Įsigyjant būstą, naujakuriai neretai susiduria su naujai atsiradusiais būsto defektais, apie kuriuos nežinojo, nes nebuvo informuoti pardavėjo, arba tam tikri defektai atsirado tik po kurio laiko.
Nekilnojamo turto pardavimas-tai kruopštus planavimas, kaip pateikti parduodamą būstą taip, kad pirkėjas nuspręstų jį įsigyti.
Šiame straipsnyje aptarsime, kokie yra pirkėjo lūkesčiai įsigyjant nekilnojamąjį turtą, kokios yra pardavėjo pareigos ir atsakomybė už parduodamo daikto kokybę, bei kokias teises turi pirkėjas, įsigijęs nekokybišką nekilnojamąjį daiktą.
Pirmą kartą perkančio būstą namo patarimai (dalykai, kuriuos norėčiau žinoti prieš pirkdamas savo pirmąjį būstą)
Pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę
Užtikrinti parduodamo nekilnojamojo daikto kokybe yra pardavėjo pareiga.
Pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo momentu, net jeigu tai paaiškėja vėliau, t. y. už paslėptus (neakivaizdžius) daikto trūkumus atsakomybė tenka pardavėjui (CK 6.327 straipsnio 3 dalis).
Taip pat svarbu paminėti, kad pirkėjas netenka teisės remtis daiktų neatitikimu, jeigu jis per protingą laiką po to, kai neatitikimą pastebėjo ar turėjo pastebėti, apie tai nepraneša pardavėjui ir nenurodo, kokių reikalavimų daiktas neatitinka.
Įstatymas numato, kad kai nenustatytas daikto kokybės garantijos ar tinkamumo naudoti terminas, tai pirkėjas reikalavimus dėl daikto trūkumų gali pareikšti per protingą terminą, bet ne vėliau kaip per dvejus metus nuo daikto perdavimo dienos, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ilgesnio termino (CK 6.338 straipsnio 2 dalis).
Įstatymas įtvirtinta netinkamos kokybės nekilnojamąjį daiktą nusipirkusio pirkėjo teisę reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktas, 6.399 straipsnis).
Teisė reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties galima tik tuomet, kai daikto trūkumai yra esminiai, t. y. tokie reikšmingi, kad jie pateisina sutarties nutraukimą.
Nustatant ar sutarties pažeidimas yra esminis, būtina įvertinti, ar nukentėjusios šalies interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti, ar nukentėjusi šalis negavo didžiąja dalimi to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagrįstai tikėjosi gauti, ar nukentėjusios šalies lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio pardavėjo veiksmų ar dėl kitų priežasčių (Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2012 m. balandžio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
Taigi įstatymas gina Jūsų, kaip nekokybišką nekilnojamąjį daiktą įsigijusio asmens, teises kartu sukurdamas saugiklius ginančius ir pardavėjo interesus.
Nekilnojamojo turto trūkumai
Butas, namas ar kitas nekilnojamasis turtas, kaip ir bet koks kitas įsigytas daiktas, gali turėti trūkumų.
Šie trūkumai gali būti objektyvaus pobūdžio - kaip tam tikri objektyviai egzistuojantys nekilnojamojo turto defektai.
Taip pat ir subjektyvaus pobūdžio - kai įsigytas nekilnojamasis turtas neatitinka pirkėjo lūkesčių dėl turto savybių, kurias nurodė pats pardavėjas arba kurių pagrįstai tikėjosi pirkėjas.
Teismų praktikoje dažniausiai bylinėjamasi dėl objektyvių nekilnojamojo turto trūkumų.
Pavyzdžiui, dėl nekokybiškai atliktų statybos darbų, netinkamai parinktų statybinių medžiagų ar nefunkcionuojančios įrangos, kai įsigydamas butą ar namą pirkėjas šių trūkumų nepastebėjo ir apie juos nežinojo.
Vienas iš teismų praktikoje realiai nagrinėtų atvejų - kai šeima nusipirko nebaigtą statyti gyvenamąjį namą.
Pilnai jį įsirengus ir pradėjus jame gyventi, grindyse pastebėtas pelėsis.
Paaiškėjo, kad namo statybai buvo panaudoti seni rąstai, užkrėsti naminiu grybu, ko pasėkoje jis išplito į namo grindis ir sienas.
Teismai nusprendė, kad trūkumai negalėjo būti pastebėti pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu, todėl pirkėjui priteisė trūkumų šalinimo išlaidas.
Kitas teisme nagrinėtos bylos atvejis - kai šeima nusipirko gyvenimui sodo namą, nežinodami, kad jo nuotekų surinkimo sistema įrengta netinkamai.
Kilus poreikiui šią sistemą perdaryti, pirkėjai pateikė ieškinį pardavėjui dėl papildomų išlaidų atlyginimo.
Ir dar vienas pavyzdys - pirkėjas nusipirko nebaigtą statyti butą.
Baigęs jį įsirengti ir pradėjęs jame gyventi, pastebėjo, kad bute kaupiasi nuolatinė drėgmė, pelėsis susidarydavo netgi ant užuolaidų ir lovų čiužinių.
Teismai konstatavo, kad buto iš esmės negalima naudoti pagal paskirtį, trūkumų šalinimo išlaidos sudarytų didelę buto kainos dalį, todėl pirkėjo prašymu nutraukė pirkimo - pardavimo sutartį ir taikė restituciją - butą grąžino pardavėjui, o pirkėjui priteisė visą sutarties kainą.
Bylos dėl subjektyvių nekilnojamojo turto trūkumų gerokai retesnės dėl sunkesnio įrodinėjimo proceso įrodinėjant nekilnojamojo turto trūkumus.
Vienas dažnesnių praktikoje sutinkamų subjektyvių trūkumų atvejų - kai perkamas dar galutinai nepastatytas butas ar namas.
Tokiais atvejais pirkėjo lūkesčiai neretai būna nulemti nekilnojamojo turto skelbime pateiktų aprašymų bei vizualizacijų, kas realybėje būna neišpildoma arba išpildoma visai kitaip.
Civilinis kodeksas nekilnojamojo turto pirkėjui suteikia tokias teises:
- Reikalauti, kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina;
- Prisiteisti nekilnojamojo daikto trūkumų šalinimo išlaidas;
- Prašyti teismo tvarka nutraukti pirkimo - pardavimo sutartį ir taikyti restituciją, susigrąžinant visą už turtą sumokėtą pinigų sumą.
Pirkėjas turi teisę pasirinkti savo teisių gynimo būdą, tačiau nėra visiškai laisvas.
Civiliniame kodekse ir teismų praktikoje yra „išgryninti“ tam tikri apribojimai, į kuriuos reikėtų atsižvelgti renkantis savo teisių gynimo būdą.
Pavyzdžiui, pirkimo kainos sumažinimas taikomas tais atvejais, kai nustatyti būsto trūkumai nėra esminiai, be to, dažniau tais atvejais, kai trūkumų nėra galima pašalinti.
Trūkumų šalinimo išlaidos, kaip teisių gynimo būdas, paprastai taip pat taikomas nustačius neesminius trūkumus, tačiau kuriuos galima pašalinti.
Tuo tarpu paskutinis teisių gynimo būdas - pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimas ir restitucija, taikomi nustačius esminius nekilnojamojo daikto trūkumus, kartais netgi tokius, dėl kurių nekilnojamasis turtas negali būti normaliai naudojamas pagal paskirtį arba, kai jo trūkumų šalinimo išlaidos sudaro ženklią sumą.
Kaip apsaugoti savo teises įsigyjant nekilnojamąjį turtą?
- Visų pirma, atidžiai rinktis nekilnojamąjį turtą, tinkamai jį apžiūrėti ir raštu išsakyti pardavėjui lūkesčius dėl turto.
- Antra, tinkamai pasiruošti pretenzijai ir reikalavimui teisme.
- Trečia, teisingai pasirinkti savo teisių gynimo būdą.
- Ketvirta, protingai apibrėžti reikalavimo sumą.
- Penkta, pasirinkti byloje tinkamą atsakovą - subjektą, kuris turi atsakyti pagal pareikštą reikalavimą.
Preliminarioji sutartis
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį.
Kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją? Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.
Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.
Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.
Esminiai aspektai sudarant preliminariąją sutartį:
- Tikslumas. Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas.
- Esminės sąlygos. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.
- Kaina ir mokėjimo terminai. Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
- Trečiosios šalys. Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
- Šalių pareiškimai ir garantijos. Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
- Baldai ir daiktai. Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais.
- Patalpų fotofiksacijos. Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas.
- Notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo terminas. Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui.
- Pirmasis mokėjimas arba avansas. Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų.
- Notarinės išlaidos. Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas.
- Preliminariosios sutarties pakeitimai. Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu.
- Sutarties galiojimas. Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
- Turto perdavimas. Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.
Nekilnojamojo turto rinkos pokyčiai ir pirkėjų lūkesčiai
Nekilnojamojo turto skelbimų portalo Domoplius.lt duomenys rodo, kad 2010-ieji smarkiai pakoregavo nekilnojamojo turto pirkimui ar nuomai ieškančių gyventojų lūkesčius.
Pasak Domoplius.lt projekto vadovo Evaldo Narbuntovičiaus, nekilnojamojo turto rinkos nuosmukis ir ekonominė situacija mažino ne tik nekilnojamo turto kainą, bet ir gyventojų apetitą - ieškota kuklesnių būstų, mažėjo reikalavimų perkamam ar nuomojamam būstui.
2010-aisias gyventojai ieškojo mažesnių būtų nei ankstesniais metais.
Visuose didžiausiuose Lietuvos miestuose populiariausi buvo dviejų-trijų kambarių butai.
Žinoma, paieškos laukeliuose žmonės nurodydavo ir mažesnes kainas, kurias gali skirti būstui.
Didžiausia permaina yra tai, kad visiškai išnyko prioritetas naujos statybos butams - tiktai 6 proc. būsto ieškančių žmonių paieškoje nurodė norintys rasti būtinai naujos statybos butą.
Permainą greičiausiai lėmė tai, kad besidominčiųjų pigesniais būstais pernai nebegąsdino senos statybos butai, o naujos statybos butų privalumai nebuvo tokie svarbūs kaip kaina.
Populiariausi mikrorajonai ir būsto kainos 2010 metais:
| Miestas | Populiariausi mikrorajonai | Būsto tipas | Kaina |
|---|---|---|---|
| Vilnius | Antakalnis, Senamiestis, Žirmūnai | 2 kambarių butas (40-60 m2) naujos statybos | Iki 250 tūkst. litų |
| Vilnius | Antakalnis, Senamiestis, Žirmūnai | 2 kambarių butas (40-60 m2) senos statybos | Iki 150 tūkst. litų |
| Kaunas | Šilainiai, Centras, Dainava | 2 kambarių butas (40-60 m2) | Iki 100 tūkst. litų |
| Klaipėda | Senamiestis, Miškas, Melnragė | 2 kambarių butas (40-80 m2) | Iki 100 tūkst. litų |
Ši Domoplius.lt parengta NT paklausos apžvalga yra vienas pirmųjų bandymų Lietuvoje įvertinti NT rinką pirkėjo akimis.
Apžvalgoje įvertinti ne faktiniai sandoriai ir nekilnojamojo turto kainos, bet pirkėjų ir nuomininkų lūkesčiai - kokių butų, namų ir sklypų ieškoma, kokią kainą yra pasirengę mokėti žmonės, kuriuose didžiųjų miestų rajonuose būstų ieškoma aktyviausiai.
Apibendrinti visi 2010 metų paieškų rezultatai.