Avarijos butuose - nemalonūs ir dažnai finansiškai skaudūs įvykiai. Tačiau, kas atsako už žalą, atsiradusią dėl avarijos, ypač jei ji susijusi su bendro naudojimo patalpomis ar pastato konstrukcijomis? Šiame straipsnyje aptarsime direktoriaus atsakomybę buto avarijos atveju, remiantis teismų praktika ir specialistų įžvalgomis.
Griežtoji Atsakomybė: Kada Ji Taikoma?
Kasacinis teismas yra paaiškinęs, kad griežtoji atsakomybė yra išimtis iš kalte paremtos atsakomybės ir ji kyla nesant žalą padariusio asmens kaltės. Griežtosios atsakomybės tikslas - užtikrinti socialinį teisingumą ir sulaikyti potencialius pažeidėjus nuo beatodairiško elgesio bei galimų nuostolių, priverčiant juos būti kur kas apdairesnius negu kalte pagrįstos atsakomybės atveju ir imtis visų įmanomų atsargumo priemonių.
Pagal CK 6.266 straipsnio 1 dalį griežtoji statinių savininko (valdytojo) deliktinė atsakomybė kyla, kai žala padaroma tretiesiams asmenims dėl objekto, kuris sugriuvo ar turėjo kitokių trūkumų. Įstatymų leidėjas nepateikia statinių trūkumų ar jų sugriuvimo sąvokų reikšmės, tačiau pagal kasacinio teismo praktiką statinio trūkumais pripažįstama, pavyzdžiui, netinkamos kokybės stogo danga (nesandarus stogas), atidengtas priešgaisrinio vandens rezervuaro šulinys; kt.
Kai žala padaroma ne dėl statinių sugriuvimo ar trūkumų, bet dėl kitų priežasčių (dėl daugiabučiame name užsikimšusio vamzdyno užliejus vieną iš butų ir sugadinus ten esantį kilnojamąjį turtą), griežtoji deliktinė atsakomybės netaikoma. Tokiu atveju žala atlyginama bendraisiais žalos atlyginimo pagrindais, t. y. įrodžius visas civilinės atsakomybės sąlygas.
Bendraturčių Atsakomybė Daugiabučiame Name
Kasacinis teismas pažymėjo, kad nėra teisinio pagrindo daugiabučio namo butų savininkų tarpusavio atsakomybei, kai žala padaryta dėl visiems butų savininkams priklausančio bendrojo naudojimo objekto netinkamos priežiūros ar naudojimo, taikyti griežtosios atsakomybės taisykles. Toks griežtosios atsakomybės atvejis nėra nurodytas įstatymu ir nėra pagrindo CK 6.266 straipsnį aiškinti plačiai, kaip apimantį ir daugiabučio namo butų savininkų tarpusavio santykius dėl bendrojo naudojimo objekto padarytos žalos atlyginimo.
Viena svarbiausių griežtosios atsakomybės savybių yra įrodinėjimo naštos perkėlimo atsakingam asmeniui efektas. Todėl ji, kaip minėta, yra nustatoma išimtiniais atvejais įvertinus valdomo objekto ypatumus ir su juo susijusias rizikas. Tačiau griežtosios atsakomybės nėra pagrindo taikyti, kai sprendžiamas bendraturčių tarpusavio atsakomybės klausimas.
Daugiabučio namo butų savininkus dėl bendrojo objekto sieja ta pati visiems bendraturčiams vienodai taikoma pareiga rūpintis bendrojo naudojimo objektais. Nepriklausomai nuo to, kad jos įgyvendinimo apimtis gali skirtis atsižvelgiant į turimą bendrosios nuosavybės dalį, pareigos turinys išlieka tas pats. Todėl bendraturčių tarpusavio santykiuose nėra tos objektyvios būtinybės, kuri lemtų poreikį vienų bendraturčių interesus saugoti labiau nei kitų.
Pats savaime žalos vienam iš bendraturčių padarymo faktas nepagrindžia žalą patyrusio bendraturčio interesų apsaugos išskirtinumo ir būtinumo taikyti bendraturčiams griežtąją atsakomybę. Nagrinėjamu atveju žala ieškovės butui padaryta ne dėl bendrąja daline nuosavybės teise valdomo daikto sugriuvimo ar jo trūkumų, o dėl užsikimšusio vamzdžio, be to, ji padaryta ne trečiajam asmeniui, o vienam iš bendraturčių asmeninės nuosavybės teise priklausančiai turto daliai.
Atsakomybė Už Nukritusį Balkoną
Prieš pradedant gilintis į problemą, svarbu žinoti, kad nukritus avarinės būklės balkonui ir atsitikus nelaimei atsakomybė dažniausiai krenta pačiam buto savininkui.
Lietuvos būsto rūmų prezidentas Juozas Antanaitis nusijuokia, kad atsakomybės prisiimti nenori niekas, tačiau greitai surimtėja. „Už viską atsako buto savininkai. Administruojančios įmonės arba bendrijos pirmininko atsakomybė gali būti tik tuo atveju, jei iš jų pusės nesiimta jokių saugumą užtikrinančių veiksmų.
Administratorius kaltas tuomet, jei neatliko kasmetinės buto apžiūros, nesudarė priemonių plano trūkumams likviduoti ir nesiūlė to daryti butų savininkams“, - aiškina J. Antanaitis.
Lietuvos būsto rūmų prezidentas negali pamiršti atvejo, kai nukritus avarinės būklės balkonui užsimušė jame buvusi moteris. „Prokuratūra pradėjo tyrimą. Administruojanti įmonė buvo kaip tik neseniai atlikusi apžiūrą, sudariusi planą ir žmonėms pasakiusi, kad mirtinai reikia remontuoti balkonus. Viename bute gyvenusi moteris tuomet priešinosi ir sakė, kad jai remonto nereikia. Atsitiko taip, kad ji pati ir žuvo. Tikriausiai tai likimo pirštas - visa laimė, kad po balkonu nebuvo žmonių“, - prisimena jis.
„Gaila, kad žmonės nesupranta, jog daugiabutis namas yra visų jame gyvenančių žmonių bendras turtas, kuriuo privalu rūpintis. Gyventojų abejingumas turi ir savo kainą - tai dar kartą įrodė tragiškas antradienio dienos įvykis Panerių gatvėje.
Anot jo, tuos balkonus, kurių būklė tikrai kelia didelį rūpestį, pastatų administratoriai stengiasi bent jau aptraukti tinklu, kad nuskilus daliai konstrukcijos ji nesužalotų žmonių.
„Naujamiesčio būsto“ direktorius Raimondas Lisauskas teigia, kad avarinių požymių turintys balkonai yra nesaugūs naudoti, nes dėl susidėvėjusių konstrukcijų jie gali paprasčiausiai nukristi.
Kita problema - nuo senų balkonų krentantys betono luitai. Vilniuje, ypač Naujamiestyje, yra nemažai namų, kurių balkonų būklė kelia rimtą susirūpinimą. Tačiau daugelis gyventojų į tai moja ranka ir nesutinka pradėti remonto darbų“, - pastebi R. Lisauskas.
Balkonų būklės pavyzdžiai
Teisinės Spragos Ir Gyventojų Abejingumas
Vis dėlto, J. Antanaitis įsitikinęs, kad panašiose situacijose kalčiausi yra ne butų savininkai, prieštaraujantys remontui, o galiojančių įstatymų spragos. „Manyčiau, kad pati didžiausia kaltė dėl griūvančių balkonų tenka Aplinkos ministerijai. Ji panaikino anksčiau galiojusią „būtinųjų darbų“ sąvoką. Pavyzdžiui, anksčiau, komisijai nustačius trūkumą, būdavo vykdomas privalomas sprendimas. Dėl to turime griūvančius balkonus“, - įsitikinęs J. Antanaitis.
Šiai dienai tam, kad balkonai būtų remontuojami, pirmiausiai yra nustatomas trūkumas, sudaromas remonto ir finansinis planas, butų savininkai sumoka už būsimą remontą, samdoma įmonė remontui atlikti. „Tačiau buto savininkai, nenorėdami skirti pinigų savo turto išlaikymui, protestuoja, skundžiasi, neleidžia remontuoti. Nei vienas daugiabučio namo administratorius nerizikuoja be savininkų leidimo atlikti jokių remonto darbų, nes jei 51 proc. buto savininkų reikalauja savivaldybės nušalinti įmonę, savivaldybės privalo tai padaryti. Dabartiniai teisės aktai leidžia buto savininkams piktnaudžiauti ir neleisti remontuoti objekto, kuris kelia grėsmę žmonių gyvybei“, - aiškina Lietuvos būsto rūmų prezidentas.
Sprendimai Esant Avarinei Situacijai
Nesirūpindami senu daugiabučio namo balkonu pavojų keliate ne tik sau. Pasirūpinti prastos būklės balkonu, visų pirma, reikia dėl saugumo.
Tiems, kuriems atsinaujinti balkoną yra pernelyg brangu, yra galimybė už tvarkymo darbus išsimokėti per keletą metų ir tokiu būdu sumažinti finansinę naštą. "Džiugina tai, kad pastaruoju metu atsiranda vis daugiau gyventojų, kuriems ne tas pats, kaip atrodo jiems priklausantys balkonai. Žmonės aktyviai įsitraukia į tvarkybos procesą ir siekia, kad balkonai būtų atnaujinti bei nekeltų pavojaus nei gyventojams, nei praeiviams. Su gyventojų sutikimu per pastaruosius 5 metus Vilniuje sutvarkėme apie 400 balkonų“, - skaičiuoja „Naujamiesčio būsto“ direktorius.
Anksčiau Aplinkos ministerijos Būsto skyriaus vedėjas Ramūnas Šveikauskas DELFI teigė, kad esant pastato sugriuvimo tikimybei, taip pat, jei dėl pastato būklės kyla grėsmė aplinkinių žmonių sveikatai ir gyvybei, namo administratoriaus pareiga yra atlikti reikalingus darbus, o jei jis to nedaro, būna baudžiamas.
Savivaldybė turi įgaliojimus įpareigoti statinių naudotojus atlikti remonto darbus, nustatyti tam tikrą protingą terminą. Jei tikrai yra avarinė būklė, tuos darbus atlikti neatidėliojamai. Sistema iš tikro veikia ir ji yra reglamentuota“, - teigė R. Šveikauskas.
Kadangi balkonai traktuojami kaip bendras namo turtas, balkono remonto išlaidos yra paskirstomos savininkams pagal tai, koks nuosavybės plotas jiems priklauso.
Minėtus teisinius įrankius Aplinkos ministerija žada sukurti iki 2025 m. „Mes šiemet sukursime juridinę viziją, kaip tai padaryti. Tai leis galvoti apie pastatų nugriovimą ir perstatymą. Jei pastatas pasenęs ir neatitinka standartų, asmuo, kuris valdo jį, privalo jį nugriauti ir perstatyti“, - nekilnojamojo turto konferencijoje „CORE“ kalbėjo aplinkos ministras Simonas Gentvilas.
Pagal pirminius projektus, senos statybos stambiaplokščiai daugiabučiai kapitaliai turėjo būti remontuojami jau po 30 metų eksploatacijos. Dabar, pasak pašnekovės, situacija tokia, jog neliesti jie stovi nuo 40 iki 60 metų.
Susidėvėjusios konstrukcijos, atsilupęs tinkas, korozijos pažeistos armatūros - visa tai ne tik gadino pastatų bei miesto vaizdą, bet ir kėlė realią grėsmę tiek gyventojams, tiek praeiviams. Tačiau šiandien vaizdas keičiasi - vis daugiau balkonų atgimsta naujam gyvenimui.
Vienas svarbiausių pokyčių, kuris paskatino balkonų renovacijos bangą, yra Vilniaus senamiesčio atnaujinimo agentūros parama. Pagal naująją programą, Senamiesčio ir Naujamiesčio zonose esančių namų gyventojai gali gauti net iki 80 proc. finansavimą balkonų tvarkybos darbams. Tai reiškia, kad didžioji dalis renovacijos kaštų gali būti padengta iš miesto biudžeto, o gyventojams tenka tik maža dalis išlaidų.
Nors gyventojai vis aktyviau įsitraukia į savo namų priežiūrą, balkonų tvarkymas reikalauja profesionalių žinių ir patirties. „Mano BŪSTAS“ jau ne vienerius metus padeda daugiabučių bendruomenėms įgyvendinti šiuos darbus - nuo avarinės būklės balkonų demontavimo iki pilnos renovacijos, užtikrinančios konstrukcijų ilgaamžiškumą.
Tuo metu „Capital Real Estate“ nekilnojamojo turto brokerė Lina Matukienė antrina, kad balkonų tvarkymas nėra vien tik būtina saugumo priemonė - tai ir investicija į nekilnojamąjį turtą.
Svarbu: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.