Įsigyjant būstą, pirkėjai susiduria su įvairiais teisiniais aspektais, kurie gali turėti įtakos sandorio sėkmei. Nors kraustymasis į naują būstą sukelia daug gerų emocijų, tačiau nė vienas nesame apsaugoti nuo nemalonių netikėtumų. Staiga pradėjęs varvėti čiaupas, skilusi siena ar nesandariai įrengti langai gali greitai apkartinti gyvenimą naujame bute. Svarbu žinoti, kada būsto pirkimo-pardavimo sutartis gali būti pripažinta negaliojančia ir kaip apsaugoti savo teises.
Lietuvoje galiojantys teisės aktai, konkrečiai - Civilinis kodeksas ir Statybos įstatymas, būsto pirkėjams suteikia tam tikras garantijas. Šiame straipsnyje aptarsime garantinius laikotarpius naujos statybos būstui Lietuvoje, ką svarbu žinoti pirkėjams ir kaip apsaugoti savo interesus.
Pirmą kartą perkančiųjų būstą klaidos
Garantijos Įsigyjant Naujos Statybos Būstą
Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė primena, kad įsigijusiems naujos statybos būstą taikomos įstatymuose nustatytos garantijos. Nepaisant to, kad nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje pardavėjas (statytojas) jokių garantijų pirkėjui nenumatė - įstatymas įpareigoja statytoją suteikti garantiją visiems atliktiems statybos darbams.
Įstatymas aiškiai numato, jog tiek statytojas (vystytojas), tiek rangovas privalo užtikrinti statybos darbų kokybę ne trumpesniu nei įstatyme nustatytu garantiniu terminu.
Standartinis garantijos terminas: statiniams yra 5 metai, pradedamas skaičiuoti nuo pastato pripažinimo tinkamu naudoti dienos. Ši garantija taikoma pastato apdailai, įrengimui bei visiems statybos darbams.
Vidinių (nematomų) pastato dalių garantija: tokioms kaip pastato konstrukcijoms, vamzdynams - garantijos laikotarpis yra 10 metų.
Tyčia paslėpti defektai: statybininkams taikoma net 20 metų garantija.
Svarbu paminėti, jog sutarčių nuostatos, kuriose yra apribojama pardavėjo atsakomybė dėl taikomų garantijų - negalioja.
Taigi, jeigu pirkėjas garantiniu laikotarpiu nustato būsto defektus - jis turi pagrįstą teisę kreiptis su pretenzija į pardavėją ir reikalauti šiuos trūkumus pašalinti arba atlyginti jų šalinimo išlaidas. Pirkėjo teisė pareikšti reikalavimą pardavėjui pašalinti daikto trūkumus galioja visą garantijos galiojimo laikotarpį, o garantinis terminas sustabdomas tiek laiko, kiek objektas negalėjo būti naudojamas dėl nustatytų defektų, už kuriuos atsako statytojas (vystytojas).
Advokatė Sandra Akelaitienė pažymi, kad praktikoje pasitaiko ir tokių atvejų, kai statytojas (vystytojas) pardavęs naujos statybos būstus - bankrutuoja dar nesuėjus garantiniam laikotarpiui. Tokiu atveju, pirkėjui svarbu žinoti, jog pretenzijos ir reikalavimai dėl atsiradusių statybos defektų gali būti reiškiami ne tik statytojui, bet ir tiesiogiai darbus vykdžiusiam rangovui. Dėl to, įsigyjant naujos statybos būstą rekomenduojame pardavėjo reikalauti visos statinio techninės dokumentacijos, t. y.
Atsakomybė Už Statinio Trūkumus
Už statinio trūkumus atsako tiek jo pardavėjas (nekilnojamojo turto vystytojas), tiek ir rangovas.
Pagal 2017 m. įsigaliojusias Statybos įstatymo pataisas, esant būsto ar statinio defektams, numatoma tiek rangovo, tiek nekilnojamojo turto vystytojo atsakomybė už garantiniu laikotarpiu atsiradusius defektus. Tai reiškia, kad būsto pirkėjai per garantinius terminus pastebėję atsiradusius defektus gali kreiptis tiek į pardavėją, tiek ir į rangovą.
Dažnais atvejais būsto įsigijimo sutartyje būna nustatyta kreipimosi į vystytoją ir į rangovą tvarka dėl garantiniu laikotarpiu atsiradusių trūkumų pašalinimo, tačiau pirkėjams visais atvejais rekomenduotina pretenziją adresuoti iškart abiem asmenims, kad visos šalys operatyviau išspręstų susidariusią situaciją, nes delsimas spręsti situaciją gali sukelti dar didesnę žalą.
Rangovo ir Vystytojo Atsakomybė Bankroto Atveju
Teisės aktai numato ir apsaugą nuo rizikų, galinčių kilti bankrutavus vystytojui bei rangovui. Nuo 2017 m. naujai pradėtiems statyti namams kartu su statybos darbų perdavimo vystytojui aktu rangovas turi pateikti ir dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį.
Šis dokumentas rangovo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl jo kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius 3 (trejus) statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statytojui (užsakovui). Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu trejų metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 proc. statinio statybos kainos.
Tuo metu nekilnojamojo turto vystytojas atsako statinio (jo dalies) įgijėjui (pirkėjui) už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą. Užtikrindamas šį reikalavimą, nekilnojamojo turto vystytojas turi pateikti statinio (jo dalies) (išskyrus nesudėtingąjį statinį (jo dalį)) pirkėjui dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį.
Aplinkybės, Šalinančios Pardavėjo Atsakomybę
Paminėtina, kad pardavėjo (vystytojo) ir rangovo atsakomybė už perduodamo daikto kokybę nėra absoliuti. Pardavėjas gali įrodinėti, kad yra pardavėjo atsakomybę šalinančių (ribojančių) pagrindų, o tai itin aktualu, kai būsto pirkėjai perka nebaigtos statybos butą, kurio defektai išryškėja tik pradėjus naudotis įsigytu butu ar jį įrengiant.
Aplinkybės, galinčios šalinti (riboti) pardavėjo atsakomybę, yra šios:
- Ar daikto trūkumai atsirado pirkėjui netinkamai naudojantis daiktu.
- Dėl trečiųjų asmenų kaltės.
- Dėl nenugalimos jėgos.
Puikus to pavyzdys būtų, kai pirkėjas, įrengiantis būstą, nepalaiko pardavėjo rekomenduotos minimalios temperatūros patalpose, neužtikrina tinkamo ir pakankamo patalpų vėdinimo ir drėgmės lygio, dėl ko pradeda kauptis vandens kondensatas ir vėliau atsiranda pelėsis ar apgadinami nuo būsto neatsiejami elementai: durys, langai, palangės ar net baldai.
Garantijos Įsigyjant Senos Statybos Būstą
Įsigyjant būstą senos statybos pastate, situacija dėl garantijos termino yra kiek kitokia. Tokiu atveju, pirkėjas yra saugomas pagal nuostatas, reglamentuojančias bet kurio netinkamos kokybės daiktą nusipirkusio pirkėjo teises.
Tokiu atveju pirkėjas savo reikalavimą pardavėjui turi pareikšti ne vėliau kaip per 2 metus nuo būsto įsigijimo.
Svarbu pažymėti, jog pardavėjas atsako už daiktų trūkumus, tik jeigu pirkėjas įrodo, kad jie atsirado iki daiktų perdavimo arba dėl priežasčių, atsiradusių iki daiktų perdavimo. Pirkėjas turi pareigą įrodyti, kad parduotas daiktas yra netinkamos kokybės, t. y. kad jo negalima naudoti pagal paskirtį, kad jis neatitinka kokybės reikalavimų, reiškiamų tokio pobūdžio daiktams, ir kad pirkimo metu jis nežinojo ir jam negalėjo būti žinoma apie parduoto daikto trūkumus.
Tačiau aplinkybes, kad parduoto daikto trūkumai atsirado po pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ar dėl pirkėjo kaltės, kad šie trūkumai nepriklauso nuo priežasčių, atsiradusių iki daikto pardavimo, kad pirkėjas, kaip bet kuris vidutinis ir atidus pirkėjas, turėjo žinoti apie galimus parduodamo daikto trūkumus ir pan., t. y.
Pirkėjo Teisės ir Pardavėjo Atsakomybė
Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė pažymi, kad, tiek vienu, tiek kitu atveju, įsigijus būstą, pirkėjas turi teisę per atitinkamą laikotarpį reikalauti, kad atsiradę defektai būtų pašalinti. Visgi, svarbu suprasti, jog pardavėjo atsakomybė nėra absoliuti.
Praktikoje pasitaiko atvejų, kai apie savo teises nežinodami pirkėjai, atsiradusius statybos defektus pašalina savo lėšomis ir tik tuomet kreipiasi į pardavėją su reikalavimu atlyginti pirkėjo patirtas išlaidas. Jas atgauti gali būti sudėtinga, nes bus sunku įrodyti, kad tokie defektai apskritai buvo, ir kad jie atsirado dėl pardavėjo kaltės.
Todėl, ypatingai svarbu, kad pirkėjas iš karto pastebėjęs būsto defektus - kreiptųsi į pardavėją raštu, nurodant atsiradusius defektus bei pateikiant jų atsiradimą pagrindžiančius įrodymus, t. y. nuotraukas, filmuotą medžiagą, ekspertizės išvadas, draudiko apžiūros raštus ir kt. Pretenzijoje siunčiamoje pardavėjui svarbu nurodyti ir terminą, per kurį pardavėjas yra kviečiamas atvykti apžiūrėti ir įvertinti nustatytus defektus bei juos pašalinti.
Tik gavus neigiamą atsakymą, arba jo negavus - pirkėjas gali inicijuoti teisinius veiksmus arba defektų šalinimą atlikti savo iniciatyva.
Atkreipiame dėmesį, jog antruoju atveju svarbu išsaugoti visus su defektų šalinimu susijusius dokumentus, t. y.
Svarbiausi Pirkimo-Pardavimo Sutarties Aspektai
Anot nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovo Antano Kišūno, savarankiškai apsirašyti sutartį taip, kad joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta.
- Tikslumas: Sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.
- Esminės sąlygos: Būtina įtvirtinti esmines sąlygas: kainą, notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, atsiskaitymo ir patalpų perdavimo pirkėjui terminus, atsiskaitymo būdą, atsakomybę už sutarties nevykdymą (baudų dydį ir jų taikymo atvejus).
- Kaina ir mokėjimo terminai: Sutartyje būtina tiksliai įvardyti bendrą turto pardavimo kainą. Jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
- Trečiosios šalys: Nepamirškite sutartyje nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą. Pavyzdžiui, jei sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme.
- Šalių pareiškimai ir garantijos: Ekspertas siūlo sutartyje nusimatyti, kad iki sudarant sutartį šalys atliktų visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti preliminariąją sutartį.
- Baldai ir daiktai: Pasak A.Kišūno, tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.
- Patalpų fotofiksacijos: A.Kišūnas siūlo atskiru priedu pridėti ir patalpų bei paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti sutartyje ir būti neatskiriama sutarties dalimi.
- Terminai: Ekspertas pataria gerai apgalvoti, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo.
- Pirmasis mokėjimas arba avansas: Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų.
- Notarinės išlaidos: A.Kišūnas tikina, kad preliminariojoje sutartyje reikėtų numatyti, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengs notarines išlaidas.
- Pakeitimai: Nepamirškite, kad preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu.
- Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
- Turto perdavimas: Galiausiai perduoti turtą visuomet rekomenduojama tik po to, kai pirkėjas iki galo atsiskaito su pardavėju.
Statutinių Pareigūnų Socialinės Garantijos
Vidaus Tarnybos Statutas garantuoja pareigūnas įvairias socialines garantijas. Kiekviena institucija gali turėti papildomų soc. garantijų.
Statutinių Pareigūnų Valstybinė Pensija
Statutinių pareigūnų valstybinė pensija yra skirta už tarnybą, ir tai yra viena svarbiausių socialinių garantijų. Ši pensija yra mokama asmenims, kurie baigia tarnybą statutiniuose organuose ir atitinka tam tikrus pensijų gavimo reikalavimus.
Pagrindinės sąlygos:
- Statutiniai pareigūnai gali pradėti gauti pensiją, kai pasiekia 55 metų amžių ir turi ne mažiau kaip 25 metus tarnybos stažo.
- Pensijos dydis priklauso nuo tarnybos stažo ir paskutinio darbo užmokesčio. Skaičiuojant pensiją, įvertinamas pareigūno atlyginimas, kuris buvo gautas paskutinius tarnybos metus.
Statutinių Pareigūnų Sveikatos ir Gyvybės Draudimas
Statutiniai pareigūnai Lietuvoje turi svarbias socialines garantijas dėl sveikatos ir gyvybės draudimo. Tai apima tiek medicinines paslaugas, tiek draudimą dėl sužalojimų tarnybos metu.
Sveikatos draudimas: Statutiniai pareigūnai turi teisę į valstybinę sveikatos draudimo sistemą, kurioje apmokamos visos pagrindinės medicininės paslaugos.
Gyvybės draudimas: Tam tikros statutinės tarnybos užtikrina, kad pareigūnai, atlikdami pavojingą darbą, turėtų gyvybės draudimą, kuris apsaugo juos ir jų šeimas, jei pareigūnas žūsta ar gauna sunkią traumą tarnybos metu.
Butpinigiai Vidaus Tarnybos Sistemos Pareigūnams
Butpinigiai - tai socialinė garantija vidaus tarnybos sistemos pareigūnams, skirta padengti išlaidas, susijusias su gyvenamosios vietos nuoma tarnybos vietovėje. Pagal šį kompensavimo modelį pareigūnams, kurie nėra aprūpinti tarnybiniu būstu, tačiau turi nuosavą būstą kitoje savivaldybėje (arba neturi būsto), gali būti suteikiama pagalba nuomos išlaidoms.
Ši rekomenduojama kompensacija yra nustatyta pagal tarnybos vietą, ir didžiausi butpinigių dydžiai siekia 814 eurų, o mažiausi - 421,80 euro, priklausomai nuo to, kur pareigūnas dirba.
SVARBU: Jei šeimoje gyvena du pareigūnai, butpinigius gali gauti tik vienas asmuo. Taip pat yra daug įvairių taisyklių (pvz. jog negalima nuomotis būsto iš savo šeimos nario), galimos antikorupcinės patikros ir kt.
Teisinė Pagalba Statutiniams Pareigūnams
Statutiniai pareigūnai Lietuvoje gauna teisinę pagalbą įvairiose situacijose, susijusiose su jų tarnybos metu atsiradusiomis problemomis. Ši teisinė pagalba užtikrina pareigūnų teises ir gynybą, tiek dirbant tarnyboje, tiek po jos.
Tai apima:
- Teisinė pagalba darbo santykiuose.
- Teisinė pagalba dėl tarnybinio elgesio.
- Teisinė pagalba susijusi su tarnybinių įvykių padariniais.
- Pagalba atstovaujant teismuose.
Kaip Apsaugoti Savo Teises?
Svarbu, kad būtų laikomasi visų su būsto įrengimu susijusių taisyklių bei rekomendacijų, kurias pateikia būsto pardavėjas. Taigi prieš įsigyjant būstą, ypač jei įsigyjamas būstas be apdailos ar su daline apdaila, pirkėjui rekomenduojama išsiaiškinti visas turto eksploatavimo ir įrengimo darbų atlikimo taisykles ir prieš pradedant atlikti apdailos darbus, esant poreikiui, pamatuoti patalpų drėgmę, įsigyti priemonių, kurios tinkamai vėdintų patalpas ir (ar) surinktų remonto darbų metu atsiradusią perteklinę drėgmę.
Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Techninės pastato detalės: kokia jo paskirtis, energinio naudingumo klasė, kuo ypatinga vėdinimo sistema ir mikroklimatas, kokios medžiagos naudojamos statybai ir kokią įtaką jos turi pastato sandarumui.
- Infrastruktūra: ar yra į projektą vedančių gatvių asfaltavimas, apšvietimas, vaikų žaidimo aikštelės ar net teritoriją prižiūrintis administratorius.
tags: #busto #garantijos #ka #reikia #zinoti