Bendrasavininkų Sutikimas Statybos Darbams: Teisės ir Pareigos Lietuvoje

Lietuvoje, kaip ir kitose šalyse, nekilnojamasis turtas dažnai priklauso keliems savininkams. Tokia situacija sukuria bendrosios nuosavybės teisę, kuri apibrėžiama kaip dviejų ar daugiau savininkų teisė valdyti, naudoti ir disponuoti nuosavybės teisės objektu (CK 4.72 str.). Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra bendroji nuosavybė, kokios yra bendraturčių teisės ir pareigos, kaip sprendžiami ginčai ir kokios teisinės alternatyvos egzistuoja, jei nesutariama dėl statybos darbų.

Kas Yra Bendroji Nuosavybė?

Bendrąja nuosavybe laikomas turtas, kuris priklauso dviem arba keliems savininkams. Civilinis kodeksas (CK) apibrėžia bendrosios nuosavybės teisę kaip dviejų ar kelių savininkų teisę valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą bei juo disponuoti (CK 4.72 str.). Svarbu paminėti, kad bendrasavininkais gali būti tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys, valstybė ar savivaldybės. Dažniausios bendrosios nuosavybės formos yra:

• Keli asmenys kartu perka turtą.
• Turtas paveldimas arba gaunamas dovanų.

Skiriama bendroji dalinė nuosavybė ir bendroji jungtinė nuosavybė.

Bendroji Dalinė Nuosavybė

Bendrojoje dalinėje nuosavybėje aiškiai nustatytos kiekvieno savininko turto dalys (CK 4.73 str.). Tai reiškia, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.

Pavyzdžiui, jei du draugai, Ignas ir Tadas, įsigijo žemės sklypą, jie valdo tą sklypą bendrosios dalinės nuosavybės teise. Jei jų sumokėta suma yra vienoda, jų dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus po 1/2 dalį. Tačiau, jei Ignas sumokėjo 70 proc. sumos, jo dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus lygi 70/100 dalių, o Tado - 30/100 dalių.

Bendroji Jungtinė Nuosavybė

Bendrojoje jungtinėje nuosavybėje kiekvieno savininko turto dalys nėra nustatytos ir griežtai įvardytos. Reikia žinoti, kad bendrosios jungtinės nuosavybės teisės gali atsirasti tik įstatymo nustatytais atvejais. Vienas geriausių pavyzdžių - sutuoktinių turtas yra laikomas bendrąja jungtine nuosavybe.

Kiekvienas šios rūšies nuosavybės turėtojas turi teisę sudarinėti sandorius, susijusius su bendrosios nuosavybės turto valdymu bei naudojimu, jeigu kitaip nenumatyta tarp jų sudarytame susitarime. Tačiau tokiu atveju reikalingas kitų bendraturčių sutikimas. Jeigu vienas bendraturčių sudaro sandorį neturėdamas reikalaujamo kitų bendrosios jungtinės nuosavybės turėtojų sutikimo, tai toks sandoris kitų bendraturčių reikalavimu gali būti pripažintas negaliojančiu.

Bendrasavininkų Teisės ir Pareigos

Siekiant išvengti galimų nesutarimų, visi bendrasavininkai turi gerai žinoti savo teises ir pareigas:

Bendrasavininkų Teisės:

• Teisė gauti pajamas: Kiekvienas bendrasavininkas proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas.
• Teisė disponuoti savo dalimi: Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę valdyti, naudoti ir disponuoti savo turima turto dalimi kaip savininkas. Jeigu dalis bendrosios nuosavybės parduodama pašaliniam asmeniui, kiti bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviai turi pirmenybę pirkti parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama.
• Teisė atsidalinti: Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę reikalauti atidalyti jį iš bendro turto. Atidalijant pasikeičia turto teisinis statusas - suformuojami atskiri nuosavybės teisės objektai, kurie valdomi ir naudojami bei jais disponuojama individualios nuosavybės teise, o bendrosios dalinės nuosavybės teisė pasibaigia.

Bendrasavininkų Pareigos:

• Finansinė atsakomybė: Kiekvienas bendrasavininkas atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo dalyvauti išlaidose, daromose jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitiems mokėjimams.
• Atsakomybė prieš kitus bendrasavininkus: Kiekvienas bendrasavininkas privalo raštu pranešti kitiems bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniam asmeniui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad bendraturčiai turi pareigą, įgyvendinant valdymo, naudojimo ir disponavimo teises, išnaudoti visas galimybes suderinti savo valią dėl bendro daikto likimo, nesiekti savo interesų apsaugos kito bendraturčio teisių suvaržymo sąskaita ir aktyviai ieškoti priimtiniausio visoms šalims sprendimo būdo.

Kaip Elgtis Bendrasavininkų Nesutarimo Atveju?

Vis dėlto kartais nutinka taip, kad nesutarimai tarp bendrasavininkų - neišvengiami. Dažniausiai sprendžiant nesutarimus, susijusius su bendru turtu, rekomenduojama kreiptis į profesionalus, kurie gali padėti rasti geriausią problemos sprendimą.

Bendraturčių teisiniai klausimai sprendžiami arba bendru sutarimu arba teismo tvarka (LR CK 4.75 straipsnis). Jokių kitokių variantų ar neteisminių (notarinių) procedūrų išspręsti atidalijimo klausimui vienašališkai nėra.

Yra du pagrindiniai būdai išspręsti nesutarimus:

• Naudojimosi tvarkos nustatymas
• Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės

Naudojimosi Tvarkos Nustatymas

Naudojimosi tvarka nustatoma tarpusavio sutarimu arba teisme. Tai yra paprastesnis būdas, skirtas naudojimuisi atskiromis izoliuotomis patalpomis arba konkrečiomis turto dalimis nustatyti. Naudojimosi tvarka nustatoma sudarant atskirą rašytinį susitarimą, kuris patvirtinamas parašais. Notarinė registracija neprivaloma, ir į teismą dėl patvirtinimo kreiptis nereikia.

Svarbu: Esminis skirtumas tarp atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės ir naudojimosi bendrąją daline nuosavybe tvarkos nustatymo - vienu atveju (nustatant tvarką) bendroji dalinė nuosavybė išlieka, kitu atveju (atidalijant) - išnyksta.

Atidalijimas Iš Bendrosios Dalinės Nuosavybės

Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės reiškia, kad bendroji dalinė nuosavybė pasibaigia, ir kiekvienas atsidalinęs savininkas turi atskirą daiktą bei teisę visiškai savarankiškai jį valdyti, naudoti ir disponuoti. Atidalijimas taip pat vyksta bendraturčių sutarimu arba teisme.

Rekomenduojama: Iš anksto susiderinti su bendraturčiais, ar jie duos leidimą atidalijimui iš bendrosios dalinės nuosavybės, ir tik tuomet pradėti rengti atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės planą.

Atidalijimo Plano Rengimas:

1. Atliekami kadastriniai matavimai (atlieka projektuotojas/matininkas).
2. Parengiamas atidalijimo planas, kuriame suformuojamas atskiras nekilnojamojo turto vienetas (pvz., žemės sklypas).
3. Šiam planui pritarti ir jį patvirtinti turi bendraturčiai, kuriuos liečia toks atidalijimas (šiuo atveju - 100 proc. bendraturčių).
4. Apie atidalijimo sprendinius ir bendraturčių pritarimą pranešama atsakingai institucijai (pvz., savivaldybei).

Šis būdas yra išimtinis tuo, kad jei kitas bendraturtis su tokiu būdu nesutinka ir yra galimybės tokio būdo netaikyti - teismas turi teikti prioritetą kitiems atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės būdams. Visais atvejais teismas prioritetą turėtų teikti daikto atidalijimui natūra be neproporcingos žalos jo paskirčiai.

Kompensacija Pinigais

Kompensacija paprastai yra išmokama atsidalinti siekiančiam bendraturčiui (paprastai Ieškovui). Teismas spręsdamas dėl kompensacijos priteisimo turi įvertinti ar kito bendraturčio finansinės galimybės leidžia išmokėti kompensaciją (t.y. ar nesusidarys situacija, kai dėl kompensacijos išmokėjimo turės būti (iš varžytinių) parduodama kito bendraturčio nuosavybė - teismai laikosi pozicijos, kad tokie atvejai neturėtų būti toleruojami).

Už prarandamą bendrosios dalinės nuosavybės dalį išmokama kompensacija turi būti teisinga. Teisinga reiškia atitinkančią tikrąją atidalijamos dalies vertę pagal atidalijimo metu galiojančias rinkos kainas.

Bendraturčių Sutikimas Atliekant Statybos Darbus

Dvibutis, daugiabutis gyvenamasis namas, kitos patalpos bendrasavininkiai turi bendru turtu rūpintis ir naudoti jį pagal paskirtį, nepažeisdami kitų bendraturčių teisių. Vis tik praktikoje iškyla bendraturčių nesutarimų dėl bendro turto naudojimo, jo priežiūros, remonto ar rekonstrukcijos darbų, ypač, kai tokiems darbams atlikti reikalingas statybą leidžiantis dokumentas.

Pagrindinė bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo taisyklė yra ta, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.75 str. 1 d.). Vienas teisės laisvai disponuoti bendrosios dalinės nuosavybės teise turimu daiktu ribojimų yra įpareigojimas statytojui gauti kitų asmenų, kurių teisės ar teisėti interesai susiję su būsima statyba ar rekonstrukcija, t. y. bendraturčių, sutikimą (Lietuvos Respublikos Statybos įstatymo 27 str. 5 d. 7 p.). Teisės aktuose įtvirtintas imperatyvus reikalavimas pateikti rašytinį bendraturčio sutikimą remontuoti, rekonstruoti statinį suteikia teisę bendraturčiui išreikšti savo valią dėl tokio remonto ar rekonstrukcijos.

Be bendraturčių rašytinio pritarimo, nėra galimybės gauti statybą leidžiančio dokumento statinio rekonstrukcijai, remontui atlikti, jau atliktų darbų (pvz., paprasto statinio remonto) įteisinimui.

Tais atvejais, kai bendro sutarimo pasiekti nepavyksta, ginčas nagrinėjamas teisme. Teismas, nagrinėdamas šios kategorijos bylas ir spręsdamas skirtingų savininkų tarpusavio interesų suderinimo klausimą, taip pat turi siekti interesų pusiausvyros, interesus įvertinti nuosavybės neliečiamumo ir apsaugos kontekste, pasverti, ar vieno iš bendraturčių interesų prioriteto pripažinimas nesukels esminio kito bendraturčio nuosavybės teisės pažeidimo.

Kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, kad bendraturčių nesutikimas turi būti protingai motyvuotas bei akivaizdžiai atskleidžiantis pateikto projektinio pasiūlymo negatyvų poveikį kito bendrosios dalinės nuosavybės teisės objekto bendraturčio teisėms ir teisėtiems interesams.

Pareiga įrodyti, kad atsisakymas duoti sutikimą pagrįstas, tenka atsisakančiam duoti sutikimą bendraturčiui.

Iš sėkmingos patirties atstovaujant bendraturčiams, galime pažymėti, kad atsisakydami duoti sutikimą pastato rekonstrukcijos ar remonto darbams, bendraturčiai privalo pagrįsti savo atsisakymo priežastis ir įrodyti, kad planuojami darbai turės neigiamos įtakos jo, kaip bendraturčio, interesams.

Kada Reikia Gauti Trečiųjų Asmenų Sutikimus Dėl Statybos Darbų

Pagal bendrą Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.77 straipsnyje įtvirtintą taisyklę bendraturtis, padidinęs bendrosios nuosavybės objektą, įgyja nuosavybės teisę į padidinimą, tik turėdamas visų bendraturčių sutikimą, t. y. jeigu jis sutikimo neturi, jis padidina visų nuosavybę proporcingai jų turimai daliai bendrojoje nuosavybėje.

Todėl jei planuojama atlikti statybos darbus bendrąja nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype arba planuojama įsirengti pastato palėpę, pastatyti papildomus pastato aukštus ar pan. ir tokiu būdu padidinti ne bendrą, bet individualią nuosavybę, rekonstruojant bendrą pastatą, prieš tai būtina gauti kitų, atitinkamai žemės sklypo ar pastato patalpų savininkų (kurie laikomi pastato bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais) sutikimus.

Tai turi būti daroma dar rengiantis statyti, t. y. siekiant gauti projektavimo sąlygų sąvadą (Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 20 str. 2 d. 2 ir 3 p.). Statybą reglamentuojantys teisės aktai dažniausiai reikalauja gauti statyboje neplanuojančių dalyvauti ketinamo rekonstruoti pastato ar žemės sklypo, kuriame bus atliekami statybos darbai, bendraturčių sutikimus.

Atskirais atvejais gali būti numatytas įpareigojimas gauti sutikimus kitų trečiųjų asmenų, pavyzdžiui, kaimyninių sklypų savininkų, kurie, duodami sutikimus, atsisako teisės aktais numatytos su statyba susijusių jų interesų apsaugos.

Statytojo Pareiga Pateikti Informaciją

Teismų praktikoje pripažįstama, kad bendraturčiai gali duoti sutikimą ne bendrai teisei į statybą realizuoti, bet konkretiems statybos darbams atlikti (LAT CBS nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-1265/2002 m.). Todėl asmuo, kuriam reikalingi bendraturčių sutikimai, visų pirma privalo parengti ir pateikti jiems informaciją apie planuojamą statybą.

Informacijos turi pakakti kaimynams nuspręsti, ar vykdant statybos darbus nebus pažeistos jų teisės ir teisėti interesai. Planuojant naujo pastato statybą ar pastato rekonstrukciją, paprastai reikalaujama, kad statytojas parengtų planuojamos statybos projektinius pasiūlymus (schemą).

Bendraturčių prašymu pateiktą neišsamią informaciją derėtų geranoriškai papildyti, atsakyti į pateiktus su statyba susijusius klausimus. Jei bendraturčiai nėra likę bendradarbiauti ir todėl atsisako priimti bet kokią jiems perduodamą ar siunčiamą informaciją apie planuojamą statybą, patartina pasinaudoti antstolių paslaugomis ir išsaugoti įrodymus apie atitinkamos informacijos perdavimą, t. y. savo esminės pareigos, derinant interesus su kaimynais, įvykdymą.

Bendraturčių Pareiga Derinti Interesus

Teismų praktikoje vienareikšmiškai pripažįstama, kad bendrąja nuosavybės teise valdomo turto savininkams keliamas reikalavimas susitarti dėl turto valdymo, naudojimo ir disponavimo turtu (CK 4.75 str.) yra esminis, siekiant stabiliai ir ekonomiškai valdyti ir naudoti bendrą daiktą bei juo disponuoti.

Dėl šios priežasties visi bendraturčiai yra teisiškai įpareigoti siekti susitarimo dėl bendro daikto valdymo, naudojimo ir disponavimo bendradarbiaujant, kooperuojantis bei aktyviai derinant savo interesus.

Bendradarbiauti derinant interesus įpareigotas ne tik statytojas, bet ir kiti bendraturčiai, kurių sutikimai reikalingi, norint pradėti planuojamą statybą. Pripažįstama, kad neduodami sutikimo bendraturčiai ginčija ne pačią statybos teisę, bet konkretų jos įgyvendinimo būdą.

Teisė Atsisakyti Duoti Sutikimą Atlikti Statybos Darbus

Bendraturčio sutikimo atlikti statybos darbus davimas yra valios aktas, todėl gali būti duotas ar neduotas tik laisva valia. Prievarta duotas sutikimas būtų laikomas negaliojančiu pagal CK 1.91 straipsnyje įtvirtintą bendrą sandorių negaliojimo pagrindą - pripažinus valios trūkumą.

Tačiau reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kad bendraturčio laisva valia priimtas sprendimas atsisakyti duoti sutikimą privalo būti protingai motyvuotas ir pagrįstas realia bendraturčio teisių ar teisėtų interesų pažeidimo grėsme, kylančia iš numatomų statybos darbų.

Teisinės Alternatyvos, Negavus Bendraturčio Sutikimo

Vieno ar kelių bendraturčių sutikimų dėl planuojamos statybos negavęs asmuo savo teises gali ginti teisme. Tokiu atveju turėtų būti pareiškiamas ieškinys dėl teisės atlikti statybos darbus, nesant kaimyno sutikimo, pripažinimo.

Teisė į statybą, varžoma bendraturčių atsisakymo duoti sutikimą atlikti statybos darbus, gali būti ginama teismine tvarka, esant šioms sąlygoms:

1. statytojas siekia gauti sutikimą atlikti konkrečius statybos darbus, pateikdamas apie juos išsamią informaciją (t. y. statytojas yra įvykdęs pareigą suteikti informaciją);
2. bendraturtis neįrodo, kad dėl konkrečių statybos darbų gali būti realiai pažeistos jo teisės ir teisėti interesai.

Pažymėtina, kad teisminio ginčo dėl atsisakymo duoti sutikimą metu protingais motyvais teismas gali pripažinti tik tuos bendraturčio argumentus, kurie pagrįsti faktais, specialistų išvadomis bei kitais patikimais duomenimis.

Valstybinė Priežiūra

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (Inspekcija) vykdo žemės naudojimo valstybinę priežiūrą. Želdinių sodinimas nesilaikant nustatytos tvarkos, ir tuo pažeidžiant kaimynų interesus ir jų sklypų ribas sukelia konfliktus. Atkreipiame dėmesį, kad želdinius sodinant per visuomenines akcijas ar talkas būtina sąlyga - jų sodinimo organizatorius raštu turi susitarti su savivaldybe ar seniūnija arba tos žemės valdytoju ar naudotoju dėl sodinamų želdinių kiekio, rūšies, sodinimo laiko, vietos, pasodintų želdinių priežiūros ir tvarkymo.

Statant ar planuojant statyti statinį, įrenginį valstybinėje žemėje visais atvejais reikia jos patikėtinio sutikimo. Taip pat reikia žinoti ar planuojamam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius parametrus), vietą.

Išvados

Bendrasavininkų sutikimas statybos darbams yra esminis aspektas, norint užtikrinti harmoningus santykius ir išvengti teisinių ginčų. Svarbu žinoti savo teises ir pareigas, ieškoti kompromisų ir bendradarbiauti su kitais bendraturčiais. Jei nesutarimai neišvengiami, būtina kreiptis į teismą, kuris, vadovaudamasis įstatymais, padės rasti teisingą sprendimą.

tags: #bendrasavininku #leidimai #del #statybu