Buto Paprastojo Remonto Projekto Reikalavimai Lietuvoje

Planuojant daugiabutyje esančio buto remontą svarbu žinoti teisinius ir techninius reikalavimus.

Plačiau apie veiksmus, ką reikia padaryti atlikus buto remontą, žiniasklaidai platintame komentare pasakoja UAB „Sinergijos projektai“ įkūrėja Alina Velykienė.

Nesvarbu, ar planuojamas kapitalinis remontas, kai bus iš esmės pertvarkomos vidaus patalpos, ar paprastasis, buto šeimininkai turi pasirūpinti reikalingais leidimais ir kaimynų sutikimais.

Kada Reikalingi Leidimai ir Sutikimai?

Kapitalinis Remontas ir Buto Išplanavimo Keitimas

Kapitalinis remontas yra sudėtingas procesas, kurio metu keičiamos pastato laikančiosios konstrukcijos. Statybos įstatymas nustato aiškias taisykles, kurių turi būti laikomasi atliekant kapitalinį remontą daugiabutyje esančiame bute.

Vienas iš svarbiausių elementų kapitalinio remonto procese yra atestuotas projekto vadovas, kuris turi turėti reikiamas kvalifikacijas ir patirtį. Šis vadovas yra atsakingas už projekto kokybę, laikotarpį ir jo vykdymo saugumą.

Be to, kapitalinio remonto atveju yra būtina gauti daugumos bendraturčių sutikimą.

Tiek projekto vadovo atestavimas, tiek bendraturčių sutikimas yra būtini žingsniai užtikrinant saugų ir sklandų kapitalinio remonto procesą.

Paprastasis Remontas

Atliekant paprastąjį remontą, kai nekeičiamos pastato laikančiosios konstrukcijos, SLD nereikia. Tačiau, jei remonto darbais pastato išvaizda keičiasi, pavyzdžiui, įstiklinami balkonai ar lodžijos, keičiamos durys ar langai, ypač kai pastatas yra kultūros paveldo objektas arba įeina į saugomą teritoriją, būtina parengti paprastojo remonto aprašą arba projektą ir kreiptis į savivaldybę dėl SLD išdavimo.

Paprastasis remontas gali apimti įvairius darbus, tokius kaip dažymas, grindų keitimas, vidaus patalpų modernizavimas ir panašūs darbai, kurių tikslas yra išlaikyti arba pagerinti pastato būklę.

Jeigu, atliekant remonto darbus, keičiamos bendrosios inžinerinės sistemos, tokios kaip bendros šildymo, elektros ar dujų sistemos, jiems reikalingas SLD. Svarbu užtikrinti, kad visi tokio pobūdžio darbai būtų atliekami laikantis saugumo ir kokybės standartų, nustatytų reglamentuose.

Apibendrinant, kapitaliniam remontui ir buto išplanavimo keitimui reikia parengti projektą, laikytis teisinių procedūrų ir gauti bendraturčių sutikimą.

Vilniaus Miesto Savivaldybės Reikalavimai

Vilniaus miesto savivaldybės teigimu, remiantis Statybos įstatymu, leidimas atlikti statinio paprastąjį remontą yra privalomas atliekant daugiabučio namo paprastojo remonto darbus, kai keičiama pastato išvaizda:

• Balkonų, lodžijų įstiklinimas;
• Fasado elementų keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą), naujų įrengimas;
• Esamų angų pastato fasade užtaisymas;
• Šlaitinio stogo dangos keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą), stoglangių įrengimas ant šlaitinio stogo, keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą);
• Fasadų dangos įrengimas, keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą);
• Įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų tvirtinimas ant pastato fasado ar šlaitinio stogo;
• Įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų, iškylančių daugiau kaip 1 m virš pastato plokščiojo stogo parapeto, tvirtinimas ant pastato plokščiojo stogo;
• Kultūros vertybių registre nurodytų kultūros paveldo statinio vertingųjų savybių keitimas.

Taip pat leidimas atlikti statinio paprastąjį remontą yra privalomas įrengiant, pertvarkant, išmontuojant daugiabučio namo dujų, šildymo ar elektros bendrąsias inžinerines sistemas.

Vilniaus valdžios teigimu, norint gauti leidimą atlikti statinio paprastąjį remontą, architektas ar statybos inžinierius, turintis teisę užsiimti projektavimo veikla, turėtų parengti statinio paprastojo remonto aprašą. Pastato paprastojo remonto aprašas turi atitikti statybos techninio reglamento STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas. Projekto ekspertizė“ reikalavimus.

Leidimui atlikti statinio paprastąjį remontą privalomi pateikti dokumentai nurodyti Statybos įstatyme (27 straipsnio 5 dalyje). Pateiktas prašymas išduoti leidimą atlikti statinio paprastąjį remontą, privalomieji dokumentai ir projektinė dokumentacija bus peržiūrėta ir leidimas išduotas atsižvelgiant į Statybos įstatymo reikalavimus ir nurodytus terminus.

„Atliekant daugiabučio gyvenamojo namo paprastojo remonto darbus, kai keičiama pastato išvaizda, reikalingi butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sutikimai. Statinio bendraturčių sutikimai turi būti renkami vadovaujantis butų ir kitų patalpų savininkų balsavimo raštu, priimant sprendimus, tvarkos aprašu“, - 15min „Būsto ABC“ atsakė Vilniaus miesto savivaldybė.

Tiesa, jei atliekant buto remonto darbus nebus pertvarkomos statinio laikančiosios konstrukcijos jas susilpninant, nebus keičiama pastato išvaizda, nebus pertvarkomos namo dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos, leidimas atlikti statinio paprastąjį remontą neprivalomas (neišduodamas), statinio bendraturčių sutikimai neprivalomi.

Smulkūs Remonto Darbai

Jei noriu atlikti bute smulkius remonto darbus, ką turiu žinoti? Vilniaus valdžios teigimu, prieš pradedant buto remonto darbus, reikia informuoti Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Administracinės veiklos skyrių dėl triukšmo.

„Jei tai naujas namas, ką tik pastatytas, bet dar nėra įrengta namo pilna apdaila ir nėra įvykdyta namo statybos užbaigimo procedūra, pilnos buto apdailos įrengimo darbai turi būti vykdomi pagal sutartį - susitarimą su namo statytoju. Sutartyje turi būti aptartas ir galimas darbų vykdymo laikas“, - aiškina Vilniaus savivaldybė.

Tais atvejais, kai atliekant buto remonto darbus yra reikalingas leidimas, atliekamų remonto darbų teisėtumą kontroliuoja Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija, kuri pagal jai priskirtą kompetenciją tikrina vykdomus statybos darbus, jų atitikimą suderintam projektui, pagal kurį buvo išduotas leidimas.

Tais atvejais, kai atliekant buto remonto darbus nėra reikalingas leidimas, atliekamų remonto darbų teisėtumą kontroliuoja Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Būsto administravimo skyrius, kuris atlieka statinių naudojimo priežiūrą ir tikrina, kaip statinių naudotojai vykdo nustatytus statinių naudojimo pagal paskirtį ir galimai pažeistus statinių saugos reikalavimus vykdant buto remonto darbus.

Sienų Griovimas: Kapitalinis ar Paprastasis Remontas?

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (Statybos inspekcija) informuoja, kad buto perplanavimo eiga priklauso nuo atliekamos statybos rūšies.

Daugiabučio gyvenamojo namo tiek vidaus, tiek ir išorės sienos, priklausomai nuo pastato konstrukcinės schemos, gali būti laikančiosios arba nelaikančiosios. Kokiai rūšiai priskirtina siena, gali nustatyti kompetentingas specialistas: pastato techninis prižiūrėtojas (kiekvienam daugiabučiui namui toks specialistas privalo būti paskirtas. Dėl jo kontaktų reikia kreiptis į namo administratorių arba bendrijos, jei ji yra įsteigta, pirmininką) arba atestuotas projektuotojas, statinių / statinių projektų ekspertizės vadovas.

Laikančiosios Sienos Griovimas - Kapitalinis Remontas

Statybos inspekcijos specialistai pabrėžia, kad, ruošiantis kapitalinio remonto darbams daugiabučiame name, reikia turėti statinio kapitalinio remonto projektą. Kapitalinio remonto projekto ekspertizės aktas būtinas, ketinant remontuoti ypatingąjį statinį arba jei daugiabutis namas yra neypatingasis statinys, ir kapitaliniam remontui neprivalomas statybą leidžiantis dokumentas (SLD) dėl statinio išvaizdos keitimo.

Daugiabučio gyvenamojo pastato kapitaliniam remontui privaloma gauti SLD šiais atvejais:

• kai daugiabutis yra kultūros paveldo statinys;
• kai keičiama statinio ar patalpų paskirtis;
• kai kartu su kapitalinio remonto darbais įrengiamos, pertvarkomos, išmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos;
• kai daugiabutis yra nors vienoje iš šių teritorijų ir keičiama pastato išvaizda: mieste, konservacinio prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje.

Pastato išvaizdos keitimu laikoma:

• Balkonų, lodžijų įstiklinimas;
• Fasado elementų keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą), naujų įrengimas;
• Esamų angų nuo 0,2 kv. m ir didesnio ploto pastato fasade užtaisymas;
• Šlaitinio stogo dangos keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą), stoglangių įrengimas ant šlaitinio stogo, keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą);
• Fasadų dangos įrengimas, keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą);
• Didesnės kaip 0,01 kūb. m tūrio įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų tvirtinimas ant pastato fasado ar šlaitinio stogo;
• Įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų, iškylančių daugiau kaip 1 m virš pastato plokščiojo stogo parapeto, tvirtinimas ant pastato plokščiojo stogo;
• Kultūros vertybių registre nurodytų kultūros paveldo statinio vertingųjų savybių keitimas.

Tuo atveju, kai statinio laikančiosios sienos ardymo, pertvarkymo darbai atliekami pastato viduje nekeičiant jo išvaizdos ir pastatas nėra kultūros paveldo statinys, taip pat kai pertvarkant laikančiąją sieną neįrengiamos, nepertvarkomos, neišmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos, tai tokios sienos griovimui gauti SLD nereikia, tačiau, kaip ir minėta, turi būti parengtas kapitalinio remonto projektas ir atlikta projekto ekspertizė.

Paprastasis Remontas

Statinio paprastojo remonto tikslas yra iš dalies atkurti statinio ar jo dalies savybes, pablogėjusias dėl statinio naudojimo, arba jas pagerinti. Į šią statybos rūšį patenka visi statybos darbai, nesusiję su statinio rekonstrukcija ir kapitaliniu remontu.

Atkreipiame dėmesį, kad kai daugiabutyje ardoma vidinė nelaikančioji siena, kai ardant nelaikančiąją sieną neįrengiamos, nepertvarkomos, neišmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos, SLD nereikia; paprastojo remonto aprašas ar paprastojo remonto projektas (kultūros paveldo statinio atveju) taip pat yra neprivalomas, tačiau gali būti rengiamas statytojo pageidavimu.

Tuo atveju, jei statinio paprastojo remonto darbais (nepertvarkant statinio laikančiųjų konstrukcijų) keičiama daugiabučio gyvenamojo pastato išvaizda, pavyzdžiui, įstiklinami balkonai arba keičiamos durys, langai (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą), įrengiami nauji fasado elementai ir daugiabutis yra kultūros paveldo statinys arba yra bent vienoje iš šių teritorijų (mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje), tokiu atveju privaloma parengti paprastojo remonto aprašą arba paprastojo remonto projektą (kultūros paveldo statinio atveju) ir kreiptis į savivaldybę dėl SLD išdavimo, kai kartu su paprastuoju remontu daugiabutyje įrengiamos, pertvarkomos, išmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos SLD - privalomas.

Butų ir Kitų Patalpų Savininkų Sutikimai

Svarbu žinoti, kad visos pagrindinės pastato konstrukcijos yra bendrojo naudojimo objektai.

Taigi, kai statybos darbai susiję su daugiabučio gyvenamojo pastato bendrojo naudojimo objektais, nepriklausomai nuo to, ar statybos darbams privalomas SLD, tokiems statybos darbams privaloma gauti butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sutikimą, įformintą protokolu Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka.

Perplanuojant butą svarbu žinoti, kad leidžiama keisti visas vidaus atitvaras nelaikančias konstrukcijas, jeigu naujai suplanuotos patalpos atitiks nustatytus normatyvinius minimalius patalpų dydžių reikalavimus arba naujai suplanuotos patalpos nesumažins insoliacijos, nepablogins vėdinimo, šildymo ir dirbtinės apšvietos rodiklių, garso izoliacijos. Vonios ir tualeto patalpose galima keisti sanitarinių prietaisų tipus ir vietas su sąlyga, kad šių prietaisų prijungimo vietos tilptų tarp šių patalpų ribų, o prietaisų nuotakai iki esamų stovų būtų klojami virš perdangos lygio.

Kadastro Duomenų Atnaujinimas

Lietuvoje yra populiaru perplanuoti senos statybos butus, ypač plytinius. Savininkai dažnai sujungia virtuvę su kambariu ar vonią su tualetu, taip pat išardo pertvaras siekiant sukurti daugiau erdvės.

Blokiniuose namuose tai yra gana sudėtinga dėl reikalingos specialios įrangos ir leidimų, tačiau plytiniuose daugiabučiuose šie darbai daug paprastesni bei tylesni, o gyventojams dažniausiai tereikia informuoti savivaldybę ar seniūniją.

Visgi praktikoje daugybė gyventojų apie tokio tipo remontus ne tik neinformuoja savivaldybės, bet ir neatnaujina kadastro duomenų bei neregistruoja jų Registrų centre.

Ardant laikančiąsias konstrukcijas, bet kokia savivalė apskritai yra labai pavojinga visam namui, bet net ir koreguojant nenešančias (nekapitalines) sienas, privaloma informuoti savivaldybę ir atlikti buto statybos užbaigimo procedūrą, atnaujinti kadastro duomenis bei juos įregistruoti.

Gyventojai tuo nepasirūpina dėl labai „žmogiškų“ priežasčių: nežinojimo, norėdami šiek tiek sutaupyti ar tiesiog dėl nebaudžiamumo. Nors kadastro duomenis po remonto būtina atnaujinti per 3 mėnesius, kol kas nėra jokių nuobaudų to nepadariusiems.

Visgi tai - trumparegiškas požiūris, kuris sukelia rūpesčių stogo remonto ar renovacijos metu, apsunkina pardavimą ir sumažina kainą.

Kodėl Verta Atnaujinti Kadastro Duomenis?

Dažniausiai dėl neįforminto remonto gyventojai susizgrimba parduodami turtą. Jei butas perkamas su paskola, jam būtinas turto vertinimas su ne vėlesniais kaip 5 metų ir faktą atitinkančiais kadastriniais matavimais.

Joks turto vertintojas nevertins buto, jei viduje išgriautos sienos, o turto reali būklė nesutampa su senuose dokumentuose nurodyta situacija.

Gyventojų nelaimei, apie tai dažnai susimąstoma pirkėjui jau „laukiant prie durų“, tad netvarkingi dokumentai skubantį pirkėją tikrai nubaidys.

Žinoma, tai negalioja perkant butą be paskolos, tačiau net ir šiuo atveju problema tiesiog nustumiama į ateitį.

Kita svarbi priežastis turėti tikslius kadastro duomenis yra kaina - tiek iš pirkėjo, tiek iš pardavėjo perspektyvos. Išgriovus sieną, buto kvadratūra didės 0,5-2 kv. m, kartais ir dar daugiau. Tai tarsi neatrodo didelis plotas, tačiau tai vis tiek reiškia keturženklį, o ypatingais atvejais ir penkiaženklį kainos skirtumą.

Pirkėjai taip pat gali pageidauti naujų kadastro duomenų norėdami suprasti, ką perka - juk anksčiau matavimai buvo atliekami rulete, dėl ko jie dažnai netikslūs.

Dar viena problemų grupė yra susijusi su daugiabučio stogo remontu arba renovacija. Šiuo metu dalis daugiabučių yra aklavietėje - gavę statybų leidimus ir pasidarę stogo remontus, jie negali oficialiai užbaigti statybos, nes tam reikalingi nauji viso namo kadastriniai matavimai kartu su kiekvieno buto kadastro duomenimis.

Praktikoje naujai išmatuoti kiekvieną buto yra įmanoma, tačiau kaimynams nesusitariant, tai padaryti vienu metu yra labai sudėtinga. Dėl to stogo remonto įforminimas įstringa. Tai reiškia, kad toks daugiabutis ateityje negalės gauti naujų statybos leidimų, pvz., renovacijai. Viso namo kadastrinių matavimų atnaujinimas reikalingas ir norint oficialiai užbaigti renovacijos projektą.

Anksčiau Registrų centrui dar tikdavo senieji daugiabučio butų matavimai, tačiau dabar butus būtina permatuoti. Todėl atliekant matavimus savo noru po remonto, sumažinamas rūpesčių kiekis atnaujinant visą namą.

Beje, dalis žmonių gali sąmoningai vengti atnaujinti kadastro duomenis dėl šildymo, kuris daugiabutyje paskirstomas ir apskaitomas pagal plotą. Dėl to teoriškai galima šiek tiek sutaupyti, tačiau praktikoje tai lemia konfliktus su bendrija ir kaimynais.

Namų bendrijų pirmininkai turėtų priminti gyventojams apie pareigą atnaujinti kadastro duomenis po remontų, nes dėl to keičiasi viso namo kadastro duomenys - bendras ir naudingas plotas. Tačiau ne kiekvienas pirmininkas to aktyviai imasi.

Visi šie niuansai galioja kalbant vien apie nenešančiųjų konstrukcijų remontą. Dar daugiau rūpesčių kils savavališkai atlikus kapitalinių konstrukcijų remontą. Net jei tai nepakenktų namui, toks remontas bus nelegalus, o jo įteisinimas norint turtą parduoti taps problematišku - reikės ieškoti architektų, suderinti projektą, gauti kaimynų sutikimą ir kt.

Kiek Kainuoja ir Ką Daryti?

Priklausomai nuo to, ar procedūrą atliksite patys, ar kreipsitės pagalbos į NT dokumentų specialistus, remonto įforminimas kainuos apie 500 EUR ir PVM.

Šiame procese reikės matininko, kuris parengs naujus kadastrinius matavimus. Taip pat, reikės pasirengti statybos užbaigimo deklaraciją, kuri registruojama www.planuojustatau.lt sistemoje. Galiausiai, patvirtintą statybos užbaigimo deklaraciją su atnaujintais duomenimis reikės pateikti į Registrų centrą per „Infostatybos“ sistemą.

Visa tai įmanoma atlikti savarankiškai, tačiau nesusidūrusiems su „Infostatyba“ gali prireikti laiko šią sistemą perprasti - paraiškos atmetamos dėl menkiausios klaidos ir jas tenka teikti iš naujo.

Visgi jei ryšitės investuoti laiko ar pinigų į šią procedūrą, ji anksčiau ar vėliau atsipirks daug sklandesne pardavimo procedūra ar geresne kaina.

Remonto Įforminimo Kainos

tags: #buto #paprastojo #remonto #projektas