Blokiniai vs. Mūriniai Daugiabučiai: Ką Turėtų Žinoti Pirkėjas Lietuvoje?

Nekilnojamojo turto (NT) rinkai Lietuvoje kaistant, apie 70 proc. sandorių sudaroma dėl butų senuose daugiabučiuose. Lietuvoje per ilgus metus daugiabučių statybos technologijos keitėsi - medinius keitė blokiniai ir monolitiniai, o ne taip seniai kone populiariausiais tapo daugiabučiai iš blokelių.

Šįkart panagrinėsime, kokių senos statybos daugiabučių Lietuvoje yra daugiausia, kokie yra esminiai daugiabučių statybos skirtumai ir su kokiomis problemomis susiduria skirtingų daugiabučių gyventojai.

Atsakymus į šiuos klausimus pateikia Vilniaus Gedimino technikos universiteto dėstytojas doc. dr. Arnoldas Šneideris ir grupės „Inreal“ investicijų bei analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

Nors lietuviai šluoja butus senuose namuose, ekspertai įspėja dėl kai kurių jų, pavyzdžiui, blokinių namų, kokybės. Juose gali kauptis pelėsis, drėgmė, dėl įtrūkių susidaryti skersvėjis. Apie 300 tūkst. vilniečių gyvena sovietmečiu statytuose namuose, o dalis jų - blokiniai, kurių būklė tik patenkinama. Tokiuose namuose gyvenantys žmonės gali jausti diskomfortą dėl drėgmės, skersvėjo, užuosti pelėsį.

Blokinis, mūrinis ar monolitinis - štai kur klausimas. Ką apie daugiabučius turėtų žinoti norintieji pirkti butą?

Daugiausia Blokinių Ir Mūrinių Pastatų

Iki 1950-ųjų Lietuvoje daugiausia buvo statoma medinių ir mūrinių namų. Skaičiuojama, kad nuo 1960-ųjų medinukai tampa nebepopuliarūs, o iki pat Nepriklausomybės šalyje daugiabučiai dažniausiai statomi iš gelžbetonio bloko ir monolitinio betono. Šalia šių dviejų daugiabučių rūšių kilo ir mūriniai pastatai.

Mūriniai daugiabučiai dažniausiai būdavo statomi keturių penkių aukštų, kartais - dešimties dvylikos. Blokiniai buvo statyti dar aukštesni, o monolitiniai - patys aukščiausi. Pavyzdžiui, Lazdynuose galima pamatyti šešiolikos aukštų monolitinių daugiabučių.

Remiantis Registrų centro duomenimis, šiuo metu Lietuvoje daugiausia stovi mūrinės statybos daugiabučių - jų yra apie 22 tūkst. Blokinių - apie 7,5 tūkst., medinių - apie 6 tūkst. ir beveik 2 tūkst. daugiabučių, pastatytų iš blokelių.

Vis tik pačiame Vilniaus mieste daugiabučių pasiskirstymas kiek kitoks nei visoje Lietuvoje. Sostinėje skaičiuojama daugiau blokinės (stambiaplokštės) statybos namų, nes sovietmečiu tokių daugiabučių plėtra buvo didelė.

Kita vertus, pastatų kiekis nelygus butų skaičiui. Štai nors Lietuvoje daugiausia stovi mūrinių daugiabučių, butų skaičius juose ir blokiniuose daugiabučiuose labai panašus. Tokia situacija susiklostė dėl to, jog mūriniai pastatai dažnai statyti mažaaukščiai.

Bėgant metams keičiasi ir daugiabučių namų statyba. Dabar galima rasti ir tokių naujos statybos daugiabučių, kuriuose panaudojamos visos prieš tai išvardintos technologijos.

Pelėsis, Drėgmė Ir Kaimynų Garsai

Pagrindinis niuansas, kurį turėtų žinoti pirkėjai, yra garso daugiabučiuose pralaidumas. Prasčiausia garso izoliacija yra blokiniuose daugiabučiuose, kadangi juose panaudotos ganėtinai plonos konstrukcijos. Dėl šios priežasties blokinių daugiabučių gyventojai girdi kaimynų skleidžiamus garsus.

Tiek mūriniuose, tiek monolitiniuose daugiabučiuose garso izoliacija yra geresnė, mat minėtuose pastatuose naudojamos geriau garsą sulaikančios medžiagos.

Kita vertus, visi senos statybos daugiabučiai, nepaisant to, iš kokios medžiagos jie pastatyti, turi sandarumo problemą. „Senuose daugiabučiuose niekada neturėsime sandarumo. O jeigu padarysim sandarumą, butai supelys, čia didžiausia problema ir buvo visuose daugiabučiuose, nesvarbu, jie mūriniai ar stambiaplokščiai“.

Tuo metu, kai senos statybos daugiabučiuose buvo pradėti įstatyti plastikiniai langai, gyventojai ėmė skųstis butuose atsiradusiu pelėsiu ir drėgme. Minėtuose daugiabučiuose trūksta ventiliacijos.

„Pagalvokite - kambarys uždarytas, pristatyta augalų, ir langas uždarytas taip, kad nėra jokios ventiliacijos, tai kur drėgmei dingti? Jei nevėdinam, atsiranda skundų, kad drėgna. O jeigu atsiranda drėgmė, tada ir temperatūros pojūtis visai kitas“.

Vilniaus miesto savivaldybės duomenimis, sostinėje yra daugiau nei 7 tūkst. daugiabučių gyvenamųjų namų, o iš jų daugiau kaip pusė statyti 1960-1993 metų laikotarpiu.

„Didžiausios bėdos - tarpblokinių siūlių nesandarumas, sieninių plokščių supleišėjimas, išporėjimas, stogo dangos nesandarumas, vidaus inžinerinių tinklų - vidaus nuotekų, vandentiekio, šilumos tinklų - fizinis susidėvėjimas, inžinerinės įrangos, pavyzdžiui, liftų, nusidėvėjimas. Dėl šių priežasčių blokiniai namai yra energetiškai neefektyvūs - gyventojai suvartoja daug šilumos šaltuoju metų laiku, taip pat gali jausti diskomfortą dėl drėgmės, pastebėti skersvėjį, pelėsį“.

KTU mokslininkė J. Černeckienė išskiria, kad vienas didžiausių blokinių namų trūkumų - didelės šildymo sąskaitos ir išbalansuota šildymo sistema: „Daugelyje blokinių pastatų buvo įrengiamos vienvamzdės šildymo sistemos, taip taupant ir darbo sąnaudas, ir metalą. Tokioje šildymo sistemoje butai yra priklausomi vienas nuo kito. Jeigu viename aukšte šildymo įrenginys buvo ne visai legaliai pakeistas, tai dažniausiai išbalansuoja viso namo gyvenimą.

Greičiausia - Blokinių Namų Statyba

Mūriniai daugiabučiai statomi iš plytų, blokelių, o vienu metu minėtų daugiabučių statybai buvo naudojami ir stambesni mūro blokai. Tokių namų pavyzdžių iki šiol yra likę Antakalnyje.

„Mūras labai imlus darbo sąnaudoms ir žmonėms - statybose reikalingi mūrininkai, reikia nuolatos maišyti skiedinį, tai ilgas procesas“.

Priešingai nei mūriniai daugiabučiai, blokiniai pastatomi gerokai greičiau. Visi tokių daugiabučių statybiniai elementai pagaminami gamykloje, o statybų aikštelėje tik surenkami.

Vieną penkių aukštų blokinį daugiabutį gali sumontuoti penki žmonės, todėl darbo sąnaudos tokiam darbui žymiai mažesnės nei mūrinio namo statybai. Stambiaplokščių namų blokus galima gaminti iškart su daline apdaila, išvedžiotomis instaliacijomis. Taip pat, stambiaplokščių daugiabučių statybai įtakos neturi ir oro sąlygos, kadangi statybiniai elementai gaminami gamykloje, o ne statybų aikštelėje.

Monolitiniai daugiabučiai yra patys standžiausi pastatai, tačiau tokių namų statybos - labai ilgos. Pastačius vieną monolitinio namo aukštą, jis turi kietėti mažiausiai septynias paras, tokio namo negalima statyti šaltyje.

Kita vertus, jei monolitinių daugiabučių statyba yra gerokai ilgesnė nei blokinių, vis tik monolitiniai turi vieną didelį pranašumą. Monolitiniuose daugiabučiuose esančius butus galima planuoti kiek laisviau nei tuos, kurie įrengti blokiniuose ir mūriniuose daugiabučiuose. Pavyzdžiui, monolitinių daugiabučių butuose svarbu nejudinti tik vonios ir virtuvės erdvių, o visa kita galima perplanuoti.

„Vienas tokio namo gyventojas gali turėti keturis kambarius, o kitas - du, bet jie bus žymiai erdvesni“, - ir priduria, kad tiek blokiniuose, tiek mūriniuose daugiabučiuose drastiškų remonto darbų daryti nevalia - tokie darbai gali pakenkti visam namui.

Ar Ateityje Blokinius Namus Griauti?

Vilniaus meras R. Šimašius teigia, kad ateityje kai kuriuos blokinius namus gali tekti griauti.

„Pradėjome priekabiau tikrinti senų namų techninę būklę. Skambinama ir primenama tokių namų bendrijoms. Sakome - tvarkykitės. Tokiu atveju galiu garantuoti, kad miesto pinigų į beviltiškų namų palaikymą, kada žmonės jais patys nesirūpina, tikrai nedėsime. Ypač kai tie namai yra pastatyti blogai, netinkamoje vietoje, patys žmonės juos apleido. Ateis tas laikas, kai pasirūpinsime, kur tuos žmones laikinai apgyvendinti, o tuos namus reikės nugriauti ir statyti iš naujo, jie bus geresni. Yra tokių vietų, analizė yra daroma“, - akcentavo R. Šimašius.

VGTU profesorius J. Antanavičius teigia: „Juk tai privati žmogaus nuosavybė. Kitas klausimas - kur iškelti žmones? Juk senuose namuose daugiausia gyvena senyvo amžiaus žmonės. Jie neturi pinigų, o už likutinę buto vertę nieko nenusipirktų.

Nekilnojamojo turto ekspertas M. Mikočiūnas teigia, kad apie 70 proc. pirkėjų vengia blokinių namų.

„Yra žmonių, kurie vengia nebūtinai senos statybos, bet vengia blokinių namų. Šie pastatai turi prastą šilumos izoliaciją ir ypač kenčia kampiniai, pirmo aukšto ir paskutinio aukšto butų gyventojai. Be to, neretai pasitaiko problemų dėl stogo ar pelėsio. Taip yra ne visada. Kai kurie pastatai tvarkingai prižiūrimi, pakeistas stogas, bet blokiniuose namuose problemų pasitaiko gana dažnai, todėl žmonės jų vengia“.

Nekilnojamojo turto ekspertas M. Mikočiūnas taip pat atkreipia dėmesį, kad žmonės, norintys blokiniame name įsigyti būstą, turi pagalvoti ir apie didesnį nei 15 proc. pradinį įnašą.

„Banko kreditavimo sąlygos norint įsigyti butą blokiniame name yra truputį prastesnės: naujos statybos būstui pradinis įnašas yra 15 proc., o senos - 20-25 proc. Tačiau tai priklauso ir nuo besiskolinančio žmogaus kreditingumo“.

Kainos

„Jei kalbėsime apie Vilnių, blokiniame name, priklausomai nuo buto dydžio, pigiausių butų kaina (neskaičiuojant bendrabutinių butų) prasideda vidutiniškai nuo 40-45 tūkst. eurų. Didžiausi keturių kambarių butai kainuoja apie 100-110 tūkst. eurų“.

NT bendrovės „Ober-haus“ 2021 metų balandžio duomenimis, gyvenamuosiuose rajonuose, senos statybos 2 kambarių buto blokiniame name kvadratinio metro kaina gali siekti nuo 1 260 iki 1 580 eurų.

Būsto kainos Vilniuje pagal tipą (2021 m. balandis):

Anot jos, negalima išskirti, kuriais metais statyti blokiniai namai yra kokybiškesni: „Problema - ne amžius. Žinoma, vienas ar kitas pastatas gali būti pastatytas ne taip kokybiškai, bet tai labai individualūs atvejai. Nėra taip, kad kuriam nors laikotarpiui buvo būdingi nekokybiški pastatai. Visi jie buvo statomi laikantis statybos normų“.

„Tinkamai prižiūrėtas blokinis namas gali stovėti ir ilgiau, o dauguma problemų yra apčiuopiamos ir pataisomos. Pavyzdžiui, visi taip bijo vadinamųjų siūlų ar mikroįtrūkimų blokiniuose namuose. Tačiau to galima išvengti apsaugant pastatą nuo atmosferos poveikio, korozijos. Aišku, labai padėtų šiltinimas. Jis apsaugotų siūles nuo drėgmės, korozijos, šalčio, lietaus. Jai pritaria VGTU profesorius J. Antanavičius: „Jeigu tinkamai prižiūrimos konstrukcijos, neperplanuojamos sienos, pastato medžiaga yra šimtametė. Betonas yra ilgaamžis, o stiprumo charakteristikomis niekuo nenusileidžia mūrui. Tačiau pastatą reikia prižiūrėti, reikia prižiūrėti sujungimo siūles, jas tvarkyti.

tags: #blokiniai #ar #plytu #daugiabuciai #geresni