Būsto Valdymas ir Daugiabučių Rinka Lietuvoje: Žaliakalnio Seniūnijos Apžvalga

Pastaruosius kelis metus Lietuvoje stebėjome sparčiai besitraukiantį būsto rinkos aktyvumą, kuris jau atsiliepia ir naujo būsto plėtros apimtims. Pastaruoju metu su didžiausiais iššūkiais susidūrė šalies didmiesčiuose daugiabučius plėtojančios įmonės, kurios 2022-2023 metais fiksavo itin kuklius butų realizacijos rodiklius.

„Ober-Haus“ duomenimis, palyginti su būsto rinkoje rekordiškai aktyviais 2021 metais, 2023 metais Vilniaus pirminėje rinkoje realizuota 68 proc. mažiau, Kaune - 55 proc. mažiau, o Klaipėdoje - 57 proc. mažiau butų.

Tačiau nepaisant 2-3 kartus susitraukusių naujos statybos butų realizacijos apimčių, 2023 metais šalies didmiesčiuose dar buvo baigtas statyti itin gausus butų skaičius. Kadangi buvo baigti plėtoti projektai, kurie pradėti statyti 2021-2022 metais“, - sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Situacija Vilniuje

„Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 4.915 butų arba 18% daugiau nei 2022 metais. Žvelgiant į pastaruosius 20 metų, tai yra vienas aukščiausių rodiklių, kuris nusileido tik 2007, 2008 ir 2020 metams, kuomet faktiškai pardavimui buvo pastatoma po daugiau nei 5.000 butų. 2023 metais pirkėjai galėjo kurtis 52-uose skirtinguose daugiabučių projektuose (skaičiuojant ir tęstinius projektų etapus).

Šalies sostinė gali pasigirti ne tik pardavimui statomų daugiabučių gausa, bet ir nuomai plėtojamų projektų skaičiumi. Po aktyvios plėtros 2022 metais sostinės būsto nuomos segmentas 2023 metais sulaukė dar gausesnio papildymo. „Ober-Haus“ skaičiavimais, 2024 metais Vilniuje bus baigti statyti dar du projektai, kuriuose nuomai turėtų būti pasiūlyta beveik 300 būstų (Vytenio g. ir Talino g.).

„Kadangi pastaraisiais metais nemaža dalis žmonių būsto įsigijimą atidėjo vėlesniam laikui, tai nuoma išlieka aktuali ir prieinama alternatyva dažnam ieškančiam būsto. Todėl sparčiai besiplečiantis profesionaliai valdomas būsto nuomos segmentas leidžia išlaikyti pasiūlos ir paklausos balansą nekilnojamojo turto rinkoje“, - sako R. Reginis.

Plėtotojai per 2023 metus pastatė naujų butų daugiabučiuose 18-oje iš 21 Vilniaus miesto seniūnijų. Daugiausiai plėtotojų dėmesio sulaukė penkios miesto seniūnijos, kuriose pastatyta šiek tiek daugiau nei pusė visų butų: Verkių sen. (14,6%), Rasų sen. (10,1%), Pašilaičių sen. (9,5%), Viršuliškių sen. (8,4%) ir Lazdynų sen. (8,7%).

2023 metais itin negausios statybų apimtys užfiksuotos Senamiesčio sen. (0,8%) ir tai yra vienas kukliausių rodiklių per pastarąjį dešimtmetį šioje seniūnijoje. R. Reginis atkreipia dėmesį, kad ankstesniais metais Senamiesčio seniūnijoje pardavimui būdavo pastatoma daug didesnis butų skaičius ir prie to didele dalimi prisidėjo Paupio rajono konversija. Paupyje ir greta esančiame Užupyje per šį laikotarpį aktyviai daugiabučius statė ir kitos įmonės. Tuo metu 2023 metais Senamiestyje įgyvendinta tik keletas projektų - dalies projektų įgyvendinimas užtruko ilgiau nei planuota arba buvo net ir sustabdytų statybų.

Pirmą kartą istorijoje sostinėje vidutinis butų plotas nesiekia 50 kv. m. Pirmą kartą per visą „Ober-Haus“ stebėjimo laikotarpį (daugiau nei 20 metų) vidutinis pardavimui pastatomų butų daugiabučiuose plotas neviršijo 50 kv. m. „Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Vilniuje pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas sudarė 49,9 kv. m. Pastarąjį kartą žemiausias rodiklis buvo užfiksuotas 2018 metais, kuomet vidutinis butų plotas sudarė 50,2 kv. m. Pavyzdžiui, 2020-2022 metais vidutinis butų plotas naujai plėtojamuose daugiabučiuose sudarė 52-53 kv. m.

„2023 metais itin žemą vidutinio ploto dydį galėjo lemti ir statomo būsto struktūra. Dažnai aukštesnės klasės projektuose ir prestižinėse miesto vietose projektuojama daugiau erdvesnių butų, o tokių projektų 2023 metais buvo įgyvendinta itin nedaug“, - teigia R. Reginis.

Nors naujai statomiems pastatams nuo 2021 metų sausio 1 dienos (kuomet prašoma išduoti statybos leidimą) įsigaliojo reikalavimas atitikti A++ energinei naudingumo klasei keliamus reikalavimus, tokių daugiabučių 2023 metais Vilniuje pastatyta dar santykinai nedaug. „Ober-Haus“ surinkti duomenys rodo, kad iš 2023 metais šalies sostinėje pardavimui pastatytų butų A++ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai sudarė 22,4% (2022 metais - 5,3%). Tuo tarpu didžiausią dalį sudarė A+ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai - 56,9% (2022 metais A+ klasės dalis sudarė 70,4%), A klasės - 12,3% (2022 metais - 17,4%). Likusi butų dalis (8,4%) buvo B arba žemesnės energinės klasės daugiabučiuose (2022 metais - 6,9%).

„Vertinant šiuo metu pardavimui statomus daugiabučius, matyti, kad 2024 metais pastatytuose daugiabučiuose A++ energinės klasės butų dalis turėtų sudaryti mažiau nei pusę visų pastatytų butų. Vadinasi, aukščiausios energinės klasės daugiabučiai sostinės pirminėje rinkoje pradės dominuoti tik nuo 2025 metų“, - komentuoja R. Reginis.

Įvertinus šiuo metu jau statomus daugiabučius ir jų statybų eigą, „Ober-Haus“ skaičiuoja, kad 2024 metais Vilniuje pardavimui iš viso turėtų būti pastatyta apie 2.900 butų arba 41% mažiau nei jų buvo pastatyta 2023 metais. R. Reginis atkreipia dėmesį, kad pastarąjį kartą tokios žemos statybų apimtys Vilniuje buvo užfiksuotos 2014 metais.

Situacija Kaune

Prieš metus pateiktos prognozės dėl rekordinių daugiabučių statybų apimčių Kaune 2023 metais pilnai pasitvirtino. „Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Kaune plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 1.479 butus arba net 45% daugiau nei 2022 metais. Istoriškai tai yra didžiausias pardavimui pastatytų butų skaičius per metus šiame mieste. Apskritai, vieno tūkstančio pastatytų butų riba buvo viršyta tik 2008 metais (1.070 butų) ir 2022 metais (1.020 butų).

2023 metais plėtotojai daugiabučius statė įvairiose miesto vietose ir jo apylinkėse, tačiau labiausiai išsiskyrė Aleksoto seniūnija, kurioje buvo pastatyta 23% visų butų. Tai lėmė baigtos kelių didelės apimties projektų statybos šioje Kauno miesto dalyje: pirmasis „Nemunaičių“ projekto etapas H. ir O. Minkovskių g. (apie 160 butų) ir „Europos sodas“ Europos pr. (apie 130 butų).

Žvelgiant į daugiabučių plėtotojus, matyti, kad šiame mieste ir toliau dominuoja vietinės ir išskirtinai Kaune investuojančios įmonės, o nedidelių daugiabučių projektų plėtros imasi nedidelės ir dažniausiai rinkoje mažai žinomos įmonės. „Todėl norint ir toliau gerinti šio miesto būsto rinkos skaidrumą bei kelti įgyvendinamų projektų kokybę ar mastelį, svarbu pritraukti finansiškai stipresnius ir šalies mastu žinomus plėtotojus, kurie sugebėtų įgyvendinti tikrai ambicingus projektus“, - dalinasi R. Reginis.

Vienu iš kokybinių šuolių Kauno būsto rinkoje galima laikyti ne tik pardavimui plėtojamus įvairius daugiabučių projektus, bet ir išskirtinai nuomai statomus daugiabučius. 2023 metų viduryje nekilnojamojo turto plėtros įmonė „Etapas Group” baigė penkių daugiabučių statybas Eiguliuose, Žeimenos g. Trys daugiabučiai buvo pasiūlyti pardavimui, o į kitų dviejų daugiabučių statybas investavo Estijos kapitalo investicijų bendrovės „Eften Capital“ fondas ir juose ilgalaikei nuomai pasiūlė 96 butus.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Kaune pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas sudarė 54,7 kv. m.

„Ober-Haus“ skaičiuoja, kad Kaune 2024 metais turėtų būti pastatyta apie 850 butų (43% mažiau nei 2023 metais). R. Reginis atkreipia dėmesį, kad Kaune tiek per metus buvo pastatoma 2019-2020 metais.

Situacija Klaipėdoje

„Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Klaipėdoje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 402 butus arba 14% mažiau nei 2022 metais. Esminio daugiabučių plėtros proveržio Klaipėdos mieste nematyti jau daugiau nei 10 metų. T. y. nuo 2009 metų Klaipėdoje pardavimui pastatytų butų skaičius per metus neviršijo 500 butų (daugiausiai per šį laikotarpį buvo pastatyta 2022 metais - 466 butai).

R. Reginis atkreipia dėmesį, kad nepaisant išliekančių nedidelių daugiabučių plėtros apimčių, ypač palyginus su Vilniumi ar Kaunu, pastaruoju metu Klaipėdoje pagaliau matomi realūs rezultatai kalbant apie investicijas centrinėje miesto dalyje.

Statybos valdymo ir nekilnojamojo turto plėtros įmonė „Eriadas“ šalia Malūno parko baigia plėtoti „Parko pakrantės“ projektą (2023 metais baigti statyti 4 iš 5 daugiabučių), o 2023 metais ši įmonė pradėjo virš 700 butų būsto projekto „Bastionų namai“ statybas šalia Danės upės (pirmieji du daugiabučiai turėtų būti baigti statyti 2024 metais). 2023 metų antrojoje pusėje „Stemma management“ Danės upės ir Kuršių marių sankirtoje pradėjo ambicingo projekto „Memelio miestas“ statybas. Pirmojo etapo metu bus pastatyta šiek tiek daugiau nei 100 butų ir verslo centras.

„Šios investicijos yra itin svarbios Klaipėdai, kadangi centrinėje miesto dalyje statomas aukštesnės klasės būstas gali atgaivinti tiek Klaipėdos senamiestį, tiek ir aplinkines miesto zonas, kuriose įprastai veiklą vykdo smulkesnis verslas - restoranai, kavinės, įvairių paslaugų įmonės ir panašiai, o aukštesnes pajamas uždirbantys gyventojai yra jų pagrindiniai klientai“, - dalinasi R. Reginis.

Apskritai, Klaipėdos miestas per pastarąjį dešimtmetį negalėjo pasigirti esminėmis teigiamomis demografinėmis tendencijomis. Naujausiais Valstybės duomenų agentūros duomenimis, per pastaruosius dešimt metų nuolatinių gyventojų skaičius Klaipėdos miesto savivaldybėje ūgtelėjo tik 0,8% arba šiek tiek daugiau nei 1.300 gyventojų. Tuo tarpu gyventojų skaičius Klaipėdos rajone per tą patį laikotarpį išaugo net 33,2% arba beveik 16.800 gyventojų. Tai rodo, kad Klaipėdos regiono plėtra vyksta ne dėl miesto, o dėl aplinkinių teritorijų gyventojų skaičiaus augimo.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Klaipėdoje pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas sudarė 54,6 kv. m.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, Klaipėdoje 2024 metais turėtų būti pastatyta apie 420 butų arba šiek tiek daugiau nei 2023 metais. Skirtingai nei Vilniuje ar Kaune, Klaipėdoje didesnio butų statybų proveržio nėra fiksuojama nuo pat 2009 metų, todėl nėra fiksuojama ir sulėtėjimo, kadangi statybų apimtys ir toliau išlieka santykinai žemame lygyje.

Bendros tendencijos ir prognozės

Apskritai, žvelgiant visos šalies mastu, iš esmės matomos aiškios tendencijos - būsto statoma pastebimai mažiau. Valstybės duomenų agentūros duomenimis, 2023 metais šalyje pradėtų statyti butų skaičius yra 42%, o namų - 26% mažesnis nei 2022 metais.

Akivaizdu, kad toks ženklus būsto statybų apimčių sulėtėjimas turės neigiamų pasekmių visai rinkai. Pavyzdžiui, statybų sektorius šiame nekilnojamojo turto segmente turės gerokai mažiau užsakymų nei ankstesniais metais, o potencialiems būsto pirkėjams mažės pasirinkimo galimybės.

„Jeigu 2024 metais sulauktume staigesnio būsto rinkos atsigavimo, o plėtotojai nespėtų sureaguoti pasiūlydami daugiau būsto, tuomet rinkoje tam tikru momentu galėtų būti jaučiamas didesnis būsto trūkumas. O tai sudarytų sąlygas būsto kainoms vėl sparčiau judėti aukštyn. O kur dar pastaruoju metu plačiai aptariamos į Lietuvą atvyksiančios Vokietijos brigados karių ir jų šeimos narių apgyvendinimo galimybės Vilniuje ir Kaune. Todėl šiuo metu yra itin svarbu, kad verslas ruoštųsi ir spartesnio rinkos atsigavimo scenarijui ir tokiu būdu neleistų rinkai dar kartą išsibalansuoti“, - sako R. Reginis.

Pagrindiniai rodikliai

tags: #busto #valda #zaliakalnio #seniunijos #daugiabuciu #vadybininkai