Lietuvoje galima įforminti situacijas, kai nekilnojamasis turtas priklauso keliems savininkams, ir padalyti turtą taip, kad kiekvienas asmuo turėtų savo dalį su unikaliais into inžo duomenimis. Tačiau atidalijimas iš bendrosios nuosavybės yra pakankamai sudėtingas procesas.
UAB “Teisės garantas”, remiantis Lietuvos Respublikoje galiojančiais teisės aktais, profesinėmis žiniomis ir patirtimi, šioje išvadoje pateikia savo profesinę nuomonę dėl užduodamų klausimų.
Bendrosios Nuosavybės Teisės Įgyvendinimas
Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 4.75 straipsnis, nustatantis bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimą, imperatyviai nurodo, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Jeigu yra kažkokių nesutarimų dėl valdymo, naudojimo ar disponavimo tvarkos, tai tuo atveju disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka. Kreiptis dėl savo teisių gynimo gali bet kuris iš bendraturčių.
Visi tarp bendraturčių, valdančių turtą bendrosios nuosavybės teise, klausimai turi būti aptarti ir sprendžiami tariantis apie bendrų patalpų naudojimo tvarką, kaip tai nustato Lietuvos Respublikos Civilinio Kodekso 4.75 straipsnio 1 d., o tik tada, nepasiekus bendro susitarimo tarp bendraturčių dėl naudojimosi tvarkos nustatymo ne teismo keliu, galima kreiptis į teismą ieškininės teisenos tvarka (Civilinio proceso kodekso 137 straipsnio 4 d.).
Bendraturčiai turi teisę gauti ataskaitą apie turto valdymą iš bet kurio dalinę bendrąja nuosavybę valdančio asmens.
Pagal Lietuvos Respublikos Civilinio Kodekso 4.82 straipsnį “Butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos.
Tačiau nederėtų pamiršti, kad Lietuvos Respublikos Civilinio Kodekso 4.75 straipsnio 1 d. nustato, kad bendrosios dalinės nuosavybės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Bendraturčiai yra įpareigoti susitarimo siekti bendradarbiaujant, kooperuojantis, derinant savo interesus`’, tai pat Lietuvos Respublikos Civilinio Kodekso 4.80 straipsnio 1 d.
Visi bendraturčiai yra teisiškai įpareigoti siekti susitarimo dėl bendro daikto valdymo, naudojimo ir disponavimo bendradarbiaujant, kooperuojantis bei aktyviai derinant savo interesus. Taip pat įgyvendinant bendrosios nuosavybės teisę bendrasavininkiai turi laikytis geros moralės.
Taip pat turi laikytis bendro gyvenimo taisyklių, nepiktnaudžiavimo teisėmis, šalių lygiateisiškumo, proporcingumo ir teisėtų lūkesčių principų (LR CK 1.2 ir 1.137 str.) /LAT Civilinių bylų teisėjų kolegijos 2006-10-13 byla Nr. 3K-3-536/2006 ir 2008-11-11 d. nutartis civilinėje byloje Nr.CK 4.72 str. nusako kas yra bendroji nuosavybės teisė: 1 d. Bendrosios nuosavybės teisė yra dviejų ar kelių savininkų teisė valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą bei juo disponuoti. 2. Įstatyme nustatytos dvi bendrosios nuosavybės teisės rūšys (CK.
Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama tik visų bendraturčių sutarimu (CK 4.75 str. Jeigu bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektą tiesiogiai valdė, naudojo ir juo disponavo ne visi bendraturčiai, tai kiti bendraturčiai turi teisę gauti iš šių ataskaitą kasmet arba iš karto po to, kai jie nustojo bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektą tiesiogiai valdyti, naudoti bei juo disponuoti (CK 4.75 str.
Patys savininkai sprendžia, kaip įgyvendinti bendrąją dalinę nuosavybę ir tik tuo atveju, jeigu bendraturčiai nesutaria, kaip ji turi būti įgyvendinta, sprendžia teismas pagal bet kurio bendraturčio ieškinį. Taigi kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo jurisprudencijoje, nagrinėjant bendraturčių ginčus, suformuotos principinės nuostatos, užtikrinančios, kad bendraturčiai visų pirma išnaudotų visas galimybes suderinti savo valią dėl nuosavybės teisės į bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektą įgyvendinimo. Tai pasiekti padeda bendraturčių kooperavimasis.
Ginčas dėl naudojimosi bendrais nekilnojamaisiais daiktais sprendžiamas, vadovaujantis CK 4.81 str. 1 d. Naudojimosi tvarkos nustatymo procesas yra labai svarbus aspektas tinkamo nuosavybės teisės įgyvendinimo požiūriu, nes naudojimosi teise, t. y. teise pritaikius daikto naudingąsias savybes gauti jo duodamą naudą, pasireiškia nuosavybės socialinis ir ekonominis vertingumas.
Bylos nagrinėjimo metu pateikiami naudojimosi bendrąja daline nuosavybe tvarkos projektai ne visada atitinka abiejų ginčo šalių interesus. Teismo pareiga yra priimti abiem pusėms priimtiniausią sprendimą, atsižvelgiant į ginčo šalių turimas dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje, įvertinant šalių nesutarimo priežastis, siekiant, kad nustatoma naudojimosi tvarka būtų patogi bendraturčiams, racionali ir tarnautų geresniam nuosavybės valdymui.
Pavyzdžiui, klientė paveldėjo tėčiui priklausiusią buto dalį ir tapo bendraturte su palikėjo sutuoktine. Kadangi kilo ginčas dėl turto priežiūros ir naudojimo, klientė siekė įgyti asmeninės nuosavybės teisę į butą.
Atidalijimas iš bendrosios nuosavybės
Lietuvos Respublikos Civilinio Kodekso 4.80 straipsnio nustatantis atidalijimą iš bendrosios dalinės nuosavybės. Svarbu suprasti kad 1 dalyje, nurodo kad, kiekvienas bendraturtis gali arba kitaip sakant Bendraturtis turi teisę reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės.
Atidalijimas iš bendrosios nuosavybės yra bendraturčio nuosavybės teisės į dalį bendrojoje nuosavybėje įgyvendinimo būdas, tai pat vienas iš bendrosios dalinės nuosavybės teisės pasibaigimo pagrindų, nes šiuo būdu bendraturčiui įgyvendinus subjektinę nuosavybės teisę, bendrosios nuosavybės teisė pasibaigia. Konstatuota Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006-10-13 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-536/2006.
Lietuvos Respublikos Civilinio Kodekso 4.82 straipsnio 7 d. nustato kad. Buto ir kitų patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra konstatavęs, kad, apskaičiuojant bendrosios nuosavybės dalis po bendro daikto, esančio daugiabučio namo butų savininkų bendrąja nuosavybe (pavyzdžiui - palėpės), pertvarkymo, į bendraturčiui, padidinusiam savo nuosavybę bendrosios nuosavybės sąskaita, priklausančių patalpų naudingąjį plotą neįskaitomas patalpų, išskirtų iš bendro daikto ir perduotų konkrečiam bendraturčiui, plotas, nes būtent dėl tokio išskyrimo ir pasikeičia dalys bendrojoje nuosavybėje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2005 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-391/2005).
Pagal Civilinio Kodekso 4.81 straipsnio 1 dalį naudojimosi tvarka turi būti nustatyta atsižvelgiant į bendraturčio turimą dalį bendrosios nuosavybės teisėje. Tokia įstatymo formuluotė reiškia, kad naudojimosi tvarka (realiosios dalys) turi kiek įmanoma labiau atitikti dalis bendrosios nuosavybės teisėje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2003 m. spalio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-956/2003).
Asmuo atsidalinęs turtą iš bendrosios nuosavybės jau yra įgyvendinęs savo turtines teises ir atsidalinimo būdu iš bendrosios nuosavybės sukūręs asmeninę nuosavybę. Nuo asmeninės nuosavybės teisinio įregistravimo momento jis nebėra bendrosios nuosavybės subjektas.
Todėl pakartotinai reiškiant pretenzijas į dalį turto bendrojoje nuosavybėje būtų pažeistos LR CK 1.2 str., 1.137 str., 4.82 str. 1 d., 5 d., 7 d., 4.80 str., 4.75 str. Asmens sutikimas, atliekant likusių ir nepasidalintų bendro naudojimo patalpų kadastrinius matavimus ar dalių paskaičiavimus, nėra reikalingas.
Tai yra dėl to kad kaip buvo minėta pirmame išvadų punkte, asmuo įgyvendinęs savo turtines teises ir bendrosios nuosavybės dalį įregistravęs asmeninės nuosavybės teise, nebėra bendrosios nuosavybės subjektas.
Vieno iš bendraturčių teisė atskirti savo dalį iš bendrosios nuosavybės, net jei tarp bendraturčių egzistuoja nesutarimas dėl atidalijimo fakto. Vertintina kaip išeities pozicija, leidžianti konstatuoti, jog bendros valios, kaip esminės sąlygos egzistuoti bendrajai nuosavybei, nebėra.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad, sprendžiant bendraturčių ginčą, kai vienas (ar keli) iš jų reikalauja atidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės, o kitas - nustatyti daikto, kuris yra bendroji dalinė nuosavybė, naudojimosi tvarką, prioritetas turi būti teikiamas atidalijimui iš bendrosios nuosavybės (CK 4.80 str.
Kaip Atidalyti Turtą?
- Teisinis konsultavimas: Pirmiausia, rekomenduojama kreiptis į teisininką, specializuojantį nekilnojamojo turto teisėje.
- Kadastrinių matavimų atlikimas: Reikia užsakyti buto kadastrinius matavimus. Tai leis oficialiai įregistruoti atskiras dalis Registrų centre.
- Padalijimo projektas: Jei kadastriniai matavimai parodo, kad yra techninių galimybių butą padalyti į dvi atskiras savarankiškas dalis (pvz., su atskirais įėjimais), būtina parengti padalijimo projektą.
- Notaras: Parengus visus dokumentus, juos reikia patvirtinti su notaru.
- Pirmumo teisė: Jei kitos dalies savininkas pasikeitė, būtina patikrinti ar buvo laikomasi pirmumo teisių įsigyjant jam priklausančią dalį.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad teisės aktai keičiasi, ir aktualu gauti konsultaciją iš teisės specialisto, kuris gerai žino naujausius teisės aktus bei jų įgyvendinimo praktiką.
Civilinis kodeksas numato, kad kiekvienas bendraturtis turi teisę reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės. Atidalijimas reiškia daikto teisinio režimo ir bendraturčio statuso pasikeitimus. Nuosavybės teisių tokiu būdu įgyvendinimas reiškia, kad atidalijamo bendraturčio atžvilgiu pasibaigia bendroji dalinė nuosavybė su kitais bendraturčiais.
CK nustatyta, kad jeigu nesusitariama dėl atidalijimo būdo, tai pagal bet kurio bendraturčio ieškinį daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai. Šiuo būdu įgyvendinus bendraturčio, kaip savininko, teises, pasibaigia jo su kitais bendraturčiais turima bendroji dalinė nuosavybė, o atsidalijęs bendraturtis tampa asmeninės nuosavybės teisės subjektu ir turi teisę atidalytą turtą valdyti, naudoti bei juo disponuoti savo nuožiūra.
Kitais atvejais vienas ar keli iš atidalijamų bendraturčių gauna kompensaciją pinigais. Taigi, bendraturčių nesutarimus dėl atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės teisės sprendžiantis teismas iš esmės yra apribotas juos išspręsti dviem būdais - padalydamas daiktą natūra arba priteisdamas kompensaciją pinigais.
Nagrinėjant tokio pobūdžio ginčus prioritetas yra teikiamas turto atidalijimui natūra, t. y. kiekvienas atsiskiria jam priklausančia turto dalį, kuria gali naudotis be apribojimų. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad, atidalijant daiktą natūra pagal šalių sutartą arba teismo patvirtintą atidalijimo variantą, atskiriamos, atribojamos bendro daikto dalys.
Tačiau natūra atskirti turtą ne visada yra realiai įmanoma, pavyzdžiui dėl nedidelės jo dalies, ar dėl to, kad bendrai valdomas turtas, kaip visuma, gali būti naudingiau panaudojamas. Be to, vienas iš bendraturčių įprastai turi didesnį interesą įgyti visą bendrąja daline nuosavybe valdomą turtą.
Negalint atskirti turto natūra, sprendžiama dėl turto atidalijimo vienam iš bendraturčių sumokant kompensaciją pinigais. Vadovaujantis teismų suformuota praktika, kompensacija galima priteisti tiek atidalijimo siekiančiam bendraturčiui, tiek atidalijamam bendraturčiui.
Sprendimą, kam konkrečiai priteistina kompensacija, lemia šios aplinkybės: bylos šalių valia; kiekvieno iš atidalijamų bendraturčių poreikis dalijamam daiktui; galimybė įsigyti kitą tokį daiktą; išmokėti kompensaciją atidalijamiems bendraturčiams; kitos reikšmingos aplinkybės.
Padarius išvadą, kad bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomą turtą tikslingiau perduoti vienam ar keliems bendraturčiams, taip pat turi būti nuspręsta kokia piniginė kompensacija išmokėtina bendraturčiams, iš kurių atidalijama jiems priklausanti turto dalis, t. y. paprastai tariant, kurie netenka teisių į turtą.
Teismų praktikoje nurodoma, jog atidalijimas priteisiant piniginę kompensaciją yra teisėtas ir nepažeidžia bendraturčių teisių tik tuo atveju, kai kompensacija atitinka tikrąją atidalijamos dalies vertę. Paprastai kompensacija pripažįstama teisinga, jeigu ji atitinka daikto dalies rinkos vertę.
Svarbu pažymėti, kad turto dalies rinkos vertės nustatymas taip pat yra įrodinėjimo dalykas, todėl siekiant tokio atidalijimo būdo, svarbu iš anksto surinkti įrodymus vertei nustatyti bei atitinkamai įsivertinti, kokio dydžio kompensaciją gali tekti mokėti / gauti tenkinus aptariamą reikalavimą.
Tokios pačios pozicijos laikomasi ir teismų praktikoje, t. y. nutrūkus bendrosios dalinės nuosavybės teisiniams santykiams, akivaizdžiai palengvėja ir tampa paprastesnis subjektinių teisių, sudarančių nuosavybės teisės turinį, įgyvendinimas, nes bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas po atidalijimo tampa atskirais asmeninės nuosavybės objektais ir tada kiekvienas turto savininkas skyrium sprendžia, kaip įgyvendinti savo nuosavybės teisę, o tai padeda išvengti ateityje galimų bendraturčių ginčų.
Svarbus aspektas taikant tokį teisinį instrumentą yra tai, kad kito bendraturčio nenoras, jog būtų įvykdytas atidalijimas, nereiškia, kad toks nuosavybės teisės įgyvendinimo būdas negalimas, t. y. vien tik asmens nenoras dėl turto atidalijimo nereiškia, kad turtas nebus atidalytas“, - pažymi AVOCAD advokatas.
Prioritetinis atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės taikymas kartu sudaro sąlygas užtikrinti efektyvesnį vieno iš pagrindinių civilinio proceso tikslų - kuo greičiau atkurti teisinę taiką tarp ginčo šalių - įgyvendinimą.
Praktikoje daugeliui nežinant apie tokią galimybę, įprastai tiesiog siekiama nustatyti bendrąja daline nuosavybe valdomo turto naudojimosi tvarką. Kaip jau minėta, pastarasis būdas gali sureguliuoti ginčus trumpuoju periodu, tačiau pagrindas konfliktams ateityje išlieka - bendraturčiai vis tiek lieka priklausomi vienas nuo kito valdant turtą.
Taigi, turto atidalijimo teisine priemone naudojamasi pakankamai retai, nors tai gali būti vienas iš efektyviausių būdų galutinai išspręsti bendraturčių ginčus. Eimantas Čepas, advokatas
Praktiniai Pavyzdžiai
Gyvenimiški santykiai dažnai susiklosto įvairiai, todėl ir bendroji dalinė turto nuosavybės teisė bei naudojimasis ja dažnai sukelia įvairių praktinių problemų. Žemiau, nagrinėjamas tik vienas iš daugelio pavyzdžių, kaip tinkamai atstovaujant, Kliento nuosavybės teisė yra užtikrinama išvengiant tolesnių ginčų ir nuostolių (bylos nr.: e2A-1075-324/2020).
Teismų praktikoje yra formuojama nuostata, jog prioritetas turi būti suteikiamas visiškam daikto atidalij...
tags: #byla #del #kadastriniu #matavimu #nugincijimo