Nekilnojamojo turto savininkų teisės ir pareigos Lietuvoje

Nuosavybės teisė yra vienas svarbiausių civilinės teisės institutų, užtikrinančių asmens galimybę valdyti, naudoti ir disponuoti jam priklausančiu turtu. Kiekvienas nekilnojamojo turto savininkas turi ne tik teises, bet ir pareigas, kurios yra apibrėžtos įstatymais. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindines nekilnojamojo turto savininkų teises ir pareigas Lietuvoje, įskaitant bendrosios nuosavybės ypatumus, atidalijimo galimybes ir kitus svarbius aspektus.

Prieš gilinantis į konkrečias teises ir pareigas, svarbu apibrėžti pagrindines sąvokas:

• Nekilnojamasis turtas: žemė, pastatai, statiniai ir kiti objektai, kurie yra neatsiejamai susiję su žeme ir negali būti perkelti iš vienos vietos į kitą nepadarant jiems žalos.
• Savininkas: asmuo, turintis nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą.

Savininko teisės

Savininkas turi šias pagrindines teises:

• Valdymo teisė: teisė faktiškai valdyti nekilnojamąjį turtą.
• Naudojimo teisė: teisė naudoti nekilnojamąjį turtą savo poreikiams ar kitais tikslais, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių.
• Disponavimo teisė: teisė perleisti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą kitiems asmenims (parduoti, dovanoti, išnuomoti ir pan.).

Taip pat svarbu pažymėti, kad kilus abejonėms dėl nuosavybės teisės apribojimo, visais atvejais laikoma, kad nuosavybės teisė neapribota.

Savininko pareigos

Savininkas privalo:

• Laikytis įstatymų ir kitų teisės aktų reikalavimų, susijusių su nekilnojamojo turto valdymu, naudojimu ir disponavimu.
• Gerbti kitų asmenų teises ir interesus, pavyzdžiui, kaimynų teises.
• Mokėti mokesčius, susijusius su nekilnojamuoju turtu (nekilnojamojo turto mokestį, žemės mokestį ir pan.).
• Tinkamai prižiūrėti nekilnojamąjį turtą, užtikrinti jo saugumą ir techninę būklę.

Pavyzdžiui, buto ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.

Nuosavybės teisės įgijimas

Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą gali būti įgyjama įvairiais būdais:

• Pirkimo-pardavimo sutartis.
• Dovanojimo sutartis.
• Paveldėjimas.
• Statyba.
• Įgyjamoji senatis.
• Kiti įstatymų nustatyti pagrindai.

Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo. Šis faktas turi būti įformintas Civilinio kodekso nustatyta tvarka. Jeigu viena šalis vengia įregistruoti nuosavybės teisės perėjimo faktą, tai kitos šalies prašymu teismas gali priimti sprendimą dėl sutarties įregistravimo. Šiuo atveju sutartis registruojama teismo sprendimo pagrindu. Šalis, nepagrįstai vengusi įregistruoti nuosavybės teisės perėjimą, turi atlyginti kitai šaliai dėl to patirtus nuostolius.

Nuosavybės teisės apribojimai

Nuosavybės teisė gali būti apribota įstatymų nustatytais atvejais:

• Servitutai (teisė naudotis svetimu nekilnojamuoju turtu).
• Hipoteka (įkeitimas).
• Nuoma.
• Kiti apribojimai, nustatyti įstatymuose ar teismo sprendimuose.

Svarbu pažymėti, kad nuomininkas turi teisę perleisti savo teises ir pareigas, atsiradusias iš nuomos sutarties, keisti nuomos teisę ar perduoti ją kaip turtinį įnašą ar kitaip ją suvaržyti tik gavęs išankstinį rašytinį nuomotojo sutikimą, jeigu ko kita nenustato nuomos sutartis.

Bešeimininkis turtas ir radiniai

Bešeimininkis daiktas nuosavybėn gali būti perduotas tik valstybei arba savivaldybėms teismo sprendimu, priimtu pagal finansų, kontrolės arba savivaldybės institucijos pareiškimą.

Radęs pamestą daiktą asmuo privalo grąžinti jį pametusiajam, jeigu jis yra žinomas. Jeigu per tą laiką paaiškėja daiktą pametęs asmuo, daiktas jam grąžinamas, bet prieš tai jis turi atlyginti daikto išlaikymo ir kitas su radiniu susijusias išlaidas. Jeigu pametęs daiktą asmuo per nurodytą laiką nepaaiškėja, daiktas neatlygintinai pereina radusiojo nuosavybėn su sąlyga, kad šis sutinka atlyginti daikto išlaikymo ir kitas su radiniu susijusias išlaidas, jei radinį saugojo ne jis.

Bendroji nuosavybė

Visų pirma, tam, kad bendrasavininkai žinotų visas savo teises bei atsakomybes, reikia tiksliai apibrėžti, kas yra bendroji nuosavybė. Pažymėtina, kad bendrąja nuosavybe yra laikomas turtas, kuris priklauso dviem arba keliems savininkams. Svarbus akcentas, jog bendrasavininkais gali būti keli fiziniai ar juridiniai asmenys, valstybė, savivaldybės. Taip pat akcentuojamos dažniausios bendrosios nuosavybės formos - kai keli asmenys kartu perka turtą, kai turtą paveldi ar gauna dovanų.

Atkreipiamas dėmesys į tai, kad skiriama bendroji dalinė nuosavybė ir bendroji jungtinė nuosavybė.

Bendroji dalinė nuosavybė

Svarbu žinoti, kad bendrojoje dalinėje nuosavybėje aiškiai nustatytos kiekvieno savininko turto dalys. Tai reiškia, jog bendroji dalinė nuosavybė valdoma, naudojama ir ja disponuojama visų jos dalyvių sutikimu. Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam bendrasavininkui pateikus ieškinį.

Civilinis kodeksas (CK) apibrėžia bendrosios nuosavybės teisę kaip dviejų ar kelių savininkų teisę valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą bei juo disponuoti (CK 4.72 str.). Bendrosios dalinės nuosavybės teisė yra, kai bendrosios nuosavybės teisėje nustatytos kiekvieno savininko nuosavybės teisės dalys (CK 4.73 str.).

Pažymėtina, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.

Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį (CK 4.75 str.).

Bendroji jungtinė nuosavybė

Bendrojoje jungtinėje nuosavybėje kiekvieno savininko turto dalys nėra nustatytos ir griežtai įvardytos. Reikia žinoti, kad bendrosios jungtinės nuosavybės teisės gali atsirasti tik įstatymo nustatytais atvejais. Vienas geriausių pavyzdžių - sutuoktinių turtas yra laikomas bendrąja jungtine nuosavybe.

Nekilnojamojo turto bendrasavininkų teisės

Siekiant išvengti galimų nesutarimų visi bendrasavininkai turi gerai žinoti savo teises:

• Teisė gauti pajamas. Kiekvienas iš bendrasavininkų proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas.
• Teisė disponuoti savo dalimi. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę valdyti, naudoti ir disponuoti savo turima turto dalimi kaip savininkas. Jeigu dalis bendrosios nuosavybės parduodama pašaliniam asmeniui, tai kiti bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviai turi pirmenybę pirkti parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama.
• Teisė atsidalinti. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę reikalauti atidalyti jį iš bendro turto.

Nekilnojamojo turto bendrasavininkų pareigos

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad bendrasavininkų pareigos yra ne ką mažiau reikšmingos nei teisės:

• Finansinė atsakomybė. Kiekvienas bendrasavininkas atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo dalyvauti išlaidose, daromose jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitiems mokėjimams.
• Atsakomybė prieš kitus bendrasavininkus. Kiekvienas bendrasavininkas privalo raštu pranešti kitiems bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniam asmeniui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.

Naudojimosi tvarkos nustatymas

Pagal CK 4.81 str. 1 d., namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi atskiromis izoliuotomis to namo, buto patalpomis ar kito nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgdami į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise. Kitas bendrosios dalinės nuosavybės teisės įgyvendinimo būdas įtvirtintas CK 4.80 str. 1 d.

Taigi, bendraturčiai, įgyvendindami bendrosios dalinės nuosavybės teisę, gali nustatyti naudojimosi bendrąja daline nuosavybe tvarką arba atidalyti savo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės. Jeigu bendraturčių susitarimas dėl naudojimosi tvarkos nustatymo yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, tai jis yra privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį to namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendrosios nuosavybės teisėmis (CK 4.81 str. 2 d.).

Atidalijimas iš bendrosios nuosavybės

Kaip minėta, kiekvienas bendraturtis turi teisę reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės (CK 4.80 str.). Galimybė atsidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės nustatyta tam, kad būtų galima palengvinti ir supaprastinti savininko teisių į bendrą daiktą įgyvendinimą, kad ateityje būtų išvengta ginčų, kylančių tarp bendraturčių jiems įgyvendinant šias teises.

Visiško atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės atveju pasibaigia bendraturčio su kitais bendraturčiais turėta bendrosios dalinės nuosavybės teisė, o atsidalijęs bendraturtis tampa asmeninės nuosavybės teisės subjektu ir turi teisę atidalytą turtą valdyti, naudoti bei juo disponuoti savo nuožiūra (CK 4.37 str.).

Būsto pirkimo procesas

Būstas - bene brangiausias pirkinys gyvenime, o jo įsigijimas - vienas atsakingiausių sprendimų. Pirkėjai vis dažniau atkreipia dėmesį į įsigyjamo NT duomenis, registruotus Nekilnojamojo turto registre. Jau įprasta, kad, įsigyjant NT, domimasi, ar turtas nėra įkeistas, areštuotas, ar nėra apribota savininko teisė juo disponuoti.

Šiame procese - daug terminų, dokumentų, pinigų ir panašiai, jam suvaldyti reikia žinių ir kompetencijos, nesvarbu kokį būstą bepirktume. Visi be išimties specialistai akcentuoja, kad būstą reikia rinktis pagal poreikį ir pirkti ne tada, kada visi perka, o tada kai yra toks poreikis bei galimybės.

Įprastai būsto įsigijimas vyksta keliais etapais. Pirmiausia pasirašoma preliminari, o vėliau - notaro patvirtinta pirkimo - pardavimo sutartis, kartais prieš šias pasirašoma ir rezervacijos sutartis.

Pagrindiniai žingsniai perkant būstą su kreditu:

1. Turto išsirinkimas ir apžiūra: Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent kelis projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus.
2. Finansinės galimybės: Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą: išsiaiškinkite, kokią sumą galėtumėte pasiskolinti būsto įsigijimui ir kiek reikės pradinio įnašo. Išsirinkę konkretų objektą ir susitarę su jo savininku užsakykite turto vertinimą.
3. Planuojamo įsigyti būsto dokumentai: Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą. Patikrinkite, ar turtas nėra areštuotas, įkeistas, nuomojamas, ar nėra kitų suvaržymų arba apribojimų bei išsiaiškinkite visas turto išlaikymo išlaidas.
4. Sandorio šalys: Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais. Jei patys, kaip pirkėjai negalėsite asmeniškai dalyvauti visame būsto įsigijimo procese, jums taip pat reikės notarinės formos įgaliojimo.
5. Preliminarioji sutartis: Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė.
6. Pagrindinė sutartis: Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą. Išlaidas notarui privalo apmokėti pirkėjas, nebent su pardavėju sutarsite kitaip.
7. Hipotekos sutartis: Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga. Hipotekos sutartis Sutarčių ir teisių suvaržymų registre registruojama tuo pačiu, vieno langelio principu. Po jos įregistravimo pirkėjo kreditorius išmoka pirkėjui suteiktą kreditą.
8. Galutinis atsiskaitymas: Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju, pardavėjas turi tai patvirtinti. Pareiškimo pagrindu notaras išduoda liudijimą apie galutinį atsiskaitymą pagal pirkimo-pardavimo sutartį.
9. Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas: Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis. Taip pat reikia nepamiršti savo vardu sudaryti sutartis su komunalinių paslaugų įmonėmis.

Kaip patikrinti NT registrą?

Informaciją apie ketinimą įsigyti NT patikrinti labai paprasta - Registrų centro duomenų bazėje kaupiama visa informacija apie Lietuvoje registruotą NT. Žinodamas ketinamo įsigyti turto rekvizitus kiekvienas fizinis/juridinis asmuo turi teisę, už nustatytą mokestį, pasitikrinti tokio turto teisinį statusą.

Pirmasis reikalingas dokumentas yra nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas. Jį galima gauti internetu, prisijungus prie Registrų centro savitarnos. Šiame išraše pateikiama informacija apie objektą, nuosavybės teisę, taip pat pažymėti galimi apribojimai. Ties 7 punktu „juridiniai faktai“ pažymima jeigu butas yra įkeistas, suvaržyta disponavimo teisė, areštuotas ar kita.

Dokumentai, kuriuos reikia patikrinti:

• Išrašas iš nekilnojamojo turto registro
• Būsto kadastrinė byla
• Žemės sklypo planas (perkant kotedžą ar individualų namą)
• Namo projektas (perkant vis dar statomą namą)
• Energinio naudingumo sertifikatas

Turto areštas

Turto arešto aktų registro vadovaujančioji tvarkymo įstaiga yra Lietuvos Respublikos teisingumo ministerija, o šio registro tvarkymo įstaiga - Centrinė hipotekos įstaiga. Laikinoji apsaugos priemonė yra taikoma siekiant užtikrinti teismo sprendimo tinkamą įvykdymą.

Turto arešto vykdymo procedūra gali skirtis priklausomai nuo areštuojamo turto rūšies. Paprastai turtą areštuoja antstolis surašydamas turto arešto aktą arba įstatyme numatytais atvejais sudaro areštuojamo turto aprašą. Antstolis turi teisę panaikinti turto areštą tik tuomet, jeigu turtas areštuotas antstolio. Jis negali areštuoti skolininko turto daugiau negu reikia išieškotinai sumai ir vykdymo išlaidoms padengti.

Hipoteka

Oficialiai, hipoteka - daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas tinkamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui. Tai yra įsipareigojimas kreditoriui, kad besiskolinantysis laikysis kredito grąžinimo sąlygų. Teisiškai, įkeistas turtas visiškai priklauso jo savininkui, kurie ir yra jo šeimininkai.

Perkant turtą, paprastai sudaroma hipotekos sutartis. Hipotekos sutartis - tai besiskolinančiojo pasižadėjimas, tarsi „garantija“ kreditoriui, vykdyti visas kredito sutartyje sulygtas sąlygas. Hipotekos sutartis sudaroma tik nekilnojamojo turto įkeitimo atveju ir yra registruojama viešame registre.

Hipotekos objektai

Hipotekos objektu gali būti atskiri viešame registre registruojami, iš civilinės apyvartos neišimti nekilnojamieji daiktai, kurie gali būti pateikti parduoti viešose varžytynėse. Įkeičiant žemę, kaip priklausiniai įkeičiami ir ant jos esantys statiniai, jei hipotekos sutartyje nenustatyta kitaip.

Savininko teisės ir apribojimai

Apskritai, hipoteka neatima ar nepakeičia teisės įkeičiamo turto savininkui tą turtą valdyti, naudoti ir juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises - šį turtą savininkas gali perleisti kito asmens nuosavybėn, pakartotinai įkeisti, išnuomoti ar dovanoti. Tačiau įkeisto daikto savininkas neturi teisės sunaikinti, sužaloti daiktą ar kitaip sumažinti jo vertę, išskyrus daikto normalų nusidėvėjimą ar vertės sumažėjimą naudojant jį būtinojo reikalingumo atveju.

Hipotekos rūšys ir įsigaliojimas

Gali būti registruojama priverstinė ir sutartinė hipoteka. Taip pat egzistuoja maksimalioji hipoteka: nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai susitariama tik dėl maksimalios įsipareigojimų apsaugojimo įkeičiamu daiktu sumos ir dėl paskolos naudojimo srities.

Ne mažiau dėmesio reikia skirti pačios hipotekos sudarymo sąlygoms: kokius veiksmus su įkeistu turtu galės atlikti jo savininkas, kaip ir kada galės išregistruoti hipoteką ir kas nutiks, jei realizuosis blogiausias scenarijus: kokiais atvejais ir kokia tvarka kreditorius gali pradėti išieškojimą.

Nekilnojamojo turto mokestis ir mokestinė vertė

Nekilnojamojo turto (toliau ― NT) mokestis yra skaičiuojamas nuo visų Jums priklausančių, įsigyjamų NT objektų, bendros mokestinės vertės. Masiniu būdu vertinamo nekilnojamojo turto objekto mokestinę vertę galima sužinoti Valstybės įmonės Registrų centras svetainėje įvedus NT unikalų numerį.

Lentelė. Pagrindinės nekilnojamojo turto savininkų teisės ir pareigos

tags: #butui #aprobota #disponavimo #teise #hiipoteka