Šiuolaikinis verslas vis labiau atsižvelgia į tvarumo ir aplinkosaugos aspektus, todėl žalieji reikalavimai biuro patalpoms tampa vis svarbesni. Lietuva, nors ir neprilygsta kitoms Europos sostinėms pagal biurų pasiūlą, sparčiai juda šia kryptimi.
Biuro patalpų rinka Lietuvoje: apžvalga
Vilnius, palyginti su kitais šalies miestais, turi didžiausią biuro pastatų skaičių, tačiau rinka vis viena nėra didelė. Bet koks didesnis sandoris ją gali visiškai pakeisti.
A klasės biurų ypatumai
Vilniuje ir kituose šalies didmiesčiuose yra daug biurų pastatų, kuriuos savininkai nė nemirktelėję apibūdina kaip A klasės. Tačiau nekilnojamojo turto specialistai ne visus linkę priskirti aukščiausiai kategorijai.
Nekilnojamojo turto kompanijos „Colliers International“ direktorė Ramunė Aškinienė teigė, kad vienas pagrindinių kriterijų, nusakančių verslo centro klasę, yra dislokacijos vieta. Be šio kriterijaus, yra ir kitų, tokių kaip automobilių stovėjimo aikštelės, inžineriniai tinklai: pastato valdymo, oro kondicionavimo ir ventiliacijos, apsaugos, papildomos inžinerinės sistemos. Taip pat svarbūs konstruktyviniai pastato parametrai: lubų aukštis, aukštų konfigūracija, plotis ir ilgis, kolonų žingsnis, bendro bei nuomojamo ploto santykis ir pan.
Bendrovės RE/MAX Capital komercinio nekilnojamojo turto brokeris Vilius Gudonis mano, kad vienas svarbiausių kriterijų yra pastato statybos metai. „Ne mažiau svarbi yra pastato vieta. Aukščiausios klasės biurai turi būti miesto centre, privalomas geras susisiekimas ir viešuoju miesto, ir asmeniniu transportu - šiam turi būti skiriama užtektinai vietų antžeminėje arba požeminėje aikštelėje. Dar vienas svarbus dalykas - moderni inžinerinė infrastruktūra. Be to, A klasės biurų pastato administravimas turi būti itin aukštos kokybės“, - kolegoms antrino V. S. Vagonis teigė, kad „Ober-Haus“ taikomi kriterijai biurų pastatams klasifikuoti yra suderinti su didžiausių tarptautinių nekilnojamojo turto kompanijų taikomais kriterijais ir adaptuoti Lietuvai.
Jo teigimu, A klasės biurų pastatas turi būti arba naujos statybos, arba naujai rekonstruotas, iš esmės pakeičiant visus inžinerinius sprendimus. Privalo būti atitinkama pastato koncepcija ir priimti tam tikri architektūriniai sprendimai: vidaus erdvės išplanavimas, nuomojamo ir bendro ploto santykis. Automobilių statymo galimybė - mažiausiai viena vieta 35 kvadratinių metrų plotui. Pastatą turi administruoti patikima pastato administravimo bendrovė arba patyręs plėtotojas, jei administravimas atliekamas savarankiškai.
Vilniaus A klasės biurų dešimtukas (2013 m. duomenys)
REMDAMASI NEKILNOJAMOJO TURTO EKSPERTŲ VERTINIMAIS, „STATYBA IR ARCHITEKTŪRA“ SUDARĖ VILNIAUS A KLASĖS BIURŲ DEŠIMTUKĄ:
- „Green Hall“
- „Verslo uostas“
- „Swedbank“
- „Vertas“
- „Verslo centras 2000“
- „Victoria“
- „Europa“
- BCC ir BCC2
- „Danske“ banko biuras
- M7
Pavyzdžiui, sostinėje esantis „Green Hall“ pastatas. Jame šiuo metu išnuomotos visos patalpos, nors sandoriai sudaryti krizės piko metu.
Žalieji reikalavimai ir tvarumas
Tikėtina, kad ateityje Lietuvoje bus plėtojami projektai, kurie galės gauti žaliojo pastato sertifikatus. A klasės pastatai priskiriami prie mažai energijos naudojančių pastatų.
Energetinis efektyvumas ir inžineriniai sprendimai
Projektuojant pastatą daug dėmesio skiriama inžinerinėms sistemos ir technologijoms. Pavyzdžiui, pastato išorines sienas sudarantis stiklas yra išmanus - stiklo paketai sulaiko 70 proc. saulės energijos ir taip mažina perteklinės šilumos susidarymą. Pastato vidaus apdailai buvo naudojamos aukščiausios kokybės medžiagos ir interjero sprendimai.
Biuro patalpose įrengtos grindinio šildymo, modernios oro kodicionavimo (Daikin kondicionieriai) ir vėdinimo sistemos. Sandėliavimo šildymas kaloriferiais (įrengtas dujinis katilas). Dėka specialaus šviesai laidaus plastiko stoglangių pasižyminčių aukštomis šiluminės varžos savybėmis, sandėliavimo patalpose daug natūralios dienos šviesos.
Elektromobilių įkrovimo infrastruktūra
Elektromobilių vairuotojai turės galimybę sėkmingai atvykti į darbo vietą, nes įrengtos elektromobilių įkrovimo vietos. Galimybė gauti paramą 3323,82 EUR iš jungtinio projekto „Privačių elektromobilių įkrovimo prieigų įrengimas“ pateikus paraišką Lietuvos energetikos agentūrai pagal paskelbtą kvietimą „Juridinių asmenų privačių elektromobilių įkrovimo prieigų įrengimas darbovietėse“ paskatino UAB Novus turtas suplanuoti įsirengti dar 2 elektromobilio įkrovimo prieigas.
Biuro patalpų nuomos tendencijos
Ekonominė krizė ne vieną įmonę privertė ieškoti resursų taupyti. Bendrovės „Resolution“ vadovas Ričardas Čepas teigė, kad biurų pastatų valdytojams kur kas geresnė išeitis yra sutikti su nuomininkų prašymu mažinti kainą ir išlaikyti esamus klientus, negu nesutikti su prašymais ir ieškoti naujų.
„Situacija pamažu keisis. Netrukus patalpų savininkai gali imti peržiūrėti nuomos kainas, tačiau jau ne klientų naudai“, - spėja R. Čepas.
„Prašymų įvertinti, ar ketinamos išsinuomoti patalpos iš tiesų yra A klasės biurų pastate, nesulaukiame. Nuomininkams svarbi verslo centro klasė, tačiau galutinį sprendimą nuomotis vienas ar kitas biuro patalpas sąlygoja verslo centro kokybinės bei techninės charakteristikos, jų atitikimas nuomininkų poreikiams ir priimtinas kokybės bei kainos santykis“, - sakė R. Aškinienė.
Jis pripažino, kad biurų pastatai klasifikuojami gana subjektyviai ir pastato nuomininkų bei pastato savininkų požiūris gali skirtis. Dažniausiai patys plėtotojai savarankiškai priskiria biurų pastatą vienai arba kitai kategorijai.
2017 metų trečiasis ketvirtis buvo aktyvus modernių biurų rinkoje. Baigiami mažesnės ir didesnės apimties projektai augino šiuolaikinių biuro patalpų pasiūlą pagrindiniuose šalies didmiesčiuose, skelbiama naujausioje „Ober-Haus“ biurų rinkos apžvalgoje.
Konkurencija ir nuomos kainos
Konkurencija tarp verslo centrų lemia, kad bazinės modernių biuro patalpų nuomos kainos iš esmės nesikeičia nuo pat 2015 metų pabaigos. Norėdami į savo valdomus pastatus pritraukti didesnių ir žinomų nuomininkų, pastatų savininkai daug lankstesni derybose su nuomininkais, o naujausiuose ir aukščiausios klasės biuro pastatuose sudaromi vidutinės ir didesnės apimties sandoriai dažniausiai neperlipa 15,0-16,0 Eur/m² kartelės.
Patalpų įrengimo specifika
Kiekvienas projektas yra unikalus savo konstrukciniais bei dizaino sprendimais. Procesas prasideda nuo objekto įvertinimo ir aiškios komunikacijos su užsakovais apie jų darbo principus, poreikius bei lūkesčius aptariant praktiškus sprendimus - nuo interjero stiliaus iki techninių subtilybių.
Pradiniame etape peržiūrimi racionalūs sprendimai, leidžiantys įrengti patalpas taupant lėšas ir išvengiant projekto užstrigimo. Priklausomai nuo projekto sudėtingumo, vietos ir esamos situacijos, naujai įrengiamų patalpų projektai gali apimti esamų konstrukcijų demontavimą bei naujų montavimą; grindų betonavimą; tinkavimą ir glaistymą; elektros, gaisrinės saugos, vandentiekio, kanalizacijos, šildymo ir vėdinimo įrenginių instaliavimą ir integravimą į jau esamas pastato sistemas iš anksto apgalvojant jų priežiūrą.
Patyrę specialistai įvertina srautus žmonių, kurie naudosis sumontuotomis inžinerinėmis sistemomis. Savo specifiškumu išsiskiria klinikų ir maitinimo įstaigų patalpų įrengimas. Maitinimo įstaigų patalpos yra dviejų visiškai skirtingų, paprastai baru atskirtų zonų - klientų erdvės ir virtuvės bei pagalbinių patalpų - sinergija. Ne mažiau svarbus yra ir specializuotos maisto gamybai skirtos įrangos montavimas.
UAB „ConsAliter“ projektų procesus organizuoja atsižvelgdama į aplinką ir laiką - komandoms dažnai tenka dirbti senamiestyje ar veikiančiuose verslo bei prekybos centruose, kur gali būti sunkiau patekti bei tiekti medžiagas. Darbų vykdymo terminai taip pat yra labai svarbūs, nes komercinės paskirties projektų įgyvendinimui dažniausiai skiriamas ribotas laikas ir netgi būna iš anksto numatytos jų pristatymo datos. Jau minėtą lankstumą papildo tikslingas planavimas bei įvairių užduočių derinimas.
Quadrum Business City: pavyzdys
Quadrum Business City, esantis Konstitucijos pr. 21C, Vilniuje, siūlo aukščiausios klasės biuro patalpas, atitinkančias šiuolaikinio verslo poreikius.
- 2 aukštas - 379 kv.
- 3 aukštas - 1.781 kv.
- 5 aukštas - 344 kv.
- 6 aukštas - 312 kv. m / 203 kv. m / 515 kv.
- 9 aukštas - 368 kv.
Quadrum verslo centras yra A+ klasės biurų kompleksas įsikūręs strategiškai patogioje vietoje.
Prestižinė verslo lokacija - pagrindinė naujojo centro arterija - Konstitucijos prospektas idealus susisiekimas su senamiesčiu ir kitais miesto rajonais tiek nuosavu, tiek viešuoju transportu ar pėsčiomis, dviračiu, paspirtukais ir kt. Verslo kaimynystė - Quadrum, Swedbank, Park Town, 3 Burė ir kt.
Į verslo centrą patogu atvykti bet kuria transporto priemone - puikiai išvystyti takai leis atvykti dviračiais ar paspirtukais, o verslo centre yra įrengtos saugyklos, dušai. Aplink verslo centrą yra daugiau nei 8 viešojo transporto stotelės.
„Newsec“ biurų sprendimų komanda padės rasti jums tinkamiausią komercinio NT sprendimą - atsižvelgiame į jūsų unikalius poreikius bei viziją. Specializuojamės nuomos srityse ir puikiai išmanome visą NT vertės grandinę. Susidomėjote?