Nekilnojamojo turto (NT) rinka turi didžiulę reikšmę stabiliam šalies ekonomikos vystymuisi. Daugelis lietuvių įsitikinę, kad NT yra vienas svarbiausių gyvenimo pirkinių ir tuo pačiu geriausia investicija. Pateiktais Lietuvos banko duomenimis 2021 m. maždaug 56% šalies gyventojų teigė, jog NT rinktųsi kaip patraukliausią investiciją. O remiantis Eurostato duomenimis, net 88,6% Lietuvos gyventojų gyvena nuosavame, o ne nuomojamame būste. Tai vienas didžiausių rodiklių Europos Sąjungoje.
Tačiau, matant prognozes ir ateities perspektyvas nekilnojamojo turto rinkoje, galime pasidžiaugti, kad būsto nuoma taps vis labiau populiari Lietuvoje ne tik jaunų žmonių tarpe, bet ir vyresnės kartos. Kitose Europos Sąjungos šalyse, ypač Vakarų Europoje, būsto nuoma yra labiau populiari, nes įsigyti nuosavą - brangu ir sudėtinga. Ekspertų nuomone, šis skaičius ateinančiais laikotarpiais mažės, nes vis labiau būsto kainos Lietuvoje vis auga.
Nuosavo namo nuoma: privalumai ir aspektai
Pirkėjui nuosavo namo įsigijimas turi daug privalumų, tačiau jeigu šeimos biudžetas nėra pakankamas jam nupirkti - namo nuoma yra idealus sprendimas. Namo nuoma suteikia šeimai gyventi patogiai ir laisvai. Didžiausias privalumas - mažos atsakomybės, tiesiog tereikia laikytis namo šeimininko reikalavimų ir taisyklių. Suprantama, visi įsipareigojimai ir tvarka surašomi nuomos sutartyje.
Kitas privalumas, nuomojantis namą yra tas, kad galima dažniau keisti gyvenamąją vietą, priklausomai nuo pasikeitusių aplinkybių, tokių kaip, darbo vietos pakeitimas, šeimos narių skaičiaus padidėjimas ar sumažėjimas, šeimos biudžeto pokyčiai. Namą patogu nuomotis ir dėl to, kad nereikia atsakyti už gedimus ar nesklandumus, kurie reikalauja remonto ar kitų išlaidų.
Namo statytojui (savininkui) siekiant namą nuomoti, reikia gerai pasverti visas investicijas, susijusias su interjero įrengimu, baldų parinkimu, aplinkos ir gerbūvio sutvarkymu. Šiais laikais žmonės, statantys namą nuomai, stengiasi jį įrengti ,,kaip sau’’, kad nuomos kaina būtų geresnė, kad ateityje nereikėtų dažnų remontų ar taisymų.
Statomas namas pardavimui turi atitikti bet kokio pirkėjo lūkesčius: kokybė, vieta, susisiekimas visuomeniniu ar privačiu transportu ir, žinoma, kaina - svarbiausi kriterijai, renkantis gyvenamąjį namą. Tad statytojas (savininkas) neturi teisės daryti klaidų ar naudoti netinkamas medžiagas, siekiant sutaupyti. Visgi statant namą pardavimui ir siekiant išlaikyti kokybę, reikėtų pasigilinti ir palyginti ne tik skirtingų medžiagų kainas, bet ir jų charakteristikas. Jeigu lubas galima dažyti prastesniais dažais, tai konstruktyvas turi būti tvirtas ir saugus.
Visuomet buvo manoma, kad kiekvienam darbui atlikti verta ieškoti pavienių meistrų, kurie siūlo geresnes kainas, tai šiuo metu ieškoma komandų, kurios pradėtų ir užbaigtų namą ,,iki raktelio’’. Kokybė ir dar kartą kokybė yra svarbu, siekiant parduoti pastatytą namą.
Kūrėjų patarimai Viengungio interjerui #2
Investicijos į butų nuomą
Būsto pirkimas nuomai - viena įprasčiausių investicijų. Palankų požiūrį į butų nuomą formuoja betarpis ryšys su nekilnojamuoju turtu, jo galimybėmis pritaikyti skirtingoms veikloms. Būstas gali būti įsigyjamas tiek išskirtinai ilgalaikės nuomos tikslais, taip pat sėkmingai pritaikomas tik konkrečiam nuomos laikotarpiui, pavyzdžiui, kol užaugs vaikai. Naudinga ir tai, jog galima nuomoti ne tik naują, bet ir senesnės statybos, pavyzdžiui, paveldėtą būstą.
Nuomininkams įdomūs ne tik mažo, bet ir didesnio ploto būstai, esantys tiek centrinėje miesto dalyje, tiek tolimesniuose mikrorajonuose. Būsto nuomos rinka yra pakankamai gyvybinga, galima išnuomoti bene bet kokį būstą, svarbiausia, kad nuomos kaina atitiktų rinkos sąlygas.
NT bendrovės „1Partner“ vertinimo skyriaus vadovo Augusto Jagusinskio teigimu, norinčių investuoti į gyvenamąjį plotą sostinėje daugėja kasmet, tačiau siekiant pateisinti lūkesčius būtina atlikti namų darbus. Taigi į kokio dydžio butą investuoti naudingiausia ir kokį mikrorajoną rinktis?
„Nekilnojamojo turto pirkimas siekiant gauti ekonominę grąžą auga ir, panašu, greitu metu nemažės. Prieš investuojant pinigus nereikia kliautis nuojauta - būtina pasverti grįžtamosios naudos galimybes ir tinkamai įvertinti potencialaus NT atsiperkamumą“, - pranešime spaudai sako A. Jagusinskis.
Būsto atsipirkimo rodikliai
„1Partner LT“ išanalizavo 2019 ir 2020 metų įvairių skelbimų portalų duomenis ir parengė apibendrintus būsto atsiperkamumo rodiklius. Rodikliai nurodo, per kiek laiko įprastu atveju atsiperka nuomai įsigyjamas būstas populiariausiuose nuomai mikrorajonuose. Gauti rezultatai apskaičiuoti atsižvelgiant į turto amžių, lokaciją, dydį bei įsigijimo metus. Apskaičiuojant šį laikotarpį nebuvo vertintos sandorių sudarymo išlaidos, mokestinė našta, pardavimo ir nuomos kainų pokyčiai, prastovos dėl neužimtumo ir išlaidos būsto remontui. Individualiu atveju šie laikotarpiai gali skirtis, tačiau pateikiama bendrinė informacija yra svarus atskaitos taškas prieš neriant į nuomos rinką.
Nors bendrieji būsto nuomos pokyčiai 2019-2020 metų laikotarpiu buvo nedideli, nuomotojams jie nebuvo palankūs. Vidutinis laikotarpis per kurį atsiperka nuomojamas būstas minėtu laikotarpiu padidėjo apie 4 proc. Senos statybos butų atsipirkimo laikotarpis pailgėjo nuo 199 iki 205 mėnesių (3 proc.), o naujesnės (nuo 2000 metų) statybos butų nuo 212 iki 223 mėnesių (6 proc.). Senos statybos būstas dėl nuomos ir pardavimo kainų santykio yra palankesnis nuomotojui.
Taigi, skirtumas tarp naujos ir senos statybos nuomos kainų yra santykinai mažesnis nei tarp skirtingo amžiaus būsto pardavimo kainų. Tą lemia skirtingas nuomotojų bei nuomininkų požiūris į turtą. Nuomininkui konkretus būstas yra reikalingas vieneriems arba keliems metams ir jam svarbu, ar šis būstas jo poreikius atitinka būtent dabar. Tuo tarpu nuomotojas turi būti užtikrintas, kad jo būstas patrauklumą išlaikys ir ateityje, nes jis negali keisti būsto taip pat lengvai kaip nuomininkas.
Savaime suprantama, išimtis - Senamiestis bei Užupis, nes šiuose mikrorajonuose svarbiausia ne amžius, o vieta, kaimynystė bei aura. Greičiausiai atsiperka mažesni būstai, pvz. 2019 metais 1 kambario butų atsipirkimo laikas sudarė 196 mėnesius (2020 m. - 201, +3 proc.), 2 kambarių - 206 (212, +3,5 proc.), 3 kambarių - 214 (229, +7 proc.), 4 kambarių - 205 (213, +3,5 proc.) mėnesius.
Šį skirtumą didele dalimi lemia tipinis nuomininko portretas. Klaidinga teigti, kad būsto nesinuomoja šeimos su trimis vaikais, tačiau tokių nuomininkų yra daug mažiau nei pavieniui, poromis gyvenančių studentų ar jaunų specialistų. Skirtumas tarp nuomos ir hipotekos įmokų didėja kartu su būsto plotu (kambarių skaičiumi), todėl ieškantys didesnio būsto pirmiausia nuomojasi mažesnį, kol sutaupys reikalingą sumą pradiniam įnašui padengti, o ir laiko šiai sumai sukaupti jie turi daug daugiau.
Atsižvelgiant į tai, kad nuomininkams kambariai svarbesni už plotą, nuomotojas turėtų pasistengti butą suplanuoti kuo racionaliau. Nuomininkams kambariai svarbesni už plotą ir tai yra aiškiai matoma. Pavyzdžiui, 30-45 m2 ploto butas su 1 kambariu (miegamasis sujungtas su svetaine) 2019 metais atsipirkdavo per 200 mėnesių (2020 m. - 206, +3%), tuo tarpu panašaus ploto, bet dviejų kambarių butas atsipirkdavo per 194 mėnesius (198, +2 proc.). 45-60 m2 ploto butai su vienu miegamuoju 2019 metais atsipirkdavo per 215 mėnesių (2020 m. - 223, +4 proc.), o su dviem miegamaisiais - per 209 mėnesius (225, +7,5 proc.). Didesni, 60-80 m2 butai su dviem miegamaisiais atsipirkdavo per 216 mėnesių (230, +7 proc.), o su trimis - per 205 mėnesius (213, +3,5 proc.).
Taigi, laikas, per kurį atsiperka nuomai įsigytas būstas, svyruoja. Greičiausiai atsiperka pigesni, mažo ploto butai, kuriuose suformuota daugiau kambarių. Taip pat svarbi ir buto vieta, pavyzdžiui, Naujojoje Vilnioje senos statybos 1 kambario butas tarp 20-30 m2 ploto gali atsipirkti vos per 10 metų, tuo tarpu didesnio ploto butai Užupyje turės būti nuomojami beveik tris kartus ilgiau.
Populiariausi mikrorajonai
Daugiausia viešai buvo nuomojamų būstų Vilniuje per 2019 ir 2020 metus buvo Naujamiestyje, Senamiestyje, Žirmūnuose, Antakalnyje, Pašilaičiuose. Visai nesunku išskirti ir pagrindines šių mikrorajonų savybes. Naujamiestis bei Senamiestis yra miesto centre, kuris traukia daugelį, tuo tarpu likusieji trys mikrorajonai pasižymi priimtinesnėmis kainomis ir geru susiekimu su centrine miesto dalimi.
Tačiau populiariausi mikrorajonai nėra palankiausi nuomotojams - jų atsipirkimo laikotarpis 2019 metais sudarė 195 (2020 m. 207, +7 proc.) mėnesius Naujamiestyje, 243 (248, +3 proc.) mėnesius Senamiestyje, 199 (214, +7,5 proc.) mėnesius Žirmūnuose, 209 (217, +4,5 proc.) mėnesius Antakalnyje ir 199 (201, +1 proc.) mėnesius Pašilaičiuose.
Norintys trumpesnio atsipirkimo laikotarpio turėtų atsiriboti nuo asmeninių simpatijų ir paieškoti butų nuomai Naujojoje Vilnioje (160 mėn. 2019 metais, 150 mėn. 2020 metais, -6 proc.) ar Naujininkuose (atitinkamai 173 ir 180 mėnesių, +3,5 proc.), tačiau, kita vertus, ateityje jie gali susidurti su būsto likvidumo problema.
Užupyje (ir jam neretai priskiriant Paupį) daugėja naujos statybos būstų, kurių pardavimo kainos yra ypač aukštos, tuo tarpu nuomos atžvilgiu šie mikrorajonai kol kas dar nėra pasiekę savo patrauklumo piko. Vis dar vykstančios statybos pandemijos laikotarpiu nėra maloniausias vaizdas pro langus, o tvyrant neapibrėžtumui dėl ateities, nuomininkai nėra linkę mokėti už nuomą daugiau, todėl 2020 metai buvo palankesni tiems nuomotojams, kurie butus turi pigesniuose mikrorajonuose.
Kita vertus, siekiant užsiimti turto nuoma būtina įvertinti ne tik vietą, buto dydį ir būklę, bet ir išorinius parametrus, tokius kaip metų laikas ir nuomos ciklo pradžios data. Pavyzdžiui, būstą išnuomoti prieš mokslų metų pradžią pasiseka ne tik greičiau, bet ir brangiau, tuo tarpu sausio mėnesį nuomos rinka yra ypač pasyvi ir galimybė būstą išnuomoti greičiau ir brangiau yra daug mažesnė. Dėl šios priežasties nuomotojams reikėtų perkelti nuomos pradžią į būtent jiems ekonomiškai palankesnį laikotarpį. Nuomai palankiausi metų mėnesiai yra rugpjūtis ir rugsėjis. Jų metu sudaryti nuomos sandoriai gali sutrumpinti atsipirkimo laikotarpį.
NT rinkos kainų dinamika
Apžvelgiant skirtingų Lietuvos NT segmentų kainų dinamiką per pastaruosius 14 metų, akivaizdu, kad 2008-2009 m. ekonominė krizė neigiamai paveikė visus NT rinkos segmentus. Mažiausias kainų pokytis fiksuojamas butų pardavimo segmente: krizės laikotarpiu butų kainos nukrito apie 25 proc. Ši tendencija laikėsi iki 2013 m.
Nuo 2013 m. NT rinkos segmentai vystėsi pakankamai stabiliai: nuosekliai augo butų kainos, o sklypų ir namų kainos visos Lietuvos mastu išliko pakankamai stabilios. Gyventojų pajamoms augant sparčiau nei būsto kainoms, nuo 2013 m. didėjo ir būsto įperkamumas, lydimas vartotojų optimizmo ir žiniasklaidos lūkesčių dėl kainų kilimo.
Nagrinėjant atskirų Lietuvos NT rinkos segmentų nuomos kainų statistiką, pastebėta, kad vidutinės butų ir namų nuomos kainos, pasiekusios piką 2007 m. pabaigoje, mažėjo iki pat 2010 m. visoje Lietuvoje. Bendroje butų nuomos rinkoje ryški sezoniškumo įtaka - kaina padidėja prieš rugsėjo mėn., o žemiausia būna žiemą. Namų nuomos svyravimai yra ryškesni, bet jų kainos vidurkis (už vieną kvadratinį metrą) yra ženkliai mažesnis negu buto nuomos.
Skirtingų NT rinkos segmentų kainų dinamika, eurai už kv. m arba arą (2007 m. sausis - 2020 m. rugpjūtis)
Skirtingų NT rinkos segmentų nuomos kainų dinamika, eurai už kv. m (2007 m. sausis - 2020 m. rugpjūtis)
NT rinkos segmentų kainų ryšys
Remiantis tyrimo rezultatais, NT rinkos pokyčiai greičiausiai paveikia individualių namų nuomos kainą, kuri savo ruožtu daro įtaką sklypų (tiek namų valdos, tiek žemės ūkio paskirties), namų, butų nuomos ir pardavimo kainai. Namų nuomos kainos pasikeitimas gana greitai pradeda veikti sklypų (tiek namų valdos, tiek žemės ūkio paskirties) pardavimo kainas ir šis poveikis laikui bėgant yra linkęs stiprėti. Butų nuomos ir pardavimo kainos į namų nuomos pasikeitimą stipriausiai sureaguoja po 3-6 mėnesių.
Tyrimas atskleidė, kad butų pardavimo kainos pokyčiai daro poveikį butų nuomos bei namų valdos sklypų kainai. Butų nuomos bei pardavimo kainų augimas dviejų mėnesių laikotarpiu padidina komercinių patalpų pardavimo kainas. Žemės ūkio paskirties sklypų kainos augimas sąlygoja momentinį (jau tą patį mėnesį) namų valdos sklypų kainos didėjimą.
Vieninteliam NT rinkos segmentui - komercinių patalpų nuomai - nenustatyta vienareikšmiškų priežastinių ryšių. Tai galima būtų paaiškinti tuo, kad komercinių patalpų nuomos sutartys sudaromos keliems metams, todėl į rinkos pokyčius jos reaguoja labai lėtai.
COVID-19 pandemijos įtaka
Tuo tarpu ekonomikos šoko, kurį sukėlė COVID-19 pandemija, pasekmės Lietuvos NT rinkai yra akivaizdžios. Patvirtinant tyrimo rezultatus tarp NT rinkos segmentų daugiausiai koregavosi vidutinė individualių namų nuomos kaina, kuri sumažėjo 50 proc. palyginus su 2020 m. sausio mėn., individualių namų pardavimo kainos sumažėjo 5,7 proc., namų valdos sklypų - 8,3 proc., žemės ūkio paskirties sklypų - 6,6 proc.
Visgi daugiau nei penktadaliu sumenkęs bendras NT sandorių skaičius, atsargus vartotojų požiūris, netikrumas dėl pajamų gali pristabdyti NT rinkos augimą artimiausiu metu.
2024 metų NT rinkos apžvalga
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2024 metų lapkričio mėnesio reikšmė paaugo 0,3%. 2024 metų lapkričio mėnesį Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 0,4%, 0,1% ir 0,2%,o vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai sudarė 2.632 Eur (+10 Eur/m²), 1.807 Eur (+2 Eur/m²) ir 1.717 Eur (+4 Eur/m²).
„Butų kainų lygiui palengva ir panašiu tempu kopiant aukštyn visuose šalies didmiesčiuose, matome, kad ilgesniame laikotarpiu kainų skirtumas tarp didmiesčių iš esmės nekinta. Tipinio būsto kainos tarp šalies sostinės ir likusių didmiesčių gali skirtis iki dviejų kartų.
Pavyzdžiui, 2024 metų lapkričio mėnesį pirkėjai už senos statybos dviejų kambarių butą populiariausiuose Vilniaus mikrorajonuose vidutiniškai mokėjo 103.000 eurų. Pirkėjų už tokią sumą įsigytas būstas - tai tvarkingas arba geriau įrengtas 49 kv. Tuo tarpu pirkėjai Kaune tokį patį būstą šių metų lapkritį vidutiniškai pirko už 76.000 eurų, o Klaipėdoje - 70.000 eurų. Tuo metu Šiauliuose ir Panevėžyje tokio paties būsto kainų lygis yra 25-30% mažesnis nei Kaune ir Klaipėdoje ir beveik du kartus mažesnis nei šalies sostinėje, t. y. Senos statybos būstas ir toliau išlieka itin populiarus, kadangi jis yra lengviausiai įperkamas ieškantiems nuosavų namų mieste.
Tačiau žvelgiant į miestiečių vidutinių pajamų ir būsto kainų santykį, matome, kad vilnietis tokiam dviejų kambarių butui turėtų išleisti 5,6 metinio dabartinio vidutinio darbo užmokesčio, Kauno gyventojas - 4,4, Klaipėdos - 4,2, Šiaulių - 3,7 ir Panevėžio - 3,3. Nors mažesniuose didmiesčiuose statistinis darbo užmokestis yra pastebimai mažesnis nei, sakykime, sostinėje, tačiau galimybės įsigyti populiariausio tipo būstą vis tiek išlieka geresnės.