Būsto pardavimų statistika Latvijoje: tendencijos, kainos ir pirkėjų aktyvumas

Žvelgiant į ilgojo laikotarpio duomenis, akivaizdu, jog didžiausiu būsto pardavimo ir nuomos kainų augimu Europoje išsiskiria Baltijos šalys. Remiantis Eurostato pateikiama statistika, Estijoje kainos šoktelėjo daugiau nei dvigubai - 223 proc. Antroje vietoje lieka Vengrija, kurioje kainos augo 207 proc., trečia yra Lietuva su 170 proc. ir ketvirta Latvija su 140 proc. brangusiu būstu. Reikšmingai būstas brango ir Čekijoje (125 proc.), Austrijoje (108 proc.) bei Liuksemburge (101 proc.). O štai Italijoje per 14 metų būstas 8 proc. atpigo, taip pat pigo ir Kipre, tik mažiau - 1,2 proc.

Anot „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovo Baltijos šalims Raimondo Reginio, tokį spartų būsto kainų augimą per pastaruosius 15 metų lėmė bent kelios priežastys:

• Dėl per didelio gyventojų ir verslo skolinimosi tempo Baltijos šalių nekilnojamojo turto (NT) rinka itin nukentėjo nuo globalios finansinės krizės 2008-2010 metais.
• Didelė dalis gyventojų ir verslo negalėjo aptarnauti prisiimtų įsipareigojimų, todėl fiksuotas didžiausias NT kainų nuosmukis Baltijos šalių istorijoje, kuris iš esmės baigėsi 2010 metais. Būtent tais metais būsto kainų palyginamoji bazė buvo itin žemame lygyje, todėl nenuostabu, kad skaičiuojant nuo to laikotarpio fiksuojamas toks spartus turto vertės ar nuomos kainų prieaugis.
• Po finansinės krizės Baltijos šalių ekonomikos sparčiai atsigavo, kas lėmė ženklų žmonių pajamų augimą bei būsto įperkamumo gerėjimą. Tuo metu Baltijos šalys prisijungė prie euro zonos, o žemos palūkanos ilgą laiką skatino tiek visos ekonomikos, tiek nekilnojamojo turto rinkos plėtrą ir tuo pačiu, spartų būsto kainų augimą.

Jei Baltijos šalių ekonomikos pakankamai greitai pradėjo atsigauti po globalios finansinės krizės, tai dalies šalių problemos pagilėjo ir užsitęsė. Paskatintos žemų palūkanų normų Lietuvos ir Estijos nekilnojamojo turto rinkos pakankamai greitai vėl įžengė į sparčios plėtros etapą ir 2015-2019 metų laikotarpis pasižymėjo stabiliu kainų augimu, sparčiai augančiomis būsto plėtros apimtimis ir augančiu pasitikėjimu visa nekilnojamojo turto rinka.

NT ekspertas Mantas Mikočiūnas tokį šuolį taip pat aiškino dviem pagrindiniais rodikliais - įperkamumu ir ekonomine situacija bei paties būsto kokybe. Labai staigiai kilo energinė klasė, statyba gerėjo ir efektyvėjo, modernėjo. Per gana trumpą NT istorijos laikotarpį, 20 metų, mūsų rinka išgyveno kardinalų kokybinį šuolį - iš sovietinių technologijų perėjom į A+ ir A++ klases.

„SEB“ banko vyriausiasis ekonomistas Tadas Povilauskas taip pat antrino, kad Baltijos šalių išskirtinumas - spartus atlyginimų augimas. Žiūrint iš teorinės pusės, kas lemia būsto kainų pokyčius, tai yra pajamos, demografinė situacija, kaip keičiasi gyventojų skaičius, paskui yra palūkanos, finansavimo sąlygos ir pasiūla - kiek būsto paduodama į rinką. Bet iš esmės, pagrindinis veiksnys yra pajamos.

Pasak ekonomisto, per pastaruosius 3 metus, ypač, kai šoktelėjo palūkanų normos nuo 2022-ųjų ir turėjome pandeminį būsto kainų augimą, gerokai viršijusį pajamų augimą, būsto įperkamumo rodikliai stipriai pablogėjo. Tačiau lyginant ilgesnį laikotarpį, įperkamumas dabar yra geresnis nei prieš 15 metų. T. Povilauskas įvardijo, kad lyginant Vilnių su kitomis ES sostinėmis pagal įperkamumo rodiklius, šiuo metu jis nėra tarp pigiausių sostinių, tačiau nėra ir lyderis.

Jei mes savo šalyje sugebėsim išlaikyti tokį pakankamai spartų gyventojų pajamų augimą, tarp 5 ir 10 proc. vidutinio darbo užmokesčio augimą, tai tikėtis tų kelių procentų būsto kainų augimo ilgesniu laikotarpiu yra pakankamai racionalu ir logiška.

Tuo metu M. Mikočiūnas taip pat tikino, jog kainų pokyčiams reikšmės turi keli veiksniai. Pasak jo, pastaruosius 6-7 metus NT kainos kilo lėčiau negu žmonių darbo užmokesčiai. „Jei žiūrėsime nuo kokių 2015 metų, tai įprastai NT kainos kildavo apie 6-7 proc. per metus, o darbo užmokesčiai - apie 12-14 proc. Dėl to 2020-2021 m. buvo momentas, kai įperkamumas buvo labai aukštame lygyje. Įperkamumo indeksas skaičiuojamas pagal tai, kiek metinių arba mėnesinių atlyginimų žmogui reikia tam, kad jis įsigytų 1 kv. metrą NT už vidutinę rinkos kainą. Tai tas rodiklis buvo labai geras.

Pastaraisiais mėnesiais jaučiamas padidėjęs rinkos aktyvumas dėl dviejų faktorių - palūkanų normos ir geopolitinės situacijos. EURIBOR sumažėjo, geopolitinė įtampa atslūgo. Automatiškai iš karto pasijautė tai ir NT rinkoje. Manau, kad ir šie faktoriai nebus paskutiniai, kurie lems NT kainą. Jos dabar nekyla labiausiai dėl to, kad nėra didelės paklausos. Jei tik pradėtų aktyviai pirkti, manau, kad neišvengiamai kiltų kainos.

NT agentūra „Latio“ skelbia, kad lietuviai - vieni aktyviausių nekilnojamojo turto (NT) pirkėjų Vakarų Latvijos mieste Liepojoje. Tačiau ne vien pigesnio būsto pajūryje ieškantys gerina šio miesto sandorių statistiką, bet ir savivaldybės paramos programos. „Latio“ duomenimis, pernai Liepojoje sudaryti 1.043 būsto sandoriai, vien šiemet - 458. Agentūros analitikai skaičiuoja, kad pirminėje rinkoje butų kainos sumažėjo 12%: nuo 1.640 Eur/kv. m, iki 1.440 Eur/kv. Tuo metu antrinėje jos krito 14% ir siekė 1.000 Eur/kv.

Sostinės būsto rinka jau aštuonerius metus iš eilės išlieka stagnuojanti, 59 % sandorių vyksta be hipotekos. Tuo tarpu vakarų Latvijos rinka tampa vis aktyvesnė, kaip rodo naujausias nekilnojamojo turto agentūros „Latio“ „Būsto pirkėjų pasitikėjimo indeksas“.

Liepojoje antrinėje naujų projektų rinkoje butų kainos sumažėjo 12 %, todėl padaugėjo sandorių. Vėjų mieste pastebimas didelis susidomėjimas būsto pirkimu, įskaitant ir lietuvius, kurie dažnai teikia pirmenybę kainai pirkdami senesnius objektus, nepaisydami gausios naujų projektų pasiūlos netoliese esančioje Klaipėdoje.

Rygoje parduodamų butų pasiūla padidėjo beveik 2 %, pasiekdama 4730 vienetų. Iš visų parduodamų būstų 44 % (2080 butų) buvo serijiniuose pastatuose sostinės mikrorajonuose. Nuomojamų būstų skaičius nuo birželio išliko stabilus - apie 2300 objektų rinkoje.

Pasak „Latio“ ekspertų, birželį buvo 10 % pigiau pirkti vieno kambario butą naujame projekte su 25 metų hipoteka nei nuomotis tą patį turtą. Dėl to per pastaruosius du mėnesius situacija pasikeitė pirkimo naudai, palyginti su nuoma. Trečdalis (36 %) nuomojamų butų yra serijiniuose pastatuose Rygos mikrorajonuose.

Praėjusį mėnesį naujų projektų pirminėje rinkoje Rygoje parduodamų butų skaičius sumažėjo beveik 10 %, nuo 1560 birželį iki 1410 liepą. Vidutinės šių objektų kainos išliko stabilios - apie 2800 EUR už kvadratinį metrą. Antrinėje rinkoje naujų projektų kainos taip pat nepasikeitė: Rygos mikrorajonuose vidutinė sandorio kaina siekia 1980 EUR už kvadratinį metrą, o miesto centre - 2470 EUR už kvadratinį metrą.

Nepaisant to, kad liepa tradiciškai yra atostogų sezonas, „Latio“ nekilnojamojo turto agentai nepastebėjo reikšmingų rinkos aktyvumo svyravimų. Pirkėjų susidomėjimas išlieka stiprus, tačiau sandorių užbaigimas užtrunka. Pirkėjai, naudojantys savo lėšas, derasi aktyviai, dažnai tikėdamiesi iki 30 % kainos sumažinimo, remdamiesi panašiais rinkos sandoriais.

Būsto rinkoje dažniausiai vyksta sandoriai su nekilnojamuoju turtu, kurio kaina siekia iki 60 000 EUR, dažnai perkami naudojant asmenines lėšas. Liepos mėn. beveik 60 % sandorių buvo atlikta be hipotekos. Tačiau „Citadele“ banko duomenys rodo, kad dauguma hipotekos paskolų yra iki 100 000 EUR sumai.

Aukštos kokybės privatūs namai, kainuojantys iki 150 000 EUR, išlieka paklausūs, tačiau pasiūla nepakankama. Kita vertus, potencialios senesnių, mažiau patrauklių objektų remonto išlaidos atbaido pirkėjus. Susidomėjimas privačiais namais neapsiriboja Rygos aglomeracija - jis plinta į mažesnius miestus šalia didžiųjų regioninių centrų, kur kainos paprastai yra mažesnės nei paklausesnėse vietovėse.

Jūrmalos būsto rinka šiuo metu yra vangi, tai paveikia visus segmentus, ypač aukštesnės klasės atskirus namus ir butus. Paprastai žinoma kaip trumpalaikių nuomininkų traukos centras šiltuoju sezonu, kurortinio miesto nekilnojamojo turto rinka demonstruoja neįprastą inertiškumą. Jūrmalos nekilnojamasis turtas pritraukia rimtus pirkėjus tik tuo atveju, jei kaina yra konkurencinga ir yra galimybė derėtis.

Pirmąjį šių metų pusmetį 70 % butų sandorių, tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkoje, buvo už kainą, mažesnę nei 100 000 EUR, o tik šiek tiek daugiau nei 2 % kainavo daugiau nei 500 000 EUR. Priešingai, Liepojos, kito pajūrio miesto, būsto rinka yra aktyvesnė, sandorių skaičius nuo 2022 m. nuosekliai auga.

Pasak Liepojos valstijos miesto savivaldybės, vietos gyventojai aktyviai ieško naujo, modernaus būsto ne tik mieste, bet ir aplinkiniuose kaimuose bei priemiesčiuose, tokiuose kaip Grobiņa ir Nīca. Daugelis šių gyventojų dirba Liepojoje, bet asmens pajamų mokestį moka Dienvidkurzemės rajone. Siekdama patenkinti šį poreikį, savivaldybė aukcionuose siūlo naujus žemės sklypus individualiai gyvenamajai statybai.

Be to, dėl nuotolinio darbo populiarėjimo vis daugiau Rygos gyventojų svarsto Liepoją kaip naują gyvenamąją vietą. Savivaldybė taip pat skatina šeimas su mažais vaikais grįžti į miestą, siūlydama nuomojamus butus tiems, kurie gyveno užsienyje ilgiau nei šešis mėnesius. Miesto gyventojų skaičius išlieka stabilus - apie 67 000.

Palyginti su Klaipėda, vienu paklausiausių Lietuvos pajūrio miestų, būsto kainos Liepojoje yra gerokai mažesnės. Lietuviai dažnai perka nekilnojamąjį turtą Klaipėdoje nuolatiniam gyvenimui, o vasaros būstus renkasi netoliese esančiuose pajūrio kurortuose, tokiuose kaip Palanga, Neringa ar Liepoja.

Estijoje mažiausiai siūloma vieno kambario butų Svetainės KV.ee duomenimis, Estijoje parduodami 6 876 butai. Beveik pusės - 2 760 - visų parduodamų butų plotas yra mažesnis nei 50 kv. m.

Latvijoje populiariausi trijų kambarių butai Svetainės city24.lv duomenimis, Latvijoje šiuo metu butų yra parduodama mažiau nei Estijoje - 5 463. Tačiau skirtingai nei kaimyninėje šalyje, Latvijoje tik 1 171 butas yra mažesnis nei 50 kv. m. Visų kitų 4 349 objektų plotas yra didesnis nei 50 kv. m. Latvijoje populiariausi yra dviejų ir trijų kambarių butai. Centrinės statistikos biuro duomenimis, būstas atpigo.

Atsigavusios po koronaviruso pandemijos šoko, 2021 metais Baltijos šalių ekonomikos žengė spartaus augimo keliu. Jeigu praėjusiais metais Latvijos ir Lietuvos ekonomikos augo po 4,8%, tai Estijos ekonomikos augimas siekė net 8,3%. Situaciją nekilnojamojo turto rinkoje 2021 metais itin gerai iliustruoja pinigų sumos, kurios buvo išleistos būstui įsigyti. Lietuvoje, Estijoje ir Latvijoje bendras pinigų srautas per metus atitinkamai išaugo net 41%, 38% ir 35% ir tuo pačiu Lietuvoje bei Estijoje būstui įsigyti išleistų pinigų suma pasiekė visų laikų aukštumas.

Lietuvos sostinėje 2021 metais buvo užfiksuotas daugiau nei 23% butų pardavimo kainų augimas, kuris yra didžiausias nuo pat 2007 metų. Taline taip pat užfiksuotas itin solidus 15% butų kainų augimas, kuris leido šiam miestui išlaikyti lyderio poziciją, jei lyginti vidutines butų pardavimo kainas. Rygoje praėjusiais metais būsto rinkoje optimizmo buvo šiek tiek mažiau nei Vilniuje ar Taline, tačiau ir šiame mieste visuose segmentuose buvo fiksuojamas spartus kainų augimas ir per praėjusius metus jos vidutiniškai ūgtelėjo 11%.

2021 metais investicijų apimtimis išsiskyrė Latvija, kurios sostinėje buvo sudaryti iš ties įspūdingi sandoriai: „ALFA“ prekybos centro, „Jauna Teika“ biurų komplekso ar „Dreilini“ logistikos komplekso įsigijimas.

Tačiau 2022 metų vasario mėnesį Rusijai užpuolus Ukrainą, prasidėjo karas, kuris, galima sakyti, sukėlė globalią geopolitinę ir ekonominę krizę. Tebevykstantis karas kelia didelę grėsmę pasaulio ekonomikos raidai ir Baltijos šalys yra tiesiogiai veikiamos šių įvykių.

Itin aukštos energetinių išteklių kainos, sparčiai augančios maisto ir paslaugų kainos lėmė rekordinį infliacijos augimo lygį Baltijos šalyse. Reaguodami į itin aukštą infliaciją įvairių šalių centriniai bankai pastaruoju metu sparčiau didina bazines palūkanų normas ir panašių žingsnių tikimąsi iš Europos centrinio banko jau šių metų antrąjį pusmetį.

Plėtotojai taip pat susiduria su panašiais iššūkiais, kuomet naujų gyvenamųjų ir komercinių projektų įgyvendinimas pastebimai brangsta, o gyventojų ir verslo galimybės mokėti daugiau už parduodamą būstą ar nuomojamas komercines patalpas bent jau artimiausiu metu neturi potencialo augti. Todėl dalies naujų projektų įgyvendinimas gali būti laikinai atidėtas ir rinkoje matysime bendrą statybų sektoriaus aktyvumo mažėjimą.

Ypatingai tai turėtų būti matoma būsto sektoriuje 2023-2024 metais, kadangi 2022 metais dar yra baigiamas statyti gausus 2020-2021 metais pradėtų plėtoti projektų skaičius, o nauji projektai šiuo metu startuoja pakankamai vangiai. Taip pat vargu ar 2022 metais galima tikėtis didesnio aktyvumo ir iš užsienio investuotojų, kurie Baltijos šalyse investuoja reikšmingas sumas į komercinės paskirties nekilnojamojo turto įsigijimą. Agresyvios Baltijos šalių rytų kaimynės tikrai neprideda pasitikėjimo Vakarų šalių investuotojams.

Todėl reikia nusiteikti, kad artimiausiu metu Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkose neapibrėžtumas tęsis, o pozityvumo bus mažiau nei anksčiau.

Būsto kainų pokyčiai ES šalyse. Šaltinis: Eurostatas, Ober-Haus

Būsto kainų pokyčiai Baltijos šalyse (2010-2024 m.)

Būsto kainų indeksas Baltijos šalyse. Šaltinis: Lietuvos bankas, SEB

tags: #butu #pardavimo #latvijoje #statistika