Bendrojo Naudojimo Objektų Priežiūros Įstatymo Projektas: Perspektyvos ir Iššūkiai Lietuvoje

Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymas ir priežiūra Lietuvoje yra aktuali tema, paliečianti daugelio gyventojų interesus. Šiuo metu Aplinkos ministerija pateikė derinimui naują Bendro naudojimo objektų valdymo įstatymo projektą, kuris turėtų panaikinti Daugiabučių namų savininkų bendrijų ir Sodininkų bendrijų įstatymus. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindines įstatymo projekto nuostatas, jo tikslus ir siekius, atsižvelgiant į Europos šalių praktiką ir Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso (CK) normas.

Esama Teisinė Bazė ir Problemos

Pagal Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų (DNSB) įstatymą, būti bendrijos nariu nėra privaloma. Tačiau tik DNSB nariai gali priimti sprendimus dėl bendrosios dalinės nuosavybės valdymo ir priežiūros. Butų ir kitų patalpų savininkai, kurie nėra bendrijos nariai, netenka dalies teisių, susijusių su bendrosios nuosavybės valdymu, naudojimu ir priežiūra, nors pagal Civilinį kodeksą (CK) jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso bendrojo naudojimo objektai ir jie turi teisę jais naudotis, privalo juos valdyti ir tinkamai prižiūrėti, dalyvauti priimant sprendimus dėl jų valdymo ir naudojimo.

Seimo Teisės ir teisėtvarkos komiteto narys L. Stacevičius pažymėjo, kad kas trečias Lietuvos gyventojas susiduria su daugiabučių bendrojo naudojimo objektų valdymo problemomis, tokiomis kaip ataskaitų neteikimas gyventojams, nežinojimas už ką gauna mokesčius, savavališki ir nepagrįsti darbų atlikimai, už kuriuos yra apmokestinami gyventojai, darbų ir paslaugų pirkimas iš susijusių įmonių, kurio rezultatas - išaugę daugiabučių gyventojų mokesčiai ir kt.

Naujo Įstatymo Projekto Tikslai ir Svarbiausios Nuostatos

Naujasis daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymo projektas išvydo dienos šviesą po ilgų diskusijų su įvairiomis interesų grupėmis, trukusiomis ne vienus metus. Šis reguliavimas yra aktualus bene 60 procentų Lietuvos gyventojų, gyvenančių daugiabučiuose namuose.

Svarbiausi siūlomi pokyčiai:

• Administratoriams nustatomas nepriekaištingos reputacijos principas.
• Prekes, darbus ir paslaugas, susijusias su bendrojo naudojimo objektais, jų valdymu, priežiūra, remontu ir atnaujinimu, savininkų vardu perka valdytojas, vadovaudamasis savininkų sprendimu patvirtintomis pirkimo sąlygomis ir kaina.
• Siūloma nustatyti, kad bendrija galėtų būti tik iš vieno namo, taip siekiant užtikrinti kuo didesnį skaidrumą.
• Naikinamas įgaliotinių institutas.
• Sprendžiama balkonų priežiūros problema - daugiabučio namo balkonus, kurie skirti ne visiems savininkų poreikiams tenkinti, remontuoja tik tie savininkai, kurie turi galimybę patekti bent į vieną tokį balkoną tiesiogiai iš savo buto.
• Bendrojo naudojimo objektų valdytojai privalės atsiskaityti gyventojams iki nustatyto termino, o šie turės galimybę ją patvirtinti arba ne.

Įstatymo projekto aktualumą patvirtina gauta STT išvada, kurioje nustatyta teisinio reguliavimo stoka ir korupcijos rizika. Šiuo metu bendrojo naudojimo objektų valdymą reguliuoja bene trys teisės aktai, o tai apsunkina jų taikymą praktikoje, gyventojams yra sunku suprasti, koks teisės aktas ką reguliuoja. Dabartinis reguliavimas nėra pakankamai efektyvus - savivaldybių vykdomosios institucijos neturi pakankamai teisinių priemonių užtikrinti, kad valdytojai tinkamai vykdytų funkcijas.

Europos Šalių Patirtis

Įvertinus ES šalių praktiką bei CK normas, reikėtų peržiūrėti daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrojo naudojimo objektų valdymo reglamentavimą.

Lenkijos Pavyzdys

Lenkijoje butų ir kitų patalpų savininkų bendrija daugiabučiame name atsiranda nuo pirmojo atskiro buto (patalpų) pardavimo momento, tad susiformuoja savaime ir savininkams nebereikia sprendimo dėl bendrijos steigimo. Pagal CK Lietuvoje daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato bendruomenė (bendrija) taip pat susiformuoja pardavus šiuose pastatuose esančius butus ir kitas patalpas. Pagal Lenkijos praktiką, būtų tikslinga butų ir kitų patalpų savininkų bendrojo naudojimo objektų valdymą reglamentuoti ne DGNB įstatymu, o Bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymu.

Estijos Pavyzdys

Estijoje DNSB valdo tik apie 30 proc. daugiabučių namų. Likusią dalį - savivaldybių skiriami administratoriai. Reglamentuojant patalpų savininkų bendrijos veiklą, svarbu suderinti atstovavimo ir vykdomąsias (administracines) funkcijas, kurias vykdo atitinkamą kvalifikaciją turintys fiziniai ar juridiniai asmenys pagal darbo ar paslaugų sutartis.

Teisiniai Aspektai ir Civilinio Kodekso Nuostatos

Pagal CK buto ar kitų patalpų savininkas neturi teisės perduoti bendrosios nuosavybės, savo dalies, taip pat atlikti kitų veiksmų, dėl kurių ta dalis perduodama atskirai nuo nuosavybės į butą ar kitas patalpas. Taigi, greta realiai esančios, kitos bendrijos steigimas, perduodant jai bendrosios nuosavybės objektų valdymą, galimas tik visiems patalpų savininkams sutikus. Tad, aktualu ne steigti naują savininkų bendriją, o tinkamai organizuoti esamos patalpų savininkų bendrijos veiklą.

Europos praktika rodo, kad daugiabučių namų gyventojai (savininkai ir naudotojai) gerai suvokia savo teises ir pareigas namo priežiūros ir išlaikymo klausimais. Jiems ir jų bendrijoms suteikiama laisvė ir atsakomybė už namo priežiūrą: pastatus administruojančios įmonės atlieka tik administracinę ir inžinerinę (techninę) funkciją; atsiskaitoma pagal sutartis už faktines išlaidas.

Administratoriaus Skyrimas ir Atšaukimas

Sprendimą dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo priima butų ir kitų patalpų savininkai, o jų pasirinktą administratorių skiria savivaldybės vykdomoji institucija. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybės vykdomoji institucija.

Savivaldybės vykdomoji institucija bendrojo naudojimo objektų administratorių skiria penkeriems metams. Likus šešiems mėnesiams iki šio termino pabaigos, pradedama procedūra, jeigu bent 1/5 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų raštu pareiškia pageidavimą spręsti bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimo klausimą iš naujo arba savivaldybės vykdomoji institucija yra gavusi šio namo butų ir kitų patalpų savininkų pagrįstų nusiskundimų dėl administratoriaus veiklos.

Savivaldybių Vaidmuo

Kad užtikrinti saugų pastatų naudojimą būtina užtikrinti efektyvią pastatų naudojimo priežiūrą, kurią pagal Statybos įstatymą vykdo savivaldybių administracijos. Jos privalo tikrinti kaip pastatų naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros ir naudojimo bei pastatų saugos reikalavimus. Tačiau vizualinė daugiabučių namų ir kitų pastatų būklė parodo, kad savivaldybių administracijos joms pavestą pastatų naudojimo priežiūrą vykdo vangiai.

Vilniaus savivaldybėje statinių (pastatų) naudojimo priežiūra pavesta Energetikos skyriaus Būsto administravimo poskyriui. Šių padalinių tematika neturi tiesioginio ryšio su Statybos įstatymo pavesta funkcija - tikrinti kaip visų pastatų ( o ne tik gyvenamųjų) naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros, naudojimo ir saugos reikalavimus. Ši funkcija artimesnė miesto aplinkos padalinio tematikai.

Įgaliojimai suteikiami pastatų naudojimo priežiūrai turėtu būti adekvatūs Teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai. Šių dviejų inspekcijų sąveika užtikrintu būtinąją pastatų statybos ir jų naudojimo viešąją priežiūrą.

Bendrojo Naudojimo Objektai: Kas Tai?

Bendrojo naudojimo objektai apima įvairius elementus, kurie yra skirti visiems arba daliai pastato savininkų. Tai gali būti:

• Pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, sienos, stogas).
• Bendros inžinerinės sistemos (šildymo, vandentiekio, elektros).
• Laiptinės, koridoriai, rūsiai.
• Žemės sklypas (jei jis priklauso bendrai nuosavybei).

Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip. Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.

Pavyzdžiui, jei namo išorinė siena sudaryta iš langų, pats stiklo paketas (ne rėmas) yra bendro naudojimo, ar priklauso tam butui, kuriame yra? Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiraimos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos,...

Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.

Šaltinis: Dr. Vytautas Jonaitis

Dažniausiai Užduodami Klausimai

Atsakymai į dažniausiai užduodamus klausimus apie bendrojo naudojimo objektų valdymą ir priežiūrą:

1. Ar gali Bendrijos susirinkimuose būti keliamas klausimas dėl Bendrijos narių finansavimo įkrovos stotelių sistemos įrengimui? Jei taip, ar tai legalu, kad net ir tie Bendrijos nariai, kurie neturi parkavimo vietų, turi mokėti už įkrovos stotelių diegimą? Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.
2. Gyvename bute, kuris turi lodžiją, kaimynas skundžiasi, kad lyjant lietui nuo mūsų lyja į apačią pas jį. Siena statyta iš stiklinių blokelių, viduje iškalta medinėmis lentelėmis. Ar iš bendrijos lėšų tvarkoma tokia siena ar iš asmeninių lėšų? 1) bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios...
3. Mūsų 4 a. namas su kitu namu yra sujungtas siena su įrengtais balkonais, po kuria yra praėjimas pėstiesiems. Išėjimas į tuos balkonus yra iš mūsų namo butų balkonų. Problema tame, kad balkono, kuriuo aš galiu naudotis, pagrindo (jei teisingai suprantu, tai laikanti konstrukcija) išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kristi gabalais, kas kelia pavojų praeiviams. Kas turi remontuoti ir padengti išlaidas? Ar teisėtas būtų bendrijos narių susirinkimo sprendimas, jog remontuoti turi pats naudotojas? 1) bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios...
4. Daugiabutyje planuoja keisti liftą, kaip galima išvengti mokėti už lifto pirkimą, jei gyvename pirmame aukšte. Manome, kad niekaip neišvengsite. Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.

Lietuvos Respublikos Civilinio Kodekso svarba

LR Civilinis kodeksas apibrėžia pagrindines nuostatas, susijusias su bendrąja daline nuosavybe ir bendraturčių teisėmis bei pareigomis. Pagal CK, buto ar kitų patalpų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendrosios nuosavybės dalininku, t. y. bendraturčiu ir namo bendruomenės nariu. Civilinis kodeksas užtikrina, kad bendraturčių teisės būtų gerbiamos ir kad jie turėtų galimybę dalyvauti sprendžiant klausimus, susijusius su bendrojo naudojimo objektų valdymu ir priežiūra.

Savivaldybių vykdoma pastatų naudojimo priežiūra

Savivaldybių administracijos privalo tikrinti, kaip pastatų naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros ir naudojimo bei pastatų saugos reikalavimus. Tačiau vizualinė daugiabučių namų ir kitų pastatų būklė parodo, kad savivaldybių administracijos joms pavestą pastatų naudojimo priežiūrą vykdo vangiai.

Bendrijos teritorijos priežiūra

Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, nes būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, arba kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.

Šiame straipsnyje pateikta informacija yra apžvalginio pobūdžio ir neatstoja profesionalios teisinės konsultacijos. Visada rekomenduojama kreiptis į specialistus, siekiant gauti individualų patarimą konkrečiu atveju.

tags: #bendrojo #naudojimo #objektu #prieziuros #istatymo #projektas