Nekilnojamasis turtas - butas, namas, žemės sklypas - daugeliui mūsų yra brangiausias turtas. Su juo susiję sandoriai, paveldėjimas ar tiesiog nuosavybės teisės yra itin svarbūs teisiniai veiksmai, reikalaujantys aiškumo, skaidrumo ir patikimumo.
Šiame straipsnyje detaliai panagrinėsime situacijas, kai norima parduoti butą, kuriame yra registruoti nepilnamečiai vaikai arba nustatytas uzufruktas. Taip pat aptarsime, kas yra Nekilnojamojo turto registras, kokia jo paskirtis, kokie duomenys jame kaupiami, kaip vyksta registracijos procesas ir kodėl jis yra toks svarbus kiekvienam nekilnojamojo turto savininkui, pirkėjui ar suinteresuotam asmeniui.
Nekilnojamojo turto registras ir jo paskirtis
Nekilnojamojo turto registras (NTR) - tai pagrindinis valstybės registras, kuriame kaupiami, sisteminami ir saugomi duomenys apie visus Lietuvos Respublikos teritorijoje esančius nekilnojamuosius daiktus, nuosavybės teises į juos, šių teisių suvaržymus, daiktines teises ir juridinius faktus, susijusius su nekilnojamaisiais daiktais.
Pagrindinė NTR paskirtis yra:
- Užtikrinti teisinį tikrumą:Registre įregistruoti duomenys laikomi teisingais ir išsamiais, kol nenuginčijami įstatymų nustatyta tvarka. Tai suteikia garantiją sąžiningiems įgijėjams ir apsaugo nuo galimų sukčiavimo atvejų.
- Apsaugoti nuosavybės teises: Registracija yra viešas patvirtinimas apie asmens nuosavybės teises į konkretų turtą. Tai padeda išvengti ginčų dėl nuosavybės.
- Teikti viešą informaciją: NTR duomenys yra vieši (su tam tikromis išimtimis, susijusiomis su asmens duomenų apsauga), todėl bet kuris suinteresuotas asmuo gali gauti informaciją apie konkretų nekilnojamojo turto objektą, jo savininkus, įkeitimus ar kitus suvaržymus.
- Sukurti pagrindą sandoriams: Registras yra būtinas atliekant bet kokius nekilnojamojo turto sandorius (pirkimą-pardavimą, dovanojimą, mainus, įkeitimą). Notarai, tvirtindami sandorius, privalo patikrinti duomenis registre.
- Padėti valstybės institucijoms: Registrų duomenys naudojami mokesčių administravimui (nekilnojamojo turto mokestis), teritorijų planavimui, statistikai ir kitoms valstybės funkcijoms vykdyti.
Lietuvoje Nekilnojamojo turto registrą tvarko valstybės įmonė Registrų centras. Ši institucija yra atsakinga už duomenų surinkimą, apdorojimą, saugojimą ir teikimą vartotojams.
Duomenys kaupiami Nekilnojamojo turto registre
NTR kaupiama itin įvairi ir detali informacija apie nekilnojamuosius daiktus ir su jais susijusias teises. Pagrindinės duomenų grupės yra šios:
- Duomenys apie nekilnojamąjį daiktą
- Duomenys apie nuosavybės teises
- Duomenys apie daiktines teises
- Duomenys apie teisių suvaržymus ir juridinius faktus
Ši informacija yra nuolat atnaujinama, kai tik įvyksta teisiškai reikšmingi pasikeitimai - sudaromas sandoris, įregistruojama hipoteka, priimamas teismo sprendimas ir pan.
Nekilnojamojo turto registracijos procesas
Nekilnojamojo turto ir teisių į jį registravimas yra privalomas procesas, užtikrinantis teisinį aiškumą. Procesas paprastai apima šiuos žingsnius:
- Dokumentų parengimas: Pirmiausia reikia turėti dokumentą, patvirtinantį nuosavybės teisės atsiradimą, pasikeitimą ar pabaigą. Tai gali būti notaro patvirtinta pirkimo-pardavimo, dovanojimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, teismo sprendimas, statybos užbaigimo aktas, padalijimo aktas ir kt.
- Kreipimasis į Registrų centrą: Asmuo, įgijęs nuosavybės teises ar suinteresuotas įregistruoti kitus juridinius faktus, turi pateikti prašymą ir reikiamus dokumentus Registrų centrui. Dažniausiai šį veiksmą už klientą atlieka notaras, tvirtinęs sandorį, ypač kai kalbama apie nuosavybės teisių perleidimą.
- Prašymo nagrinėjimas: Registrų centro specialistai patikrina pateiktus dokumentus, jų atitiktį įstatymų reikalavimams, įvertina, ar nėra kliūčių registracijai.
- Sprendimo priėmimas: Jei dokumentai tvarkingi ir nėra kliūčių, priimamas sprendimas įregistruoti nuosavybės teises, jų suvaržymus ar kitus juridinius faktus. Jei nustatoma trūkumų, prašymas gali būti atmestas arba prašoma pateikti papildomus dokumentus.
- Duomenų įrašymas į registrą: Priėmus teigiamą sprendimą, atitinkami duomenys įrašomi į Nekilnojamojo turto registrą.
- Pažymėjimo išdavimas (pasikeitė): Anksčiau buvo išduodami popieriniai nuosavybės teisės pažymėjimai. Dabar pagrindinis dokumentas yra įrašas registre, o suinteresuoti asmenys gali gauti registro išrašą, patvirtinantį įregistruotus duomenis.
Svarbu pažymėti, kad už registracijos paslaugas yra mokamas nustatyto dydžio mokestis. Registracijos terminai taip pat yra reglamentuoti, tačiau gali skirtis priklausomai nuo konkrečios situacijos ir prašymo sudėtingumo.
Informacijos gavimas iš Nekilnojamojo turto registro
Kadangi viena iš pagrindinių NTR funkcijų yra viešumas, didelė dalis jo duomenų yra prieinami visuomenei. Informaciją galima gauti keliais būdais:
- Registrų centro savitarnos sistema
- REGIA portalas
- Klientų aptarnavimo padaliniai
- Notarai, antstoliai, teismai ir kitos institucijos
Užsakant NTR išrašą, galima pasirinkti jo formą - pilną arba dalinį. Pilnas išrašas apima visą registre sukauptą informaciją apie objektą, įskaitant istoriją, o dalinis gali apimti tik tam tikrą informacijos dalį (pvz., tik duomenis apie savininką ir suvaržymus). Gauti duomenis apie savininką (vardą, pavardę) paprastai gali bet kuris asmuo, tačiau kita asmeninė informacija (pvz., asmens kodas) teikiama tik tiems, kas turi teisinį pagrindą ją gauti (pvz., pačiam savininkui, notarui, teismui).
Buto pardavimas, kai jame registruoti nepilnamečiai vaikai
Jei esate vienintelis buto savininkas, parduoti butą galite be jokių apribojimų, nepaisant to, kad jame yra registruoti ir kiti asmenys. Apribojimas galėtų būti taikomas tik tuo atveju, jei pats savininkas, kurio vardu yra įregistruotas butas, turėtų savo nepilnamečių vaikų. Tokiu atveju būtų reikalingas teismo leidimas.
Dukra ir anūkai, pardavus butą, turėtų išsikraustyti, nes turtą valdys naujas savininkas ir jokių teisių gyventi tame bute registruoti asmenys neturės.
Uzufruktas ir jo įtaka pardavimui
„Nebent būtų registruotas uzufruktas, tai - teisė gyventi bute, kuri yra registruota nekilnojamojo turto registre. Tai yra tokia teisė naudotis turtu tam tikrą laiką. Uzufruktas dažnai būna nustatomas nepilnamečių vaikų interesams, pvz., nepilnamečio vaiko teisė gyventi bute kol jam sueis 18 metų“, - aiškina I. Pališkienė.
Paprastai tokią teisę nustato teismas ir ji būna registruota nekilnojamo turto registre. Todėl bet kuris pirkėjas gali pasitikrinti nekilnojamo turto registre, ar tokia teisė nustatyta.
„Šiuo atveju tai nėra padaryta, tad naujasis savininkas reikalaus išsikraustyti“, - kalba advokatė.
Uzufrukto turinys nustatomas kiekvienu konkrečiu atveju nustatant uzufruktą. Uzufruktorius turi teisę reikalauti įvykdyti dėl uzufrukto objekto atsiradusias prievoles ir priimti įmokas. Uzufruktorius neturi teisės perduoti uzufrukto kitam asmeniui, bet gali perduoti kitam asmeniui teisę įgyvendinti uzufruktą.
Uzufrukto schema
Svarbiausi aspektai, susiję su buto pardavimu
LRT Radijo klausytoja nori parduoti butą ir teiraujasi, ar nereikia kitų bute registruotų gyventojų sutikimo. Advokatė I. Pališkienė sako, kad, jei klausytoja yra vienintelė registruota nekilnojamojo turto savininkė, parduoti butą ji gali be jokių apribojimų, nepaisant to, kad jame yra registruoti ir kiti asmenys.
Apribojimas galėtų būti taikomas tik tuo atveju, jei pati klausytoja, kurios vardu yra įregistruotas butas, turėtų savo nepilnamečių vaikų. Tokiu atveju būtų reikalingas teismo leidimas.
Dukra ir anūkai, pardavus butą, turėtų išsikraustyti, nes turtą valdys naujas savininkas ir jokių teisių gyventi tame bute registruoti asmenys neturės.
„Nebent būtų registruotas uzufruktas, tai - teisė gyventi bute, kuri yra registruota nekilnojamojo turto registre. Tai yra tokia teisė naudotis turtu tam tikrą laiką. Uzufruktas dažnai būna nustatomas nepilnamečių vaikų interesams, pvz., nepilnamečio vaiko teisė gyventi bute kol jam sueis 18 metų“, - aiškina I. Pališkienė.
Paprastai tokią teisę nustato teismas ir ji būna registruota nekilnojamo turto registre. Todėl bet kuris pirkėjas gali pasitikrinti nekilnojamo turto registre, ar tokia teisė nustatyta. „Šiuo atveju tai nėra padaryta, tad naujasis savininkas reikalaus išsikraustyti“, - kalba advokatė.
Apibendrinant, prieš parduodant butą, kuriame yra registruotų asmenų, ypač nepilnamečių vaikų, arba nustatytas uzufruktas, būtina išsiaiškinti visas teisines aplinkybes ir gauti reikiamus leidimus. Tai padės išvengti nesklandumų ir užtikrinti sklandų pardavimo procesą.