2025 m. pradžioje komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinkoje naujų projektų atidarymų fiksuota nebuvo, tačiau sektorius demonstruoja aktyvią vidaus dinamiką ir ruošiasi permainoms metų antroje pusėje.
Biurų segmentas: vakansijos ir plėtros tempai
Didžiausias dėmesys dabar sutelktas į biurų segmentą, kur A klasės projektų vakansija šiek tiek išaugo, o B klasėje stebimas nežymus atsigavimas. Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „EIKA Development“ duomenimis, A klasės biurų segmentas sostinėje buvo stabilus - metų pradžioje naujų verslo centrų atidarymų nefiksuota. A klasės biurų vakansija siekė 6,3 proc.
Tačiau plėtros tempai išlieka vieni sparčiausių regione - A klasės biurų plotas Vilniuje nuo 2018 iki 2025 m. per metus vidutiniškai auga 14,2 proc. arba 53,3 tūkst. kv. m. Šiuo metu bendras A klasės biurų plotas mieste yra daugiau nei 538 tūkst. kv. m.
Nauji projektai Vilniuje
„Nauji A klasės statomi projektai, kaip „Šv. Jokūbo“, „Hero“, „Jasinskio2“, „Business Stadium Central“ ir „Sąvaržėlė“, gali iš esmės perbraižyti sostinės biurų žemėlapį. Šie objektai kartu sudaro 80,2 tūkst. kv. m plotą. Nors dalis naujų projektų jau spėjo pritraukti stambių nuomininkų, 63 proc. dar laisvi“, - teigia G. Brūzgė.
Vakansiją reikšmingai sumažino pasirašytos naujos sutartys, sparčiai auga „Flow“ bendruomenė, kurios dalis jau įsikėlė šių metų pradžioje arba planuoja įsikurti šių metų antroje pusėje. Džiaugiamės matydami, kaip skirtingų sričių verslai kuria gyvą, dinamišką aplinką, kurioje mezgasi bendradarbiavimas ir formuojasi naujos partnerystės“, - sako G. Brūzgė.
„EIKA Development“ duomenimis, B klasės biurų vakansija metų pradžioje sumažėjo 0,8 proc. iki 9,5 proc. Anot G. Brūzgės, tam įtakos turėjo įvykę keli didesni sandoriai, taip pat nuomininkų persikėlimai ir pačių nuomotojų taikomos strategijos.
Tačiau naujai vystomų B+ klasės biurų vakansija, pasak eksperto, išlieka aukšta - apie 30 proc. „Tai rodo aiškią konkurenciją tarp projektų, kurių dauguma dar net nėra atidaryti. Didelį potencialą šiuo metu demonstruoja „Tech Zity Lilium“, kurių vakansija sumažėjo po didelio masto sutarties pasirašymo. Tačiau segmente laukiame pokyčių, kurių tikrai atneš baigiami nauji projektai“, - tvirtina G. Brūzgė.
Nuomos kainos
Metų pradžioje nuomos kainų pokyčių Vilniaus rinkoje nebuvo fiksuota. A klasėje nuomos kainos ir toliau svyravo tarp 16-20 Eur/kv. m, B ir B+ klasėse - 12-16 Eur/kv. m.
Tuo metu situacija Kauno ir Klaipėdos biurų rinkose išlieka stabili. „EIKA Development“ duomenimis, bendra vakansija Kaune metų pradžioje siekė 6 proc., o Klaipėdoje - vos 1,5 proc. Biurų nuomos kainos šiuose didmiesčiuose, lyginant su praėjusiais metais, taip pat kito nežymiai.
Kaune vidutinė nuomos kaina A klasės verslo centruose metų pradžioje siekė 17 Eur/kv. m, B klasės biuruose - 11 Eur/kv. m., o Klaipėdoje atitinkamai 15 ir 11 eurų už kv. m.
Tačiau G. Brūzgė pastebi: „Nors vakansijos lygis išlieka santykinai stabilus, Kaune konversija į naujus sandorius nevyksta taip sparčiai. Verslai aktyviai domisi nuomos galimybėmis, bet pasirašyti ilgalaikių sutarčių neskuba. Dėl mažesnės rinkos ir Klaipėdoje komercinio NT plėtra vyksta lėtesniu tempu. Tiesa, 2025-2026 m. planuojami keli didesni projektai“.
„Mūsų valdomų verslo centrų situacija, bendrame kontekste, yra labai nebloga. Metų pradžioje sumažinę „Flow“ vakansiją, planuojame ir toliau didinti pastato išnuomotą plotą. Toliau mažiname ir „Jasinskio2“ vakansiją, kuri dabar siekia 28 proc.“, - sako G. Brūzgė.
Prekybos centrų sektorius
„EIKA Development“ duomenimis, prekybos centrų sektoriuje 2025 m. prognozuojamas vidaus vartojimo bei mažmeninės prekybos apyvartos augimas apie 4-5 proc. Tačiau vietoje naujų plėtros objektų dauguma prekybos tinklų linkę atnaujinti esamas lokacijas.
„Taip pat stipriai populiarėja prekybos parkai, o tradiciniai prekybos centrai, prisitaikydami prie besikeičiančių vartotojų poreikių ir rinkos tendencijų, vykdo rekonstrukcijas ir peržiūri segmentus bei koncepcijas“, - sako G. Brūzgė.
GPM reforma 2025: mokesčių ekspertės Ados Dženkauskės patarimai investuotojams dėl NT, MB, IV | #47
Kiti svarbūs aspektai
- Dėl geopolitinės įtampos visoje komercinėje rinkoje taip pat sumažėjo užsienio investuotojų aktyvumas.
- Kitas svarbus aspektas yra tvarumo ir ekologijos integracija į nekilnojamojo turto vystymą. Vis daugiau investuotojų ir plėtotojų atsižvelgia į ekologinius aspektus, tokius kaip energijos efektyvumas ir atliekų mažinimas, projektuodami naujus objektus.
- Technologijų pažanga taip pat daro įtaką nekilnojamojo turto sektoriui. Skaitmenizacija ir išmaniosios technologijos, tokios kaip „smart home“ sprendimai, padidina pastatų patrauklumą ir funkcionalumą.
- Kita tendencija yra didėjanti populiarumas bendruomeninių gyvenamųjų erdvių. Žmonės vis labiau vertina bendruomeniškumą ir socialinę sąveiką, todėl nekilnojamojo turto plėtotojai stengiasi kurti erdves, skatinančias bendravimą ir bendradarbiavimą tarp gyventojų.
- Demografiniai pokyčiai, tokie kaip senėjanti visuomenė, taip pat veikia nekilnojamojo turto rinką. Vis daugiau senjorų ieško patogaus ir pritaikyto gyvenimo būdo, todėl didėja paklausa būstams, kurie atitinka šiuos poreikius.
Nekilnojamojo turto rinka taip pat neatsiejama nuo ekonominių svyravimų. Ekonomikos augimas gali paskatinti didesnę investicijų apimtį, tačiau ekonominiai sunkumai gali sumažinti paklausą ir kainas. Investuotojai ir plėtotojai turėtų atidžiai stebėti ekonominius rodiklius, kad galėtų priimti informuotus sprendimus dėl projektų plėtros ir investicijų.
Šios tendencijos rodo, kad nekilnojamojo turto rinka yra dinamiška ir nuolat kintanti, reaguojanti į socialinius, ekonominius ir technologinius pokyčius.
Medžių viršūnių svarba urbanizuotose teritorijose
Medžių viršūnės atlieka svarbų vaidmenį urbanizuotose teritorijose, prisidedant prie ekologinės pusiausvyros, estetinio miesto vaizdo ir gyventojų gerovės. Pirmiausia, medžių viršūnės suteikia šešėlį, kuris yra itin vertingas karštomis vasaros dienomis. Šešėlis padeda sumažinti urbaninę šilumos salą, kuri dažnai pasireiškia tankiai apgyvendintose vietovėse.
Be to, medžių viršūnės prisideda prie oro kokybės gerinimo. Medžiai sugeria anglies dioksidą ir kitas teršalų daleles, tokiu būdu padėdami sumažinti oro užterštumą. Šis procesas yra ypač svarbus miestams, kuriuose pramoninė veikla ir transportas gali sukelti didelį oro teršimą.
Medžių viršūnės taip pat teikia estetinę vertę urbanizuotoms teritorijoms. Miestų peizažai su žaliais medžiais yra patrauklesni ir gali pagerinti gyventojų nuotaiką. Tyrimai rodo, kad žalia aplinka padeda sumažinti stresą ir didina bendrai gyvenimo kokybę.
Dar vienas svarbus aspektas - medžių viršūnės prisideda prie biologinės įvairovės išsaugojimo miestuose. Medžiai suteikia buveines įvairioms paukščių ir gyvūnų rūšims, kurios gali tapti miesto ekosistemos dalimi.
Taip pat, medžių viršūnės gali turėti teigiamą poveikį nekilnojamojo turto vertėms. Tyrimai rodo, kad namai ir butai, esantys šalia medžių ar parkų, dažnai turi didesnę rinkos vertę. Be to, medžių viršūnės gali būti naudingos ir ekonominiu požiūriu. Jie mažina miesto išlaidas, susijusias su oro kondicionavimu, ir gali padėti pritraukti turistus bei investicijas, kurios yra gyvybiškai svarbios miestų plėtrai.
Kita svarbi tema susijusi su medžių viršūnių priežiūra ir jų išsaugojimu. Urbanizuotose teritorijose medžiai dažnai susiduria su įvairiomis grėsmėmis, tokiomis kaip urbanizacija, tarša ir klimato kaita. Todėl būtina investuoti į medžių priežiūrą, kad jie galėtų ilgai ir sveikai augti, teikdami visus šiuos naudingus aspektus.
Miestų plėtros iššūkiai ir galimybės
Miestų plėtra yra sudėtingas procesas, apimantis įvairius aspektus, kurie gali turėti tiek teigiamą, tiek neigiamą poveikį gyvenamajai aplinkai ir bendruomenių gerovei.
Teigiamai vertinant miestų plėtrą, galima pastebėti, kad naujų būstų ir komercinių objektų statyba dažnai sukuria darbo vietas ir skatina vietos ekonomiką. Investicijos į infrastruktūrą, pavyzdžiui, transporto sistemas, švietimo ir sveikatos priežiūros įstaigas, gali pagerinti gyventojų kasdienį gyvenimą.
Tačiau, kartu su šiais teigiamais aspektais, miestų plėtra gali sukelti ir nemažai problemų. Vienas iš didžiausių iššūkių yra socialinė nelygybė, kai naujos plėtros nauda pasiekia tik tam tikras gyventojų grupes, o kiti lieka nuošalyje. Tokios situacijos gali sukelti konfliktus ir pabloginti bendruomenių santykius.
Kita problema, susijusi su miestų plėtra, yra kultūrinės tapatybės nykimas. Su urbanizacija dažnai ateina ir globalizacija, kuri gali išstumti vietines tradicijas ir papročius, prisidedant prie kultūrinio homogenizavimo.
Miestų plėtros strategijos turėtų atsižvelgti į šiuos aspektus, siekiant užtikrinti tvarią, integruotą ir socialiai atsakingą plėtrą.
Ekologinių veiksnių svarba nekilnojamojo turto plėtroje
Ekologiniai veiksniai vis labiau tampa svarbūs nekilnojamojo turto plėtros procese. Pirmiausia, miesto plėtra dažnai susijusi su žemės naudojimo pokyčiais, kurie gali turėti neigiamą poveikį vietinėms ekosistemoms. Pavyzdžiui, miškų kirtimas arba natūralių buveinių sunaikinimas gali sumažinti biologinę įvairovę ir sutrikdyti natūralius vandens srautus.
Taip pat žaliųjų erdvių integracija į urbanistinį dizainą gali turėti teigiamą poveikį gyventojų gerovei ir sveikatai. Parkai, sodai ir kitos žaliosios erdvės suteikia gyventojams galimybę bendrauti su gamta, taip pat skatina fizinį aktyvumą ir psichologinę gerovę.
Tvarumo principų taikymas nekilnojamojo turto plėtros procese apima energijos efektyvumo skatinimą, atsinaujinančios energijos naudojimą ir ekologiškų medžiagų pasirinkimą. Pastatai, projektuojami laikantis tvarumo kriterijų, ne tik sumažina energijos sąnaudas, bet ir prisideda prie mažesnių anglies dioksido emisijų.
Ekologiniai veiksniai taip pat gali turėti įtakos nekilnojamojo turto rinkos vertei. Sklypai, esantys arčiau žaliųjų erdvių arba su gerai išvystyta infrastruktūra, gali būti vertinami aukščiau nei tie, kurie neturi tokių privalumų.
Galiausiai, ekologinių veiksnių įtraukimas į nekilnojamojo turto plėtros strategijas gali prisidėti prie bendruomenių atsparumo klimato kaitai.
Finansinės paramos jaunoms šeimoms modelio keitimas
Kaip teigė socialinės apsaugos ir darbo viceministras Martynas Šiurkus, įstatymo, kuris buvo sukurtas ir priimtas 2018 metais, tikslas buvo gražus ir teisingas - prisidėti prie regionų atsigavimo, jų stiprinimo, socialinių ir ekonominių skirtumų tarp regionų mažinimo bei tolygios, tvarios plėtros visoje valstybės teritorijoje skatinimo.
„Buvo siekiama, kad kuo daugiau žmonių grįžtų, kuo mažiau išvyktų, gimstamumas didėtų ir panašiai. Vienu žodžiu, vienu šūviu norėjome visus tuos zuikius nušauti, viską padaryti“, - kalbėjo jis.
Vis dėlto, pasak M. Šiurkaus, atsiradus galimybei atlikti išsamią tokių ketinimų analizę, pasirodė, kad išsvajotas rezultatas pasiektas toli gražu nebuvo.
„Didžioji dalis tos paramos nukeliavo ne į regionus, o į žiedines savivaldybes aplink didžiuosius miestus - aplink Kauną, Vilnių ir Klaipėdą, kas savaime suprantama, nes žmonės renkasi būti ten, kur daugiausiai yra darbo vietų ir daugiausiai galimybių. Tada tas tikslas, kuris buvo išsikeltas - pamatėme, kad jis tikrai nebuvo pasiektas. Plius, įstatyme nebuvo tokių saugiklių, kaip maksimali būsto vertė. Įsigyjamas būstas buvo ir prabangus būstas, ir vis tiek tu galėjai gauti subsidiją, nes nebuvo vertinamos pajamos. Labai mažai yra valstybių, bent jau aš pats neradau, kur nebūtų vertinamos pajamos. Jeigu tu uždirbi ir, kaip pavyzdys, turi ar labai turtingus tėvus, ar kažkokį verslą - tu vis tiek gali gauti tą subsidiją, nes tavo pajamos nevertinamos. Vienintelis kriterijus buvo tai, kad tai turi būti tavo pirmas būstas“, - pasakojo socialinės apsaugos ir darbo viceministras.
Be to, kaip pastebėjo M. Šiurkus, tai, kad didelė dalis paramos nukeliavo būtent į žiedines savivaldybės, turėjo įtakos ir pačiai būsto rinkai.
„Kaip ir minėjau, didžioji dalis tos paramos nukeliavo į žiedines savivaldybes ir labai ženkli dalis į Klaipėdos rajono savivaldybę. Ten jau tikrai atsirado tam tikra įtaka būsto rinkai ir įsigyjamas būstas su subsidija, kaip Lietuvos bankas padarė analizę, buvo brangesnis, negu tas, kuris įsigyjamas be subsidijos. Tai reiškia, kad mes, turėdami didesnę paklausą, negu pasiūlą, tik kažkam suteikėme pirmenybę, sukeldami patys būsto kainas, taip netaikliai finansuodami“, - aiškino jis.
Nauja tvarka
Taigi, dabar, atlikus išsamesnes situacijos analizes, subsidijų jaunoms šeimoms skyrimo tvarką nuspręsta keisti. „Matome ir suprantame, kad žmogus kraustysis ten, kur jam yra galimybių užsidirbti, gauti paslaugas, auginti vaikus, jeigu mes kalbame apie jaunas šeimas. Tam mūsų pakeitimuose dabar vienas iš esminių dalykų yra tai, kad būtų prioritetas toms eilėje esančioms šeimoms, tiems asmenims, prie kurių prisideda pačios savivaldybės. Pavyzdžiui, Alytus, Akmenės savivaldybė - man atrodo, jie patys 5 tūkstančius duoda tam, kad pritrauktų žmones. Jeigu atvyksta gydytojų šeima, ten išvis ar 30, ar 50 tūkstančių duoda - tai tikrai didžiulės sumos“, - atkreipė dėmesį M. Šiurkus.
Kaip pabrėžė M. Šiurkus, valstybės pinigai privalo būti naudojami atsakingai. „Negalime mes jų dalinti į kairę ir į dešinę. Tai yra mokesčių mokėtojų pinigai“, - teigė jis.
Pasak jo, ir pačioms savivaldybėms tokios investicijos turi aiškią ekonominę grąžą. „Per du metus atsipirks visos tavo investicijos. Kai mes sakome: mes čia statome fontanus, estradas už milijonus ir panašiai, bet tų žmonių vis tiek pas mus kažkaip neatsikrausto ir negyvena, tai, pirmiausia, turėtų būti darbo vietos, savivaldybės taip pat galėtų prisidėti prie paramos, kurią mes dabar siūlome. Ji mažėja dėl to, kad keičiasi ta maksimali riba, kuri būdavo numatyta ir kurią tu galėdavai gauti procentaliai nuo to, ar vienas vaikas yra, ar du. Dabar mes sakome, kad tai turėtų būti nuo 87 tūkstančių maksimalios kredito sumos, pusė pradinio įnašo. Reiškia, 7,5 proc., tai bus 6525 eurai. Kitą dalį galėtų prisidėti pati savivaldybė. Tas mechanizmas tikrai veiktų, didžioji dalis merų tam dalykui irgi pritarė. Buvo nepasitenkinimas iš būtent didžiųjų miestų rajonų merų, bet ir ten radome tam tikrą kompromisą“, - kalbėjo M. Šiurkus.
Kaip teigė viceministras, savivaldybėse, kurios daugiau iniciatyvos imasi pačios, plėtra tikrai vyksta jau ir dabar. „Pavyzdžiui, Molėtai. Ten jau statosi naujų daugiabučių mažytis toks kvartalėlis ir naujos statybos butas, 3-jų kambarių, kainuoja iki 120 tūkstančių eurų. Taigi, pati savivaldybė prisiima kažkokią dalį kaštų, inžinerinių turbūt dalykų ir panašiai, ir, tokiu atveju, suteikia galimybes įsigyti kokybišką būstą ar tiems patiems gyventojams, ar naujai atvykstantiems žmonėms“, - teigė M. Šiurkus.
Balandžio 23 d. Seimas po svarstymo pritarė Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos (SADM) parengtam įstatymo projektui, kuriuo siekiama keisti finansinės paramos jaunoms šeimoms teikimo modelį. Įstatymo projekte numatoma, kad finansinė paskata būtų teikiama regionuose ir šalia jų esančioms žiedinėms savivaldybėms bei kurorto statusą turinčioms savivaldybėms. Subsidijos dydis turėtų būtų 7,5 proc. būsto kredito sumos (maksimali kredito suma - 87 tūkst. eurų). Būsto įsigyjamo maksimali vertė turėtų siekti 120 tūkst. eurų.
Taip būtų sudarytos galimybės pasinaudoti finansine paskata didesniam skaičiui jaunų šeimų, galėtų būti patenkinama daugiau nei du kartus daugiau prašymų. Projekte numatoma, kad turėtų būti atsisakoma būsto statybų finansavimo. Statybų atveju subsidija išmokama tik užbaigus statybas. Taip pat nustatoma pareiga deklaruoti gyvenamąją vietą įsigytame būste, taip užtikrinant gyventojų pajamų mokesčio mokėjimą toje savivaldybėje, kurioje įsigytas būstas.
Siūloma atsisakyti ir laukiančiųjų paramos sąrašo sudarymo ir numatoma, kad prašymai priimami tik esant finansavimui. Taip pat siekiama įvirtinti nuostatą, kad subsidiją reikia grąžinti, jei būstas parduodamas nepraėjus 5 metams (vietoj dabar esančių 10 m.) nuo jo įsigijimo dienos.