Nekilnojamojo Turto Pardavimo Pajamų Apmokestinimas Lietuvoje

Nekilnojamojo turto pardavimas yra svarbus ir dažnai sudėtingas procesas, kuris susijęs ne tik su pačiu turto įsigijimu ar pardavimu. Vienas iš aspektų, į kurį reikia atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai. Pirkėjai ir pardavėjai turi turėti pakankamai informacijos šia tema, kad būtų galima išvengti galimų problemų ir brangių klaidų.

Lietuvoje nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai yra taikomi tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims. Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifu.

Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM): Kaip Apskaičiuojamas?

Gyventojų pajamų mokestis (GPM): kaip apskaičiuojamas? GPM apskaičiuojamas: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. GPM tarifą.

Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip: GPM = (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc.

Kur:

• pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą;
• įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles.
• privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).

Pavyzdžiui, 2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 170 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2023 metais už 210 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM. Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai). Gyventojų pajamų mokestis būtų skaičiuojamas taip: 210 000 (pardavimo kaina) - 170 000 (įsigijimo kaina) - 1300 (leidžiami atskaitymai) = 38 700 eurų pelno. 38 700 x 15 proc. = 5 805 Eur.

Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.

Jeigu nekilnojamojo turto pardavimo pajamos, kartu su kitomis, nesusijusiomis su darbo santykiais, pajamomis, neviršija 120 VDU (136 344 eurų), tai jos apmokestinamos 15 proc. pajamų mokesčio tarifu, o 120 VDU viršijanti minėtų pajamų dalis apmokestinama 20 proc.

Pagal dabartinį apmokestinimo modelį, GPM progresiniais tarifais bus apmokestinamos gyventojų gautos visų rūšių pajamos, jas sumuojant. Pavyzdžiui, į bendrą GPM bazę mokesčių apskaičiavimo tikslais bus sudedamos pajamos iš darbo santykių, individualios veiklos, pajamos iš autorinių sutarčių, tantjemos ir kt.

VDU dydžiai

Žemiau pateikiami 120 VDU dydžiai skirtingais metais:

Savos Statybos Gyvenamojo Namo Pardavimas: Kokiais Mokesčiais Apmokestinamas?

Jeigu norite parduoti Jūsų pačių pastatytą gyvenamąjį namą, tokio turto įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant namą. Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais. Reikia sudėti visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas, neatsižvelgiant iš kokių lėšų (nuosavų ar skolintų) jos buvo apmokėtos. Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai, o tik sumokėtos paskolos dalis.

Išlaidos pripažįstamos tik tuo atveju, kai ant sąskaitų faktūrų yra aiškiai identifikuotas pirkėjas (vardas, pavardė ir kiti duomenys) bei prekes / paslaugas parduodantis pardavėjas (vardas, pavardė, įmonės pavadinimas, įmonės kodas).

Naujos Statybos Buto / Namo Pardavimas Su Daline Apdaila: Kaip Apmokestinamas Gautas Pelnas?

Prie neįrengto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.

Pavyzdžiui, naujos statybos, neįrengtą, 80 proc. baigtumo būstą pirkote už 130 000 Eur. Jį pilnai įrengėte, įregistravote 100 proc. baigtumą ir pardavėte už 160 000 Eur. Būsto įrengimui bei 100 proc. pridavimui išleidote 25 000 Eur. Tai grynasis pelnas bus tik 5000 Eur, nuo kurių ir turėsite mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.

Kada Gyventojų Pajamų Mokesčio Mokėti Nereikia?

Parduodate savo nekilnojamąjį turtą? Ar žinote, kad gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį? Tie 15 proc. kartais labai keičia visą pardavimo tvarką ir situaciją, todėl šiandien norėtume priminti kelias situacijas, kada mokesčių mokėti NEREIKIA. Taigi, 15 proc. nuo parduodamo NT lieka jums. Galite tai vadinti sutaupymu arba mokesčių optimizavimu. Kai kas norėtų tai pavadinti mokesčių vengimu, tačiau tai nėra visiškai teisinga.

VMI sako aiškiai: jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti. Kitaip sakant, jei butą įsigijote 2007, o šiais metais norite jį parduoti, galite būti ramūs - GPM mokėti nereikės, nes butui yra jau 12 metų. Jis pora metų senesnis, nei numatytas 10 metų terminas.

Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite. Per metus laiko galima įsirengti namą ar butą nuo nulio. Tokia situacija yra labai dažna, nes būtent taip pagausėjus šeimai elgiasi tūkstančiai NT savininkų. Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.

Gyventojų pajamų mokesčio nereikia mokėti:

• Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo.
• Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas trumpiau nei 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo. Tačiau šį turtą paveldėjote arba gavote dovanų iš pirmos eilės giminaičių ir pardavimo metu užsisakėte retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo datai. O turto pardavimo kaina buvo tokia pat arba mažesnė už retrospektyvinio vertinimo metu nustatytą kainą. Taip būna praėjus neilgam laiko tarpui (1-3 metams) nuo paveldėjimo datos, jei nėra labai stiprių nekilnojamojo turto kainų svyravimų.
• Pardavus gyvenamąjį būstą GPM nereikia mokėti ir tuo atveju, jeigu ne trumpiau nei 2 metus iki būsto pardavimo jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta.
• Pardavus gyvenamosios paskirties būstą, kuriame buvo deklaruota gyvenamoji vieta mažiau negu 2 metus, o gautos pardavimo pajamos per vienerius metus buvo panaudotos kito busto įsigijimui, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Ten taip pat buvo deklaruota gyvenamoji vieta. Šiuo atveju irgi išvengsite gyventojų pajamų mokesčio.

Sutuoktinių turto pardavimo pajamų apmokestinimas

Sutuoktinių turto pardavimo pajamų apmokestinimas yra svarbus klausimas tiek planuojant šeimos finansus, tiek vykdant nekilnojamojo turto ar kito reikšmingo turto pardavimą. Kadangi bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė priklauso abiem sutuoktiniams lygiomis dalimis - pardavimo metu gautos pajamos taip pat gali būti paskirstomos abiem asmenims, o jų apmokestinimas priklauso nuo turto rūšies, laikymo trukmės ir kitų teisės aktuose numatytų sąlygų.

Bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė yra valdoma bendru sutarimu tarp abiejų sutuoktinių, todėl nei vienas iš jų negali savarankiškai parduoti, dovanoti ar kitaip perleisti bendros nuosavybės dalies be kito sutuoktinio sutikimo. Tai reiškia, kad sprendimai dėl nekilnojamojo turto, transporto priemonių ar kitų reikšmingų bendro turto sandorių - turi būti priimami kartu.

Išimtis gali būti taikoma, jei vienas iš sutuoktinių įgyja teisę valdyti tam tikrą turtą savarankiškai pagal teismo sprendimą arba notariškai patvirtintą susitarimą.

Bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe pripažįstama:

1. turtas, įgytas po santuokos sudarymo abiejų sutuoktinių ar vieno jų vardu;
2. pajamos ir vaisiai, gauti iš sutuoktinio asmenine nuosavybe esančio turto;
3. pajamos, gautos iš abiejų sutuoktinių bendros veiklos, ir pajamos, gautos iš vieno sutuoktinio veiklos, išskyrus lėšas, būtinas sutuoktinio profesinei veiklai;
4. įmonė ir iš jos veiklos arba kitokio verslo gaunamos pajamos, jeigu verslu abu sutuoktiniai pradėjo verstis po santuokos sudarymo. Jeigu iki santuokos sudarymo įmonė nuosavybės teise priklausė vienam sutuoktiniui, tai bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė po santuokos sudarymo yra iš įmonės veiklos ar kitokio verslo gautos pajamos ir įmonės (verslo) vertės padidėjimas;
5. pajamos, gautos po santuokos sudarymo iš sutuoktinių ar vieno jų darbinės ar intelektinės veiklos, dividendai, taip pat pensijos, pašalpos bei kitokios išmokos, išskyrus tikslinės paskirties išmokas (žalos, padarytos dėl sveikatos sužalojimo, taip pat neturtinės žalos atlyginimas, gauta tikslinė materialinė parama, skirta tik vienam sutuoktiniui, ir kita).

Šiuos penkis punktus reglamentuojama Civilinis kodeksas.

Beje, teismų praktikoje preziumuojama, kad turtas yra sutuoktinių bendroji jungtinė nuosavybė, kol nėra įrodyta, kad turtas yra vieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė.

Sandorius, susijusius su bendraja jungtine sutuoktinių nuosavybe, gali sudaryti tik abu sutuoktiniai, išskyrus tuos atvejus, kai vienas iš sutuoktinių turi kito sutuoktinio išduotą įgaliojimą tokį sandorį sudaryti.

Kiekvienas sutuoktinis turi teisę be kito sutuoktinio sutikimo atidaryti banko depozitinę sąskaitą savo vardu ir laisvai disponuoti joje esančiomis lėšomis, jeigu tos piniginės lėšos nebuvo perduotos bendrai jungtinei nuosavybei.

Taigi bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė reiškia, kad sutuoktiniai yra turto bendrasavininkai.

Pajamų apmokestinimas GPM

Pajamos, gautos iš bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės, yra apmokestinamos pagal Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčioįstatymą.

Pajamų apmokestinimas taikomas abiem sutuoktiniams, jeigu jie yra bendrai valdantys bendrąją jungtinę sutuoktinių nuosavybę. T. y., pajamos yra laikomos gautomis abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis, nebent kitaip nustatyta santuokos sutartyje.

Žinoma, pajamų apmokestinimas gali būti taikomas atskirai kiekvienam sutuoktiniui, jeigu jie yra atskirai valdantys savo nuosavybę. Pavyzdžiui, jeigu nuosavybės dalys aptartos sutartyje, tuomet už kiekvienos nuosavybės dalies pardavimo gautas pajamas sutuoktiniai skaičiuotų GPM atskirai savo dalims laikantis sutarties.

• Bendroji jungtinė nuosavybė → Pajamos dalijamos po 50% kiekvienam sutuoktiniui, o GPM skaičiuojamas už kiekvieno dalį.
• Atskira nuosavybė → Pajamos priklauso tik tam sutuoktiniui, kuris yra nuosavybės savininkas.
• Sutartinė nuosavybės dalis (pvz., ikivedybinė ar vedybinė sutartis) → Pajamos paskirstomos pagal sutartyje nurodytas proporcijas, ir kiekvienas sutuoktinis deklaruoja savo dalį atskirai.

Taip pat teismų praktikoje laikomasi pozicijos, kad jeigu realiai faktiškai turtu disponavo, valdė, realiai naudojo, išlaikė ir faktiškai veikė bei pajamas iš turto gavo bei jas panaudojo tik vienas sutuoktinis - ir tai įrodoma objektyviais įrodymais, pvz., sutartimis ir kitais dokumentais, tuomet GPM gali būti skaičiuojamas tik šiam vienam sutuoktiniui.

Tačiau jeigu parduodamas bendros jungtinės nuosavybės turtas ir sutuoktiniai neturi sutarčių, kurios reguliuoja kitaip - tuomet pajamos yra laikomos gautomis abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis ir GPM skaičiuojamas jiems abiems lygiomis dalimis.

Pavyzdžiui, sutuoktiniai parduoda jungtinės nuosavybės turtą. Tarkime, už visą parduodamą bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą pardavimo PVM sąskaitą faktūrą išrašys ir pardavimo PVM apskaičiuos vienas sutuoktinis, kuris yra PVM mokėtojas.

Tarkime šiuo atveju visi nekilnojamojo turto įsigijimo bei statybos dokumentai bus išrašyti šio vieno sutuoktinio vardu. Tačiau tokiu atveju vis tiek gautas nekilnojamojo turto pardavimo apmokestinamąsias pajamas ir to turto įsigijimo išlaidas abu sutuoktiniai turės deklaruoti lygiomis dalimis.

Tai reiškia, kad šie sutuoktiniai, jeigu pajamos būtų apmokestinamos pagal GPMĮ, turėtų deklaruoti po 1/2 dalį gautų konkretaus nekilnojamojo turto vieneto pardavimo pajamų ir po 1/2 dalį to turto vieneto įsigijimo išlaidų.

Sutuoktiniai jiems tenkančias, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto pardavimo apmokestinamąsias pajamas bei įsigijimo išlaidas - turi deklaruoti Pajamų mokesčio deklaracijos GPM311 formoje.

Taigi apmokestinant GPM, jeigu turtas priklauso sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise, tai pardavus turtą, laikoma, kad pajamas gauna abu sutuoktiniai lygiomis dalimis, jei kitaip nenustatyta vedybų sutartyje.

Žinoma, svarbu priminti, kad pagal Lietuvos Respublikos mokesčių administravimo įstatymo 69 straipsnio 1 dalyje įtvirtintą turinio viršenybės prieš formą principą, mokesčių administratorius turi teisę vertinti mokesčių mokėtojo veiklos turinį, o ne formalią jos išraišką.

Todėl, mokesčių administratorius, nustatęs, kad sandoriai sudaromi turint tikslą gauti mokestinę naudą, atkuria iškreiptas ar slepiamas aplinkybes, su kuriomis mokesčių įstatymai sieja apmokestinimą, ir mokestį apskaičiuoja vadovaudamasis veiklos turiniui taikomomis apmokestinimo taisyklėmis.

Taigi bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė reiškia, kad sutuoktiniai yra turto bendrasavininkai.

Pajamų apmokestinimas PVM

Dėl PVM paminėtina, kad jeigu, pavyzdžiui, nekilnojamasis turtas priklauso sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise, tačiau yra parduodamas vykdant ekonominę veiklą ir sutuoktiniai susitaria, kad ekonominę veiklą vykdo tik vienas sutuoktinis - tai tuomet PVM požiūriu laikoma, kad visą atlygį gauna šis vienas sutuoktinis.

• 1️⃣ NT parduoda abu sutuoktiniai ne kaip veiklą → PVM nėra.
• 2️⃣ NT parduoda vienas sutuoktinis kaip veiklą → PVM taikomas tik jam.
• 3️⃣ NT parduoda abu sutuoktiniai kaip veiklą → PVM taikomas abiem.

Tai reiškia, kad jeigu, pavyzdžiui, sutuoktiniai sutarė, kad tarkime nekilnojamojo turto pardavimo veiklą vykdo tik vienas sutuoktinis, tai, neatsižvelgiant į tai, kad nekilnojamasis turtas yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, tik tam pardavimo veiklą vykdančiam sutuoktiniui gali atsirasti (jei tai numato PVM įstatymas) PVM prievolių dėl tokio nekilnojamojo turto pardavimo. Tuo tarpu kitam sutuoktiniam jokių PVM prievolių neatsirastų.

Teisinės pasekmės ir dokumentai

Sutuoktiniai, sudarydami vedybų sutartį, gali nustatyti savo turto teisinį režimą, kuris gali būti:

• bendroji jungtinė nuosavybė;
• bendra dalinė nuosavybė;
• asmeninė nuosavybė.

Jei sutuoktiniai nesudaro vedybų sutarties - jiems taikomas įstatymų numatytas turto teisinis režimas, kuris yra bendroji jungtinė nuosavybė. Tai reiškia, kad abu sutuoktiniai yra turto bendrasavininkiai, tačiau konkrečios jiems priklausančios turto dalys nėra nustatytos.

Sutuoktiniai, sudarydami turto pasidalijimo sutartį - gali pakeisti šias dalis, tačiau tai turi būti patvirtinta notaro ir registruojama viešame registre. Tai užtikrina, kad bet kokie pakeitimai yra oficialiai pripažinti ir teisiškai galiojantys.

Be to, sutuoktiniai, turėdami bendrąją jungtinę nuosavybę - turi teisę disponuoti bendru sutarimu, tačiau jei nori disponuoti nekilnojamuoju turtu ar vertybiniais popieriais, kurie yra bendroji nuosavybė, sandorius jie gali sudaryti tik abu kartu arba vienas sutuoktinis, turėdamas notariškai patvirtintą įgaliojimą atstovauti kitam sutuoktiniui šiame sandėryje.

Svarbu paminėti, kad sutuoktiniai, turėdami bendrąją jungtinę nuosavybę, atsako bendrai pagal prievoles, kurias prisiėmė abu sutuoktiniai bendrai, arba prievolės, kurią prisiėmė vienas sutuoktinis, tačiau šeimos interesais, vykdomos iš bendro sutuoktinių turto. Tai reiškia, kad abu sutuoktiniai yra atsakingi už bendras skolas ir įsipareigojimus, kurie buvo prisiimti šeimos labui.

Galiausiai, sutuoktiniai turi teisę sudaryti sandorius, būtinus išlaikyti namų ūkį ir užtikrinti vaikų auklėjimą bei švietimą. Pagal prievoles, kylančias iš tokių sandorių, abu sutuoktiniai atsako bendrai.

Deklaravimas

Nuolatinis Lietuvos gyventojas einamaisiais metais gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki sekančių metų gegužės 2 d.

Jei esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo turi deklaruoti per 30 kalendorinių dienų.

Parengta pagal VMI informaciją.

tags: #busto #pardavimo #pajamos