Artėjant rudeniui būsto nuomos rinka paprastai suaktyvėja, į didžiuosius Lietuvos miestus grįžta studentai, atsiranda norinčių naujus mokslo metus pradėti naujame būste. Ekspertai pažymi, kad kartu su studentiška laisve jaunuoliai gauna ir prievolę prižiūrėti būstą ir saugoti jame esantį turtą. Visgi įvykus žalai neretai kyla ginčai, kam teks rūpintis patirtais nuostoliais - būste gyvenančiam nuomininkui ar būsto savininkui.
Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.
Norint apsisaugoti nuo galimų konfliktų, nuomos sutartyje būtina aptarti tam tikrus klausimus. Pagal nutylėjimą nuomininkas bute esančio turto nesaugo taip, kaip jį saugotų šeimininkas. Nedrausminant ir nepasakant, kas negalima, nuomininko supratimu gali būti galima viskas“, - sako M. Čiulada.
Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį sudarant nuomos sutartį, nuomininko atsakomybę ir teises, taip pat aptarsime dažniausiai kylančius ginčus ir jų sprendimo būdus.
Nuomos sutartis - garantija abiem pusėms
Lietuvoje, priešingai nei daugelyje pasaulio šalių, vis dar nepopuliaru pasirašyti nuomos sutartis. Nuomotojai jų kratosi, nes nenori mokėti mokesčių, o nuomininkai suinteresuoti mokėti kuo pigiau. Tačiau nepasirašę sutarties nuomininkai nusiskriaudžia patys.
Įsivaizduokite, jūs ramiai vakarieniaujate, staiga prisistato būsto savininkas ir pareiškia norą, kad išsikraustytumėte per artimiausią savaitę. Arba nuo sienų byra tinkas, bet savininkas nesutinka nei remontuoti, nei mokėti už remontą. Taip pat savininkas bet kada gali pareikšti, kad už nuomą mokėsite daugiau.
„Jei norite išvengti panašių situacijų, būtina sudaryti nuomos sutartį. Prieš ją pasirašydami aptarkite mokesčio dydį, kokiomis sąlygomis jis gali būti didinamas, prieš kiek laiko būtina įspėti apie iškeldinimą. Galiausiai - prieš kiek laiko savininkas turi įspėti, kad norėtų apsilankyti“, - pataria nekilnojamojo turto bendrovės „Ober Haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada.
Pasak Lietuvos notarų rūmų teisininkės konsultantės Sandros Ražanaitės, nekilnojamojo turto nuomos sutarties, kaip ir bet kokio kito dokumento, patvirtinimas užtikrina sandorio teisėtumą, garantuoja, kad bus atsižvelgta į abiejų pusių interesus, joms bus išaiškintos visos sąlygos ir pasekmės.
„Tvirtindamas sutartį, notaras patikrina duomenis apie būstą Nekilnojamojo turto, Hipotekos, Turto areštų registre, tad nuomininkas tikrai gali sužinoti, ar būstas nėra įkeistas arba areštuotas“, - sako teisininkė. Kitu atveju reikės pačiam kreiptis į šias įstaigas ir bandyti aiškintis, ar neteks vieną dieną išsikraustyti. Galima apsilankyti antstolių interneto svetainėje www.anstoliai.lt, čia pažiūrėti, ar būstas nėra parduodamas iš varžytynių.
Pagal Teisingumo ministerijos patvirtintus notaro paslaugų įkainius už nekilnojamojo daikto nuomos ar lizingo sutarties patvirtinimą mokama nuo 0,2 iki 0,6 proc. sutartyje nurodytos nuomos sumos, skaičiuojant visą nuomos laiką, bet ne ilgesnį kaip 25 metai. Atlygis notarui bus ne mažesnis kaip 50 litų ir ne didesnis kaip 20 tūkst. litų. Jeigu norėsite, kad notaras parengtų ir sutarties projektą, už tai papildomai mokėsite nuo 50 iki 100 litų.
Dažniausiai notarui mokama 0,5 proc. nuo sumos. Pavyzdžiui, jeigu už būsto nuomą kas mėnesį sutariate mokėti 1000 litų, o sutartį sudarote metams, tai nuomos sutarties patvirtinimas kainuos apie 60 litų. O jeigu notaras parengs ir sutarties projektą, mokestis gali siekti 200 litų.
Visi formalumai pas notarą - parengti nuomos sutarties projektą ir registruoti sutartį - įprastai sutvarkomi per dvi darbo dienas. Jeigu dėl nuomos sutarties negalite kreiptis į teisininką, pasak M. Čiulados, galite ją parengti patys pagal tipinį pavyzdį. Jame bent jau išdėstyti Civiliniame kodekse apibrėžti nuomos reikalavimai ir esminiai dalykai: nuomos laikas, mokesčio dydis, kada jis mokamas, prieš kiek laiko privalu įspėti apie išsikėlimą ir t. t. Ir pasirašyti.
M. Čiulada atkreipia dėmesį, kad sudarydami nuomos sutartį turite parengti ir perdavimo-priėmimo aktą, kuriame būtų surašyta, kokios būklės būstas perduodamas. Aktą turi pasirašyti ir nuomotojas, ir nuomininkas. Jeigu tokio akto nesudarėte, išsikraustant jums bus sunku įrodyti, kad nieko nesugadinote.
Jeigu kyla nesutarimų
Jeigu apžiūrėjus būstą kas nors netenkina, prieš pasirašydami nuomos sutartį viską aptarkite su savininku. „Pavyzdžiui, jums nepatinka sienų spalva. Jeigu savininkas bus suinteresuotas išnuomoti būstą, gali sutikti jas perdažyti savo lėšomis“, - įsitikinęs M. Čiulada.
Tiesa, jeigu nuomojatės ekonominės klasės būstą - sakykim, Vilniuje tai būtų iki 1000 litų per mėnesį, - daug estetikos tikėtis neverta. Kylant būsto kokybei ir kainai, dažniausiai visi nuomos aspektai aptariami sutartyje. Dažnai tokio būsto savininkas į nuomą žiūri kaip į verslą, yra įsigijęs verslo liudijimą. Nuo šių metų sausio 1 dienos sostinėje verslo liudijimas užsiimti tokia individualia veikla kainuoja 1383 litus. Tad jeigu būstą ketinate nuomotis metams, jo savininkas, kad susigrąžintų už liudijimą sumokėtus pinigus, mėnesinį mokestį galėtų padidinti iki 115 litų. Tačiau toks nuomotojas daug atsakingiau žiūrės į nuomininkus, nes bus suinteresuotas išnuomoti būstą. Jis lengviau sutiks daryti kosmetinį remontą, jį lengviau prisikviesite sugedus čiaupams ar skalbiamajai mašinai.
Lietuvoje nuomininko ir nuomotojo santykiai išdėstyti Civiliniame kodekse, specialaus teisės akto nėra. Jeigu tarp nuomotojo ir nuomininko kyla nesutarimų, jie gali kreiptis į Lietuvos vartotojų institutą.
Pasak Lietuvos vartotojų instituto prezidentės Zitos Čeponytės, daugiausia problemų kyla dėl to, kad sudaromos žodinės nuomos sutartys. Tokiu atveju sunku įrodyti faktus, tad nei nuomininkai, nei nuomotojai pagalbos nesikreipia. „Išspręsti kylančias problemas kur kas lengviau, kai turi raštišką nuomos sutartį“, - įsitikinusi Z. Čeponytė.
Svarbu - iš anksto apgalvoti sutarties sąlygas. Vilniaus universiteto Teisės klinikos konsultantas Edgaras Augūnas portalui tv3.lt atskleidė, kodėl svarbu iš anksto tinkamai parengti nuomos sutartį ir kokiais atvejais sulaukiama daugiausiai skundų. Jis priminė svarbų dalyką: gavęs įspėjimą apie nutraukiamą nuomos sutartį, nuomotojas turi teisę rodyti gyvenamąją patalpą potencialiai naujam nuomininkui, tačiau naudodamasis šia teise jis negali pažeisti nuomininko teisių ir interesų.
Nuomotojas privalo prieš protingą terminą informuoti nuomininką ir nurodyti datą bei laiką, kada numato būsimam nuomininkui aprodyti gyvenamąją patalpą (įspėjimas, kad už valandos į butą bus atvesti žmonės aprodyti patalpas, negali būti suprantamas kaip protingo termino laikymasis).
Saugant nuomininko interesus yra numatyti draudimai, kuriuo paros metu nuomotojas negali rodyti patalpų būsimiems nuomininkams: nuo 21 iki 9 val. esamų nuomininkų ramybė neturėtų būti trikdoma buto aprodymo vizitais“, - nurodė E. Augūnas.
Jo teigimu, į Vilniaus universiteto Teisės klinikas dažniausiai kreipiasi gyventojai, kuriems brokeriais prisistatantys asmenys dažnai pateikia tipinės formos nuomos sutartis. Tačiau, kaip pabrėžia jis, jomis aklai kliautis nereikėtų.
„Šiose sutartyse dažnai aptariamos tik esminės sutarties sąlygos, be kurių nuomos sutartis apskritai negalėtų egzistuoti. Tokios šabloninės sutartys dažni...
Esminiai nuomos sutarties punktai
Tinkamai parengta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis išsamiai ir aiškiai aptaria abipuses šalių teises ir pareigas. Aptarkime svarbiausius aspektus, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį sudarant nuomos sutartį:
- Rašytinė sutartis: Civilinis Kodeksas reikalauja rašytinės sutarties tada, kai nuomotojas yra valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo. Nuomos sutartis tarp fizinių asmenų gali būti sudaryta žodžiu, išskyrus atvejus, kai nuomos sutartis yra terminuota. Tada rašytinė forma yra privaloma.
- Nuomos terminas ir objektas: Sutartyje svarbu aiškiai apibrėžti nuomos terminą ir objektą. Sutartis gali būti terminuota arba neterminuota.
- Nuomos mokestis: Svarbu tinkamai ir aiškiai įtvirtinti nuomos mokesčio dydį, jo mokėjimo terminus, periodiškumą, nuomos mokesčio keitimo bei atsiskaitymo už komunalinius patarnavimus tvarkas. Civilinis Kodeksas numato, kad nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus.
- Perdavimo/priėmimo aktas: Sudarant sutartį verta sudaryti gyvenamųjų patalpų perdavimo/priėmimo aktą. Jame turėtų būtų užfiksuoti buto defektai, bute esantys kilnojamieji daiktai: baldai, buitinė ir kita technika, daiktai. Patalpų vaizdą ir skaitliukų rodmenis bei kitą svarbią informaciją patariama užfiksuoti nuotraukose.
- Sutarties nutraukimas: Sudarant terminuotą sutartį, verta aptarti sutarties nutraukimo nepasibaigus terminui pasekmes. Svarbu, jog nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją. Neįvykdžius šio reikalavimo, nuomotojas turi teisę į susidariusių nuostolių atlyginimą.
- Negaliojančios sąlygos: Civiliniame Kodekse įtvirtintas negaliojančių sutarties sąlygų sąrašas. Tai sąlygos, kurios numato nuomininko civilinę atsakomybę be kaltės, nustatančios didesnę nuomininko civilinę atsakomybę nei faktiškai padarytos žalos dydis, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas ir kt.
Štai pavyzdys, kaip gali atrodyti patalpų perdavimo-priėmimo aktas:
PVM aspektai, susiję su gyvenamųjų patalpų nuoma
Nuo 2025-05-01 įsigaliojo nauja LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 straipsnio 3 dalies redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą. Šios dalies komentaras papildytas nuostata, kad pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. 2) gyvenamosioms patalpoms priskiriami butai (t. y.
Komentaras papildytas paaiškinimu dėl trumpalaikės ir ilgalaikės nuomos. Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma, t. y. nuoma, kurios laikotarpis trumpesnis kaip 2 mėnesiai, apmokestinama PVM, taikant standartinį PVM tarifą. Nustatant 2 mėnesių laikotarpio termino pradžią ir pabaigą vadovaujamasi Civilinio kodekso (toliau - CK) nuostatomis.
1 PAVYZDYS. Sudaryta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis. Sutartyje numatyta, kad ji įsigalioja 2025 m. kovo 5 d. ir sudaroma 2 mėnesių laikotarpiui. Šiuo atveju nuomos termino pradžia bus 2025 m. kovo 6 d. 00:00 val., o pabaiga - 2025 m. gegužės 6 d.
2 PAVYZDYS. Fizinis asmuo, PVM mokėtojas, savo turimas, nuosavybės teise priklausančias gyvenamosios paskirties patalpas - butą - nuomoja 2 savaitėms, 10 dienų ar pan., t. y. trumpesniam nei 2 mėn. laikotarpiui.
Šios dalies komentaras papildytas ESST teismo praktika ir nustato, kad pagal suformuotą ESTT praktiką (bylos: C-326/99, C-409/98, C-108/99, C-269/00 ir kt.) nekilnojamojo turto nuoma PVM apskaičiavimo tikslais suprantama kaip nuomotojo įsipareigojimas suteikti teisę nuomininkui naudotis nekilnojamuoju turtu kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį, jokiam kitam asmeniui negalint pasinaudoti šia teise.
ESTT sprendime C-215/19 (41 p.) patikslino, kad PVM direktyvoje numatytas nekilnojamojo turto nuomos neapmokestinimas paaiškinamas tuo, kad nekilnojamojo turto nuoma, nors ir ekonominė veikla, paprastai yra pasyvi ir nesukuria didelės pridėtinės vertės.
Savo praktikoje ESTT ne kartą akcentavo, kad nekilnojamojo turto nuomos pasyvusis pobūdis, kuris pateisina tokio sandorio neapmokestinimą PVM, susijęs su paties sandorio pobūdžiu, o ne su tuo, kaip nuomininkas naudoja atitinkamą turtą (byla C-278/18, 21 punktas).
Taip pat komentaras patikslintas dėl „mišrių“ sandorių apmokestinimo PVM. Kai kartu su nekilnojamuoju turtu perduodamas ir kitas jame esantis turtas (įrenginiai, inžineriniai tinklai ir pan.), teikiamos papildomos paslaugos, t. y. sudaromas ,,mišrus“ paslaugų sandoris, tai PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai. Tokiu atveju, remiantis ESTT praktika (bylos C-41/04, C-251/05 ir kt.), reikia nustatyti, ar yra sudarytas vienas, du ar daugiau atskirų sandorių.
1 PAVYZDYS. UAB, eksploatuojanti futbolo stadioną, su futbolo klubu sudarė sutartį dėl teisės naudotis futbolo stadiono aikštynu. Sutartyje numatyta, kad futbolo klubas futbolo stadiono aikštynu, taip pat žaidėjų ir teisėjų drabužinėmis galės naudotis ne daugiau nei 18 dienų per sporto sezoną (sporto sezonui prasidedant kiekvienų kalendorinių metų liepos 1 d. ir baigiantis kitų metų birželio 30 d.).
2 PAVYZDYS. Bendrovė valdo biurų pastatą, skirtą įrengtų darbo vietų nuomai. Biurų pastatas yra naudojamas skirtingų klientų, ieškančių darbui skirtos aplinkos (visiškai įrengtų darbo vietų), poreikiams tenkinti. Biuro erdvės nuomos paslauga susideda iš keleto elementų, kurie yra glaudžiai susiję, nėra savarankiški ir objektyviai sudaro vieną ekonomiškai neskaidomą paslaugą.
Apibendrinant, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos PVM aspektus:
- Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma (< 2 mėn.) apmokestinama taikant standartinį PVM.
- Jei ilgalaikė sutartis nutraukiama anksčiau nei po 2 mėn., ji laikoma trumpalaike ir apmokestinama.
- Neapmokestinimas PVM taikomas pasyviai veiklai - kai perduodama tik teisė naudotis turtu.
Draudimas: svarbus tik nuomotojui ar ir nuomininkui?
„Nuomininkas, vertindamas būstą, dažniausiai žiūri tik į kainos aspektą. Jam kuo pigiau, tuo geriau. Iš dešimties gal tik vienas pasidomi, ar butas apdraustas. Bet namų savininkui draudimas yra labai įprasta būsto vertės apsaugojimo priemonė“, - sako M. Čiulada.
Visgi jis susidūrė ir su atvejais kuomet nuomininkai nori apsidrausti tam tikrą jiems priklausantį būsto inventorių. Tačiau tai - nedažni atvejai, labiau būdingi užsieniečiams, kurie apskritai labiau linkę apsidrausti.
„Kalbant apie civilinės atsakomybės draudimą - nuo užliejimų ir kitų nelaimių - būstų savininkai paprastai yra sąmoningi ir jiems nekyla minčių, kad to nereikia ir taip galima sutaupyti kelias dešimtis eurų“, - sako biuro vadovas.
A. Žiukelio teigimu, sudarant būsto draudimo sutartį yra apdraudžiamas tik savininkui priklausantis turtas - pats būstas, jame esantys baldai, buitinė technika, darbo įrankiai, sporto ir poilsio įranga ir panašiai.
„Tokios draudimo sutartys neapima nuomininko turto, todėl, įvykus draudiminiam įvykiui, būsto savininkas žalos atlyginimu su nuomininku dalintis neturėtų - žala atlyginama tik už savininko turtą“, - sako jis.
Kita vertus, draudimo teikiamą turto saugumą pradeda vertinti ir nuomininkai - vis dažniau sudaromos sutartys ir jų kilnojamojo turto apsaugai, kurios neapima nuomotojui priklausančio nekilnojamo ir kilnojamo turto.
Bendrovė nurodo, kad nekilnojamojo turto su nuomos rizika draudimo sutarčių sudaroma maždaug tris kartus daugiau, nei kilnojamojo turto su nuomos rizika draudimo sutarčių, tačiau detalizuoti, ar kilnojamąjį turtą draudžia būsto savininkai, ar nuomininkai, neįmanoma.
Biuro patalpų nuomos sutartys
Pandemija, išaugę aplinkosauginiai reikalavimai kartu pakeitė ir darbuotojų lūkesčius ir reikalavimus naujiems bei moderniems biurams. Tarptautinių nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovių duomenimis, biurų geografija plečiasi ir reikalavimai jiems auga. Nuomininkai tikisi, kad biurai bus ergonomiški, patogūs, užtikrins besikeičiančius darbuotojų poreikius (didesnės biuro erdvės poilsiui, susitikimams ar komandinėms užduotims).
Atitinkamai, minėtos tendencijos diktuoja poreikį turėti lanksčias nuomos sutartis, kurios reikalui esant padėtų atliepti pasikeitusius nuomininko interesus (pvz.: galimybę padidinti išnuomotų biurų patalpų plotą / darbo vietų skaičių, pratęsti ar nutraukti nuomos sutartis ir pan.). Šios tendencijos neabejotinai taps katalizatoriumi, skatinančiu dinamiškesnį ir lankstesnį požiūrį į komercinę nuomą (nuomos sąlygų lankstumą).
Į ką atkreipti dėmesį sudarant biuro nuomos sutartis?
- Patalpų įrengimas: Įvertinus tai, kad biuro nuomos sutartys dažnai sudaromos dar net nepastačius verslo centro, patartina sutarties šalims nusimatyti ir aiškiai apibrėžti sąlygas, susijusias su biuro patalpų įrengimu, t.y. kas turi parengti patalpų įrengimo projektą, kokie įrengimo terminai ir kaina, taip pat nusimatyti aiškias taisykles papildomo ploto nuomai ar išnuomoto turto perplanavimui.
- Patalpų perdavimas: Kitas labai svarbus momentas, neatsiejamai susijęs su patalpų įrengimu - tai biuro patalpų perdavimas. Šiuo aspektu patartina nusimatyti aiškią patalpų perdavimo ir defektų nustatymo / pašalinimo procedūrą.
- Nuomos mokestis ir kiti mokesčiai: Dažniausiai praktikoje verslo centro nuomotojai yra linkę vadovautis „triple net lease“ principu (visos verslo centro administravimo išlaidos paskirstomos proporcingai visiems verslo centro nuomininkams). Tačiau siekiant išvengti interpretacijų dėl mokėjimų, rekomenduotina sutartyje aiškiai apibrėžti depozito / nuomos mokesčio dydį, komunalinių ir bendrų eksploatacinių išlaidų sudėtį.
- Šalių teisės ir pareigos: Viena svarbiausių sutarties dalių yra šalių teisės ir pareigos, susijusios su išnuomotų patalpų naudojimu ir priežiūra, atnaujinimu, einamojo ir kapitalinio remonto atlikimu bei finansavimu, patekimo į patalpas, avarijų likvidavimo, šalių tarpusavio bendravimo tvarka ir kitomis aplinkybėmis.
- Sutarties nutraukimas: Sutarties sąlygos dėl sutarties nutraukimo ar šalių atsakomybės bet kuriuo atveju yra derinamos individualiai ir didžiąja dalimi priklauso nuo šalių derybinės galios bei pozicijos. Atitinkamai, sutartyje įtvirtintos sankcijos už tam tikrų įsipareigojimų vykdymą apibrėžia minimalius šalies patiriamus nuostolius, kurių nereikia papildomai įrodinėti, todėl svarbu susitarti dėl taikomų baudų dydžių ir kitų aplinkybių (netiesioginių nuostolių atlyginimo ir pan.).
Šis straipsnis apžvelgė pagrindinius gyvenamųjų patalpų nuomos aspektus, reglamentuojamus Civilinio Kodekso, bei PVM klausimus, susijusius su šia veikla. Tikimės, kad ši informacija padės jums priimti teisingus sprendimus nuomojant ar nuomojantis būstą.
tags: #biuro #patalpu #nuomos #sutartis #nuomininko #atsakomybe