Agentūros „Fitch Ratings“ prognozėmis, per ateinančius dvejus metus būsto kainos išaugs visame pasaulyje, taip pat ir daugumoje Europos šalių. „Per ateinančius dvejus metus nominaliosios būsto kainos daugelyje šalių kils nežymiu arba vidutiniu vienženkliu skaičiumi“, - teigiama „Fitch Ratings“ 2025 m. būsto ir hipotekos kreditų apžvalgoje. Paskolų palūkanų normos pamažu pradeda mažėti, todėl tie, kurie pastaraisiais metais atidėliojo sprendimus įsigyti būstą su banko paskola, vėl apie tai susimąsto. Pasak bankų atstovų, apie tai byloja ir padidėjęs aktyvumas - daugėja ir paskolų paraiškų, ir išduodamų paskolų.
Reitingų agentūros duomenimis, paklausą lemia žemas nedarbo lygis, didėjantis realusis darbo užmokestis ir mažėjanti infliacija, o tai reiškia, kad auga potencialių pirkėjų realiosios pajamos. Euro zonoje realiosios namų ūkių pajamos ir toliau didėja, o tai skatina paklausos ir kainų augimą beveik visose valstybėse. Vienintelė išimtis - Prancūzija, kurioje prognozuojamas kainų kritimas; viena iš tokios dinamikos priežasčių - politinis netikrumas. Šio kainų mažėjimo nepajėgia kompensuoti ribota pasiūla ir žemesnės palūkanų normos. Tačiau manoma, kad kainų mažėjimo tempas bus lėtesnis negu praėjusiais metais, o 2026 metais kainos greičiausiai pradės kilti.
Prognozuojama, kad kainų augimas Nyderlanduose sulėtės nuo 13 proc. praėjusiais metais iki 8-10 proc. 2025 m. ir 6-8 proc. 2026 -aisiais. Šioje šalyje kainų augimo tempas yra vienas sparčiausių pasaulyje, visų pirma dėl įperkamo būsto trūkumo, didėjančių medžiagų ir darbo jėgos sąnaudų. Kita vertus, gyventojų skaičius auga, namų ūkiai mažėja, o tai didina paklausą. Pasak reitingų agentūros ekspertų, vyriausybės programos, skirtos pirmajam būstui įsigyti, gali dar labiau padidinti paklausą, tačiau manoma, kad griežtesnė fiskalinė politika apribos perkamosios galios augimą šalyje.
Be to, analitikų nuomone, kainų augimas paspartės Vokietijoje ir Ispanijoje, tačiau išliks stabilus Danijoje. Kaip skelbia prognozės, 2025 m., palyginti su 2024 m., būsto kainos Ispanijoje padidės 4-6 proc., o 2026 m. - dar 5-7 procentais. Paklausą lemia pagerėjusios vartotojų nuotaikos, o tai susiję su mažesnėmis palūkanų normomis ir infliacija. Be to, naujų būstų vis dar statoma nepakankamai.
Prognozuojama, kad 2025-2026 m. būsto kainų augimas Vokietijoje sieks 2-4 proc., palyginti su 1,5 proc. augimu praėjusiais metais. Viena vertus, tikimasi, kad kuklus darbo užmokesčio augimas ribos būsto įperkamumą, kita vertus, nuomos kainos ir toliau didėja, todėl būsto įsigijimas tampa patrauklesnis nei nuoma, o tai skatina paklausą.
Jungtinėje Karalystėje, „Fitch“ prognozėmis, taip pat numatomas nuosaikus 2-4 proc. būsto kainų augimas 2025-2026 m., kurį lems mažesnės hipotekos paskolų palūkanų normos, stipri darbo rinka ir nominaliųjų pajamų augimas. „Fitch“ duomenimis, Danijoje mažesnės palūkanų normos ir kuklus pajamų augimas palaikys 2-4 proc. būsto kainų augimą 2025-2026 m. laikotarpiu. Kaip rodo prognozės, būsto kainos Italijoje 2025 ir 2026 m. didės 0,5-2,5 proc. dėl silpnesnės paklausos, kurią daugiausia lemia aukštos hipotekos paskolų palūkanų normos.
Situacija Lietuvoje
ELTA rašo, kad Vilniaus nekilnojamojo turto (NT) rinkoje buvo parduoti 3 089 butai, rodo „Hanner“ analitikų duomenys. Parduoto turto vertė siekia 529,2 mln. eurų. Vidutinė parduoto buto 1 kv. metro kaina buvo 3 421 Eur, rašoma pranešime žiniasklaidai. Analitikai prognozuoja ir toliau atsigausiančią NT rinką. 2024 metais butų parduota 42 proc. daugiau nei 2023 metais, kuomet pirkėjai įsigijo 2 174 butus.
„Vilniaus nekilnojamojo turto rinka atsistatė po iššūkių, kuriuos kėlė pastarųjų metų geopolitiniai ir ekonominiai išbandymai. 2025 metais tikimės didesnio rinkos stabilumo ir nuosaikaus augimo, o pagrindinis veiksnys bus gerėjančios finansavimo sąlygos“, - sako „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis. Lietuvos nekilnojamojo turto rinka pernai išgyveno vieną aktyviausių periodų: Registrų centras skaičiuoja, kad 2017 m. būstui įsigyti šalyje buvo išleista kone 1,88 mlrd. eurų arba 7 proc. daugiau nei 2016 m.
Nekilnojamojo turto rinkos aktyvumas toliau nuosekliai auga visuose trijuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Vilniuje ir Kaune būsto kainoms pradėjus augti sparčiau nei atlyginimams butų įperkamumas šiuose miestuose sumažėjo. Žemos palūkanos prisideda prie paskolų portfelio ir būsto paklausos augimo.
„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Šeima butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto 30 metų trukmės paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų.
Pasak ekonomistės V. Šečkutės, dėl kvalifikuotų darbuotojų trūkumo ir minimalaus atlyginimo šuolio atlyginimų augimas Vilniuje buvo sparčiausias iš Baltijos šalių sostinių. Tuo tarpu spartus atlyginimų augimas Taline ir dar žymiau kritusios butų kainos Rygoje lėmė atitinkamai 8,3 ir 19,0 punkto augusį įperkamumą kaimyninių valstybių sostinėse. Butą lengviausiai įpirko Rygos gyventojai, kadangi jų pajamos, kurių pakaktų su paskola įsigyti 55 kvadratinių metrų butą, pakankamas viršijo 71,3 procento. Tuo tarpu Talino gyventojų pajamos buvo 59,6 proc., o Vilniaus - 28,1 proc.
Klaipėdoje įperkamumas per metus išaugo 4,4 punkto, o Kaune sumažėjo 1,5 punkto. Įperkamo buto plotas Vilniuje per metus sumažėjo beveik 3 kvadratiniais metrais ir siekė 71 kvadratinį metrą, Kaune - 2 kvadratiniais metrais iki 125, Klaipėdoje išaugo 5 kvadratiniais metrais iki 107 kvadratinių metrų. Per pastaruosius šešerius metus būsto kainų Vilniuje augimas žengė panašiu tempu kaip ir atlyginimų augimas ir siekė apie 30 procentų. Tuo tarpu Kaune būsto kainos yra 16 proc., o Klaipėdoje vos 9 proc. didesnės nei 2010-aisiais, nors atlyginimai šiuose miestuose taip pat didėjo 25-33 procentais.
Nuomos pajamingumas didžiuosiuose miestuose šiuo metu siekia 6-8 procentus ir yra pakilęs šiek tiek aukščiau savo istorinio vidurkio. „Ir nuomos pajamingumas, ir būsto įperkamumas rodo, jog butai nėra pervertinti. Išaugęs nuomos pajamingumas, alternatyvių investicijų stoka ir pigus skolinimasis bei palankios darbo rinkos tendencijos ir toliau skatins būsto paklausą“, ‒ teigia V. Šečkutė. Ji atkreipia dėmesį į tai, kad rinkoje nėra didelių neatitikimų tarp pasiūlos ir augančios paklausos, todėl racionalių priežasčių sparčiam kainų augimui nėra.
Nekilnojamo turto rinkos dalyvių apklausos taip pat nerodo, kad kainos galėtų išsipūsti dėl nepamatuotų lūkesčių. „Visgi butų kainos Vilniuje antrąjį šių metų ketvirtį, palyginus su tuo pačiu metu prieš metus, augo daugiau nei 11 procentų. Visgi „Swedbank“ ekonomistė neatmeta, kad ilgą laiką žemame lygyje esančios palūkanos gali paskatinti tam tikrus disbalansus. Pastaruoju metu paspartėjo ne tik būsto kainų, bet ir paskolų portfelio augimas. Naujų būsto paskolų suma šiemet toliau sparčiai augo, o su paskola perkamų butų dalis Vilniuje per dvejus metus išaugo beveik 10 procentinių punktų iki 52 procentų.
Istorinė patirtis rodo, kad dideli būsto kainų ir kredito ciklų svyravimai yra susiję su žymiais visos ekonomikos svyravais. Ne mažai skaudžiausių sisteminių finansų krizių pasaulyje buvo susijusios su netvaria nekilnojamo turto rinkos plėtra. Tyrimai atskleidžia, kad būsto kainų ir kredito ciklai yra susiję su didesniais visos ekonomikos svyravimais ypač tose šalyse, kur didelė dalis būstų yra nenuomojama, o įsigyjama.
„Staigus kainų kritimas turi didelės įtakos ekonomikai per poveikį nekilnojamo turto savininkams, statybų bei nuo jų priklausantiems sektoriams bei finansų sektoriui. Kritusios kainos gali lemti įsiskolinusių savininkų nemokumą, o skolintojams tokiu atveju tenka mažinti išaugusį finansinį svertą - tai gali mažinti finansavimą ir kitiems sektoriams. Be to, kainų atsigavimas dažniausiai užsitęsia, kadangi šioje rinkoje pasiūla koreguojasi lėtai, likvidumas žymiai sumažėja, o rinkos dalyviai turi polinkį projektuoti ateitį pagal pastarojo metu tendencijas“, ‒ sako V. Šečkutė.
Visgi šiuo metu netvarios nekilnojamo turto rinkos ir paskolų rinkos plėtros rizika yra mažesnė dėl nuo 2011 metų pradėtų taikyti ir pernai dar šiek tiek sugriežtintų Lietuvos banko atsakingo skolinimo nuostatų. Tyrimai rodo, kad tokios priemonės praeityje sulėtino paskolų ir kainų augimą. Be to, finansų sektorius šiuo metu turi sukaupęs didelius kapitalo ir likvidaus turto rezervus, taigi yra kur kas atsparesnis neigiamiems šokams. Tuo tarpu įmonių ir gyventojų įsiskolinimo lygis, palyginus su laikotarpiu iki krizės, taip pat žymiai sumažėjo.
Būsto Kainų Pokyčiai Didžiuosiuose Lietuvos Miestuose
Šioje lentelėje pateikiami būsto kainų pokyčiai didžiuosiuose Lietuvos miestuose per pastaruosius metus:
| Miestas | Būsto kainų pokytis (per metus) | Įperkamo buto ploto pokytis (per metus) |
|---|---|---|
| Vilnius | Daugiau nei 11% | Sumažėjo beveik 3 kv. m |
| Kaunas | 16% didesnės nei 2010 m. | Sumažėjo 2 kv. m |
| Klaipėda | 9% didesnės nei 2010 m. | Išaugo 5 kv. m |
