Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos Statybos ir būsto politikos grupė pristatė Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo keitimo, skelbiant netekusiu galios Sodininkų bendrijų įstatymą, projektą.
2023 m. lapkričio 21 d. LR Aplinkos ministerijos Statybos ir būsto politikos grupė surengė nuotolinę diskusiją su socialiniais partneriais, kurioje buvo aptartos idėjos, susijusios su daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų steigimu, jų veiklos principais ir bendrojo naudojimo objektų valdymu.
Bendrijų įstatymo keitimo projekto pristatymo tikslas - pirminėje teisėkūros stadijoje pristatomos kai kurios projekto idėjos tam, kad diskutuojant galima būtų pasitikrinti jų poreikį, naudą ir veiksmingumą.
Pagrindiniai Siūlomi Pakeitimai
Siūlomi pakeitimai išplėstų galimybes savininkams steigti bendrijas jų bendrojo naudojimo objektams valdyti.
Šiuo metu galiojantis Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas yra labiausiai orientuotas į daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkus, jų steigiamas bendrijas bendrojo naudojimo objektams valdyti.
Taip pat numatytos priemonės, kurios suteiktų daugiau aiškumo, teisingumo ir skaidrumo bendrijų veiklai.
Siūloma:
- Į nekilnojamojo turto valdytojų, kurie gali tapti bendrijų nariais, sąrašą įtraukti ne tik sodo, bet ir kitus žemės sklypus nuosavybės teise ar kitais teisėtais pagrindais valdančius asmenis.
- Sudaryti sąlygas pastatų, kuriuose yra tik komercinės, administracinės ar kitokios paskirties patalpos savininkams bendrojo naudojimo objektus valdyti steigiant bendriją.
Socialinių partnerių susitikime buvo teikiami pasiūlymai, jog reikėtų sudaryti sąlygas bet kokios paskirties pastatų, butų ir kitų patalpų, taip pat žemės sklypų savininkams jungtis į bendrijas, kurios yra įsteigtos kaip juridinis asmuo ir gali prižiūrėti bendrojo naudojimo objektus, jais rūpintis.
Susitikimo metu pasikeista nuomonėmis dėl naujos galimybės - bendru visų savininkų sutarimu bendrojo naudojimo objektus perduoti bendrijai valdyti nuosavybės teise - įteisinimo.
Siūloma, jog nuosavybės teisę į bendrojo naudojimo objektus perdavę savininkai kontroliuotų bendrijos valdymą ta dalimi, kurią perdavė valdyti bendrijai.
Savininkų įtaka būtų susieta su turimo turto dalimi - balsų proporcija būtų nustatoma pagal turimą dalį bendrijoje.
Aplinkos viceministrė dr. pažymėjo: „Pakvietėme veikiančių bendrijų asociacijas, kitas suinteresuotas įmones, organizacijas, kad diskutuojant pasitikrintume naujovių poreikį ir naudą dar pirminėje teisėkūros stadijoje, kartu kurtume geriausius sprendimus. Socialinių partnerių įsitraukimas šiame etape labai reikšmingas ieškant bendro sutarimo“.
Bendrojo Naudojimo Objektai: Kas Tai?
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti Bendrijų įstatymo 2 str. 3) pastato...
Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais irnteresais.
Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai, gali būti...
Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiraimos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios...
Pavyzdžiui, jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, yra bendro naudojimo objektas.
Tačiau savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.
Pavyzdžiai iš Gyvenimo
- Sandėliukai: Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai suprantama, kad kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko.
- Namo Siena su Langais: Namo išorinė siena sudaryta iš langų (naujos statybos variantas, kai visas fasadas yra metalo konstrukcijos su stiklais). Ar pats stiklo paketas (ne rėmas) yra bendro naudojimo, ar priklauso tam butui, kuriame yra?
- Įkrovos Stotelės: Jei sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.
- Lodžija: Jei kaimynas skundžiasi, kad lyjant lietui nuo jūsų lodžijos lyja į apačią pas jį, ir siena statyta iš stiklinių blokelių, viduje iškalta medinėmis lentelėmis, ta siena yra namo fasado dalis ir tvarkoma iš bendrijos lėšų.
- Balkonas: Jei balkono, kuriuo aš galiu naudotis, pagrindo (jei teisingai suprantu, tai laikanti konstrukcija) išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kristi gabalais, kas kelia pavojų praeiviams, tai laikanti konstrukcija yra bendro naudojimo ir remontuojama iš bendrijos lėšų.
- Liftas: Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
- Nuotekų Vamzdžiai: Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai.
- Terasa Ant Stogo: Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimas, bet stogo rekonstravimas.
- Teritorijos Priežiūra: Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
- Sandėliukai Bendro Naudojimo Patlpoje: Jeigu sandėliukai nėra suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais ir nėra įregistruoti kaip asmeninė nuosavybė, tai manytina, jie įrengti bendrojo naudojimo patalpoje - rūsyje.
- Termostatai Renovavus Namą: „bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus)“
Kiti Siūlomi Pakeitimai
Seimo nario L. Stacevičiaus ir Aplinkos ministerijos Statybos ir teritorijų planavimo politikos grupės parengto Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymo projekto tikslas - viename įstatyme įtvirtinti daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, priežiūros, remonto, atnaujinimo ir disponavimo jais principus.
Šiuo metu nustatyta, kad savininkai sprendimus priima susirinkime arba balsuodami raštu. Įstatymo projektu siūloma nustatyti, kad savininkai sprendimus priima susirinkime arba Vyriausybės nustatyta tvarka balsuodami elektroninėmis ryšio priemonėmis.
Įstatymo projekte siūloma nustatyti, kad, nustatant konkrečiam savininkui priklausančią apmokėti išlaidų bendrojo naudojimo objektams išlaikyti ir išsaugoti dalį, prie jo turimo naudingojo ploto turi būti priskaičiuotas ir tame daugiabučiame name jo faktiškai turimas (užimamas) naudingasis plotas, nepriklausomai nuo to, ar jis teisiškai įregistruotas ir įteisintas.
Atsižvelgiant į tai, įstatymo projektu siūloma nustatyti, kad bendrija turėtų valdyti tik vieną daugiabutį namą.
Įstatymo projekte siūloma, be kita ko, nustatyti, kad, bendrijos pirmininkui negalint eiti savo pareigų ilgiau negu 6 mėnesius arba bendrijos pirmininkas nėra išrinktas ilgiau negu 6 mėnesius, laikinai einantis bendrijos pirmininko pareigas bendrijos narys inicijuoja bendrijos likvidavimą.
Taip pat siūloma atsisakyti kolegialaus bendrijos valdymo organo - valdybos, kadangi ir šiuo metu iš esmės visas bendrijos valdymo organui priskirtas funkcijas atlieka bendrijos pirmininkas, nes bendrijos pirmininkas yra ir valdybos pirmininkas.
Pagal siūlomą projektą, bendrijos narys, laikinai einantis pirmininko pareigas, šaukia bendrijos narių susirinkimą (balsavimą) dėl bendrijos pirmininko pakeitimo įstatymo projekte nustatyta tvarka, jeigu bendrijos pirmininkas negali eiti savo pareigų ilgiau kaip 2 mėnesius iš eilės, ir apie šias aplinkybes informuoja savivaldybės vykdomąją instituciją.
Manytina, kad nuosavybės valdymas neturėtų būti siejamas su dalyvavimu bendrijos veikloje, todėl įstatymo projektu siūloma nustatyti, kad bendrijos nariai sprendžia išimtinai tik su bendrijos, kaip juridinio asmens, valdymu, o savininkai - su bendrojo naudojimo objektais susijusius klausimus.
Naujame dokumento projekte siūloma nustatyti, kad revizijos komisija (revizorius), nustačiusi (nustatęs) bendrijos ūkinės finansinės veiklos pažeidimų, privalo išvadą pateikti savivaldybės vykdomajai institucijai.
Siekiant išvengti galimo dokumentų klastojimo ir piktnaudžiavimo atvejų, taip pat užtikrinti aiškias savininkų teises ir pareigas pagal jungtinės veiklos sutartį, siūloma, kad jungtinės veiklos sutartį tvirtintų notaras.
Įstatymo projekte siūloma nustatyti, kad prekes, darbus ir paslaugas, susijusias su bendrojo naudojimo objektais, jų valdymu, priežiūra, remontu ir atnaujinimu, savininkų vardu perka valdytojas, vadovaudamasis savininkų sprendimu patvirtintomis pirkimo sąlygomis ir kaina, išskyrus skubius ir nenumatytus atvejus, kai būtina lokalizuoti avarijas, stichinių nelaimių ir panašaus pobūdžio padarinius, siekiant išvengti didesnės žalos atsiradimo.
Įstatymo projektu, siekiant pirkimų vykdymo skaidrumo ir sudaryti sąlygas konkurencijai, numatoma, kad valdytojas prekes, darbus ir paslaugas, susijusias su bendrojo naudojimo objektais, pirktų naudodamasis Viešosios įstaigos CPO LT administruojamomis elektroninėmis pirkimų sistemomis (jeigu valdytojas nėra perkančioji organizacija pagal Viešųjų pirkimų įstatymą), tačiau paliekant galimybę savininkams nustatyti ir kitą būdą.
Taip pat siūloma nustatyti, kad sprendimą dėl lėšų skolinimosi gali priimti tik visų savininkų dauguma, o kredito sutartį su banku ar kita finansų įstaiga savininkų vardu arba savo vardu, tačiau veikdamas savininkų naudai, sudarytų ir kredito grąžinimą administruotų bendrijos pirmininkas, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo arba administratorius.
Siūloma nustatyti, kad savivaldybės vykdomoji institucija organizuoja ne tik valdytojų mokymą, bet ir savininkų švietimą.
Elektros Energijos Kainos Kompensacijos
Valstybinė energetikos reguliavimo taryba 2025-11-12 nutarimu Nr. Klientai, atsiskaitydami už elektros energijos persiuntimo paslaugas, taip pat privalo atsiskaityti ir už viešuosius interesus atitinkančių paslaugas teisės aktų tvarka nustatyta kaina.
Valstybinės energetikos reguliavimo tarybos nutarimu Nr. O3E-1591 nustatyta viešuosius interesus atitinkančių paslaugų (VIAP) kaina nuo 2026 metų sausio 1 d. yra -0,00044 Eur/kWh be PVM (-0,0005324 Eur/kWh su PVM).
Buitiniai klientai, atsiskaitydami už elektros energijos persiuntimo paslaugas, taip pat privalo atsiskaityti ir už persiuntimo paslaugos buitiniams vartotojams papildomą dedamąją, skirtą skirtumui tarp visuomeninio tiekėjo faktinių ir prognozuotų pagrįstų sąnaudų kompensuoti.
Valstybinės energetikos reguliavimo tarybos 2025-11-12 nutarimu nustatyta persiuntimo paslaugos buitiniams vartotojams papildomos dedamosios kaina nuo 2026 metų sausio 1 d. yra 0,0002226 Eur/Kwh be PVM (0,000269346 Eur/kWh su PVM). (apskaičiuota su prielaida jog suvartojamos energijos santykis dienos metu yra 50% ir nakties/savaitgalio metu yra 50%.
| Paslauga | Kaina (be PVM) | Kaina (su PVM) |
|---|---|---|
| Viešuosius interesus atitinkančių paslaugų (VIAP) | -0,00044 Eur/kWh | -0,0005324 Eur/kWh |
| Persiuntimo paslaugos buitiniams vartotojams papildoma dedamoji | 0,0002226 Eur/Kwh | 0,000269346 Eur/kWh |
Šaltinis: Valstybinė energetikos reguliavimo taryba
