Renkantis būstą, svarbu atsižvelgti ne tik į jo kainą ir išvaizdą, bet ir į likvidumą - galimybę prireikus greitai ir pelningai jį parduoti. Nekilnojamojo turto (NT) ekspertai pataria įvertinti įvairius kriterijus, kurie padės pasirinkti likvidų būstą ir išvengti klaidų.
Pagrindinės klaidos renkantis būstą
NT sprendimus siūlančios bendrovės „Resolution“ vadovė Džiuginta Daujotaitė teigia, kad dažnai pirkėjai remiasi tik NT vertintojų nuomone ir banko traktuojama turto verte, neatsižvelgdami į asmeninius poreikius. Kita dažna klaida - vadovautis tik emocijomis, susižavėjus dizaino sprendimais ar vaizdu pro langą, neadekvačiai vertinti turtą ir linkti už jį permokėti. Trečia klaida - noras daryti sprendimus pačiam, nesiremiant ekspertų patarimais ir konsultacijomis.
Likvidumo svarba
„Resolution“ NT projektų vadovas Algirdas Navickas pabrėžia, kad rinkdamiesi būstą žmonės dažnai nepagalvoja apie likvidumą, kuris yra susijęs su ateities procesu. Jo teigimu, likvidumas - tai dviejų labai reikšmingų veiksnių - daugumos paklausos ir vietovės potencialo atitikmuo, kuris dažnai pamirštamas ir vertinant dabartinę situaciją vadovaujamasi emocijomis. A.Navickas pataria pagalvoti, ką su būstu darysite po 5 ar 10 metų, įsivertinti, kiek vieta atitinka daugumos paklausą ir koks jos potencialas.
Pagrindiniai kriterijai, į kuriuos reikia atsižvelgti renkantis būstą
Ekspertai rekomenduoja vadovautis šiais vertinimo kriterijais, kurie padės įvertinti būsto likvidumą:
- Būsto atitikimas daugumos paklausai
- Būsto erdvės suplanavimas
- Langų orientacija pagal pasaulio kryptis
Šiuo metu rinkoje paklausiausi yra 2 arba 3 kambarių butai. Šeimos renkasi trijų kambarių, o jauni žmonės dažniausiai ieško dviejų kambarių buto. Taip pat pastebima tendencija, kad vis daugiau pirkėjų gali sau leisti įsigyti didesnio ploto butus.
Racionalus būsto suplanavimas yra toks, kuriame protingai išnaudotas kiekvienas kvadratinis metras, sukuriant daugiau patalpų mažesniame plote. Pavyzdžiui, 2 kambarių bute, kurio plotas yra 32 kv. m, kiekviena vieta ir detalė turėtų būti kruopščiai apgalvota ir esant poreikiui pritaikyta transformuoti. Tokią galimybę sukuria slankiojančios pertvaros, racionalus santechnikos prietaisų ir baldų išdėstymas, nišos sieninėms spintoms, pereinamų erdvių eliminavimas.
Likvidumui įtakos turi ir tai, ar būstas išplanuotas per 1 ar 2 aukštus. Pastarasis variantas yra mažiau patrauklus, nes laiptai užima nemažai erdvės, kambariai dviejų aukštų būstuose dažniausiai yra nestandartinio išplanavimo. Būsto planavimo ypatumai apsprendžia būsimą likvidumą, kuo standartiškesnis buto planavimas, tuo didesnė tikimybė, kad butas atitiks kito pirkėjo poreikius.
Natūralios šviesos kiekis bute didžiąja dalimi priklauso nuo to, į kurią pasaulio pusę nukreipti langai. Lietuviai labiausiai vertina į vakarus orientuotus butus, nes mūsų regione ilgiausiai šviečia vakarinė saulė. Tiesa, jeigu miegamojo kambario langai yra į vakarus ar pietus, greičiausiai langus teks pridengti naktinėmis užuolaidomis, nes kambarys labai greitai įšils nuo saulės spindulių. Rytinė pusė yra neutraliausia, nes ryte saulė yra mažiau kaitri, be to, šviečia trumpiau negu vakarinė. Įprastai manoma, kad šiaurės kryptis - mažiausiai vertinama, tačiau pastebima tendencija, kad jei bute yra kelios langų kryptys, lietuvių nebebaugina miegamųjų kambarių šiaurės kryptis.
Kaip naudoti kompasą norint patikrinti savo namo kryptį?
Nuo to, kurią pasaulio kryptį pasirinksite, priklausys ne tik tai, kiek saulės pro langus pateks į jūsų svajonių namus. Natūralus apšvietimas turės įtakos ir jūsų savijautai, būsto jaukumui, galiausiai - jo šilumai.
| Pasaulio kryptis | Poveikis |
|---|---|
| Šiaurinė pusė | Šviesa ramesnė, be šešėlių, tinka dirbti ilgai. Mažai šilumos ir jaukumo. |
| Vakarinė pusė | Šilta, atpalaiduojanti šviesa, tinka dienos pabaigai ir gerai nuotaikai prieš miegą. Svetainė arba balkonas tampa jaukių pasisėdėjimų vieta. |
| Pietinė pusė | Šviesa akina ir meta šešėlius, darbui ji ne itin tinkama. Erdvę prišildo labiausiai, pravartu žiemą, bet ne vasarą. |
| Rytinė pusė | Rami saulė, tinka miegamiesiems ir virtuvėms, pakelia nuotaiką. |
- Šiaurinė pusė: Šiaurinė pusė ne itin geidžiama, mat ir šviesos, ir šilumos, ir jaukumo iš jos tikėtis yra naivu. Šviesa iš šiaurinės pusės ramesnė, be šešėlių, tinka dirbti ilgai.
- Vakarinė pusė: Jeigu jūsų buto svetainė arba balkonas - vakaruose, tuomet šios būsto erdvės taps jaukių pasisėdėjimų, vakaronių ir ilgų pokalbių apie kasdienybės akimirkas vieta. Iš vakarų sklindanti šviesa - šilta, atpalaiduojanti, tinka dienos pabaigai ir gerai nuotaikai prieš miegą.
- Pietinė pusė: Šviesa iš pietų akina ir meta šešėlius, darbui ji ne itin tinkama. Tiesa, erdvę prišildo labiausiai. Tai pravartu žiemą, kai speigas dažo langus, ir ne itin praktiška vasarą, kai teks kęsti dusinančią tvankumą.
- Rytinė pusė: Rytinė saulė - rami, tinka miegamiesiems ir virtuvėms, pakelia nuotaiką.
Vadovaujantis kinų erdvės komponavimo meno Feng shui taisyklėmis, pasaulio kryptį siūloma rinktis itin atidžiai, mat ši gali lemti ir psichologinę žmogaus savijautą.
- Vaizdas pro langus
Visi tikisi gražaus vaizdo pro namų langus, kad panoramos neužstotų kitas pastatas, nebent tai būtų Gedimino pilis. Geriausiai vertinami vaizdai - parkas arba miškas. Beje, patrauklus vaizdas pro langą gali visiškai eliminuoti langų krypties pagal pasaulio šalis kriterijų. Net jeigu visi buto langai yra orientuoti į šiaurę, bet fone matoma upė, toks butas bus paklausus. Įprastai toks malonus akiai vaizdas papildomai kainuoja 5-10 proc. buto kainos.
- Pastato, kuriame perkama būstas, kokybė
- NT likvidumas didžiąja dalimi susijęs ir su pasirinkto objekto statybos metais bei naudojamų medžiagų ir inžinerinių sprendimų kokybe.
- Naujos statybos ar renovuotame daugiabutyje esantis butas bus patrauklesnis pasirinkimas už gyvenimą senos statybos name. Būsto likvidumą augina ir vidaus apdaila, liftai, stovėjimo aikštelė automobiliui, sandėliukai gyventojams, vidinis kiemas.
- Būsto likvidumą augina ir įdiegtos inžinerinės sistemos - gyventojai teigiamai vertina centralizuotą šildymo sistemą su individualia apskaita. Taip pat dabar vis labiau populiarėja grindinis šildymas, nes taip sutaupoma radiatorių užimama erdvė. Ne mažiau svarbu atkreipti dėmesį ir į vėdinimo sistemą - rekuperacinė sistema yra geriau vertinama nei natūrali. Rekuperatoriai užtikrina, kad šiluma nebus išleidžiama į orą vėdinant patalpas šaltuoju metų laiku.
- Pastato aplinka ir kaimynystė
NT ekspertai pastebi, kad būsto ieškančioms šeimoms svarbu tiek pati buto kokybė, tiek šalia jo esanti aplinka bei žaliosios erdvės. Vienas iš pagrindinių prioritetų šeimai yra galimybė turėti kiemą, kuriame būtų užtikrintas saugumas. Dar jos domisi, ar norint praleisti laisvalaikį gamtoje reikės ieškoti žaliųjų zonų, ar pavyks patogiai jas pasiekti pėsčiomis ar dviračiu. Tuo tarpu šeimų dar nesukūrusiems žmonėms svarbu, kad namų aplinka būtų rami, estetiška, jie vengia gyventi šalia triukšmingų vietų. Likvidumą taip pat augina aplink konkretų būstą sukurta infrastruktūra ir jį supanti aplinka. Vieta, kurią galima lengvai pasiekti automobiliu ir visuomeniniu transportu, kur netoliese yra prekybos centras, darželis ir mokykla, sporto zonos, sulauks didesnio susidomėjimo.
- Vieta
Vienas svarbiausių likvidumo požymių - tai būsto lokacija. Didžiuosiuose šalies miestuose: Vilniuje, Kaune ar Klaipėdoje būstas bus kur kas likvidesnis už esantį nedideliame miestelyje. Tai atspindi ir didelis būsto kainų skirtumas tarp didmiesčių ir regionų. Kadangi miestuose sukuriama daugiausia ekonominės vertės, pritraukiama daugiausia investicijų ir yra daug gerai apmokamų darbo vietų, čia būsto vertė išlieka aukštesnė. NT centrinėje miesto dalyje visada yra paklausesnis už būstą miegamajame rajone ar miesto pakraštyje. Investicija į NT miesto centre yra laikoma viena saugiausių, nes čia esančių objektų paklausa visada išlieka aukšta.
- Vietovės potencialas
Renkantis butą reikėtų atkreipti dėmesį ir į vietos vystymo potencialą, nuo kurio didžiąją dalimi priklausys ir ten jau esančių pastatų likvidumas. Dabar 5 metų perspektyvoje nemažai vystymo projektų numatoma Šnipiškėse, Paupyje, Naujininkuose. Labai gerai vietovės potencialą iliustruojantis pavyzdys yra Naujamiesčio rajono transformacija Vilniuje. Dabar Vilniaus miesto kontekste tai viena paklausiausių vietų gyventi. Buto kaina Naujamiesčio senos statybos daugiabutyje jau siekia 1200 Eur už kv.m, o naujos statybos bute (tik su daline apdaila) prasideda nuo 1650 Eur už kv.m.
- Kainos tvarumo indeksas
Svarbu pažymėti, kad likvidus būstas dar nereiškia, kad už jį galite mokėti ar prašyti sumos, kuri būtų žymiai didesnė negu rinkoje vyraujančios vidutinės kainos. Tačiau kuo būstas turės daugiau aukščiau išvardintų likvidumo požymių, tuo būsite tikresni, kad jo vertė atitiks NT rinkos augimą. Prireikus būstą parduoti, už jį galėsite tikėtis ne mažesnės nei tuo metu rinkoje vyraujanti kaina. Konkretaus būsto rinkos kainą galima įvertinti tvarumo indeksu, kuris šiemet pasiūlytas ir Lietuvos rinkoje. Indeksas pirkėjui pradinėje įsigijimo stadijoje iškart leidžia įsivertinti kainą ir, jei ji yra tvari, tai padidina tikimybę, kad to būsto vertė ateityje augs.
Kiti svarbūs kriterijai renkantis būstą
Nekilnojamo turto plėtros ir vystymo įmonės UAB „Groupinvest“ generalinis direktorius Edvard Račevskij teigia, kad naujų namų paiešką reikėtų pradėti nuo objektyvaus savo ar šeimos finansinių galimybių įvertinimo. Svarbu racionaliai įvertinti savo finansinę būklę: šiuo metu turimus įsipareigojimus, pradinio įnašo įmokėjimo galimybes, ar galėtumėte ir kiek lėšų skirtumėte būsto įrengimui, remontui ir kitoms su būsto įsigijimu ir įsikūrimu susijusioms išlaidoms.
- Vieta mieste: UAB „Rinvest“ projektų vadovo Voitech Aškelovič nuomone, gyvenamosios vietos pasirinkimas yra labai subjektyvus sprendimas, priklausantis nuo asmens, šeimos poreikių bei įpročių. Prieš pradedant paiešką, rekomenduotina susipažinti su miesto plėtros planu.
- Vieta name: Buto vieta pastate yra pakankamai svarus rodiklis, norintiems sumažinti būsto eksploatavimo kaštus. Kuo mažiau lauko sienų turi butas, tuo mažiau šilumos jis atiduoda į išorę.
- Reikalingas buto plotas: Buto plotas priklauso nuo numatomo gyventojų skaičiaus. Nereikėtų renkantis butą galvoti apie labai tolimą perspektyvą.
- Įrengimo lygis ir būklė: Šis kriterijus ypatingai aktualus turintiems ribotas finansines ar laiko galimybes.
- Buto eksploatavimo kaštai: Svarbus veiksnys, nulemiantis buto eksploatavimo išlaidas, yra jo energinio efektyvumo klasė.
- Natūralios šviesos ir šilumos patekimas į patalpas: „Renkantis butą svarbu žinoti jo langų išdėstymą pagal pasaulio kryptis, nuo to priklauso natūralios šilumos ir šviesos kiekis bute“, - teigia UAB „Globalus projektavimas“ architektė, interjero dizainerė Jelena Gavrilova.
- Liftas: Mažaaukštės statybos gyvenamuosiuose daugiabučiuose namuose liftai įrengiami ne visada.
- Automobilių parkavimo galimybės: Pastarąjį dešimtmetį automobilių parkavimas didmiesčių miegamuosiuose rajonuose tampa vis opesne problema.
- Patalpų paskirtis: Ne kartą yra tekę girdėti, kad žmonės per neapsižiūrėjimą ar nežinojimą įsigyja butus ne gyvenamosios paskirties patalpose.
- Gyventojų tankumas ir kaimynystė: Mikrorajono gyventojų tankis neatrodo esminis kriterijus, tačiau to nevertėtų praleisti pro akis.
- Susisiekimas: Laisvas ir patogus judėjimas yra labai svarbus, ypatingai auginantiems vaikus ir ieškantiems buto šeimai.
- Galimybė parduoti ar išnuomoti: E.Račevskij pažymi, kad renkantis būstą vertėtų pasidomėti pastarųjų metų situacija nekilnojamo turto rinkoje.
- Infrastruktūra: Keliai, kvartalo apšvietimas, triukšmas - visa tai reikėtų įsivertinti renkantis būstą, taip pat, vertėtų pasidomėti atstumais iki artimiausių apsipirkimo vietų, viešojo transporto stotelių, švietimo ar gydymo įstaigų.