Daugeliui iš mūsų Palanga pirmiausia asocijuojasi su pakelėje išsirikiavusiais kambarių nuomotojais. Tačiau tie laikai jau baigiasi. Specialios trumpalaikės būsto ir kambarių nuomos platformos leidžia keliautojams ir poilsiautojams patogiai rezervuoti vietas internetu.
Todėl nuomojantys būstus Palangoje turi adaptuotis prie kintančių verslo sąlygų. Jeigu turite nuomojamą butą ar namą Lietuvos pajūryje, pirmiausia vertėtų surengti kokybišką interjero bei eksterjero fotosesiją, sukurti išsamius aprašymus ir užsiregistravus tokiose platformose kaip “Airbnb”, “Booking.com” sukurti patrauklią vartotojams informaciją. Žinoma, derėtų nepamiršti socialinių marketingo priemonių ir nuoširdaus ryšio su klientais.
Nuomos administravimas Palangoje - pagrindinė ir ilgametė įmonės Cohost.lt veikla.
“Mes suprantame, kad užrašas, pakabintas ant namo “kambarių nuoma” nebegali sėkmingai pritraukti klientų. Laikai pasikeitė. Jeigu baiminatės, kad patikėję visus verslo procesus administratoriui liksite be pajamų, Cohost.lt kolektyvas tikina, jog įvyks priešingai - profesionalus svečių aptarnavimas kurs patikimą Jūsų įvaizdį ir didins pelną.
Nuomos planai ir galimybės
Cohost.lt siūlo du pagrindinius nuomos planus:
- Fiksuotas mokestis už sutartą laikotarpį. Šis planas tinka tuomet, kai žmogus pajūryje turi būstą, kuriuo visiškai nesinaudoja, bet niekaip neranda laiko užsiimti nuoma. Pasirašius sutartį apibrėžtam laikotarpiui, būsto savininkas gauna fiksuotą mokestį už sutartą laikotarpį ir jam visiškai nebereikia rūpintis nuoma.
- Tarpininkavimo mokestis už užpildytas "tuščias" dienas. Antrasis planas skirtas tiems savininkams, kurie patys kartais naudojasi turimais apartamentais. Tokiu atveju yra puiki galimybė užpildyti vadinamąsias „tuščias“ dienas, kuomet būste niekas negyvena. Už tai nuomos tarpininkams mokamas tam tikras tarpininkavimo mokestis.
Beje, vis dar gajus mitas, dėl kurio daugelis turinčių nenaudojamą būstą jo nenuomoja bijodami, kad nukentės baldai, buto sienos ar buitinė technika. Tačiau trumpalaikės nuomos atstovai šį stereotipą neigia. Pasak Cohost.lt atstovų, bene svarbiausias jų veiklos privalumas - preciziškai prižiūrimas būstas.
Būsto priežiūra ir trumpalaikės nuomos privalumai
Ilgalaikiai nuomininkai paprastai nuomojamomis patalpomis per daug nesirūpina; laiku nepraneša apie smulkius gedimus, kurie vėliau gali virsti dideliais nuostoliais. Užsiimant trumpalaike nuoma, butas kelis kartus per savaitę yra valomas, prižiūrimas, taip daug lengviau laiku pastebėti ir sutvarkyti smulkius gedimus. Be to, žmonės net nespėja tuose apartamentuose normaliai įsikurti.
Dažniausiai valgo bei pramogauja mieste, tad beveik nesinaudoja virtuve ir buitine technika. Praktiškai grįžta tik vakare išsimiegoti. „Mūsų įmonė, jokių blogų atvejų nėra turėjusi.
Įmonė su klientu pasidalina nuolat atnaujinamu kalendoriumi, kuriame galima rezervuoti laisvas dienas. Šis planas puikiai tinka, jei būsto prireikia pačiam šeimininkui arba atvykstantiems bičiuliams apgyvendinti, pakanka tik iš anksto užsirezervuoti pasirinktas datas.
Cohost.lt šeimos verslui jau 11 metų, tad per tokią ilga nuomos praktiką jie išmoko geriau pažinti žmones, tiksliau įvertinti jų poreikius, greičiau rasti tinkamiausius sprendimus. Regiono kurortai vasaros sezono metu sulaukia gausaus skaičiaus poilsiautojų, tad natūralu, jog verslūs krašto gyventojai teikia apgyvendinimo paslaugas.
Teisiniai aspektai ir mokesčiai
Ką būtina žinoti teikiant tokias paslaugas gyventojams, įmonėms? Ar nuomojant patalpas būtinas verslo liudijimas ir ar visais atvejais gavus pajamų iš nuomos, būtina jas deklaruoti? Plačiąja prasme kalbėdami apie apgyvendinimo paslaugų teikimą, kalbame apie kiek skirtingas paslaugas - nakvynės ir pusryčių, patalpų nuomos, kaimo turizmo paslaugas.
Apgyvendinimo paslaugos yra savarankiška, už užmokestį atliekama ekonominė veikla, kuria sudaromos sąlygos tenkinti nakvynės ir higienos poreikius. Tokias paslaugas galima teikti įsigijus verslo liudijimą „Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimas“ arba „Apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos) teikimas“.
Nekilnojamąjį turtą nuomojant tik gyventojams, pavyzdžiui, nuomojant kambarius poilsiautojams, galima įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“. Pasirinkus tokį būdą, reikės sumokėti fiksuoto dydžio gyventojų pajamų mokestį (toliau - GPM), o gautas nuomos pajamas deklaruoti iki kitų metų gegužės 1 d.
Gyventojų vykdoma nekilnojamojo turto nuomos veikla nelaikoma individualia veikla, atskirais atvejais, kai patalpos yra nuomojamos kitiems gyventojams, pakanka su nuomininku sudaryti nuomos sutartį. Tačiau, atkreipiu dėmesį, kad GPM įstatymas numato, jog gavus pajamų iš patalpų nuomos, gyventojai iki kitų metų gegužės 1 d. tokias pajamas turi deklaruoti bei sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Pasitaiko atvejų, kai patalpų nuomos paslaugų prireikia ne tik gyventojams, bet ir įmonėms, įstaigoms. Kaip veiklą įforminti tokiais atvejais? Jei gyventojas teikia patalpų nuomos paslaugą juridiniam asmeniui (įmonei, įstaigai, organizacijai), gyventojo iš juridinio asmens gautos nekilnojamojo turto nuomos pajamos yra priskiriamos A klasės pajamoms, nuo kurių apskaičiuoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo pajamas išmokanti įmonė.
Nors gyventojai gali patalpas nuomoti sudarę sutartis su nuomininkais, kaip minėjote - nuomos verslo liudijimai savo populiarumo nepraranda. Kodėl? Iš tiesų - peržvelgus skaičius, matyti, kad „Gyvenamosios paskirties patalpų nuomos“ verslo liudijimų, ypač kurortinėse vietovėse, įsigyjama daugiau.
Šia VMI paslauga dėl patogumo naudojasi vis daugiau gyventojų: 2015 m. 34 proc. visų su verslo liudijimais susijusių operacijų Lietuvoje buvo atlikta elektroniniu būdu, 2016 m. tokių operacijų jau buvo beveik 38 proc. Pirmųjų 4 šių metų mėnesių duomenys rodo, kad gyventojų naudojimosi VMI elektroninėmis paslaugomis tendencijos išlieka. Šiais metai net 43 proc.
VMI, siekdama užtikrinti pajamų apskaitymo už būsto nuomą ir mokesčių sumokėjimo kontrolę, būsto nuomos sektoriui vis dar skiria didelį dėmesį. Remiantis įvairiais informacijos šaltiniais, yra nustatomi galimai gyvenamosios ir komercinės paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamų nedeklaruojantys asmenys, jiems taikomos įvairaus poveikio priemonės.
Vis daugiau asmenų, turinčių informacijos apie galimus mokestinius pažeidimus, duomenis perduoda VMI. Savo kasdieniniame darbe susiduriu su keista dviprasmybe. Būsto savininkai nebeįsivaizduoja namo ar buto nuomos be sutarties, nors vėliau mokesčių už nuomą valstybei mokėti dažniausiai net neketina.
Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Nuomos sutartis turi būti sudaryta tvarkingai, galbūt kartais nepakaks standartinės sutarties iš interneto. Tokiu atveju nuomotojui ir nuomininkui rekomenduojama kreiptis į patyrusius brokerius kurie galės peržvelgti sutartį arba turi kreiptis į teisininkus, kad nereiktų sutarčių perrašyti kelis kartus.
Norint prisiregistruoti nuomojamame bute ar name, reikalinga galiojanti nuomos sutartis su visais būtinais rekvizitais. Ar pakanka žodinės sutarties? Pagal įstatymus taip, tačiau praktika rodo ką kita. Pasikeitus finansinėms ir šeimyninėms aplinkybėms, nuomotojas ir nuomininkas dažniau linkęs žodinę sutarti keisti arba nutraukti.
Keletas eurų kainuoja įregistruoti sudarytą nuomos sutartį VĮ "Registrų centras" tai galima padaryti ir internetu. Jei esate nuomininkas ir ketinate įsigyti savo būstą, oficialios institucijos gali pareikalauti įrodyti, kur gyvenate ir ar jūsų nepilnamečių vaikų teisės į būstą yra užtikrinamos.
Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Ne, jūs verslo nevykdote, tačiau dirbate savarankiškai. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.
Mokesčių pasirinkimai: verslo liudijimas ar GPM?
Yra du pagrindiniai būdai mokėti mokesčius už nuomą:
- Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi.
- 15 proc. GPM. Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų.
Pavyzdžiui, nuomojant būstą Vilniaus rajone, o ne mieste, mokestis yra tik 130 eurų, Kauno rajone - 35 eurai, o Klaipėdos rajone - 1 euras. Bent jau tokius skaičius pateikia speciali VMI verslo liudijimų mokesčių skaičiuoklė.
Kiek reikės sumokėti mokesčių? Paskaičiuoti nesudėtinga. Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų. Jei butą nuomojate už 300, tada mokesčių teks susimokėti 300 x 12 = 3600 x 15 proc. = 540 eurų.
Kuris variantas labiau apsimoka?
Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM. Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi. Greičiausiai taip valstybė skatina provincijos žmones nuomoti legaliai.
Kai kitais metais deklaruodami sumokėsite mokesčius (gal ir nereikės mokėti iš viso, jei VMI grąžinama suma bus didesnė...), galėsite drąsiai teigti, kad nuomojate legaliai, mokate visus mokesčius. Taip pat legali sutartis labai padeda, jei kyla ginčas tarp nuomotojo ir nuomininko, jei reikalinga pagalba dėl iškraustymo ar skolų padengimo.
„Ne viskas yra butas, kas butu vadinasi“, - taip galėtume perfrazuoti žinomą posakį, nes tai, kas atrodo kaip butas, Registrų centro (RC) duomenų bazėje gali būti įregistruota kaip negyvenamosios paskirties patalpos.
Apartamentai - rinkodaros triukas
Bet tokios sąvokos teisinėje bazėje net nėra. „Apartamentais galima pavadinti net loftus. Vienu atveju tai bus butas centre ar Žvėryne, kitu negyvenamosios paskirties patalpos arba loftai konvertuotame pastate buvusios gamyklos teritorijoje, nes iš antresolės atsiveria gražus vaizdas į miestą, ir jie greičiausiai bus įteisinti kaip kūrybinės dirbtuvės, o trečiu atveju - poilsio, bet taip pat negyvenamosios paskirties patalpos“, - žurnale „Investuok“ pripažįsta Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius.
Ir studija ar kūrybinės dirbtuvės, ir poilsio ar svečių apartamentai teisiškai nėra butai. Formaliai šios iš pirmo žvilgsnio nuo butų niekuo nesiskiriančios patalpos, kurių teisinį statusą parodo įrašas RC duomenų bazėje, yra negyvenamosios patalpos, savotiškai pakibusios kažkur per vidurį tarp butų gyvenamosios paskirties pastatuose ir tikrų komercinės paskirties patalpų negyvenamosios paskirties pastatuose (konvertuotuose gamybiniuose, administraciniuose pastatuose ir net naujos statybos daugiabučiuose, kurie dėl tam tikrų aplinkybių patenka į negyvenamųjų pastatų (viešbučiai, parduotuvės, biurai) segmentą).
Pagrindinis kriterijus - sklypas
Pavyzdžiui, nėra kur įrengti vaikų žaidimų aikštelių, nepakanka vietų automobiliams, aukštesni užstatomo ploto ir intensyvumo reikalavimai - visa tai, anot NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovo Antano Kišūno, gali lemti, kad „tame pačiame pastate dalis patalpų būna gyvenamosios, o dalis - įvairios kitos paskirties“.
Jeigu jis yra komercinėms, rekreacinėms teritorijoms priskirtoje žemėje, jame gyvenamosios paskirties pastatų statyti negalima, o negyvenamosios paskirties pastate gyvenamosios paskirties patalpos gali sudaryti tik tam tikrą dalį viso ploto. Taip daroma norint išvengti su sklypo naudojimo būdo keitimu susijusių procedūrų arba kai sklypo naudojimo būdo pakeisti neįmanoma.
Dėl tos pačios priežasties nuo įprastų butų nesiskiriančios patalpos formaliai įregistruojamos kaip negyvenamosios paskirties ir tada, kai jos įrengiamos gamybinės paskirties žemėje konvertuojant buvusias gamyklų teritorijas.
LNTPA vadovas pripažįsta, kad pakeisti sklypo paskirtį dažniausiai įmanoma, bet tai nėra lengva ir trunka ilgai, todėl statomi tokios paskirties pastatai, kokie leidžiami tame sklype.
„O kai gamybinės patalpos pertvarkomos į loftus, dažniausiai tai būna net ne rekonstrukcija, o kapitalinis remontas, kuriam nereikia gauti statybos leidimo: parengiamas projektas, informuojama savivaldybė ir keičiamas patalpų planas. Kadangi artimiausia gamybinėms patalpų paskirtis yra kūrybinės dirbtuvės, kuriose galima vykdyti kūrybinių industrijų veiklas, tai loftai ir tampa kūrybinėmis dirbtuvėmis“, - aiškina jis.
Ir priduria, kad jei plėtotojai numato, kad tai vis dėlto bus būstai nuolatiniam gyvenimui, paprastai laikomasi gyvenamosioms patalpoms ir gyvenamųjų namų aplinkai keliamų reikalavimų, įskaitant automobilių vietų skaičių, žaliąsias bei poilsio zonas.
Pasak M. Statulevičiaus, jei potencialus pirkėjas informuojamas apie visus apribojimus arba iššūkius, kurie jo laukia įsigijus tokį objektą, viskas gerai, jis pats ir nuspręs, ar pirkti tokį NT. „Blogai, jei informacija nutylima, slepiama, bet tai jau plėtotojo sąžiningumo klausimas“, - sako jis ir priduria, kad nutylėta informacija ir buvo pagrindinė prieš kelerius metus kilusio triukšmo priežastis, nes žmonės nežinodami visų niuansų kaip butus nusipirko komercinės paskirties patalpas.
Akivaizdžių skirtumų gali nebūti
Kad tipiškame daugiabutyje esančios patalpos nėra butai, dažniausiai sužinosite tik iš RC pažymos - užėję nepastebėsite jokių skirtumų, nes kuo patalpos viename projekte vienodesnės, tuo mažiau rūpesčių turi plėtotojas.
Tarkim, nuo 2018 m. vilniečiai, gyvenantys negyvenamosios paskirties patalpose, negali įsigyti iš savivaldybės metinio abonemento statyti automobilį gatvėje.
Negyvenamosios paskirties statusą dažniausiai turi patalpos pirmuosiuose pastato aukštuose, šiaurinėje pusėje - jos tamsesnės, nes šioms patalpoms iš esmės negalioja insoliacijos reikalavimai: į jas gali patekti gerokai mažiau tiesioginės saulės šviesos negu į butus.
Be to, kai kada šių patalpų plotas būna mažesnis nei butų tame pačiame pastate, nes nei kūrybinėms dirbtuvėms, nei administracinės, poilsio paskirties patalpoms nenustatyti minimalūs ploto reikalavimai.
„Kadangi jie skirti trumpalaikiam gyvenimui, juose gali būti koridorinė sistema, patalpos mažesnės, o bendrųjų patalpų planas bei būstų įrengimas labiau primena viešbutį negu daugiabutį. Tarkim, virtuvės juose gali būti gerokai mažesnės arba jų gali ir visai nebūti numatyta“, - aiškina M. Statulevičius.
Į skirtingus normatyvus ir techninius reikalavimus bei komforto standartus, kurie taikomi gyvenamosios ir negyvenamosios (komercinės) paskirties patalpoms, dėmesį atkreipia ir tarptautinės advokatų kontoros „CEE Attorneys“ teisininkė Lina Liogė.
„Gyvenamosioms patalpoms taikomi aukštesni kokybės standartai. Statant gyvenamosios paskirties pastatus į minimalią infrastruktūrą turi būti įtraukiama automobilių saugykla, želdynai su vaikų žaidimo ir sporto aikštelėmis, poilsio vietos neįgaliesiems ir vyresniems žmonėms. Nustatyti ir minimalūs gyvenamosios paskirties patalpų plotai, naujai projektuojami daugiabučiai turi atitikti apsaugos nuo triukšmo standartus ir daugelį kitų reikalavimų, kurie negyvenamosioms patalpoms visai nekeliami arba yra gerokai mažesni“, - sako ji.
Paskubėjęs ir ne viską apie patikusį būstą išsiaiškinęs pirkėjas gali vietoj buto nusipirkti negyvenamosios paskirties patalpas, o paskui pasiges rekreacinės aplinkos, automobilių aikštelės.
„Nemaloniai gali nustebinti ir prasta garso izoliacija bei kiti kokybiškam gyvenimui reikšmingi, tačiau negyvenamosios paskirties patalpoms netaikomi arba žemesni kriterijai“, - pabrėžia teisininkė.
Pigiau reiškia brangiau
Negyvenamosios paskirties NT įsigijimą bankai finansuoja atsargiau, todėl pirkėjui tikriausiai teks sukaupti didesnį pradinį įnašą.
„Įsigyjant pirmąjį būstą (gyvenamosios paskirties patalpas) bankai gali suteikti iki 85 proc. būsto vertės siekiančią paskolą, o įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas jie pasiūlys prastesnes finansavimo sąlygas. Dažniausiai tokiais atvejais bankai finansuoja iki 70 proc. turto vertės. Be to, paskola gali būti suteikta trumpesniam laikotarpiui negu tada, kai įsigyjamos gyvenamosios paskirties patalpos, todėl mėnesinė kredito grąžinimo įmoka gali tapti didesnė, nei tikėtasi“, - teigia L. Liogė.
Vienas iš tokių netikėtumų - priklausomai nuo patalpų paskirties gali skirtis mokesčiai už komunalines paslaugas ir jiems taikomos lengvatos. Pvz., 9 proc. lengvatinis PVM tarifas taikomas tik gyvenamosioms patalpoms šildyti.
Negyvenamosios patalpos savininkas tokia lengvata galėtų pasinaudoti tik jei komunalinių paslaugų teikėjams įrodytų, kad patalpose iš esmės yra gyvenama. Tiesa, žurnale „Investuok“ „CEE Attorneys“ teisininkė teigia, kad įrodyti tai nėra labai sudėtinga: „Tam, kad būtų taikomas lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šildymui, pakanka gyvenamosios vietos deklaracijos pažymos.“
„Ne butų“ žmonės nenori
Kad patalpų, kurios atrodo kai butai, tačiau registruojant pavadinamos kitaip, dabar plėtojamuose projektuose mažiau, nei buvo prieš kelerius metus, patvirtina ir M. Statulevičius. Anot jo, tai lemia ir spaudimas, kurį plėtotojai patiria iš pirkėjų.
Mes jau pasimokėme ir suvokiame, kad su negyvenamosios paskirties „butu“ nusiperkame ne tik prievolę mokėti komerciniam NT taikomą mokestį, bet ir galimą galvos skausmą, kai norėsime deklaruoti jame gyvenamąją vietą, kai ateis laikas leisti vaikus į darželį ar mokyklą ar kai nuspręsime jį parduoti, nes tokių patalpų likvidumas mažesnis.
Ir savivaldybių požiūris į negyvenamosios paskirties projektus, kurių patalpų planas akivaizdžiai rodo, kad juose bus nuolat gyvenama, švelniai tariant, atsargus.
Anot jo, net kurortai, kuriuose daugiabučių gyvenamųjų namų plėtrą ypač riboja žemės paskirtis, netrykšta noru įsileisti statinius, kurie parduodami poilsiautojams ar investuotojams atskiromis patalpomis.
„Jie sako, tegul būna gyvenamoji paskirtis, o jei neišeina - geriau jau tegul būna centralizuotai valdomas viešbutis. Bus daugiau tvarkos, bus kam bendra aplinka rūpintis. Todėl tokių „tarpinių“ projektų daug ir neatsiranda - visi supranta, kad geriau administratoriaus prižiūrimas pastatas arba tvari bendruomenė, o ne atsitiktinių žmonių sambūris, kuriam priklausantys kartais atvažiuoja, kartais ne, vieni nori prisidėti prie aplinkos tvarkymo, kiti nenori“, - sako jis.
Patrauklu ketinantiems nuomoti
Kadangi formaliai negyvenamosios paskirties patalpoms priskiriami „būstai“ neretai būna šiek tiek pigesni už analogiškus butus tame pačiame projekte, tad jie galbūt gali dominti labiau patyrusius investuotojus, dažniausiai perkantiems tokias patalpas nuomai. Jie deda ant svarstyklių mažesnę įsigijimo kainą, papildomus mokesčius ir skaičiuoja, kokios grąžos gali tikėtis.
Pasak A. Kišūno, nereikia paniškai bijoti patalpų, kurių statusas nėra gyvenamosios paskirties. Svarbu tiksliai išsiaiškinti, ką perkate, su kokiomis problemomis galite susidurti. Didieji plėtotojai veikiausiai viską jums aiškiai išdėstys, bet yra ir tokių, kurie galbūt bandys nutylėti dalį informacijos.
Tad galutinis patarimas - viskuo pasidomėti pačiam.
Štai keletas patarimų, kaip sėkmingai nuomoti butą poilsiautojams:
- Investuokite į kokybiškas nuotraukas ir aprašymus.
- Užtikrinkite puikų klientų aptarnavimą.
- Laikykitės visų teisinių reikalavimų ir mokėkite mokesčius.
- Apsvarstykite galimybę pasinaudoti profesionalaus nuomos administratoriaus paslaugomis.
20 PATARIMŲ, NUOMOJANTIS BUTĄ / E-interjeras.lt - Evelina
tags: #bute #poilsiautojai #tvarka