Nekilnojamojo turto (NT) įsigijimas iš varžytinių gali būti patrauklus būdas rasti būstą žemesne kaina. Tačiau šis procesas turi savų ypatumų ir rizikų, ypač jei planuojate pirkti su paskola. Šiame straipsnyje aptarsime, ką svarbu žinoti norint sėkmingai įsigyti butą iš varžytinių Lietuvoje, naudojantis būsto paskola.
Dalyvavimas aukcione
Aukcione gali dalyvauti keli asmenys (asmenų grupė), jei ketina turtą įsigyti bendrosios nuosavybės teise. Užsiregistruoti į VĮ Turto banko aukcioną gali tik prie varžytynių ir aukcionų sistemos prisijungę asmenys. Registracija tęsiama sistemoje norimo įsigyti turto aukciono skelbime.
Svarbi informacija apie registraciją:
- Atlikus registraciją, registracijos būsena tampa „Jūsų registracija yra priimta.
- Jeigu elektroniniame aukcione ketinama dalyvauti per atstovą - atstovas privalo nurodyti atstovaujamo fizinio ar juridinio asmens kodą ir atstovavimo pagrindą.
- Jei atstovaujamas fizinis asmuo yra ne Lietuvos Respublikos pilietis, reikia nurodyti fizinio asmens vardą, pavardę, gimimo datą, asmens kodą ir valstybę.
- Jeigu atstovaujami asmenys nenurodomi, tai reiškia, kad dalyvis atstovauja pats save ir laimėjimo atveju įgyjamo turto savininkas bus jis.
Mokėjimo aspektai:
- Iš anksto pasitikrinti, ar Jūsų mokama suma neviršija vienos operacijos limito.
- Įkeliant į sistemą iš anksto atliktų mokėjimo pavedimų kopijas, pasirinkus mokėti bankiniu pavedimu:
- Atsiskaitomoji sąskaita aukciono dalyvio registravimo mokesčiui ir garantiniam įnašui sumokėti: nurodyta bendrosiose aukciono sąlygose.
- Gavėjas: valstybės įmonė Turto bankas, juridinio asmens kodas: 112021042.
- Mokėtojas: asmuo, ketinantis dalyvauti aukcione.
- Mokėjimo paskirtis: konkretaus el. aukciono numerį.
- Sumokėtos sumos turi tiksliai atitikti skelbime nurodytas dalyvio registracijos mokesčio ir garantinio įnašo sumas.
Svarbu! Mokėjimo paskirtyje nurodyti konkretaus el. aukciono numerį.
Pinigų grąžinimas
Jei asmuo sumokėjo dalyvio registravimo mokestį ir garantinį įnašą, tačiau neketino įsiregistruoti aukciono dalyviu, arba nespėjo užbaigti registracijos į aukcioną, registravimo mokestis ir garantinis įnašas grąžinami pagal mokėtojo prašymą, pateiktą VĮ Turto bankui.
Atsakingi VĮ Turto banko darbuotojai tikrina registracijų į aukcioną duomenis po registracijai skirto laiko pabaigos ir patvirtina arba atmeta registraciją į aukcioną. Registracijos patvirtinimo atveju, pranešimas išsiunčiamas nurodytu el. paštu. Registracijos atmetimo atveju, nurodytu el.
Kainos siūlymas
- Neautomatiniu (rankiniu) būdu - dalyvis kiekvieną kartą kainą už parduodamą turtą pats įveda į lauką „Mano siūloma kaina“.
- Iki varžymosi pabaigos dalyvis kainą gali didinti neribotą skaičių kartų.
Visada po mygtuko „Siūlyti“ paspaudimo, naudotojas papildomai paklausiamas, ar jis tikrai nori siūlyti tokią kainą. Pasirinkus „Nesiūlyti“, kainos pasiūlymas nėra siunčiamas į duomenų bazę. Tokiu atveju, naudotojas turi galimybę pakeisti kainos siūlymą.
Paskola perkant turtą iš varžytinių
Gauti paskolą įsigyti turtą iš varžytinių galima, tačiau tokie atvejai nėra dažni, jie sudėtingesni ir trunka ilgiau. Visgi nusprendus įsigyti suvaržytą NT, verta turėti omenyje, kad jo finansavimo procesas skirsis nuo įprastinio.
„Įprastai, imdami paskolą NT objektui įsigyti, bankui įkeičiame perkamą turtą kaip užstatą už mums suteikiamą paskolą. Tuo metu perkant suvaržytą NT, šis turtas negali būti įkeičiamas bankui. Dėl to taikome kitokią užstato formą - pasirašome su klientu neprotestuotiną vekselį suteikiamos paskolos sumai. Vekselis netenka galios tuomet, kai nupirktas turtas tampa nebesuvaržytas ir jis yra įkeičiamas bankui, kaip ir įprastos NT paskolos atveju“, - sako pašnekovas.
Jis pažymi, kad toks NT turėtų būti likvidus ir geros būklės. Svarstant įsigyti prastos būklės būstą, reikia įsivertinti riziką, jog turtas galimai nebus tinkama įkeitimo priemonė bankui. Tokiu atveju bankas gali paprašyti papildomai įkeisti kitą gyvenamosios paskirties turtą, priklausantį pirkėjui, kurio vertė būtų pakankama suteikti suvaržyto turto finansavimą.
Tad ekspertas pataria perkant suvaržytą NT pirmiausia įsivertinti ne tik savo finansus, bet ir kitas aplinkybes bei rizikas, susijusias su tokio turto įkeitimo apribojimais, terminais ar įkeičiamo turto būkle.
Paprastesnis būdas gauti paskolą
Paprasčiausias būdas gauti būsto paskolą perkant būstą iš varžytinių, tai turėti nuosavą didelės vertės būstą, kurį galite įkeisti. Įkeisto turto vertė turėtų padengti norimo pirkti turto vertę. Kiti finansavimo galimi atvejai individualūs ir priklausys nuo pačio įkeitimo statuso, banko požiūrio į perkamą turtą, Jūsų finansinės situacijos ir kt. Priklausys nuo pačio finansavimo modelio.
Bus reikalinga daug papildomų dokumentų tam, kad bankas įsitikintų, kad perkamas būstas nėra dar kažkaip papildomai įkeistas ar suvaržytos jo disponavimo teisės.
Atsiskaitymo terminai
Per kiek dienų laimėjus varžytines turi buti sumokėta pilna kaina? Vienur nurodoma, kad per 30d. po varžytinių pabaigos, kitur, kad per 30d. turi būti sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis, o visa kaina sumoketa per 10d. po sutarties pasirašymo. Skaitykite kiekvieno atvejo dalyvavimo varžytinėse sutartį, čia išsamiai turi būti parašyta ir prisegtos sąlygos. Priklausomai nuo banko ir jo užimtumo, notarų ir kt.
Dėl paskolos - jokių apribojimų nėra, tačiau pinigai už įsigytą turtą turi būti sumokėti laikantis terminų.
Rizikos ir įspėjimai
Netinkamai įvertinus, tektų nusivilti NT ekspertas Mantas Mikočiūnas naujienų portalui tv3.lt komentavo, kad varžytynės vyksta ne šiaip sau.
„Reikia išsiaiškinti varžytynių priežastį - ar tai yra dėl to, kad yra kažkokie įsiskolinimai ir savininkas nebegali kreditoriams grąžinti pinigų. Jeigu tai yra kažkokie įsiskolinimai, kyla klausimas, ar skola bus padengta ir turto areštas bus panaikintas. Kyla rizikų, kad pirkėjas gali įsivelti į ilgą procesą, o sumokėti pinigai kuriam laikui būtų įšaldomi. Pirkdami turtą per varžytynes, turi būti suteikiama galimybė jį apžiūrėti. To tikrai nereikėtų vengti, nes pamatyti įsigyjamą turtą realybėje tikrai gali būti naudinga “, - kalbėjo pašnekovas.
Pasak jo, per varžytynes parduodamo turto pradinė kaina iš tiesų gali būti mažesnė už rinkos, tačiau būtina atkreipti dėmesį, kad turto pardavimas vyksta aukciono principu, procesas gali būti nestandartinis.
„Nebūtinai būstas bus parduodamas už tą žemiausią kainą, kuri yra nurodoma skelbime. Vykstant aukcionui, kaina gali padidėti ir netgi pralenkti rinkoje esančias kainas, todėl svarbu įvertinti, kad netektų permokėti“, - sakė M. Mikočiūnas
Ekspertas pripažįsta, kad kai kuriais atvejais tokiuose aukcionuose galima išties surasti strategiškai gerose vietose esančių NT objektų, kurių rinkoje įprastai nėra. Tačiau, pasak M. Mikočiūno, tokius pastatus įsigyja juridiniai asmenys, galintys investuoti kur kas daugiau pinigų.
„Kartais sumokama ir daugiau negu rinkos kaina vien dėl to, kad toje vietoje nėra pasiūlos. Tačiau aukcionų metu kaina gali padidėti labai smarkiai“, - atkreipė dėmesį NT ekspertas.
Maža kaina gali reikšti teisminius ginčus
Advokatų kontoros „Aliant“ teisininkė Karolina Jonaitienė antrina, kad iš varžytynių įsigyjamas turtas turi būti vertinamas atidžiai. Pašnekovės teigimu, vertėtų išklausyti ir rinkos ekspertų, ar turtas iš tiesų parduodamas už mažesnę nei rinkos kaina.
„Kartais, neįvertinus visų aplinkybių, susidaromas apgaulingas įspūdis, kad turto kaina daug mažesnė nei rinkos, pavyzdžiui, neįvertinama, kokių išlaidų reikės turto remontui, kokia turto sudėtis ir pan. Susižavėjimui iš varžytynių parduodamo turto kainai daug reikšmės turi tai, kad žmogus vertina tik kainą ir nuotraukas, neskaitydamas aprašymo ir neanalizuodamas turto dokumentų“, - kalbėjo K. Jonaitienė.
Tiesa, pašnekovė svarsto, kad jei įsigyti norimo turto kaina iš tiesų daug mažesnė nei rinkos, džiaugtis tuo gali taip pat neilgai.
„Maža turto kaina gali reikšti galimus teisminius ginčus. Nereikia pamiršti, kad skolininkas suinteresuotas, jog turtas būtų parduotas už kuo didesnę kainą. Jei turto kaina mažesnė nei rinkos, tikėtina, kad skolininkas pradės teisminį procesą, ginčydamas turto kainą ir varžytynių rezultatus“, - gyventojų dėmesį atkreipė ji.
Pasak teisininkės, pirkėjams svarbu ne tik peržvelgti nuotraukas, bet ir įvertinti parduodamo turto dokumentus.
„Praktikoje pasitaiko net tokių situacijų, jog pirkėjas, įvertinęs nuotraukas, tikėjosi įsigijęs daugiau kambarių turintį butą, arba būstą su buitine technika ir prabangiais baldais, o, priėmus turtą, sužino, kad jis buvo pardavinėjamas be „nieko“. Tad, išsamiai nevertinant perkamo turto, visada yra rizika, kad įsigytas turtas neatitiks poreikių ir lūkesčių bei sutaupyti, kaip tikėtasi, nepavyks“, - paaiškino K. Jonaitienė.
K. Jonaitienė primena, kad jeigu butas ar namas yra nuperkamas, tačiau jis buvo išnuomotas ar suteiktas naudotis panaudos teise, vėliau gali kilti ir tam tikrų keblumų dėl patalpų atlaisvinimo. Tad tai gali reikšti, kad dėl tokių sutarčių naujam savininkui tektų pradėti teisinius procesus, kurie leistų iškeldinti gyventojus.
Skolininkai kiša pagalius į ratus
Be to, nauji būsto pirkėjai, teisininkės pastebėjimu, nėra apsaugomi ir nuo galimo prieš tai buvusio būsto savininko pykčio, nors skolininkas ir neturėtų pagrindo reikšti pretenzijų jo turtą įsigijusiam pirkėjui.
„Iš varžytynių turtas parduodamas prieš žmogaus valią, kas lemia skolininko pyktį. Tokiais atvejais pastebima, kad skolininkai siekia apsunkinti turto pardavimą iš varžytinių, skundžia visus su tuo susijusius procesus ir veiksmus. Tad, jei yra galimybė, rekomenduotina pasikalbėti su skolininku prieš tokio turto įsigijimą ir sužinoti jo ketinimus nenorint įklimpti varžytinių procese. <...> Skolininkai dažnai skundžia varžytynių rezultatus teismui prašydami pardavimo iš varžytynių aktą pripažinti negaliojančiu vienu ar kitu pagrindu. Pradėtas teisminis procesas reiškia, kad įsigijęs turtą asmuo gali ilgus metus bylinėtis, tuo metu turtu disponuoti negalės“, - vardijo K. Jonaitienė.
Atkreipiamas dėmesys, kad teismas gali pripažinti pardavimą iš varžytynių ir negaliojančiu, jei yra nustatomas pažeidimas: turtas parduotas anksčiau, nei buvo skelbiamas pardavimo laikas; parduotas skolininkui nepriklausantis turtas; turtas parduotas už mažesnę kainą, nei ji turėjo būti nustatyta ir kt.
K. Jonaitienė sako, kad praktikoje neretai skolininkai varžytynių rezultatus skundžia dėl per mažos turto kainos.
„Jei turtas varžytynėse iš tiesų parduotas už mažesnę kainą, negu ji turėjo būti nustatyta, suinteresuotų asmenų reikalavimu teismas gali turto pardavimo aktus pripažinti negaliojančiais. Tokiu atveju varžytynių rezultatai naikinami, sumokėta kaina grąžinama pirkėjui ir varžytynės skelbiamos iš naujo. Nustatydamas, ar turto pardavimo kaina yra mažesnė, teismas turi atsižvelgti į kainų skirtumo dydį, įvertinti pažeidimo esmingumą, gautos už turtą sumos proporcingumą to turto rinkos vertei“, - paaiškino teisininkė.
Skolininkai, pasak pašnekovės, dažniausiai skundžia pardavimo iš varžytynių rezultatus vadovaujantis emocijomis, liedami pykti ir norėdami pakenkti naujam įsigyto turto savininkui.
„Nepagrįstus skolininkų skundus teismai atmeta, tačiau ir tai ne visada juos verčia sustoti. Kartais, nenuleisdami rankų, skolininkai bando pradėti inicijuoti ir naujus teisminius procesus. Be jokios abejonės, teismas, išsamiai ištyręs bylos aplinkybes, varžytynių rezultatus naikina tik nustatęs įstatymo pažeidimus. Vertinant, kad skolininkai skundus dėl varžytynių rezultatų teikia emocionaliai, nesant įstatymo pagrindų varžytynių rezultatus naikinti, tokio pobūdžio bylos baigiasi nesėkmingai skolininkų atžvilgiu“, - sakė K. Jonaitienė.
Gyventojams taip pat primenama, kad jeigu yra norima įsigyti turtą iš varžytynių, svarbu paskaičiuoti, kiek gi gali prireikti pinigų remontui ar statybos baigtumui įregistruoti.
Bankų požiūris į paskolas
Dalis Lietuvoje veikiančių bankų atstovai sako, kad skolinimo procesas būstui įsigyti iš varžytynių yra sudėtingesnis, tačiau galimybė pasiskolinti nėra užkertama.
„Tiek klientui ir jo pajamoms, tiek pačiam pirkiniui (vietovei, būklei, paskolos ir pradinio įnašo santykiui) taikomos standartinės sąlygos - t.y. jokių išskirtinių reikalavimų nėra. Tačiau pats procesas yra kiek sudėtingesnis ir reikalaujantis papildomų žingsnių, nes jame atsiranda papildoma sandorio šalis - antstolis“, - kalbėjo „Luminor“ banko mažmeninės bankininkystės vadovas Edvinas Jurevičius.
Pašnekovas taip pat atkreipia dėmesį, kad bet kuriuo atveju, net jei būstas perkamas ne iš varžytynių, bankas vertina įsigyjamo bei įkeičiamo turto likvidumą ir būklę.
„Būtent dėl to, kad varžytynėse parduodamo turto būklė dažnai bankui nėra priimtina arba toks turtas yra žemo likvidumo, klientams dažnai tenka rinktis kitokius finansavimo būdus, pavyzdžiui, vartojimo paskolą NT įsigyti. Tokiu atveju, bankui užtenka to, kad įvyksta pats NT įsigijimo faktas ir kliento vardu įregistruojama nuosavybė, nekontroliuojamas nei atsiskaitymo procesas, nei turto vertinimas“, - paaiškino banko atstovas.
Tuo metu SEB banko atstovė žiniasklaidai Ieva Dauguvietytė-Daskevičienė naujienų portalui tv3.lt sakė, kad klientų užklausų dėl galimybės paskolinti pinigų būstui, perkamam iš aukcionų ar varžytynių, sulaukiama retai.
„Perkant turtą iš varžytynių, skolininkas gali skųsti antstolio nustatytą turto kainą, tad nuosavybės įregistravimas pirkėjo vardu gali užsitęsti tol, kol neišsispręs ginčai teisme, todėl tokie sandoriai nėra patrauklūs nei finansavimo, nei pirkimo prasme. Tačiau, pirkėjui jau įsigijus turtą varžytynėse savo lėšomis, bankas gali suteikti paskolą būsto įrengimui, remontui“, - sakė ji.
„Swedbank“ banko atstovas Gytis Verčinskas naujienų portalui tv3.lt komentavo, kad standartiškai iš varžytynių perkamas NT nėra tinkamas užstatas bankui.
„Išimtinais atvejais būsto paskola galėtų būti suteikta įkeičiant kitą turimą nekilnojamą turtą. Tokius atvejus vertiname individualiai“, - paaiškino pašnekovas.
Šiaulių banko atstovė Monika Rožytė antrina, kad tais atvejais, kai gyventojai turtą perką iš varžytynių, kiekvienu atveju analizuojama konkreti klientų situacija, o palūkanų marža už pasiskolintus pinigus taip pat nustatoma individualiai.
„Atsižvelgiama į daugiau detalių - kliento kredito istorija, pajamų/įmokos santykis, įkeičiamas turtas ir t.t., nei turto įsigijimo šaltinis, todėl įvardinti tikslaus maržos dydžio negalime“, - sakė M. Rožytė.
Būsto kainų pokyčiai 2023 m.
Valstybės duomenų agentūros duomenimis, 2023 m. trečiąjį ketvirtį, palyginti su antruoju ketvirčiu, būsto kainos padidėjo 2,4 proc. Naujos statybos būstai pabrango 4,3 proc. Iš jų butai daugiabučiuose namuose pabrango 5 proc., vienbučiai ir dvibučiai namai - 2,9 proc. Tuo metu ankstesnės statybos būstai pabrango 1,2 proc. Iš jų butai daugiabučiuose namuose pabrango 1,6 proc., vienbučiai ir dvibučiai namai atpigo 0,1 proc.
Turto pavyzdžiai
Štai Daukšių kaime yra parduodamos sandėlio patalpos, garažas. UAB „Laugina“ turtas, patyrus bankrotą, parduodamas už pradinę 8 tūkst. eurų kainą.
Parduodamos ir namų dalys. Štai už tūkstančio eurų pradinę kainą galite įsigyti Surviliškio miestelio Kėdainių gatvėje esančio namo pirmame aukšte ir mansardoje esantį butą. Tiesa, namas plytinis, 1971 m. statybos, stogas šiferio šlaitinis. Nėra vandentiekio ir nuotekų šalinimo. Šildymas krosninis.
Parduodami ir du butai „žymiajame“ Šėtos g. 39-ajame name. Abiejų butų pradinė kaina taip pat siekia tūkstantį eurų, aukcionai skelbiami jau pakartotinai. Namo būklė, be abejonės, yra labai bloga, juo labiau kad butai parduodami su visu juose esančiu „gėriu“, tad nusipirkusiajam dar tektų nemažai pakloti, kad vidus būtų išvalytas nuo daiktų ir šiukšlių. Namo statybos metai - 1920 m., sienos yra rąstinės, o stogo danga - sena gera asbestcementinė. Šildymas - krosninis, vandentiekio ir nuotekų šalinimo nėra. Pernai balandį ten kilo gaisras, todėl pastatas yra laikomas avarinės būklės ir tolimesnis jo naudojimas galimas tik parengus projektinę dokumentaciją ir atlikus pastato kapitalinį remontą.
Taip pat parduodama ir keletas butų daugiabučiuose. Štai Kėdainių mieste S.Jaugelio-Telegos g. 28-303 butas parduodamas už pradinę 16 tūkst. eurų kainą. Tačiau buto vidus reikalauja kapitalinio sutvarkymo, jame pilna daiktų, kurių išmetimu turės rūpintis naujasis savininkas. Butas, nors ir bendrabutyje, yra 2-ų kambarių. P. Lukšio g. antrame name parduodamas 13 kv. m ploto butas. Pradinė kaina siekia vos 3,5 tūkst. eurų. Tiesa, buto vidus itin smarkiai nudėvėtas, o iš nuotraukų akivaizdu, kad norint ten sukurti gyvenamąją aplinką, tektų nemažai pinigų išleisti ne tik daiktų išmetimui, bet ir visapusiškai buto dezinfekcijai.
Aukcionuose parduodami ir butai, kuriuose gyvena žmonės. Ir nors jie atrodo dar pakankamai pusėtinai, naujasis savininkas nusipirktų ne tik butą, bet ir galvos skausmą, kaip iš jo iškeldinti jame gyvenančius žmones. Štai Šėtos g. 114-ajame name parduodamame bute gyvena asmuo. Ir nors pradinė buto kaina siekia vos 9,8 tūkst. eurų, norėdami apžiūrėti butą galite susidurti su keblumais, mat dėl jame gyvenančio žmogaus buto apžiūra yra ribota. O turto pardavėjas neįsipareigoja iki parduodamo turto nuosavybės perleidimo aukciono laimėtojui (pirkėjui) iškeldinti šio asmens iš faktiškai naudojamų patalpų.
Aukcionuose galima rasti ir padorių bei tvarkingų būstų. Vienas tokių - J. Basanavičiaus 104-ajame name esančių trijų kambarių butas. Jo pradinė kaina siekia beveik 42 tūkst. eurų. Butas tvarkingas, o parduodamas yra dėl turto arešto. Butas įkeistas bankui, tad galima daryti išvadą, kad butas areštuotas dėl susidariusios skolos. Norint panaikinti fizinio asmens turto areštą anksčiau nei jis bus išregistruotas, reikia kreiptis su prašymu į areštą uždėjusią instituciją ar pareigūną arba į teismą. Tokiu atveju turi būti išnykęs teisinis pagrindas, dėl kurio areštas buvo uždėtas. Pavyzdžiui, grąžinta skola, įvykdyti įsipareigojimai, pasiūlytas kitas turtas ir pan. Šiuo atveju iki buto pardavimo aukciono pabaigos liko vos kelios dienos, tad panašu, kad ši su paskola paimto šeimos būsto istorija gerai nepasibaigs.
Internetiniame puslapyje „evarzytines.lt“ rengiami vieši aukcionai, kuriuose galima surasti ir policijai priklaususių bei dabar nebenaudojamų transporto priemonių, kurių pradinė kaina gali nesiekti ir 1 tūkst. eurų. Tiesa, tikėtina, kad toks automobilis gali turėti defektų, pavyzdžiui, rūdžių ar rimtesnių techninių problemų.
Kai kuriais atvejais galima susigundyti ir antstolių skelbiamomis varžytynėmis, kuomet parduodamo buto ar žemės sklypo pradine kaina tesiekia vos keletą tūkstančių eurų. Tačiau specialistai įspėja, kad kiekvienas gyventojas privalėtų pasidomėti turto istorija, teisinėmis aplinkybėmis, taip pat paskaičiuoti, ar iš tiesų tai bus naudinga investicija.
Atvejų, kai buvo perkamas turtas iš varžytinių buvo nedaug, bet jų buvo. Praktikos ir atvejų analizės šioje dalyje trūksta. Dažniausiai ir patogiausiai pirkti turtą iš varžytinių yra grynais pinigais. Su paskola vis tik yra rizika ar bus perkamas turtas finansuojamas.
Vadovaujantis LR valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 21 str. 9 d., jeigu viešo aukciono laimėtojas (pirkėjas) savo skoliniam įsipareigojimui įvykdyti skolinasi lėšų iš kredito įstaigos, aukciono organizatorius aukciono laimėtojo (pirkėjo) prašymu skoliniam įsipareigojimui kredito įstaigai užtikrinti gali įkeisti viešame aukcione parduotą turtą, numatant, kad hipoteka įsigalios po to, kai už perkamą turtą bus visiškai atsiskaityta su viešo aukciono organizatoriumi, tai yra sumokėta nekilnojamojo daikto, įskaitant žemės sklypą, kaina, netesybos ir kitos prievolės.