Nekilnojamojo turto (NT) rinka sparčiai keičiasi, o jaunieji pirkėjai diktuoja naujas taisykles. Šiandien daugiau nei 50 proc. būsto pirkėjų yra gimę 1995 m. ir vėliau. Tai reiškia, kad NT rinką vis labiau formuoja Z karta, kurios atstovai vertina patogumą, inovacijas ir aiškias pirkimo procedūras.
Kokios priežastys lemia šiuos pokyčius ir kaip jie veikia rinką? Panagrinėkime aktualiausias NT rinkos tendencijas, ypač atsižvelgiant į situaciją Lentvaryje.
Z kartos prioritetai: mažesni, praktiškesni būstai
Z karta renkasi mažesnius, praktiškesnius būstus. Jų prioritetas - butai iki 50 kv. m. „Jie ieško praktiškumo, kuo mažiau nereikalingų erdvių.
Ši tendencija nėra atsitiktinė - jaunesni pirkėjai vertina ekonomiškumą, mažesnius išlaikymo kaštus ir patogią lokaciją. Be to, jiems svarbu, kad visa pirkimo procedūra būtų kuo sklandesnė ir aiškesnė. „Šie klientai nori lanksčių pirkimo sąlygų, aiškių nuorodų ir patarimų, kaip naviguotis visame pirkimo procese.
Tačiau R. Štaras taip pat pabrėžia, kad, nepaisant mažesnių kainų ir patogumo, reikėtų pagalvoti apie ilgalaikę perspektyvą. „Jei dabar daug kas dirba iš namų, reikalingas darbo kambarys ar bent jau darbo zona. Nebent dažnai keliauji ir butas tau reikalingas tik daiktams laikyti bei nakvynei - kaip viešbutis“, - šypsosi R.
SENO ir NAUJO būsto pasirinkimas: ką žinoti prieš perkant? Skelbimų ANALIZĖ | NT Be Grimo 010
Nuotoliniai sandoriai: nauja realybė
Jei anksčiau būsto įsigijimas reikalavo daugybės susitikimų, šiandien dažnai pakanka vos kelių apžiūrų ar net virtualaus turto pristatymo. Daugiau nei pusė sutarčių jau pasirašoma nuotoliniu būdu, o tai taupo laiką ir supaprastina procesą.
Tendenciją patvirtina ir NT brokeris Raimondas Štaras, pastebintis, kad jauni pirkėjai dažnai priima sprendimus labai greitai. „Man net keista, kai tokį brangų gyvenimo pirkinį žmonės perka iš pirmos ar antros apžiūros.
Dar prieš kelerius metus sunku buvo įsivaizduoti, kad būstą žmonės rinksis ir pirks jo nė karto nematę, stebisi V. Šidlauskienė. „Šių metų vasario mėnesį „Pušų apartamentai“ projekte parduota 20 butų, panašius skaičius turėjome 2019 m. gegužės mėnesį. Tais metais visos sutartys buvo pasirašytos ranka, o šiemet - 12 jų buvo pasirašyta elektroniniu būdu, tai yra 60 proc. visų sutarčių. Apie 20 proc. klientų, pirkusių butą šiemet, net neatvyko apžiūrėti erdvių“, - sako V.
„Dauguma klientų vis dar nori bent kartą pamatyti vietą, pastatą, kaimynystę, tačiau tam dažnai pakanka vienos ar dviejų apžiūrų. Visa kita - bendravimas telefonu, el. paštu.
R. Štaras priduria, kad nuotoliniai sandoriai ypač patogūs užsienyje gyvenantiems pirkėjams. „Anksčiau jie turėdavo skristi į Lietuvą, derinti laiką su notarais, brokeriais, o dabar viskas vyksta internetu.
Kainų nustatymo ypatumai: klaidos, kurios kainuoja
Parduodamo būsto kainos nustatymas yra vienas svarbiausių žingsnių sėkmingo pardavimo link. Nepagrįstai didelės kainos būstą, sunku parduoti todėl, nes atliekamas nekilnojamojo turto vertinimas, kuris yra reikalingas banko paskolai gauti, o jei norima kaina nekilnojamas turtas nebūna įvertinamas, pirkėjui reikalingi papildomi pinigai susimokėti skirtumui tarp perkamo nekilnojamojo turto kainos bei tos kuri užfiksuota vertinime. Tokiais atvejais faktiškai pirkėjams reikia ne 15-20 procentų pradinio įnašo nekilnojamam turtui įsigyti, o 25-40 procentų. O kaip visi suprantame ta potencialių pirkėjų grupė, kuri perka pirmąjį būstą, dažniausiai ir taip sunkiai būna susitaupiusi tuos 15-20 procentų.
Priežastys, dėl kurių pardavėjai nusistato klaidingą kainą, tai būdas, kaip jie tai daro. Dažniausias nekilnojamojo turto kainas nusistato peržiūrėdami skelbimus, kuriuose yra siūlomi pirkti panašūs būstai. Nusprendžia kiek kainuoja jų būstas, ir tada dar prie tos kainos prideda sumą, kurią nuleis derybų metu. Bet skelbimų portaluose yra tik pageidaujamos kainos, kurias norėtų pardavėjai gauti.
Klaidingi sprendimai dažniausiai kainuoja. Kaip pavyzdys: nusistatėme būsto kainą didesnę 15 procentų nei esama rinkos kaina, įdėjome skelbimą, sulaukėme skambučių ar net norinčių apžiūrėti, tačiau norinčių pirkti neatsirado ir praėjus savaitei daugiau niekas nebeskambina. Pardavėjai pradeda kaina mažinti, o kadangi ji stipriai per aukšta startinėje pozicijoje, tai mažinti tenka keliolika kartų, o tokiu būdu rinkai siunčiama žinutė, kad labai reikia parduoti.
Nauji projektai Lentvaryje ir Vilniuje
2021-ųjų vasarą „Made in Vilnius“ informavo, jog „Darnu Group“ greta Vilniaus „Litexpo“ parodų rūmų ir miško, ant Neries upės kranto, įsigijo penkis sklypus. Juose planavo gyvenamosios paskirties pastatų su komercinėmis patalpomis statybą. Vis dėlto patikslintame įmonės pranešime 2024-aisiais metais nurodoma, kad visuose penkiuose sklypuose, naujame prestižiniame kvartale šalia Neries upės ir Karoliniškių draustinio, bus įrengta 680 butų.
Šio multifunkcinio gyvenamojo komplekso statybas numatoma įgyvendinti etapais. Kiekvienam etapui būtų ruošiami individualūs sprendiniai, kuriuos rengtų skirtingos architektūrinės grupės.
Projektinius siūlymus greta Karoliniškių draustinio, sklypuose nr. 3, 4 ir 5, šią kvartalo dalį projektuoja dvi įmonės: „Vilniaus architektūros studija“ ir „Architektūros linija“. Šioje dalyje numatoma įrengti 375 butus.
Projektinius siūlymus palei Neries upę, sklypuose nr. 1 ir 2, įgyvendina UAB „313 Architects”. Šioje dalyje būtų įrengti 306 butai.
Panašu, jog ne vien „Darnu Group“ atrado šią vietą ir imsis nekilnojamojo turto bendrovės „Realco“ antrinė įmonė UAB „Parodos“ Parodų g. 1 įgyvendins naujo komplekso statybas, kuriame įrengs daugiau nei 600 butų. Projektinius siūlymus parengė UAB „Eventus Pro“.
Palei Neries pakrantė UAB „Kolerita“, adresu Miškinių g. 4, įgyvendins kitą daugiabučių kvartalo projektą, o jame numatoma įrengti daugiau nei 150 butų. Šį kvartalą projektuoja UAB „Architektūros linija“.
„Vastint Lietuva“ šioje dalyje taip pat vysto verslo centro „Business Garden“ projektą. Taip pat įsigijo ir daugiau sklypų šioje miesto dalyje.
Kitame Neries upės krante įgyvendinamas daugiafunkcis kompleksas su naujuoju prekybos ir laisvalaikio centru „Akropolis Vingis“. Šioje mieste dalyje bus pasiūlyta beveik 600 butų.
Projektas sklype nr. 4
Kaip buvo rašyta anksčiau, bendroji „Darnu Group“ vystomo kvartalo koncepcija jau patvirtinta Vilniaus miesto savivaldybės. Viešajame susirinkime su visuomene bus aptariami projektiniai siūlymai, kurie bus įgyvendinami sklype numeris 4, adresu Parodų g. 11.
Projektiniuose siūlymuose nurodoma, kad sklype projektuojami du kompleksai „Vilų namai“ ir „Erčios namai“.
„Pirmąjį „Vilų namų“ kompleksą sudarys dešimt panašaus dydžio 3-4 aukštų namų. Į visus komplekso korpusus bus galima patekti iš požeminės automobilių stovėjimo aikštelės ir iš vidinio kiemo. Visų tūrių planinės struktūros panašios: butai suprojektuoti aplink centre esančią laiptinę su liftu. Korpusuose yra po 13 butų 3 aukštų namuose ir po 17 butų 4 aukštų namuose. Žemesniuose aukštuose projektuojami 5 butai, o viršutiniame aukšte - 2-3 butai. Požeminė automobilių stovėjimo aikštelė numatyta po visu kompleksu, išskyrus kelias zonas, kuriose saugant esančius medžius, požeminė aikštelė nenumatyta. Vilų namų A korpuse, pirmame aukšte numatyta vieta darželiui.
Tuo tarpu „Erčios namo“ tūris sudarytas iš trijų dalių. Patekimas į pastatą galimas iš požeminės automobilių stovėjimo aikštelės ir iš vidinio kiemo. Visų trijų dalių planinės struktūros panašios: butai išdėstyti aplink centre esančią laiptinę su liftu. Kiekvienos dalies aukšte suprojektuoti 5-4 butai. Po visu pastatu yra požeminė automobilių stovėjimo aikštelė. Iš rūsio į kiekvieną komplekso antžeminę dalį galima pakilti liftu. Į kraštinius tūrius galima patekti ir per evakuacinę laiptinę“, - apie būsimus statinius rašoma projektiniuose siūlymuose.
Projekto techniniai parametrai
- Planuojamų objektų adresai - Parodų g. 11, Lazdynai;
- Sklypo plotas - 19 020m2;
- Apželdintas sklypo plotas - 10 251 m2 (53,90% sklypo ploto);
- Pastatų bendras plotas - 22 477,59 m2:
- Antžeminis plotas - 12 511,65 m2;
- Požeminis plotas - 9 965,94 m2;
- Statinių aukštis - 3-4 aukštai (iki 15,94m aukščio);
- Pastatų energetinio efektyvumo klasė - A++;
- Butų kiekis - 177 vnt.;
- Automobilių parkavimo vietų skaičius - 269 vnt.
Statybos leidimai ir žemės paskirtis: ką svarbu žinoti?
Planuojant statybas, svarbu atkreipti dėmesį į statybos leidimus ir žemės paskirtį. Pateikiame keletą klausimų ir atsakymų, kurie gali būti naudingi:
- Gyvenamajam namui statyba leidžiantis dokumentas būtinas, o jei jūs norit kaip sodo namą tada galit be leidimo, bet kvadratūra bus iki 50 kv.m.
- Ar verta keisti žemės sklypo paskirtį į vienbučių gyvenamųjų pastatų? Neverta, nebent netilptumėt į vieną sklypą. Į namų valdą kol kas neįmanoma pakeisti, nebent keistųsi teisės aktai.
- Koks laiko tarpas iki statybos leidimo naujam namui gavimo? Vilniuje Statybos leidimo gavimo terminas svyruoja nuo 6mėn. iki 1,5m.
- Kokios paskirties turėtų būti sklypas, kad galėčiau statyti dirbtuves? Leidimas jums tikrai būtinas, pastatas arba gamyba sandėliavimas arba komercija - labiau reiktų gamybos, bet galit tokius darbus atlikti ir pagalbinio ūkio pastate o jį jau galima statyti namų valdos sklype tačiau kartu turi būti ir gyvenamasis namas.
Rekonstrukcija ir įteisinimas: ką reikia žinoti?
Planuojant rekonstrukciją ar norint įteisinti nelegalias statybas, svarbu žinoti teisinius aspektus. Pateikiame keletą klausimų ir atsakymų, kurie gali būti naudingi:
- Rekonstrukcijos projektas, jei nesikeis namo plotas? Jei keisis pastato gabaritai - stogo aukštis, arba platės siaurės, atsiras priestatui leidimas būtinas, nes papulsit į statinio rekonstravimo sąvoką.
- Ar reikalingas statybos leidimas, arba kitokie leidimai/projektai/veiksmai, kuomet yra perstatomas vienbučio gyvenamojo namo prieangis? Jei padidinsit gabaritus prieangio - gausit nelegalią statybą. Jei remontuojat prieangį, tai nedidinkit jo gabaritų.
- Ūkinio pastato rekonstravimas į gyvenamą namą? Rekonstruoti ar keisti paskirtį galima pastato, jei jo baigtumas 100 proc., kitu atveju pas jus skaitysis nauja statyba ir visas paketas galiojančių teisės aktų šiai dienai.
- Rekonstruoto namo be leidimų įteisinimas? Nelegalios statybos įteisinimas. Darom tokius reikalus, bet tai nėr pigus reikalas.
NT rinkos prognozės ir ateitis
NT specialistai sutinka - šiandien prognozuoti rinkos pokyčius yra sudėtinga. „Nebeliko sezoniškumo - pirkimo bangos atsiranda iš niekur. Žiniasklaida, ekonominė aplinka, geopolitinė aplinka, bankų politika - visa tai daro didelę įtaką pirkėjų sprendimams“, - pastebi V.
Nepaisant to, NT ateitis neatsiejama nuo technologijų. Ekspertė prognozuoja, kad ateityje nuo 50 iki 80 proc. „Esu įsitikinusi, kad ateityje šie procesai taps dar įprastesni - tai patogu ir pirkėjams, ir pardavėjams - sutaupomas laikas, lengviau valdyti procesus“, - sako V.
tags: #butai #naujam #lentvaryje