Gyvenamųjų patalpų nuoma yra plačiai paplitęs būdas tenkinti būsto poreikius. Asmenys, neturintys nuosavų gyvenamųjų patalpų, sudaro nuomos sutartį ir gauna naudotis kitiems asmenims priklausančias patalpas. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, kuriuos reikia žinoti sudarant buto nuomos sutartį Lietuvoje.
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja suteikti už mokestį gyvenamąją patalpą nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti ją gyvenimui, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa pagal paskirtį ir mokėti nuomos mokestį. Tai yra nuomos sutarties rūšis, kurią nuomininkas - fizinis asmuo, sudaro savo, taip pat savo šeimos narių gyvenimui išsinuomotose patalpose. Tuo tarpu nuomotojas gali būti tiek fizinis, tiek ir juridinis asmuo. Nuomos objektu gali būti butas, visas namas arba tiesiog kambarys.
Sutarties Šalys ir Objektai
Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Tai dvišalis sandoris.
- Šalys: Sutarties šalys yra nuomotojas (suteikiantis gyvenamąją patalpą) ir nuomininkas (priimantis valdyti ir naudotis gyvenamąja patalpa). Gyvenamosios patalpos nuomotoju gali būti tik jo savininkas ar kitu teisiniu pagrindu patalpą valdantis asmuo (fizinis asmuo, juridinis asmuo, valstybė, savivaldybė), o nuomininku - fizinis asmuo, kuris savo vardu ir savo bei šeimos interesais sudaro gyvenamosios patalpos nuomos sutartį. Juridinis asmuo gyvenamosios patalpos nuomininku turi teisę būti tik tuo atveju, jei patalpą naudos fiziniam asmeniui apgyvendinti (pavyzdžiui, juridinis asmuo, kuris yra darbdavys, sudaro nuomos sutartį juridinio asmens darbuotojams apgyvendinti).
- Dalykas: Tinkamas gyventi ir teisės aktų nustatytus reikalavimus atitinkantis namas ar butas, kita izoliuota gyvenamoji patalpa jų dalis. Savarankišku nuomos objektu negali būti kambario dalis, pereinamasis kambarys ar pagalbinės patalpos.
Sutarties Forma ir Terminas
Svarbu žinoti, kad jeigu būstą nuomoja juridinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Jeigu būsto nuomos sutartį sudaro fiziniai asmenys, t. y. nuomotojas taip pat yra fizinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu. Tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Civilinis kodeksas numato rašytinę nuomos sutarties formą, jeigu nuomos sutarties terminas ilgesnis negu vieneri metai. Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, ginčo atveju prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įregistruota viešame registre.
- Forma: Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinė, jei ji yra terminuota arba nuomotojas yra valstybė, savivaldybė ar kitas juridinis asmuo. Prieš trečiuosius asmenis sutartis gali būti panaudota tik, jei įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Praktikoje dažnai pasitaiko, kad nuomos sutartys sudaromos žodžiu, tačiau rekomenduotina sutartį tarp fizinių asmenų ar bet kurią kitą nuomos sutartį sudaryti raštu. Tinkamai sudaryta rašytinė sutartis padės apsisaugoti nuo bereikalingų klaidų ir ginčų su kita sutarties šalimi.
- Terminas: Buto (namo) nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota. Terminas nustatomas šalių susitarimu.
Sutarties Turinys
Įprastai sutarties tekstą pasiūlo viena iš sutarties šalių, todėl rekomenduotina pasiūlytą tekstą kitai sutarties šaliai įdėmiai perskaityti ir įsitikinti, kad sutartis bus sudaroma nurodžius joje visus būtinus elementus bei remiantis tik šalių sutartomis sąlygomis. CK numatytos tam tikras sąlygas, kurias reikia nurodyti gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje.
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje turi būti nurodyta:
- Sutarties dalyko apibūdinimas (išnuomojamų patalpų adresas, kambarių, kitų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti įranga, priklausiniai, naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos).
- Nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai.
- Atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Sudarydami sutartį, atkreipkite dėmesį į šiuos aspektus:
- Labai svarbu identifikuoti ir tiksliai nurodyti sutarties šalis, nurodyti šalių asmens kodus (juridinio asmens kodą), deklaruotą gyvenamąją vietą (buveinės adresą).
- Sutartyje rekomenduotina aptarti sutarties terminą (arba nurodyti, kad sutartis neterminuota) ir sutarties nutraukimo tvarką, aptarti šalių tarpusavio teises ir pareigas.
- Daugiausiai ginčų tarp nuomininko ir nuomotojo kyla dėl daikto kokybės (pabloginimo, trūkumų), dėl nesumokėtų mokesčių ar komunalinių patarnavimų, dėl to, kad nuomotojas trukdo naudotis daiktu ar neatlieka kapitalinio remonto.
Taip pat, atkreipkite dėmesį į šias svarbias nuostatas:
- Teisė nuomoti: Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
- Turto draudimas: Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
- Nuomininko patikimumas: Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto.
Keičiasi nuomininkai! Keliam nuoma! Kaip įvertinti kiek vertas tavo butas?
Pagrindinės Šalių Pareigos
Pagrindinės šalių pareigos:
- Nuomotojo pareigos:
- Perduoti nuomininkui nuomos sutarties objektą (perduodamas pasirašant patalpų perdavimo-priėmimo aktą).
- Užtikrinti tinkamą gyventi ir visus teisės aktų nustatytus reikalavimus atitinkančią objekto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį.
- Nuomininko pareigos:
- Mokėti nuomos mokestį.
- Tinkamai, pagal sutartį valdyti ir naudoti nuomos sutarties objektą.
- Grąžinti nuomos objektą tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.
Nuomotojas privalo gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sudarymo metu perduoti nuomininkui gyvenamojo namo savininkų bendrijos įstatų kopiją arba kopiją kitokio dokumento, kuriame yra nustatytos bendro naudojimo patalpų priežiūros, naudojimo, išlaikymo ir kitos taisyklės. Šio dokumento kopija yra neatskiriama gyvenamosios patalpos nuomos sutarties dalis.
Nuomos Mokestis ir Atsiskaitymai
Nuomos mokestis nustatomas šalių sutarimu. Šalių susitarimu nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, bet ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja. Nuomos mokestis negali būti mokamas iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį.
Nuomininkas moka Nuomotojui mėnesinį nuomos mokestį. Nuomininkas kiekvieną mėnesį moka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius. Pasibaigus šios sutarties terminui ar nutraukus ją prieš terminą, Nuomininkas sumoka visas Nuomotojui pagal šią sutartį mokėtinas sumas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo sutarties termino pasibaigimo ar sutarties nutraukimo dienos.
Nuomos Sutarties Nutraukimas
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimas turi savo specifiką. Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos.
LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės. Bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.
Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:
- Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas.
- Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį.
- Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.
Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju. Tačiau Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.
Rekomendacijos
Atsižvelgdama į susiklostančią praktiką nuomos teisiniuose santykiuose „TEISĖS TARNŲ“ teisininkė Katažina Miloš rekomenduoja sudaryta rašytinės formos gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį ir taip išvengti galimų klaidų bei galinčių kilti nesutarimų su kita sutarties šalimi. Taip pat rekomenduojama įregistruoti gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį VĮ „Registrų centras“ nekilnojamojo turto registre ir taip apsaugoti nuomininko interesus. Šiai registracijai pakanka, kad viena iš sutarties šalių pateiktų sudarytą sutartį VĮ „Registrų centras“ nekilnojamojo turto registrui.
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto.
tags: #byla #gyvenamouju #patalpu #nuomos #sutarties #samprata