Daugiabučių namų gyventojams svarbu žinoti, kokie objektai priskiriami bendrojo naudojimo patalpoms ir kokie reikalavimai taikomi jų priežiūrai. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su bendro naudojimo patalpų priežiūra, remiantis Lietuvos Respublikos įstatymais ir kitais teisės aktais.
Kas Yra Bendrojo Naudojimo Objektai?
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Tai apima:
- Bendrąsias pastato konstrukcijas (pamatus, laikančiąsias sienas, išorines sienas, stogą ir kt.).
- Bendrąsias pastato inžinerines sistemas (šildymo, vandentiekio, elektros ir kt.).
- Pastato bendrojo naudojimo patalpas (laiptines, koridorius, rūsius, palėpes ir kt.).
- Bendrojo naudojimo žemės sklypą.
Svarbu, kad pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai būtų surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.
Bendrijos Teisės ir Pareigos
Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, ir ji rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.
Ar bendrija turi kokias teises administruoti ar prižiūrėti kiemo sklypą?
Jeigu žemė yra bendroje nuosavybėje, neatidalinta, bendrija turi teises administruoti ir prižiūrėti kiemo sklypą. Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją. Būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Sandėliukai: Bendro Naudojimo ar Asmeninė Nuosavybė?
Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko. Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.
Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
Kiti Bendro Naudojimo Objektai
- Laiptinė: Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrojo naudojimo objektas - konkreti laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, ji laikoma bendro naudojimo objektu.
- Namo išorinė siena (fasadas): Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiriamos išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).
Finansavimas ir Įkrovos Stotelės
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Klausimas, ar aš turiu elektromobilį, šiuo atveju gal nėra esminis, nes šiandien neturiu, o rytoj gal turiu, o gal mano nuomininkas turės. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo objektu naudotis.
Fasado Priežiūra ir Remontas
Sienos, kurios yra namo fasado dalis, yra bendrojo naudojimo objektas. Jei kaimynas skundžiasi, kad lyjant lietui nuo jūsų lodžijos jam lyja į apačią, reikėtų kreiptis į bendriją, kad išsiaiškinti, ar siena yra namo fasado dalis ir ar jos remontas turėtų būti finansuojamas iš bendrijos lėšų.
Balkonų Remonto Išlaidos
Balkonų laikančiosios konstrukcijos yra bendrojo naudojimo objektas. Jeigu balkono, kuriuo naudojatės, pagrindo išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kristi gabalais, remontuoti ir padengti išlaidas turi bendrija.
Lifto Keitimas Daugiabutyje
Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai. Panašiai, pavyzdžiui, ir dėl namo stogo - juk nelipate ant stogo, nesinaudojate juo (nebent terasa būtų įrengta), bet vis tiek turite prisidėti prie jo.
Nuotekų Sistemos Remontas
Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai. Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
Terasos Įrengimas Ant Stogo
Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo.
Mokesčiai Už Teritorijos Priežiūrą
Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Sandėliukų Naudojimo Tvarka
Jeigu sandėliukai nėra suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais ir nėra įregistruoti kaip asmeninė nuosavybė, tai manytina, jie įrengti bendrojo naudojimo patalpoje - rūsyje. Butų ir kitų patalpų savininkai gali susitarę dėl naudojimosi tvarkos pasidalinti ir bendrai naudoti bendrojo naudojimo patalpas. Manytina, pas jus taip ir buvo. Manome, kad administratorius viršijo įgaliojimus.
Radiatorių ir Termostatų Priežiūra Po Renovacijos
Po renovacijos, kai buvo pakeisti vamzdžiai, radiatoriai, sudėti termostatai ir elektroninės duomenų perdavimo sistemos, svarbu išsiaiškinti, kas yra savininkas termostatų ir tokių elektroninių sistemų - būsto savininkas ar bendrija. Jeigu tai bendro naudojimo inžinerinės sistemos, už jų remontą ir pakeitimą atsakinga bendrija.
Atsakomybė Už Bendro Naudojimo Objektų Priežiūrą
Už bendrojo naudojimo objektų priežiūrą pirmiausia atsakingi patys butų savininkai. Jie steigia bendrijas ir sudaro sutartį su administratoriumi - bendrojo naudojimo objektų valdytoju. Civilinis kodeksas nustato, kad butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Bendrojo naudojimo objektų valdytojas privalo paskirti techninį prižiūrėtoją, kuris vykdo daugiabučio namo techninę priežiūrą, vadovaudamasis Statybos techniniu reglamentu Privalomieji statinių (gyvenamųjų namų) naudojimo ir priežiūros reikalavimai.
Daugiabučių Namų Gyvenamųjų ir Bendrojo Naudojimo Patalpų Naudojimo Taisyklės
Daugiabučių namų gyvenamųjų ir bendrojo naudojimo patalpų naudojimo taisyklės nustato butų ir kitų patalpų, esančių daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose, taip pat bendrojo naudojimo objektų, įskaitant namų aplinką ir namams priskirto žemės sklypo, naudojimo ir priežiūros tvarką.
Pagrindinės sąvokos:
- Gyvenamasis namas: Pastatas, kuriame ne mažiau kaip pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios paskirties patalpos.
- Daugiabutis namas: Trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas.
- Butas: Daugiabučio namo dalis iš vieno ar kelių gyvenamųjų kambarių ir kitų patalpų.
- Patalpos: Individualios gyvenamosios patalpos (butai, studijos, loftai) ir negyvenamosios patalpos.
Bendrojo naudojimo objektai apima:
- Bendrąsias pastato konstrukcijas.
- Bendrąsias pastato inžinerines sistemas.
- Pastato bendrojo naudojimo patalpas.
- Vietinius inžinerinius tinklus.
- Bendrojo naudojimo žemės sklypą.
Šios taisyklės yra privalomos visiems butų ir kitų patalpų savininkams bei naudotojams, namų bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir fiziniams bei juridiniams asmenims, vykdantiems namų bendrojo naudojimo objektų priežiūrą.
Administratoriaus Pareigos
Administratorius sudaro ir tvarko namo butų ir kitų patalpų sąrašą bei namo bendrojo naudojimo objektų aprašą. Jis taip pat rengia metinį namo bendro naudojimo objektų atnaujinimo planą ir apskaičiuoja mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifą.
Administratorius:
- Rengia pirkimų sąlygas ir sudaro pirkimo sutartis su pasirinktais tiekėjais.
- Šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojo pasirinkimo.
- Apskaičiuoja mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą.
- Rengia metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą.
Gyventojų Pareigos
Patalpų savininkai ir nuomininkai privalo tausoti savo ir bendrojo naudojimo patalpas bei inžinerinę įrangą, taupiai vartoti vandenį, šilumos ir elektros energiją, apmokėti namo bendrojo naudojimo objektų išlaikymo ir išsaugojimo išlaidas.
Gyventojai privalo:
- Informuoti bendrijos pirmininką ar įgaliotinius apie pastebėtus gedimus.
- Leisti avarinių tarnybų darbuotojams patekti į butą avarijai likviduoti.
- Leisti atlikti inžinerinės įrangos apžiūrą ir patikrinti individualios apskaitos prietaisų rodmenis.
- Laikytis švaros ir tvarkos bendro naudojimo patalpose.
Šis straipsnis apžvelgia pagrindinius bendro naudojimo patalpų priežiūros reikalavimus daugiabučiuose namuose Lietuvoje. Tikimės, kad ši informacija padės jums geriau orientuotis savo teisėse ir pareigose, susijusiose su bendro naudojimo objektų priežiūra.