Daugiabutis namas - tai trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas. Gyvenamasis namas - pastatas, kuriame ne mažiau kaip pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios paskirties patalpos. Aptarkime svarbiausius aspektus, susijusius su daugiabučių namų valdymu ir priežiūra Lietuvoje.
Pagrindinės Sąvokos
Svarbu apibrėžti pagrindines sąvokas, susijusias su daugiabučiais namais:
- Bendrijos administravimas - bendrijos valdymo organo atliekamas bendrojo naudojimo objektų valdymo organizavimas, ūkinių ir finansinių reikalų tvarkymas.
- Bendrojo naudojimo objektų aprašas - pagal Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą tipinę formą parengtas dokumentas, kuriame nurodoma daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objekto rūšis, paskirtis, požymiai, buvimo vieta, su objektu susiję butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai ir kiti objektą charakterizuojantys duomenys.
- Buto ir kitų patalpų savininkas - fizinis ar juridinis asmuo, kuriam butas ar kitos patalpos priklauso nuosavybės teise ir kuris turi bendrosios nuosavybės teisės objekto dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
- Kitos patalpos - daugiabučiame name esančios negyvenamosios paskirties patalpos (administracinės, komercinės ir kitos), suformuotos ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotos kaip atskiras nuosavybės teisės objektas, taip pat atskirame atitinkamos paskirties pastate esančios asmeninio naudojimo rekreacinės (poilsio), kūrybos (kūrybinės dirbtuvės) ar ūkinės (garažų ir kt.) paskirties patalpos, suformuotos ir Nekilnojamo turto registre įregistruotos kaip atskiras nuosavybės teisės objektas.
- Bendrojo naudojimo žemės sklypas - bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas.
- Bendrojo naudojimo objektų atnaujinimas - statybos darbai, kuriais užtikrinamas pastato ir (ar) jo inžinerinių sistemų fizinių ir energinių savybių atkūrimas.
- Patalpa - kaip ši sąvoka apibrėžta Lietuvos Respublikos statybos įstatyme.
Bendrojo Naudojimo Objektų Aprašas
Bendrojo naudojimo objektų aprašas (BNOA) yra itin svarbus dokumentas, atspindintis realią situaciją daugiabučiame name. Aprašas tvirtinamas bendrijos narių visuotiniame susirinkime. Įprastai bendrija užsako, kad aprašą parengtų statybų specialistai, naudodamiesi Aplinkos ministro įsakymu patvirtinta pavyzdine "Dagiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objektų aprašo" forma.
Patikrinus, ar viskas atitinka esamą situaciją, aprašas tvirtinamas. Aprašas gali būti koreguojamas, pakeistą aprašą vėl turi patvirtinti bendrijos nariai.
Naudojantis bendrojo naudojimo objektų apraše pateiktais duomenimis (atsižvelgiant į tai, kad tam tikri objektai priskiriami tik tam tikriems savininkams), kai kuriuos mokestinius įnašus galima priskaityti ne visiems.
Pavyzdys: DNSB priklauso 2 namai ir po namais esantys požeminiai garažai ir automobilių stovėjimo aikštelės. Bendrojo naudojimo objektų aprašas sudarytas vienas aibiems namams ir garažams, jame nurodyta, kad abiejų namų (namai turi skirtingus, plotus, adresus ir kadastro numerius) bendrojo naudojimo objektai priklauso visiems savininkams, nepriklausomai nuo to, ar turi nuosavybės teisę name ar požeminiame garaže ar ne.
Štai pavyzdinė bendrojo naudojimo objektų aprašo forma:
| Objekto rūšis | Paskirtis | Požymiai | Buvimo vieta | Susiję savininkai | Kiti duomenys |
|---|---|---|---|---|---|
| Laiptinė | Bendro naudojimo patalpa | Apšvietimas, sienos, grindys | Kiekviename aukšte | Visų butų savininkai | Plotas: [plotas] kv. m. |
| Rūsys | Bendro naudojimo patalpa | Sandėliavimo patalpos | Po namu | Visų butų savininkai | Plotas: [plotas] kv. m. |
| Stogas | Bendro naudojimo konstrukcija | Danga, latakai | Viršutinė namo dalis | Visų butų savininkai | Plotas: [plotas] kv. m. |
Ginčų Sprendimas
Jei kyla ginčų dėl daugiabučio namo valdymo ar priežiūros, galima kreiptis į Lietuvos respublikinius būsto valdymo ir priežiūros rūmus, kurie yra įsteigę Ginčų nagrinėjimo komisiją. Šioje komisijoje neteismine tvarka nagrinėjami daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkų (nuomininkų) skundai (ginčai), kylantys iš būsto valdymo ir priežiūros paslaugų teikimo srities bei vartotojų ginčai su kitų paslaugų teikėjais, kurie yra Būsto rūmų nariai ir subjektais nesančiais Būsto rūmų nariais, įskaitant ginčus, kurių viena iš šalių (arba abi šalys) yra Būsto rūmų nariai.
Dėl neteisminio ginčų sprendimo galima kreiptis:
Lietuvos respublikiniai būsto valdymo ir priežiūros rūmai
Stiklių g. 4, Vilnius
Tel. (8 5) 2611003, faks. (+8 5) 20120647, Mob. 8 673 85290
El. paštas: [email protected]
Savivaldybės Pagalba
Šiaulių miesto savivaldybės administracija kviečia daugiabučių namų administratorius bendradarbiauti kuriant patogų daugiabučių namų kvartalų tvarkymą. Teikiama aktuali informacija, susijusi su Šiaulių miesto daugiabučių namų kvartalų planavimu ir planavimo galimybėmis daugiabučių namų administratorių iniciatyva.
Savivaldybės iniciatyva Šiaulių miesto teritorijoje yra parengti teritorijų planavimo dokumentai (DP) ir žemėtvarkos planavimo dokumentai (ŽSFP), kuriuose yra suprojektuotos žemės sklypų ribos.
Informacijos suradimo seka:
- žemėlapiai - viešosios paslaugos - duomenys matininkams ir žemėtvarkininkams - žemėtvarkos planavimo dokumentų sprendiniai (ŽPDRIS).
- žemėlapiai - viešosios paslaugos - duomenys matininkams ir žemėtvarkininkams - registruotų teritorijų planavimo dokumentų sprendiniai (TPDR).
Daugiabučiam namui eksploatuoti suprojektuotos žemės sklypo ribos yra projektinės - jos nėra įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, tačiau suprojektuotos ribos suteikia galimybę, nerengiant jokio žemės planavimo dokumento, daugiabučio namo administratoriui inicijuoti žemės sklypo kadastrinius matavimus.
Atlikus žemės sklypo kadastrinius matavimus, žemės sklypas yra registruojamas VĮ Registrų centre (tai atlieka Šiaulių miesto savivaldybė kaip valstybinės žemės patikėtinis). Kai žemės sklype yra keli savarankiškai funkcionuojantys statiniai ar įrenginiai, Nekilnojamojo turto registre įregistruoti atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), žemės sklypo plane turi būti išskirtos kiekvienam tokiam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalingos dalys ir nustatytas šių dalių plotas.
Įregistruotą žemės sklypą DNSB ar kitas administratorius, kuriam yra pavesta sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį bendrijos narių vardu, gali išsinuomoti žemės sklypą ir tokiu būdu įgyti visas nuomininkui priskirtas teises.
Svarbu paminėti, kad organizuojant daugiabučio namo bendrijos narių susirinkimą dėl valstybinės žemės sklypo ar jo dalies, reikalingos daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti nuomos, būtinas DNSB balsavimas dėl sprendimo pavesti bendrojo naudojimo objektų valdytojui sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų vardu.
Prašymas išnuomoti valstybinės žemės sklypą, susirinkimo protokolas, žemės sklypo plano kopija (žemės sklypo dalių planas*) ir kiti dokumentai teikiami Administracijai vadovaujantis 1999 m. kovo 9 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo Nr. 205.
Dėl papildomos informacijos galite kreiptis į Šiaulių miesto savivaldybės administracijos Žemės valdymo skyrių tel. Nr. (8 41) 500 518 (Bendrųjų reikalų skyriaus specialistai nukreips pas Žemės valdymo skyriaus specialistą), kuris Jus informuos, ar teritorijoje nėra pradėtas rengti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas arba detalusis planas.
DNSB tiksliai žino (nes žemės sklypas yra paženklintas riboženkliais), kokia teritorija yra priskirta jų administruojamam daugiabučiam namui, o tai suteikia teisę patiems nuspręsti dėl teritorijos tvarkymo, priežiūros, apželdinimo sprendimų bei naujų objektų statymo.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 1 dalimi, Valstybinės žemės nuomininkas įgyja statytojo teisę: „nuomos sutartyje galimybė statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius įrašoma nuomininko prašymu sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį arba susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo“.
Papildomai informuojame, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 4 punkto nuostata, atlyginimas už galimybę statyti valstybinėje žemėje nemokamas: „statant, rekonstruojant inžinerinius statinius, skirtus šiame žemės sklype iki 2023 m. birželio 30 d. Automobilių parkavimo aikštelių projektavimas ir statymas vykdomas pagal STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai.
*Žemės sklypo dalių nustatymo planas yra būtinas tik tuo atveju, kai viename žemės sklype yra daugiau nei vienas savarankiškai funkcionuojantis statinys.
PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
tags: #daugiabucio #namo #aprasas