Daugiabučių namų priežiūra ir valdymas yra svarbi kiekvieno buto savininko gyvenimo dalis. Lietuvoje, kaip ir kitose šalyse, butų savininkai turi tam tikras teises ir pareigas, kurias būtina žinoti. Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra butų bendrija, kokios yra butų savininkų teisės ir pareigos, bei kokios naujovės laukia daugiabučių renovacijos srityje.
Butų Savininkų Bendrijos: Teisės Ir Pareigos
Pagal dabartinį teisinį reglamentavimą, butų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga.
Todėl butų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui ar statiniui išlaikyti ir išsaugoti. Įstatymuose nustatyta tvarka jie turi mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui ar statiniui atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus.
Butų savininkai bendrojo naudojimo objektus privalo tinkamai prižiūrėti, remontuoti ir kitaip tvarkyti. Tuo tikslu gali būti steigiama butų savininkų bendrija, turi būti pasirenkamas bendrojo naudojimo objektų administratorius, kurio veiklos priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.
Svarbu žinoti:
- Jeigu statinys turi avarinės būklės požymių, statinio savininkas privalo užsakyti statinio ekspertizę.
- Statybos techniniai reglamentai įpareigoja statinio savininką nedelsiant imtis priemonių žmonėms apsaugoti (apriboti priėjimą ir privažiavimą, sustabdyti ar apriboti statinio naudojimą ir kt.), kai statinio būklė kelia pavojų statinyje ar arti jo esančių žmonių sveikatai, gyvybei ar aplinkai, atsižvelgiant į grėsmės pobūdį, iki kol bus atlikta statinio ekspertizė.
Jeigu statinys pripažįstamas avariniu, statinio naudotojas, vadovaudamasis teisės aktais ir statinio ekspertizės akte pateikta išvada, imasi priemonių statinio avarinei būklei pašalinti arba nusprendžia statinį griauti teisės aktų nustatyta tvarka. Jeigu nustatoma, kad statinys nėra avarinis, statinio naudotojas imasi priemonių, kurios nurodytos statinio ekspertizės akte, tam, kad būtų pašalinti nustatyti avarinės būklės požymiai.
Nauja Tvarka Daugiabučių Renovacijai Ir Griovimui
Siekiama spręsti senų daugiabučių problemas, Aplinkos ministerija paskelbė ruošianti naują tvarką, pagal kurią pasikeistų daugiabučių renovacijos būdai, o blogos ir avarinės būklės daugiabučiai būtų griaunami, vietoje jų būtų statomi nauji. Ministerija žada pristatyti tvarką, kaip bendrijos, valdančios daugiabučius, įgytų teisę griauti seną ir brangiai atsieinantį daugiabutį ir pritraukusios investuotoją vietoj jo statytų naują. Be to, ministerija rengia teisinę bazę, kuri įpareigotų avarinės būklės pastatų valdytojus pavojingus namus perstatyti.
Kyla klausimai:
- Ar valstybė, savivaldybės turi teisę, o gal pareigą kištis į privačių statinių tvarkymą, griovimą, jeigu jie kelia pavojų gyventojams ir aplinkiniams, net jei tai reikštų tam tikrą privačios nuosavybės teisės ribojimą?
- Kas bus su pažeidžiamais gyventojams - senyvo amžiaus, asocialiems asmenims?
- Ar tai nėra paslėptas privačios nuosavybės nusavinimas?
Planuojama, kad kai kuriems pažeidžiamiems gyventojams - senyvo amžiaus, asocialiems asmenims - savivaldybė turėtų padėti renovuotis namą, galimai perimti nuosavybę, bet leisti visą gyvenimą gyventi nemokamai. Daugiabučių bendrijos tuo itin piktinasi ir sako, kad tai senjorus pavers nuomininkais, nes vienas iš galimų naujos tvarkos variantų būtų nuosavybės teisės į renovuotą arba naujai pastatytą butą perleidimas savivaldybei mainais į tai, kad savininkai galėtų dengti mažiau statybos kainos.
Jeigu ketinama griauti ar renovuoti daugiabutį, turi būti gauti butų savininkų sutikimai. Tačiau neaišku, kas būtų, jeigu ne visi butų savininkai su tuo sutiktų. Kaip minėta, Konstitucija gina privačią nuosavybę, tad prievarta gyventojų iškeldinti negalima. Taip pat kyla klausimas, ar gyventojams ir savivaldybėms užtektų finansinių išteklių, kad senus ir visai nusiamortizavusius statinius griauti, vietoje jų statyti naujus.
Nors nuosavybė yra neliečiama ir niekas neturi teisės iš savininko nuosavybę paimti prievarta, išskyrus įstatymų numatytus atvejus, tačiau įstatymas numato, kad nuosavybės teisė gali būti įgyvendinama tik nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių ir interesų. Šiuo atveju būtų galima kalbėti apie nenorinčių palikti senos ar avarinės būklės požymių turintį daugiabutį asmenų nuosavybės paėmimą visuomenės poreikiams.
Tačiau toks nuosavybės paėmimas leidžiamas tik išimtiniais atvejais ir tik įstatymų nustatyta tvarka, savininkui turi būti teisingai atlyginama. Nuosavybė iš savininko prieš jo valią neatlygintinai gali būti paimta tik teismo sprendimu ar nuosprendžiu. Šiuo metu visiškai neaišku, kokiomis sąlygomis tai galėtų būti daroma. Už paimamą nuosavybę turi būti teisingai kompensuojama, tačiau kas įvertins, kokia turi būti teisinga kompensacija.
Aplinkos ministerija teigia, kad pagal rengiamą tvarką būtent savivaldybėms teks užduotis sugalvoti, kaip žmones įtikinti griauti prasto būklės namus ir parūpinti jiems laikiną būstą, tačiau taip ir neaišku, ar savivaldybė pilnai padengtų laikino apgyvendinimo, turto apsaugos išlaidas, ar gyventojai turėtų tam tikra (ir kokia) dalimi prie to prisidėti.
Vienas iš Aplinkos ministerijos deklaruojamų naujų būdų kompensuoti pastato statybas būtų didinti pastatų aukštingumą tose vietose, taip pritraukiant papildomas investicijas, kad statybos būtų kompensuojamos ne tik gyventojų, bet ir privačių vystytojų pinigais. Dėl pastatų aukštingumo didinimo aplinkos ministras teigia, kad pavyzdžiui, Kaune maždaug ant penkiaaukščio reikėtų pastatyti du papildomus aukštus, kad namui renovacija būtų nemokama, kai kuriuose miestuose iš vertės prieaugio renovuoti visus penkiaaukščius namus pridedant vieną ar du aukštus.
Tačiau tokiu atveju lieka neaišku, kas kompensuotų statybos kainą, jeigu senuose ar netgi avarinės būklės namuose būtų nustatyta, kad dėl jų būklės negalima pristatyti papildomų aukštų. Dabar tokios galimybės nėra.
Dėmesį į šiuos iškilusius klausimus taip pat turėtų atkreipti ir asmenys, galvojantys pirkti ar ilgalaikei nuomai išsinuomoti butus senos statybos ar prastos būklės daugiabučiuose, nes jų renovavimas ar griovimas gali paliesti ir juos. Neatmestina, kad, patvirtinus naują tvarką ir joje neišsprendus kylančių klausimų, gali kilti poreikis įvertinti naują tvarką atitikimo Konstitucijai aspektu.
Teisininko komentaras: Advokatų kontoros „Marger“ vyresnysis teisininkas, advokatas Egidijus Matonis atkreipia dėmesį į svarbius aspektus, susijusius su daugiabučių namų valdymu ir renovacija.
Darbas su būsto problemomis miestuose | Bendruomenės ir pasekmės
Dažniausios Problemų Priežastys Bendrijose
Neteisingas apskaitos vedimas, mokesčių paskirstymas, dokumentų slėpimas ir visiškas atskaitomybės nebuvimas. Su tokia realybe susiduria nemaža dalis daugiabučių bendrijų narių. Teisininkai pastebi, kad daugėja atvejų, kai daugiabučių namų savininkų bendrijų pirmininkai piktnaudžiauja ir neteisingai skaičiuoja už namo priežiūrą renkamus mokesčius. Dėl to labiausiai kenčia mažuose butuose gyvenantys žmonės.
Remiantis Civilinio kodekso nuostatomis, mokesčiai už daugiabučio namo priežiūrą turi būti renkami proporcingai pagal buto plotą. Kitaip sakant, mažesnių butų savininkai moka mažesnius, didesnių butų - didesnius mokesčius.
Nuo bendrijų pirmininkų savivalės kenčiantiems gyventojams siūloma kreiptis į savivaldybių administracijas, kurios vykdo bendrijų valdymo organų priežiūrą. M.Steponavičius kovojant su piktnaudžiaujančiais bendrijų pirmininkais siūlo gyventojams tiesiog nemokėti neteisingai skaičiuojamų mokesčių. Pirmininkas bus priverstas kreiptis į teismą - tokiu atveju teisingumo sistema nubaus patį pirmininką, kuris nesilaiko įstatymų.
Pastebima, kad neretai į sudėtingas situacijas bendrijos patenka ne tik dėl pirmininko nesąžiningumo ar abejingumo. Mat bendrijos pinigų panaudojimas - vienas dažniausių bendrijos narių nesutarimo objektų. Nemažai atsieina ir pačių bendrijos organų išlaikymas.
Namo gyventojai būgštauja, kad neveiksnus ir nepagaunamas bendrijos pirmininkas pridirbs ne tik smulkių nuostolių, bet ir labai didelių problemų. Aiškėja, kad prieš porą metų atlikta renovacija teisiškai dar nėra užbaigta.
Su tokia pat problema susiduria ir vieno Šilainių daugiabučio gyventojai. Žmonės nenori pyktis su neįtinkančiais pirmininkais, nes bijo keršto arba tiesiog vengia konfliktinių situacijų.
Svarbu: Jei susiduriate su problemomis bendrijoje, nebijokite kreiptis į savivaldybę ar teismą. Ginti savo teises yra būtina, kad būtų užtikrintas teisingas ir skaidrus daugiabučio valdymas.
Šiame straipsnyje apžvelgėme butų savininkų bendrijų veiklą, jų teises ir pareigas, taip pat naujoves daugiabučių renovacijos ir griovimo srityse Lietuvoje. Tikimės, kad ši informacija padės jums geriau suprasti, kaip veikia butų bendrijos ir kaip galite apginti savo teises.