Buto įsigijimas yra vienas svarbiausių gyvenimo sprendimų, todėl svarbu gerai pasiruošti ir įvertinti visus niuansus. Šiame straipsnyje rasite patarimų, kaip sėkmingai įsigyti butą, atsižvelgiant į finansines galimybes, vietą, būklę ir kitus svarbius aspektus.
Finansinės galimybės ir paskolos
Pirmas žingsnis perkant būstą - įvertinti savo finansines galimybes. Didžioji dalis žmonių būstą perka su banko paskola, todėl svarbu išsiaiškinti, kokią sumą bankas gali suteikti. Galite naudotis internetinėmis skaičiuoklėmis, tačiau tiksliausią informaciją gausite tiesiogiai kreipdamiesi į banką.
Žvelgiant iš praktinės pusės, didžioji dalis žmonių, būstą perka su banko teikiama paskola. Žinoma, galite naudotis internete esančiomis, banko sudarytomis skaičiuoklėmis. Jų pagalba, įvedę savo pajamas, finansinius įsipareigojimus, bei kitus reikalingus duomenis, galite gauti paskolos sumą, kurią jums bankas suteiktų. Tačiau šie skaičiavimai ir skaičiuoklės nėra visiškai tikslios, tad siūlau nepasitikėti jomis aklai. Atkreipkite dėmesį, kad pirmą kartą nuvykę, ar kitais būdais susisiekę su banku, jūs tik įsivertinate savo finansines galimybes.
Taip pat, su pardavėju turite sudaryti preliminarią sutartį. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinės formos. Banko sutartis pasirašysite banko skyriuje, tuomet dar liks pirkimo sutartis. Pagrindinė pirkimo - pardavimo sutartis pasirašoma pas notarą, kuomet nekilnojamojo turto pardavėjas turi visas reikalingas pažymas, leidimus ir kt.
Bankas jus detaliai supažindins sutartimi. Sulaukę banko sprendimo, ir jeigu jis palankus, turite praeiti dar kelis svarbius žingsnius. Į banką dar teks sugrįžti jau apsisprendus ir teks pateikti paraišką. Tai galite padaryti iš namų, užpildant paraišką internetu, arba nuvykus į banko skyrių. Užpildžius paraišką ir pateikus nepriklausomą turto vertinimą - belieka laukti.
Reikės atlikti įkeitimo sandorį (hipoteką), banko nurodytame, arba išsirinktame notarų biure. Kai kredito sutartis pasirašyta su banku, ir atlikote objekto įkeitimą notarų biure, bankas, įprastai kelių dienų bėgyje atliks mokėjimą pardavėjui. Jums asmeniškai, dėl pinigų išmokėjimo pardavėjui, nieko daryti nereiks - tuo rūpinasi bankas. Taip pat, nepamirškite, perimant objektą fiziškai, būtina pasirašyti priėmimo - perdavimo aktą. Jame turite nurodyti nuo kada perimate skaitiklių rodmenis.
Patarimas: Jei planuojate būstą pirkti su paskola, kreipkitės į kreditavimo įstaigas, užpildykite paraiškas ir pasikonsultuokite apie tai, kokią sumą kredito galėtumėte gauti jei būstą pirktumėt rytoj. Nors bankas neduos konkretaus atsakymo, prašys pradžioje išsirinkti turtą, tačiau bent jau sumos gaires tikrai sužinosite.
Būsto PASKOLŲ labirintai: kaip gauti, palūkanos, rizikos, išeitys | NT Be Grimo 018
Būsto paieška ir pasirinkimas
Išsiaiškinę finansinius klausimus, galite pradėti būsto paieškas. Svarbu išsiaiškinti savo poreikius ir pagalvoti apie ateitį. Nuspręskite, norite buto ar namo, kotedžo, o gal jaukaus sodo namelio. Būstą pirksite jau įrengtą, ar su daline apdaila, o gal viską nuspręsite statyti nuo 0. Būsto paieška dažniausiai reikalauja skirti daug laiko tiek naujų objektų sekimui internete, tiek kiekvieno jų apžiūrėjimui gyvai.
Vienaip ar kitaip išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.
Viskas priklauso nuo Jūsų asmeninio tikslo. Pavyzdžiui, tikslas yra pagerinti šeimos gyvenamąją vietą. Tarkime, Jūs gyvenate Pašilaičiuose, šiame rajone Jūsų vaikai eina į mokyklą, netoliese yra Jūsų darbas, pramogos, vaikų būreliai, lankomi užsiėmimai. Natūralu, kad ir naują butą Jūs norėsite įsigyti tame pačiame rajone, kuo arčiau visų Jūsų šeimai įprastų lankytinų vietų.
Visiškai kito buto poreikis iškils Jūsų vaizduotėje, jeigu kalbėsime apie buto įsigijimą investicijai. Be abejo, tai priklausys nuo to, kokia tai investicija: ilgalaikė ar trumpalaikė, spekuliacinė, vertės prieaugio ar su tikslu išnuomoti. Kai pagrindinis tikslas yra spekuliacinė investicija su poreikiu greitai pigiai nusipirkti ir greitai brangiau perparduoti, įsigyjant turtą iš varžytinių, bankroto administratoriaus, susiruošusio emigruoti kaimyno/pažįstamo (ar suradus kitą labai pigiai parduodamą butą), Jums žodis „vieta“ neturės visiškai jokios reikšmės. Tačiau tai yra veikiau nedidelės išimtys, nes praktiškai visada reikia kreipti dėmesį į VIETĄ, kur yra nekilnojamas turtas.
Dabartį įsivertinti yra santykinai lengva. Sąrašas yra labai didelis tų objektų, kurie būna prie daugiabučių namų. Tačiau nors ir esant savotiškoms taisyklėms dėl triukšmo, oro užterštumo, garso ir kitų niuansų, labai dažnai atsiradę aplinkos pokyčiai gali iš esmės pakeisti Jums priimtinas normas ir „perlipti“ Jūsų tolerancijos ribą. T.y. Jūs pirkote butą, o po juo cokoliniame aukšte įrengė sporto klubą, šokių studiją, kavinę ar barą.
Todėl labai svarbu ne tik NUODUGNIAI įsivertinti esamą situaciją pasirinktoje vietovėje, bet ir pasidomėti, kas numatoma vystyti esamoje ar gretimose zonose/sklypuose. Planuojamos tiesti didžiosios gatvės ir greitkeliai. Jie ženkliai pagerins susisiekimą ir pakels viso rajono vertę ir patrauklumą, bet dėl būsimo triukšmo gali sumažinti konkrečių, arčiausiai būsimo kelio „atsirasiančių“, butų ir daugiabučių vertę.
Taigi prieš įsigydami turtą nepatingėkite paieškoti informacijos apie rajono, miesto, vietovės, gretimų sklypų detaliuosius planus. Tai padės Jums suprasti, ko galima tikėtis priešais langus ar šalia jūsų būsimų namų. Visi „normalūs“ miestai plečiasi, tvarkosi, yra rekonstruojami, persitvarko, t.y. kinta.
Likvidumui didelę įtaką turi ir tai, kokia yra buto būklė. Jeigu jame atliktas specifinis remontas- ryškiai rožinės spalvos sienos, visas butas iškaltas medžiu ar butas yra visiškai apleistas- tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku ir pardavimo procesas užsitęs, t.y. „Sunkiau“ parduodamas turtas, t.y. Taip pat turi įtakos toliau išvardinti niuansai.
Rajono įvertinimas
Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos (visomis prasmėmis), tuo jame yra mažesnės parduodamo turto kainos. Todėl jeigu jūsų akiratyje atsiranda pigiausi butai iš vieno ar dviejų tų pačių rajonų, tai tikėtina, kad tie rajonai yra prasčiau vertinami nei kiti. Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos, blogesnis susisiekimas, transporto sistema ir kita, tuo sunkiau jame parduoti būstą.
Rajono populiarumą nulemia daug faktorių: mitai, gandai, mada, saugumas, susisiekimas, švietimo įstaigos, infrastruktūra ir kita. Taip pat, visuomet sunku yra parduoti “dalį” buto - t.y. su kitais bendraturčiais, kad ir kur jis bebūtų. Todėl tokie butai, kuriuose parduodam, pavyzdžiui, vienas ar du kambariai trijų kambarių bute, yra dažniausiai ilgai pardavinėjami, tačiau ne parduodami.
Ekonominės klasės butus, kurių brangi eksploatacija, likviduoti taip pat gana sudėtinga. Sunkiausiai realizuojami didelio ploto (4 ir daugiau kambarių) senos statybos butai blokiniuose namuose. Yra viena išimtis- butai, kuriuos galima „padalinti“ ir vietoj vieno keturių kambarių buto įrengti kelis vieno ar dviejų kambarių butus.
Dar vienas sunkiau parduodamų butų segmentas yra didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO. Šie butai dar ilgiau laukia pirkėjo nei tokie patys butai žemesniuose aukštuose.
Kalbant apie naujos statybos būstus galime pastebėti, kad sunkiau parduodamas turtas yra negyvenamosios paskirties, kaip pvz. poilsio, viešbučių, kūrybinių dirbtuvių ar svečių namų, apartamentų. Butai, kurie yra prie gamyklų, geležinkelių, greitkelių ar panašiose vietose gerokai ilgiau laukia savo pirkėjo, ypač jeigu jie yra 3 ir daugiau kambarių. Perkantieji butus dės pastangas, kad jiems su savo vaikais pavyktų įsikurti kuo patrauklesnėje vietovėje.
Kalbant apie naujos statybos projektus - tai didžiausią įtaką pardavimams daro susiformavusi visuomenės nuomonė apie konkrečią vietovę ar projektą (kaip tarkim taip vadinami „šiukšlyno namai“). Tuomet vietiniam gyventojui/pirkėjui tokio buto neparduosi, todėl tenka mažinti kainą arba laukti pirkėjo iš kitų miestų/šalių. Ir kol tokie mitai gajūs, juos sunku ištrinti iš pirkėjų sąmonės. Nepaisant to, ar tai tiesa ar ne. Pirkėjai laikosi atokiau nuo tokių projektų/namų ir nenori rizikuoti.
Vieta pastate
Rinkdamiesi butą, žmonės daug dėmesio skiria rajonui, tačiau kartais pamiršta pasidomėti buto vieta pačiame pastate. Norintys šilčiau gyventi ar mažiau negu kaimynai mokėti už šildymą, senos statybos namuose turėtų rinktis vidinius butus. Dvi išorines sienas turintys kampiniai butai dalį šilumos „atiduoda“ į išorę.
Vėdinimas
Šiuo metu dauguma daugiabučių Lietuvoje turi natūralią vėdinimo sistemą. Deja, ji ne visada užtikrina gryno oro cirkuliaciją bute. Ekspertai pataria nuolat vėdinti patalpas, t.y. reguliariai, bent keletą kartų per dieną atidaryti langus. Atsižvelgiant į energijos suvartojimą ir siekiant sutaupyti šildymo kaštus, naudingiau rinktis būstą su rekuperacine sistema, t.y. vėdinimu, naudojant šilumokaitį.
Veikiant šiai vėdinimo sistemai ne tik užtikrinamas šviežias oras, bet ir neišleidžiama šiluma į išorę, neleidžiama susidaryti pelėsiui, nerasoja langai. Tai ypač aktualu žmonėms, turintiems kvėpavimo takų problemų.
Natūralus apšvietimas (insoliacija)
Perkant butą svarbu apžiūrėti, ar kambariai turės pakankamai saulės šviesos. Būtina kiekvieno gyvenamosios paskirties buto insoliacija yra dvi valandos nepertraukiamos, pro langus patenkančios šviesos. Nutarę įsigyti butą, būtinai pasidomėkite, ar kaimynystėje neplanuojamos statybos. Tą galima padaryti detaliai išnagrinėjus bendruosius statybų planus, kurie yra rengiami penkeriems ar dešimčiai metų į priekį.
Dažniausiai insoliacijos reikalavimų neatitinka senamiestyje esantys butai, nes jų statymo metais reikalavimo natūraliam apšvietimui nebuvo. Tad mėgstantys apšviestus kambarius itin atidžiai turėtų rinktis būstą centrinėje miesto dalyje. Šviesos ir šilumos kiekis bute priklauso ir nuo to, į kurią pasaulio pusę nukreipti buto langai. Šiandien statomi itin sandarūs daugiabučiai vasaros metu gali sukelti papildomų nepatogumų gyventojams, kurių buto langai nukreipti į pietinę pusę.
Itin šilti būna ir į vakarus orientuoti butai, kadangi Lietuvoje labai ilgai šviečia vakarinė saulė. Jeigu mėgstate žiūrėti televizorių, siūloma įvertinti, kad vakarinės saulės apšviestame kambaryje reikės naktinių užuolaidų ar roletų, nes saulės šviesos gali būti per daug. Taip pat jeigu pietinėje ar vakarinėje pusėje yra miegamasis, jo langus taip pat reikės uždengti, nes šis kambaryje bus įšildytas nuo saulės spindulių.
Patarimas: Optimaliai įvertinti ateities planus ir laiką, kurį ruošiatės gyventi įsigytame turte. Pastebiu, kad dauguma jaunų žmonių perka nedidelius, 30-50 kv.m.
Dokumentų tikrinimas ir teisiniai aspektai
Prieš pasirašant preliminarią sutartį, būtina patikrinti buto dokumentus. Skirtingai nei visi kiti nekilnojamo turto sandoriai - buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Dokumentų nėra daug, jie yra lengvai skaitomi ir suprantami praktiškai visiems.
Suklastoti BUTO VĮ „Registrų centro“ nuosavybės išrašą yra ypatingai paprasta, nes tai dokumentas be „apsaugų“ ir jį padirbti gali bet kas, kas šiek tiek moka naudotis kompiuteriu ir spausdintuvu. Siūlyčiau nepasikliauti sėkme, nerizikuoti ir kreiptis į teisininką arba notarą konsultacijos-pagalbos. Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką.
Kodėl Jums prieš preliminarios sutarties ar kitokio susitarimo pasirašymą reikia naujausio (šios dienos) VĮ „Registro centro“ išrašo? - Juridinis buto statusas, t.y. Jame gali būti įrašytas vienas savininkas ar keli. Šis dokumentas yra turto pasas, jis yra svarbus Jums dėl daugelio priežasčių, viena iš jų, kad galėtumėte žinoti, ar tikrai kalbatės su savininku.
Labai svarbi yra nuosavybės pažymėjimo išdavimo data. Nuosavybės dokumentas gali būti „senas“ ir neatspindėti realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu butu. Idealiausiai būtų gauti visų savininkų raštišką patvirtinimą apie tai, kad jie žino apie sandorį, jo detales ir jie sutinka ir nori turtą parduoti Jums už sutartą kainą ir sąlygas (tinka elektroniniu laišku, bet idealiausia raštu).
3) Galiojantis savininko asmens dokumentas. 4) Buto planas/ adresas/ vieta dokumentuose turi atitikti tą turtą, kurį apžiūrite realybėje. Pasitikrinkite, ar tikrai perkate tą butą, kurį matėte ir kurį Jums parodė pardavėjas? Pasitaiko sukčiavimo atvejų, kai parodomas ir parduodamas butas “nesutampa”.
Jeigu perkate kotedžą ar butą mažaaukščiame name, visos galimos komunikacijos dažniausiai būna įrašytos žemės sklypo VĮ „Registrų centras“ pažymėjime prie apribojimų. Tačiau apsaugos zonos surašomos tuomet, kai konkreti komunikacija nutiesta per sklypą ar ties sklypo riba. Jeigu butas išnuomotas, tokiu atveju pirmumo teisę pirkti turi nuomininkas.
Perkant kotedžą ar butą statiniuose su bendraturčiais pirmumo teisė įgyti turtą suteikiama bendraturčiams. PASTABA: Jeigu savininkas įvardija, jog yra bendraturčių sutikimai, leidimai (galimybė) įsirengti židinį, pakeisti paskirtį, išplanavimą, perkelti įėjimą ar kt.
Svarbu: Išsirinkus turtą ar linkstant link preliminarios sutarties pasirašymo labai svarbu patikrinti ar būsto dokumentai yra tvarkingi, ar nėra skolų, ar turtas nėra areštuotas arba nėra kitų suvaržymų. Tai būtina padaryti prieš bet kokią būsto rezervaciją.
Dažniausios klaidos perkant butą
Prieš ieškant būsto visuomet patariu klientams pasidaryti namų darbus, po kurių procesas visoms pusėms bus lengvesnis. Būsto paieška retai kam būna lengva ir paprasta. Bet tai yra itin atsakingas procesas, kuris vėliau reikšmingai įtakos gyvenimo kokybę, todėl į jį negalima žiūrėti pro pirštus.
- Pirkti pirmą pasitaikiusį patikusį būstą.
- Sugalvoti savo idealius namus ir metų metus jų ieškoti.
- Vyksti į būsto apžiūras su vaikais.
- Tartis su draugais ir tikėtis, kad jie Jus palaikys.
- Prieš pradedant ieškoti naują būstą neįvertinti savo finansinių galimybių.
Absoliuti dauguma žmonių bet kurioje situacijoje mieliau pataria “nerizikuoti”. Neverta kalbėti ir apie žmonėms (taip, būna ir draugams, nes jie irgi žmonės) būdingą kitą savybę - pavydą, kuris kartais tiesiog pasąmoningai neleidžia pagirti ar paskatinti įsigyti geresnį daiktą, negu pats turi.
Kartais pirkėjai perdaug gerai galvoja apie banko požiūrį į jų finansinę situaciją. Tokiu atveju galima sugaišti daugybę laiko norimo būsto paieškai, o jį suradus sužinoti, kad trūksta pinigų. Dar blogiau būna, kai apie tai, kad bankas nesuteiks paskolos, sužinoma tik pasirašius preliminarią sutartį ir sumokėjus užstatą.
Kiti svarbūs aspektai
- Buto pasas. Tai buto enciklopedija, kurią atsivertęs šeimininkas gali sužinoti visą informaciją apie butą ir, esant reikalui, ją pasinaudoti. Šis dokumentas su garantijomis turėtų būti įteikiamas kiekvienam naujo buto šeimininkui.
- Patalpų paskirtis. Šis faktorius ypatingai svarbus perkantiems vis labiau populiarėjančius lofto tipo butus. Jeigu pastate anksčiau buvo gamykla ar kitos gamyklinės patalpos, naudinga būtų atlikti matavimus, kurie parodytų, ar patalpoje nėra likusių cheminių medžiagų, kurios ilgainiui gali kenkti sveikatai.
Jeigu pastate anksčiau buvo gamykla ar kitos gamyklinės patalpos, naudinga būtų atlikti matavimus, kurie parodytų, ar patalpoje nėra likusių cheminių medžiagų, kurios ilgainiui gali kenkti sveikatai. Taip pat verta atidžiai patikrinti ir dokumentus, jeigu įsigyjate negyvenamosios, o kitos paskirties patalpas. Joms netaikomi tam tikri reikalavimai, pavyzdžiui, minėta insoliacija, nėra privaloma vaikų žaidimo aikštelė, skiriasi nuo gyvenamosios paskirties pastatų atstumai iki automobilių stovėjimo aikštelės ar kito pastato ir t.t.
Buto pase šeimininkas gali rasti visus kontaktus rangovų, kurie atliko statybos, apdailos ir kitus darbus. Jame taip pat pateikiama garantinio aptarnavimo ir apdailos atlikimo tvarka, surašomos visos eksploatacinės instrukcijos - pavyzdžiui, šildymo ir vėdinimo sistemų.
Apibendrinant, buto įsigijimas yra atsakingas žingsnis, reikalaujantis kruopštaus planavimo ir informacijos rinkimo. Tik tinkamai įvertinę savo finansines galimybes, pasirinkę tinkamą vietą ir patikrinę visus dokumentus, galėsite džiaugtis naujais namais.