Lietuvos būsto kainų indeksas nuolat kinta, atspindėdamas šalies ekonominę situaciją ir gyventojų perkamąją galią. Siekiant padidinti nekilnojamojo turto (NT) rinkos skaidrumą ir tiksliau vertinti būsto kainų tendencijas, o prireikus ir identifikuoti galimą NT rinkos perkaitimo riziką, yra naudojami įvairūs būsto kainų indeksai.
Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra būsto kainų indeksas, kokie yra pagrindiniai indeksai Lietuvoje ir kaip jie skaičiuojami.
1 pav. Butų kainų pokyčiai Lietuvoje. Šaltinis: Lietuvos bankas
Kas Yra Būsto Kainų Indeksas?
Būsto kainų indeksas - tai rodiklis, kuris parodo būsto kainų pokyčius per tam tikrą laikotarpį. Jis naudojamas analizuojant nekilnojamojo turto rinkos tendencijas ir įvertinant būsto įperkamumą.
Ekonomistai būsto kainų indeksą (Pt) paprastai skaido į dvi dalis:
- Ft - fundamentaliąją, arba tvarią, dalį
- Ct - ciklinę, arba netvarią, dalį
Jeigu faktinės būsto kainos ženkliai viršiją fundamentalias būsto kainas, tokią būsto rinkos raidą galima vertinti kaip netvarią ar nesubalansuotą.
2 pav. Būsto kainų skaidymas į fundamentaliąją ir ciklinę dalis
Fundamentali būsto kaina gali būti apibrėžiama kaip kaina, pagrįsta pamatiniais, ilgalaikiais paklausą ir pasiūlą lemiančiais veiksniais, tokiais kaip gyventojų pajamos, šalies gyventojų skaičiaus augimas, kredito prieinamumas, statybų sąnaudos ir kt.
Pagrindiniai Būsto Kainų Indeksai Lietuvoje
Lietuvoje yra naudojami keli pagrindiniai būsto kainų indeksai:
- Pasikartojančių Sandorių Būsto Kainų Indeksas (PSBKI)
- OBER-HAUS Būsto Kainų Indeksas (OHBI)
Pasikartojančių Sandorių Būsto Kainų Indeksas (PSBKI)
Pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas (PSBKI) - tai indeksas, kurį skelbia Lietuvos bankas. Jis taikomas vertinant antrinės būsto rinkos kainų raidą. Skaičiuojant lietuvišką PSBKI, ataskaitinio laikotarpio būsto kaina yra lyginama su anksčiau įvykusio sandorio to paties būsto kaina.
Kadangi lyginamas tas pats būstas, automatiškai atsižvelgiama į specifines būsto charakteristikas, tokias kaip būsto vieta, aukštas, vaizdas pro langą, kambarių išdėstymas ir kt.
Šiam indeksui apskaičiuoti reikia palyginti mažai duomenų, iš kurių svarbiausi yra sandorio data, kaina ir unikalus objekto numeris. Todėl šį indeksą galima apskaičiuoti per palyginti trumpą laiką ir dažnai greičiau nei kitų rūšių indeksus.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad į PSBKI nėra įtraukiami pirmą kartą parduoti objektai, pavyzdžiui, pastatyti nauji būstai - pastarieji į indeksą įtraukiami tik tuomet, kai yra parduodami antrą ar vėlesnį kartą.
PSBKI skaičiavimo metodika parengta atsižvelgus ir į viešos konsultacijos metu gautas pastabas bei pasiūlymus iš NT ir finansų rinkų dalyvių.
3 pav. Fundamentalių kainų skaičiavimo metodai
OBER-HAUS Būsto Kainų Indeksas (OHBI)
UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas Lietuvos butų kainų indeksas (sutrumpinimas - OHBI) parodo apibendrintą butų kainų pokytį penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje).
OHBI indekso bazinis laikotarpis - 1994 m. sausio mėnuo, bazinė indekso reikšmė lygi 100.
Visos skelbiamos OHBI indeksų ir pokyčių reikšmės apvalinamos iki vieno skaitmens po kablelio tikslumu. OHBI indeksas skaičiuojamas kas mėnesį ir skelbiamas nuo 2009 m. liepos mėnesio.
OHBI apskaičiavimui naudojama „Ober-Haus“ specialistų sukurta metodika. Metodikoje naudojama svorių sistema, kada kiekvienai nagrinėjamo turto (skirtinguose miestuose esančių butų) grupei priskirti atitinkami svoriai, lemiantys apibendrintas kainas ir jų pokyčių reikšmės.
Būsto Įperkamumas Didžiuosiuose Miestuose
„Swedbank“ ekonomistų vertinimu, didžiųjų šalies miestų būsto rinkoje pastaruoju metu vyravo skirtingos nuotaikos. Vilniuje ir Klaipėdoje atslūgus kainų augimui, gyventojų galimybės įpirkti būstą šiuose miestuose išaugo. Tuo tarpu Kaune butų kainų augimui lenkiant atlygimų augimą galimybės įpirkti būstą čia smuko į žemiausią lygį per pastaruosius 6 metus.
Antrąjį šių metų ketvirtį sulėtėjęs butų kainų augimas ir įsibėgėjęs atlyginimų augimas per metus kilstelėjo vilniečių būsto įperkamumo indeksą 2 punktais, tad vilniečių šeimos pajamos buvo 31,7 proc. didesnės nei pakankamos įpirkti 55 kv.m. butą sostinėje.
Dar labiau džiaugtis galėjo klaipėdiečiai, kadangi būsto įperkamumo indeksas uostamiestyje išaugo daugiausiai - net 10 punktų. Išaugusias galimybes įpirkti būstą Klaipėdoje lėmė tai, jog butų kainų augimas beveik sustojo, o vidutinis neto atlyginimas per metus išaugo dešimtadaliu. Klaipėdiečių šeimos įperkamo būsto plotas siekė 106 kv.m.
Nors, lyginant su kitų didžiųjų šalies miestų gyventojais, kauniečių galimybės įpirkti būstą vis dar yra didžiausios, vėl įsibėgėjus kainų augimui jos menksta. Būsto įperkamumo indeksas laikinojoje sostinėje per metus sumenko net 13 punktų ir buvo žemiausias per pastaruosius 6 metus.
4 pav. Būsto kainų neatitikimas fundamentalioms kainoms
Apibendrinant galima teigti, kad tiek PSBKI, tiek OHBI yra svarbūs įrankiai, skirti stebėti ir analizuoti būsto kainų pokyčius Lietuvoje. Šie indeksai padeda geriau suprasti NT rinkos tendencijas ir priimti pagrįstus sprendimus.