Biuro Pastato Ploto Skaičiavimas: Svarbūs Aspektai Lietuvoje

Biuro patalpų plotas yra vienas iš svarbiausių kriterijų, renkantis naują biurą ar planuojant esamo biuro erdvę. Lietuvoje, kaip ir kitose šalyse, galioja tam tikri standartai ir metodikos, kurių reikia laikytis skaičiuojant biuro plotą. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip skaičiuojamas biuro pastato plotas, kokie faktoriai daro įtaką ploto pasirinkimui ir kaip efektyviai išnaudoti biuro erdvę.

Kaip Skaičiuojamas Biuro Ploto Plotas?

Norint projektuoti II gr. nesudėtingų pastatų kategorijai priskiriamą ūkinį pastatą, tuomet turite neviršyti 80m² bendro vidaus ploto ir 8,5m aukščio nuo vidutinio žemės lygio iki aukščiausios pastato dalies (dažniausiai stogo kraigo).

Nesudėtingų statinių iki 80 kv. m. skaičiuojamas bendras visų antžeminės dalies patalpų plotas. Patalpa - sienomis ir kitomis atitvaromis apribota nustatytos paskirties erdvė. Patalpų plotų skaičiavimai nurodyti Kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklėse:

Gyvenamųjų patalpų bendras plotas Pgp:

Pgp= Pg + Pp + Pv + Pv+ Pkt kur:

• Pg - gyvenamasis plotas;
• Pp - pagalbinis plotas: pagalbinis naudingas plotas; pagalbinis nenaudingas plotas;
• Pv - verslo plotas;
• Pkt - kitas plotas: rūsio (pusrūsio) patalpų plotas; garažo patalpų plotas.

Pastaba: Pkt - rūsio (pusrūsio) ar garažo patalpos, į kurias patenkama tiesiog iš gyvenamosios patalpos, įskaičiuojamas į šios gyvenamosios patalpos bendrąjį plotą.

II gr. statinio 80m2 plotas yra visų patalpų suma. Turėkite minty, kad didžiausias leistinas atstumas tarp laikančių sienų t.b. nedidesnis nei 6m, o pastato aukštis iki 8,5m.

Jei norite statyti II gr. nesudėtingų pastatų kategorijai priskiriamą ūkinį pastatą, tuomet turite neviršyti 80m² bendro vidaus ploto ir 8,5m aukščio nuo vidutinio žemės lygio iki aukščiausios pastato dalies (dažniausiai stogo kraigo).

80 m2 - tai bendras vidaus patalpų grindų plotas. Pagal išorines sienas skaičiuojamas užstatymo plotas.

Pagrindiniai aspektai skaičiuojant biuro plotą:

• Bendras patalpų plotas: Įskaičiuojamos visos šiltos ir šaltos patalpos, įskaitant pastogės patalpas ir garažą (jei yra).
• Neįskaičiuojami plotai: Rūsio ir terasų plotai į bendrą plotą neįskaičiuojami.
• Vidaus sienos: Patalpų plotas skaičiuojamas tarp pastato vidinių sienų.
• Aukštis: Svarbu, kad pastato aukštis neviršytų 8,5 metro.

Tokiems pastatams, jei jie statomi ne mieste ir ne saugotinose teritorijose (regioniniai parkai, kultūros paveldo teritorijos ir pan.), nereikalingas projektas ir statybą leidžiantis dokumentas.

Taip Jūs teisus, užstatymo plotas tai nuo išorinės sienos krašto santykis iki išorinės sienos krašto, o bendras plotas, kuris ir apibrėžia nesudėtingo statinio kategoriškumą ir grupę - tai bendra visų patalpų suma.

Biuro Ploto Pasirinkimas ir Efektyvus Panaudojimas

Renkantis biurą, plotas - tik vienas iš vertinimo kriterijų. Nemažiau svarbi paieškose tampa ir biuro vieta. Ją patariama rinktis, atsižvelgiant į tai, ar bendrovė planuoja aptarnauti klientus, ar biuras skirtas tik darbuotojams.

Efektyviausiai biuro erdvė išnaudojama, jeigu darbo vietai tenka 8 - 8,5 kv. m. O neefektyviai naudojamose erdvėse vienai darbo vietai gali tekti ir 20 kv. m. Tai reiškia, kad darbuotojai dirba dideliuose kabinetuose, netaupomi nei nuomos, nei eksploatacijos kaštai.

„Vienas pastarųjų mūsų klientų pavyzdžių puikiai iliustruoja, kad biuro darbo vietų planas yra itin svarbus. 50 darbuotojų bendrovė, dirbusi 500 kv. m. biuro ploto paieškas. Bendrovė buvo nusimačiusi, jog be atvirųjų erdvių darbo vietoms, reikalingos ir posėdžių salės, virtuvėlė, patalpos biuro administratorei ir kt. Mes viename iš savo valdomų verslo centrų, „City“, pasiūlėme 500 kv. m. patalpas, kurios ne tik sutalpino padidėjusią komandą, tačiau tenkino ir visus kitus papildomų erdvių reikalavimus. Efektyvus biuro planas leido bendrovei „sutaupyti“ 300 kv. m. ploto nuomos kaštus“, - skaičiuoja „Hanner“ atstovė.

Rekomendacijos efektyviam biuro ploto panaudojimui:

• Darbo vietos tankumas: Planuokite darbo vietas bendrosiose atvirose erdvėse, papildant jas socialinėmis zonomis ir privačiomis erdvėmis.
• Pagalbinės patalpos: Įvertinkite, kiek ir kokių „darbinių“ patalpų reikės (sandėlis, serverinės ir pan.).
• Ateities augimas: Numatykite galimybę plėstis ateityje, išsinuomodami didesnį plotą arba pasidomėdami, ar verslo centrų valdytojas galės pasiūlyti papildomų darbo vietų.

Biuro Vieta ir Kiti Svarbūs Kriterijai

Jeigu aptarnaujate klientus, patogiausios yra centrinės miesto vietos, žinomi verslo centrai, pirmieji pastatų aukštai. Tačiau verta pagalvoti, ar įmonei reikia nuomotis visą biurui reikalingą plotą pirmame aukšte, ar galima atskirti klientus aptarnaujantį padalinį nuo likusios komandos dalies.

Kiti svarbūs kriterijai, į kuriuos reikėtų atsižvelgti, renkantis biuro vietą yra, ar darbuotojams, klientams bus patogu atvykti viešuoju transportu, kiek arti yra artimiausia viešojo transporto stotelė, taip pat kokios yra automobilių statymo galimybės, ar yra įrengtos saugyklos dviračiams ir t.t.

Jeigu biure klientai nebus aptarnaujami, tada esminis kriterijus turėtų būti vietos patogumas darbuotojams. Tokiais atvejais, norėdamos geriausiai patenkinti darbuotojų poreikius, įmonės daro vidines apklausas, iš kurių mikrorajonų darbuotojai vyksta į darbą. Priklausomai nuo to, sprendžiama, kuri miesto vieta būtų patogiausia biurui“, - teigia komercinio NT nuomos specialistė.

Dažniausiai pasitaikančios klaidos, renkantis biurą:

• Neįvertinama, kiek komanda augs ateityje.
• Skaičiuojamas tik aktyviam darbui reikalingas plotas, tačiau pamirštamos tokios pagalbinės patalpos, kaip sandėlis, serverinės ir pan.
• Neįvertinama, kiek konkurentų yra įsikūrę šalia arba tame pačiame pastate.
• Naujo biuro nuomos biudžetas skaičiuojamas, nevertinant papildomų išlaidų.

Biuro Nuomos Kainos ir Tendencijos

R. Reginio nuomone, nepaisant juntamos įtampos biurų rinkoje, patalpų savininkai kol kas nėra linkę iš esmės keisti nuomos kainodaros. „Vietoj to jie labiau koncentruojasi į patrauklesnių nuomos sąlygų siūlymą potencialiems nuomininkams: trumpesnį nuomos laikotarpį, galimybę nuomotis mažesnį plotą ar didesnes investicijas į patalpų įrengimą“, - teigia „Ober-Haus“ atstovas.

Tuo tarpu bazinės biurų nuomos kainos 2025 metais iš esmės išliko nepakitusios ir šiuo metu B klasės biurai dažniausiai siūlomi nuomotis už 10,0-15,5 Eur/kv. m, A klasės - 16,0-20,0 Eur/kv. m. Pačių patraukliausių patalpų nuomos kainos naujausiuose verslo centruose gali siekti 21,0-22,0 Eur/kv. m.

Naujausiuose ir aukščiausios klasės Kauno verslo centruose šiuo metu prašomos nuomos kainos siekia apie 16,0-19,0 Eur/kv. m, o B klasės pastatuose biurų nuomos kainos dažniausiai siekia 10,0-14,0 Eur/kv. m.

Biuro Rinkos Apžvalga: Vilnius, Kaunas, Klaipėda (2025 m. III ketvirtis)

2025 metų trečiasis ketvirtis atnešė nemažų pokyčių šalies sostinės biurų rinkai, kadangi buvo baigtos trijų didesnių biurų pastatų statybos: „Hero“ (Lvivo g.), „Jasinskio 2“ (J. Jasinskio g.) ir „Vilbros“ naujas biurų pastatas Švitrigailos g. Šie projektai sostinės rinką iš viso papildė 42.700 kv. m naudingo biuro ploto ir bendras modernių biuro patalpų plotas Vilniuje išaugo beveik 4% iki 1.236.700 kv. m.

„Tai vienas didžiausių ploto prieaugių per ketvirtį nuo 2020 metų. Didelis biuro patalpų prieaugis bei išliekantis vangokas nuomininkų aktyvumas lėmė ir staigesnį laisvų biuro patalpų lygio šuolį“, - sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

„Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 metų trečiąjį ketvirtį laisvų biuro patalpų lygis šalies sostinėje išaugo nuo 8,5% iki 10,3%. Pastarąjį kartą toks aukštas bendras modernių biurų (A ir B klasės) laisvų patalpų lygis šalies sostinėje buvo užfiksuotas 2011 metų viduryje (10,4%).

„Tuo metu visa šalies nekilnojamojo turto rinka išgyveno vieną vangiausių savo periodų po globalios finansinės krizės ir biurų sektorius nebuvo išimtis. Tačiau tuo metu biurų rinka dar nebuvo taip išsiplėtusi ir bendras modernių biurų plotas buvo beveik tris kartus mažesnis nei yra šiuo metu“, - sako R. Reginis.

Jeigu tuo metu fiksuotas 10% laisvų patalpų lygis sudarė apie 46.000 kv. m neišnuomoto biuro ploto, tai šiuo metu bendras neišnuomotas biurų plotas veikiančiuose biurų pastatuose yra beveik tris kartus didesnis ir sudaro apie 127.000 kv.

Taip pat žvelgiant į pastarojo dešimtmečio rodiklius, matyti, kad aukščiausios klasės verslo centrų užimtumo rodikliai įprastai yra geresni nei žemesnės klasės.

„Tačiau vienu metu atidaryti keli ar vienas didesnis projektas gali pakeisti šį santykį. Pavyzdžiui, šių metų rugsėjį Vilniuje buvo baigtos vieno didžiausių verslo centrų „Hero“ statybos šalia Konstitucijos prospekto. Skelbiama, kad šis projektas rinkai pasiūlė virš 30.000 kv. m nuomojamo ploto patalpų ir duris atvėrė su 25% užimtumu. Tokio dydžio projektas gali pastebimai pakeisti tiek bendrus, tiek atitinkamo segmento užimtumo rodiklius (ką ir matome iš naujausio A klasės laisvų biuro patalpų lygio rodiklio). Panaši situacija buvo susidariusi 2018 metais, kai šalies sostinėje vienas po kito duris atvėrė nemažas skaičius naujų A klasės biuro pastatų ir laisvų patalpų lygis šiame biurų segmente viršijo B klasės segmento neužimtumo rodiklį“, - pasakoja R.

Nepaisant to, kad šiuo metu įmonės labiau susikoncentravusios į kuo efektyvesnį turimo ploto panaudojimą, nuomininkams ieškantiems naujos darbo erdvės yra itin palankus metas. Platus ir gausus laisvų biurų pasirinkimas suteikia verslui daug platesnes pasirinkimo galimybes ir taip pat daug tvirtesnes derybines pozicijas derantis dėl nuomos sąlygų su biurų valdytojais.

Nors pastaruoju metu Kaunas nepasižymi plėtojamų biurų projektų gausa, tačiau investuotojai reguliariai pasiūlo naujų verslo erdvių nuomininkams. Buvusio „Drobės“ fabriko teritorijoje Žemuosiuose Šančiuose toliau tęsiamas patalpų pritaikymas šiuolaikiniam verslui. Virš 20.000 kv. m ploto istoriniame pastate įrengiamos įvairios erdvės tinkančios kūrybinei veiklai, prekybai ir administracinei veiklai. „Drobės fabriko“ projekte dar 2021 metais rinkai buvo pasiūlytos biuro erdvės per kelis aukštus, o šių metų trečiąjį ketvirtį biurams pritaikytas dar vienas aukštas rinkai pasiūlant iki 3.800 kv.

„Ober-Haus“ duomenimis, šiuo metu Kaune bendras modernių biuro patalpų plotas siekia 252.200 kv. m, o laisvų patalpų lygis per ketvirtį ūgtelėjo nuo 4,4% iki 5,3%. Per ateinančius 12 mėnesių Kaune turėtų būti įgyvendinti trys didesni nauji projektai („Hermanas“, „Kauno parkas“ ir rekonstruojamas buvusių Kauno buities namų „Juzė“ pastatas Savanorių pr.), kurie rinkai pasiūlys virš 20.000 kv. m biuro patalpų.

„Šiuo metu Kaune naujų biurų ploto prieaugis ir paklausos lygis išlieka subalansuotas, todėl nuomos kainos pastaruoju metu išlieka stabilios“, - sako R. Reginis.

Klaipėdoje modernių biurų rinka naujų patalpų papildymo 2025 metų trečiąjį ketvirtį nesulaukė, tad bendras modernių biuro patalpų plotas išliko nepakitęs ir sudarė 82.800 kv. m. Kadangi šiame mieste šiemet nebuvo įgyvendinta naujų projektų, toliau fiksuojamas nuoseklus laisvų biuro patalpų mažėjimas.

Nors šiuo metu nuomininkams biuro patalpų pasirinkimas Klaipėdoje yra negausus, tačiau greitu laiku baigti statyti projektai suteiks daugiau erdvės ieškantiems patalpų. „Memelio miesto“ kvartale baigiamas statyti beveik 11.000 kv. m antžeminio ploto verslo centras „Hanza“ jau yra išnuomotas daugiau nei 80%. Naujuose projektuose besikuriančios įmonės dažnai atlaisvina patalpas senesniuose biurų pastatuose, o tai suteikia galimybę į atsilaisvinusias patalpas įsikelti kitiems nuomininkams.

Taip pat baigiamas statyti „Smiltynės perkėlos“ naujasis terminalas Nemuno g., kuriame bus įrengtos klientų laukimo salės, bilietų kasos, kavinė, įsikurs įmonės administracijos darbuotojai, o dalis biuro patalpų yra pasiūlyta nuomai. Mokyklos g. yra plėtojamas komercinių patalpų kompleksas „Sendvario dvaras“, kuriame yra siūlomas patalpos įvairiai veiklai vykdyti. O 2026 metų pradžioje turėtų būti baigtos virš 2.000 kv. m ploto biurų pastato statybos Taikos pr.

tags: #biuru #pastato #plotas