Įsigyti butą yra vienas iš svarbiausių finansinių sprendimų gyvenime. Tačiau procesas gali tapti dar sudėtingesnis, kai butas perkamas iš bankroto administratoriaus. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip vyksta buto pirkimas iš bankroto administratoriaus Lietuvoje, kokie teisiniai aspektai svarbūs ir į ką atkreipti dėmesį.
Bankroto procesas ir turto pardavimas
Bankrotas - tai teisės aktų nustatyta tvarka pripažinta įmonės nemokumo būsena, kai siekiama šios būsenos pabaigos iš įmonės turto tenkinant kreditorių reikalavimus ir užtikrinant kreditorių ir įmonės interesų pusiausvyrą.
Bankroto procedūrų tikslas yra siekis, kad bankroto proceso metu bankrutuojančios ir bankrutavusios įmonės turtas būtų parduodamas kuo didesne kaina, kad kuo didesne apimtimi būtų patenkinti kreditorių reikalavimai, įgyvendintos akcininkų teisės gauti likviduojamos įmonės turto dalį, likusią po atsiskaitymo su įmonės kreditoriais.
Bankroto administratorius bankrutavusios įmonės turto pardavimo proceso metu yra saistomas ne tik Įmonių bankroto įstatymo (ĮBĮ) nuostatų, bet ir profesinės rūpestingumo pareigos, siejamos su įpareigojimu veikti išskirtinai kreditorių ir bankrutuojančios (bankrutavusios) įmonės interesais.
ĮBĮ normos
ĮBĮ normos, reglamentuojančios administratoriaus funkcijas ir įgaliojimus, yra imperatyviojo pobūdžio. Vykdymo veiksmai juridinio asmens bankroto atveju: dėl priverstinių vykdymo veiksmų (LR CPK 624 str.) taikymo, galioja tos pačios jau aptartos nuostatos, t.y., po pareiškimo priėmimo LR CPK 628 str. 3 d. pagrindu antstolis gali surasti bei areštuoti skolininko turtą.
Sprendimą dėl juridinio asmens pardavimo priima kreditorių susirinkimas. Tačiau juridinio asmens pirkimo-pardavimo sutartyje gali būti numatyta ir tai, kad pirkėjui yra perduodamos prievolės, atsiradusios iki juridinio asmens pardavimo.
Turto pardavimo tvarka bankroto procese
Pagal ĮBĮ 33 straipsnio 1 dalį, įmonės turtas ir (arba) neribotos civilinės atsakomybės įmonės savininko (savininkų) turtas, į kurį teisės aktų nustatyta tvarka gali būti nukreiptas išieškojimas, įskaitant ir turtą, kuris yra bendroji jungtinė nuosavybė, įsiteisėjus šio įstatymo 28 straipsnio 2 dalyje nurodytai teismo nutarčiai, parduodamas:
- Gyvūnai, produktai, kitas greitai gendantis ar galintis greitai prarasti savo prekinę vertę turtas - už administratoriaus, atsižvelgiant į analogiškų objektų (prekių) faktinių sandorių rinkoje kainas, nustatytą kainą.
- Nekilnojamasis ir įkeistas turtas, taip pat turtas, kurio vertė viršija 250 bazinių socialinių išmokų dydžio sumą - iš varžytynių Vyriausybės nustatyta tvarka.
- Kitas ir neparduotas dvejose varžytynėse turtas - kreditorių susirinkimo nustatyta tvarka tos pačios apimties ir detalumo, kaip buvo siūloma varžytynių metu.
Kreditorių valia buvo priimtas toks sprendimas, kad tuo atveju, jei turto nepavyktų realizuoti ĮBĮ 33 straipsnio 1 dalies 2 punkte numatytu būdu - varžytynėse, jis bus parduodamas laisva tvarka už kreditorių nustatytą kainą, o nepardavus ir už šią kainą, turtas bus parduotas didžiausią kainą pasiūliusiam pirkėjui.
Asmuo, pageidaujantis įsigyti bankrutuojančio asmens turtą, turėtų aktyviai domėtis bankroto proceso eiga ir kreditorių susirinkimuose priimamais sprendimais. Būtent nuo kreditorių susirinkimuose priimtų sprendimų priklauso tiek turto pardavimo tvarka, tiek ir kaina.
Bendraturčių teisės
CK 4.79 straipsnyje įtvirtinta bendraturčio pirmenybės teisė pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamo turto dalį. Bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai parduodama iš viešųjų varžytynių (CK 4.79 straipsnio 1 dalis).
Dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendraturčiams apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda. Kai parduodama dalis nekilnojamojo daikto, į kurį turima bendrosios nuosavybės teisė, apie tai pranešama per notarą.
Kai kiti bendraturčiai atsisako pasinaudoti pirmenybės teise pirkti arba šios teisės į nekilnojamąjį daiktą neįgyvendina per vieną mėnesį, o į kitą daiktą - per dešimt dienų nuo pranešimo gavimo dienos, jeigu bendraturčių susitarimu nenustatyta kitaip, tai pardavėjas turi teisę parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui (CK 4.79 straipsnio 2 dalis).
Ši pareiga informuoti netaikoma tik tuo atveju, kai bendrąja nuosavybe esančio daikto dalis parduodama iš viešųjų varžytynių.
Priverstiniai vykdymo veiksmai
Dėl priverstinių vykdymo veiksmų (LR CPK 624 str.) taikymo, galioja tos pačios jau aptartos nuostatos, t.y., po pareiškimo priėmimo LR CPK 628 str. 3 d. pagrindu antstolis gali surasti bei areštuoti skolininko turtą.
Jeigu apie įkeisto turto pardavimą paskelbta iki bankroto bylos iškėlimo dienos, antstolis baigia vykdyti turto pardavimą Civilinio proceso kodekso nustatyta tvarka ir pardavus turtą iš varžytynių gautą pinigų sumą, atskaičius vykdymo išlaidas antstoliui, perveda į bankrutuojančios įmonės sąskaitą.
Apeliacinės instancijos teismas taip pat pažymi, kad bankroto bylai iškelti reikalingi du savarankiški teismo procesiniai veiksmai: 1) priimti rezoliuciją dėl pareiškimo priėmimo; 2) priimti nutartį dėl bankroto bylos iškėlimo (CPK 137 straipsnio 1 dalis). Tik esant abiem procesiniams veiksmams, pripažintina, kad bankroto byla iškelta.
Patarimai perkant butą iš bankroto administratoriaus
Prieš perkant butą iš bankroto administratoriaus, svarbu atlikti šiuos veiksmus:
- Atidžiai išnagrinėti dokumentus: Patikrinkite visus teisinius dokumentus, susijusius su bankroto procesu ir parduodamu turtu.
- Įvertinti turto būklę: Atlikite nepriklausomą turto vertinimą, kad įsitikintumėte, jog kaina atitinka būklę.
- Pasikonsultuoti su teisininku: Profesionalus teisininkas gali padėti išvengti teisinių spąstų ir užtikrinti, kad sandoris būtų teisėtas.
- Domėtis kreditorių susirinkimais: Aktyviai dalyvaukite kreditorių susirinkimuose arba domėkitės jų sprendimais, kad būtumėte informuoti apie turto pardavimo tvarką ir kainą.
Likvidumas ir buto būklė
Likvidumui didelę įtaką turi ir tai, kokia yra buto būklė. Jeigu jame atliktas specifinis remontas- ryškiai rožinės spalvos sienos, visas butas iškaltas medžiu ar butas yra visiškai apleistas- tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku ir pardavimo procesas užsitęs.
Taip pat turi įtakos toliau išvardinti niuansai:
- Prastame rajone ir gatvėje esančių butų pardavimo ir nuomos kainos yra mažesnės nei visuose kituose mikrorajonuose.
- Visuomet sunku yra parduoti “dalį” buto - t.y. su kitais bendraturčiais, kad ir kur jis bebūtų.
- Ekonominės klasės butus, kurių brangi eksploatacija, likviduoti taip pat gana sudėtinga. Sunkiausiai realizuojami didelio ploto (4 ir daugiau kambarių) senos statybos butai blokiniuose namuose.
- Dar vienas sunkiau parduodamų butų segmentas yra didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO.
- Kalbant apie naujos statybos būstus galime pastebėti, kad sunkiau parduodamas turtas yra negyvenamosios paskirties, kaip pvz. poilsio, viešbučių, kūrybinių dirbtuvių ar svečių namų, apartamentų.
- Butai, kurie yra prie gamyklų, geležinkelių, greitkelių ar panašiose vietose gerokai ilgiau laukia savo pirkėjo, ypač jeigu jie yra 3 ir daugiau kambarių.
Perkantieji butus dės pastangas, kad jiems su savo vaikais pavyktų įsikurti kuo patrauklesnėje vietovėje.
Buto dokumentų patikrinimas
Skirtingai nei visi kiti nekilnojamo turto sandoriai - buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Dokumentų nėra daug, jie yra lengvai skaitomi ir suprantami praktiškai visiems.
Siūlyčiau nepasikliauti sėkme, nerizikuoti ir kreiptis į teisininką arba notarą konsultacijos-pagalbos. Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką.
Kodėl Jums prieš preliminarios sutarties ar kitokio susitarimo pasirašymą reikia naujausio (šios dienos) VĮ „Registro centro“ išrašo? - Juridinis buto statusas, t.y.
Būtini dokumentai
Svarbu turėti šiuos dokumentus:
- Nuosavybės pažymėjimas.
- Savininko asmens dokumentas.
- Buto planas/ adresas/ vieta dokumentuose turi atitikti tą turtą, kurį apžiūrite realybėje.
Jeigu butas išnuomotas, tokiu atveju pirmumo teisę pirkti turi nuomininkas. Perkant kotedžą ar butą statiniuose su bendraturčiais pirmumo teisė įgyti turtą suteikiama bendraturčiams.
Jeigu savininkas įvardija, jog yra bendraturčių sutikimai, leidimai (galimybė) įsirengti židinį, pakeisti paskirtį, išplanavimą, perkelti įėjimą ar kt.
Lietuvos Apeliacinio Teismo nutartis
Lietuvos Apeliacinis Teismas 2021 m. balandžio 23 d. nagrinėjo civilinę bylą Nr. e2A-287-464/2021, kurioje buvo sprendžiamas klausimas dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo. Teismas nustatė, kad bankroto administratorė nepranešė ieškovei apie parduodamą bendrosios nuosavybės turto dalį, taip pažeisdama jos pirmenybės teisę įsigyti turtą.
Teismas pažymėjo, kad CK 4.79 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta pareiga informuoti kitus bendraturčius apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui netaikoma tik CK 4.79 straipsnio 1 dalyje nustatytos išimties atveju - kai bendrąja nuosavybe esančio daikto dalis parduodama iš viešųjų varžytynių. Nagrinėjamu atveju neįvykus dvejoms varžytynėms šis turtas buvo parduodamas ne iš varžytynių, taigi pagrindo minėtos išimties taikymui nebuvo.
Šiaulių apylinkės teismo nutartis
Šiaulių apylinkės teismas 2016 m. rugpjūčio 26 d. nagrinėjo bylą Nr. e2FB-8218-949/2016, kurioje buvo sprendžiamas klausimas dėl buto dalies, esančios bendra su kitais asmenimis nuosavybe, nustatymo ir naudojimosi butu tvarkos nustatymo.
Teismas nustatė, kad bankrutuojančiam asmeniui ir trečiajam asmeniui turtas priklauso bendrąja jungtine nuosavybės teise, bankroto administratorius pasiūlo fiziniam asmeniui, o reikiamais atvejais ir bendrosios nuosavybės dalyviams, kreiptis su prašymu į teismą dėl fizinio asmens turto dalies, esančios bendra su kitais asmenimis nuosavybe, nustatymo.
Nustatydamas nekilnojamojo daikto fizinio asmens dalį, teismas kartu turi nustatyti naudojimosi fiziniam asmeniui priklausančia nekilnojamojo daikto dalimi tvarką (FABĮ 27 str. 7 d.).
Rasa Vaičekauskytė. Nekilnojamojo turto pirkimas iš varžytynių, ką būtina žinoti?
tags: #buto #pirkimas #is #bankroto #administratoriaus