Nuomininko ir nuomotojo santykius dažnai lydi įvairūs nesutarimai, kyla klausimų, kas yra atsakingas už buitinės technikos gedimus, natūralų baldų ir kitos įrangos bute nusidėvėjimą. Ieškant naujos gyvenamosios vietos, daugumai akys pirmiausia krypsta į interjerą, būsto lokaciją, dydį. Deja, tačiau graži būsto išvaizda dar negarantuoja sklandaus gyvenimo jame, o pirmoji nuomos patirtis neretai tampa ir pirmąja rimta pamoka.
Naujienų portalo tv3.lt laidoje „Dienos pjūvis“ advokatų kontoros „CEE Attorneys“ vyresnioji teisininkė Lina Liogė įvardijo, į ką reikėtų atkreipti dėmesį pasirašant būsto nuomos sutartis. Pasak jos, palyginti su būsto pirkimo-pardavimo sutartimi, nuomos atveju toks dokumentas nebūtinai turi būti rašytinės formos.
Ką reikėtų žinoti, kad pirmojo būsto nuoma nekainuotų nei papildomų išlaidų, nei nervų - pranešime žiniasklaidai pasakoja nekilnojamojo turto ir statybų teisės advokatė Asta Mineikienė.
Sutarties forma ir turinys
Jei vienerių metų laikotarpis yra viršijimas, tokiu atveju sutartis jau turėtų būti rašytinė“, - dėmesį atkreipė teisininkė. Kiekvienam nuomininkui teisininkė taip pat patarią įvertinti, kokį objektą ir iš ko nuomosite. „Preliminari sutartis turi būti būtinai rašytinės formos, kitaip ji tampa negaliojanti. Nuomos sutartis, kuri, pavyzdžiui, sudaroma iki vienerių metų, gali būti ir žodinė.
Teisininkai pažymi, kad jeigu abiem pusėms netinka žodiniai susitarimai, tokie klausimai būtinai turi būti įtraukti į nuomos sutartį. Advokato Arūno Bertulio teigimu, pagrindinės asmens teisės ir pareigos bei atsakomybė yra numatytos Civiliniame kodekse, o papildomai šalys galėtų aptarti tik specifines, su konkrečiu turtu ar nuomos aplinkybėmis susijusias atsakomybės sąlygas. Taip pat šalys galėtų aptarti tas sąlygas, dėl kurių šalis gali apsispręsti pagal įstatymą pačios, o jų neaptarus nuomos sutartyje, galiotų Civiliniame kodekse numatytos sąlygos.
Šalys būtinai turėtų būti aptarti ir išlaidų atlyginimo tvarką dėl buitinės technikos ar kitų būste esančių įrenginių sugadinimo, taisymo ar pakeitimo. Tai labai svarbu sprendžiant ginčus dėl sutarties vykdymo ar nuomos pradžioje sumokėto užstato grąžinimo klausimus.
Pasak advokato A. Bertulio, šiais klausimais įprastai galioja įstatymo nustatytas bendras principas, kad jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės.
„Jei šalys nesusitarė kitaip, nuomininkas privalo išlaikyti būstą, atlyginti būsto išlaikymo išlaidas, savo lėšomis daryti einamąjį remontą“, - aiškina A. Mineikienė. Kitaip tariant, jei nesusitarsite kitaip, jums teks keisti perdegusias elektros lemputes, taisyti sugedusią buitinę techniką, rūpintis vandens nutekėjimu ar silpnai veikiančiais čiaupais. Norite, kad tokiais atvejais pasirūpintų nuomotojas? Reikia tai įrašyti į sutartį.
Pasak draudikų, nors būsto nuomos sutartys pasirašomos vis dažniau, tačiau atsakomybė už galimą žalą nuomojamame būste esančiam ar kaimynų turtui vis dar tebėra pilkoji zona. Draudimo bendrovės BTA ekspertų teigimu, nuomos sutartyje svarbu tinkamai apibrėžti atsakomybę už galimą žalą turtui, nes vieno ar dviejų mėnesių nuomos mokesčio depozito anaiptol nepakaktų atsiradusiems nuostoliams kompensuoti.
Svarbu! Jei nuomos laikotarpiu išryškėja defektai, įvyksta incidentas ar kyla nesutarimų - apie tai visada informuokite nuomotoją raštu. „Tinka ir žinutės - svarbu, kad liktų įrodymai“, - pabrėžia advokatė Asta Mineikienė.
Finansiniai įsipareigojimai
Pavyzdžiui, įprastai nuomotojai prašo sumokėti depozitą. Tad, L. Liogės vertinimu, yra itin svarbu patikrinti, kam sumokate pinigus, t.y. ar tikrai būsto savininkui. Ne ką mažiau, teisininkės vertinimu, svarbu iš anksto įvertinti turto būklę, užfiksuoti tam tikrus defektus, kad vėliau, pasibaigus nuomos laikotarpiui, nereikėtų patekti į ginčą dėl žalos atlyginimo už turto sugadinimą.
L. Liogė patarė aptarti vieną iš sąlygų ir dėl nuomos sutarties registravimo Registrų centre. Tokiu atveju, pasak jos, jei ir pasikeistų buto savininkas, naujasis neturės teisės nutraukti nuomos sutarties ir ji liks galioti.
Jos vertinimu, reikėtų neužmiršti apsitarti ir kitų sąlygų. Pavyzdžiui, ar išlaikoma galimybė bute gyventi kitiems šeimos nariams, ar galima laikyti gyvūnus. „Nes jeigu nėra tokios sąlygos įtraukta, kad draudžiama laikyti gyvūnus, tai neturėtų būti pagrindas nutraukti nuomos sutartį“, - dėmesį atkreipė ji.
Pasak pašnekovės, rekomenduotina tarp nuomininko ir numotojo apsitarti dėl gyvenamosios vietos deklaravimo, turto draudimo, remonto, o visa tai galiausiai įrašyti ir nuomos sutartyje. „Pagal teisės aktus nuomotojas turi atlikti kapitalinį remontą, pavyzdžiui, būti atsakingas už vamzdžių pakeitimą ir pan. Tuo metu nuomininko pareiga gali išlikti, tarkime, lemputės pakeitimas“, - sakė pašnekovė.
L. Liogė sako, kad vertėtų numatyti sąlygas ir dėl vienašališko turto perdavimo nuomos sutarties nutraukimo atveju. „Pasitaiko tokių atvejų, kada nuomotojas vengia priimti turtą. Ir atitinkamai vėliau kyla ginčų, kas gi kaltas dėl tam tikros žalos. Pasirodo, kartais būna kaltas tikrai ir pats nuomotojas, kai ateina nesant nuomininkams, kažką sulaužo ir tada bando tą atsakomybę primesti nuomininkui“, - kalbėjo teisininkė.
Advokato A. Bertulio teigimu, šalys galėtų susitarti dėl nuomos mokesčio keitimo jų suderintais terminais, tačiau ne dažniau kaip du kartus per metus. „Šalims šio klausimo neaptarus, galiotų bendra nuostata, kad vienai šaliai prieštaraujant, nuomos mokestis negalėtų būti keičiamas. Šalys taip pat galėtų pakeisti (riboti) nuomotojo teisę reikalauti iš nuomininko šiam iš esmės pažeidus nuomos mokesčio mokėjimo terminus, iš anksto sumokėti ne didesnį kaip už du mokėjimo terminus iš eilės nuomos mokestį“, - aiškina teisininkas.
Pašnekovas priduria, kad nuomos sutartyje būtina aptarti ir subnuomos galimybę ir sąlygas, priešingu atveju subnuoma būtų įmanoma tik gavus rašytinį nuomotojo sutikimą.
Jei nuomos terminas yra ilgesnis ar neterminuotas, taip pat jei kapitalinį remontą atlieka nuomininkas, A. Bertulio teigimu, nuomotojui svarbu aptarti ir nuomininko išlaidų, turėtų pagerinant išsinuomotą daiktą su nuomotojo leidimu, atlyginimo klausimą. Jo nepatarus, galiotų bendra nuostata, kad atlyginamos visos išlaidos.
„Pažymėtina, kad tariantis dėl papildomų nuomos sutarties sąlygų, turėtų būti laikomasi pagrindinių taisyklių, pagal kurias nuomotojui draudžiama vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas. Taip pat, jeigu nuomininkas nesumoka nuomos mokesčio už vieną periodą, reikalauti iš nuomininko sumokėti iš karto nuomos mokestį už visą nuomos terminą. Ir nustatyti didesnę nuomininko civilinę atsakomybę nei faktiškai yra nuomotojui padarytos žalos dydis ar nustatyti nuomininko atsakomybę be kaltės“, - vardija pašnekovas.
Vienas aktualiausių klausimų ir nuomotojams, ir nuomininkams, yra atsakomybė už nuomos metu sugedusius ar sulūžusius daiktus.
Komunaliniai mokesčiai
„Ką reikėtų dar padaryti prieš nuomojantis butą, įvertinti komunalinių mokesčių dydį, sutartyje aptarti, kokius komunalinius mokesčius ir kitas išlaidas turės kompensuoti ir mokėti, ir kaip privalės mokėti pats nuomininkas. Dar pasitaiko tokių atvejų, kada, pavyzdžiui, ir kaupiamosios išlaidos turto išlaikymui, priežiūrai yra priskiriamos nuomininkui. Ir tada vėlgi kyla klausimas, ar tikrai nuomininkas turėtų tokias išlaidas kompensuoti, kurios būtų pakankamai nemažos. Būna dažnai, kad ir nuomininkai vėliau siekia nutraukti įvairiais būdais anksčiau terminą, tą sutartį dėl to, kad yra labai didelės išlaidos, tarkime, būna ir 150 ir 200 eurų, plius elektra ir t.t. O tai, tarkime, studentams, pakankamai yra didelės išlaidos“, - vardijo teisininkė.
Dėmesio! Jei brokeris paprašo nuomininko sumokėti papildomą mokestį už sutarties paruošimą, registravimą, nuomininkams susimokėti tokio mokesčio, jei to reikalauja brokeris, nebūtina, jei taip nebuvo susitarta iš anksto. „Nuomininko nesieja jokie santykiai su brokeriu ir nuomotoju. Tai yra susitarimo reikalas. Žinoma, kad niekas neprivers sumokėti. Nes iš tiesų - nuomininkas atėjo išsinuomoti butą, bet ne atlyginimą sumokėti brokeriui už dviejų kitų asmenų susitarimą tarpusavyje“, - dėmesį atkreipė ji.
Būsto būklės įvertinimas
Prieš pasirašant nuomos sutartį svarbu užfiksuoti būsto faktinę būklę. Tai padės išvengti ginčų ateityje ir apsaugos jus nuo nepagrįstų pretenzijų dėl būsto nudėvėjimo. „Labai atidžiai apžiūrėkite būstą ir padarykite nuotraukų ar nufilmuokite, o medžiagą pridėkite prie sutarties. Jei nuomotojas siūlo pasirašyti savo nuomos sutarties projektą, būtina patikrinti šalių patvirtinimus ir įsitikinti, kad jie yra teisingi - pavyzdžiui, pasirašydami sutartį nepatvirtinkite, kad būsto sienos yra naujai nudažytos, jei matomi apibraižymai,“ - pataria advokatė Asta Mineikienė.
Būsto būklės dokumentavimas - ne šiaip formalumas. Nuotraukos ar vaizdo įrašas tampa įrodymu, kaip atrodė būstas jūsų įsikraustymo dieną, o vėliau tai gali būti argumentu, apsaugančiu nuo nepagrįstų reikalavimų padengti žalą, kurios nesukėlėte.
Taigi, prieš nuomojantis butą, būtina kruopščiai įvertinti jo būklę ir užfiksuoti visus defektus. Tai padės išvengti nesusipratimų ir finansinių nuostolių ateityje.
Nuomotojo patikimumas
Vasaros laikotarpiu naujo būsto palankia kaina ieško šimtai būsimų studentų ir pirmą kartą iš tėvų namų išsikraustančių jaunuolių. Tad radus patinkantį variantą dažnam norisi veikti greitai - rezervuoti, pervesti depozitą ir taip „apsidrausti“, kad niekas kitas nespėtų įsikelti greičiau už jus. Tačiau toks skubėjimas - pavojingas.
„Prieš pasirašant nuomos sutartį, o juo labiau - prieš mokant depozitą, būtina įsitikinti, kad sutartyje nurodytas nuomotojas yra būsto savininkas arba turintis teisę būstą išnuomoti,“ - apie dažnai pamirštamą, bet labai svarbią detalę primena A. Mineikienė. Kaip tai patikrinti? „Galima paprašyti Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašo, iš kurio matysite, kas yra būsto savininkas, ir nuomos sutarties su į ją įtraukta sąlyga apie subnuomos galimumą kopijos ar savininko sutikimo, jei būstą nuomotojas pernuomoja. Nuomos sutartį sudarius su neturinčiu teisės būstą išnuomoti asmeniu, galite likti ir be sumokėto depozito, ir be būsto, Jūsų sudaryta sutartis gali būti pripažinta negaliojančia,“ - įspėja advokatė.
Tad net jei nuomotojas atrodo patikimas ir geranoriškas, reikalauti įrodymų dėl teisės nuomoti būstą privaloma. O jei juos pateikti nuomotojas vengia ar delsia - tai gali būti ženklas, kad verta ieškoti kito svajonių būsto.
Viena tokių užduočių - pasidomėti nuomotojų reputacija. „Jeigu būstą nuomoja brokeris, vertėtų pasidomėti, kas tai per asmuo, kokią įmones jis atstovauja, kokia yra brokerio agentūros reputacija.
Atminkite! Prieš pasirašant nuomos sutartį, būtina įsitikinti, kad sutartyje nurodytas nuomotojas yra būsto savininkas arba turi teisę būstą išnuomoti.
Teisminiai ginčai
Nors atrodytų, kad nuomos sutartis turėtų išgelbėti nuomininką ir nuomotoją nuo konfliktų, deja, tai ne visada yra raktas į sutarimą. Tačiau net kilus dideliems ginčams, A. Bertulio teigimu, teisminis jų sprendimo būdas nėra pats geriausias, nes atima daug laiko ir finansų.
„Todėl tam, kad ateityje paprasčiau ir operatyviau būtų galima išspręsti tokio pobūdžio problemas, būtinas detalesnis jų šalinimo ir išlaidų atlyginimo susitarimas bei aprašymas pačioje nuomos sutartyje.Tačiau, jei nuomos sutartyje tai nėra detaliai aptarta ar ginčas greičiausiai vis dėl to kils, tuomet būtina nedelsiant surinkti kuo daugiau įrodymų apie patį gedimą (sugadinimą), kad jam persikėlus į teismą, šalis galėtų įrodyti savo tiesą“, - pažymi teisininkas.
Jis tęsia, kad pareiga grąžinti išsinuomotą daiktą tenka nuomininkui, todėl būtent nuomininkas turės įrodinėti, kad išnuomotas daiktas buvo grąžintas tos būklės, kokios buvo perduotas (t. y. nesugadintas).
„Tuo atveju jei nuomotojas vengs priimti daiktą, pavyzdžiui vengs pasirašyti perdavimo-priėmimo aktą, tai nuomininkas turės pareigą įrodyti ne tai kad buvo grąžintas tos būklės, kokios buvo perduotas, bet tik įrodyti, kad daiktą vengė priimti nuomotojas.Todėl nuomotojas vengdamas pasirašyti perdavimo-priėmimo aktą, rizikuoja netekti galimybės prisiteisti jam padarytus nuostolius“, - paaiškina teisininkas.
Taigi, siekiant išvengti teisminių ginčų, patartina kruopščiai sudaryti nuomos sutartį, aptariant visas svarbias sąlygas ir atsakomybes.
Šaltiniai: tv3.lt, Delfi Būstas, BTA, Help2rent.lt