Nekilnojamasis turtas, kuriuo dalijasi keli asmenys, dažnai tampa teisinių nesutarimų objektu. Šiame straipsnyje aptarsime bendraturčius siejančius teisinius santykius, ginčų sprendimo būdus, bendrosios nuosavybės formas bei atidalijimo iš bendrosios nuosavybės procesą.
Visų pirma, tam, kad bendrasavininkai žinotų visas savo teises bei atsakomybes, reikia tiksliai apibrėžti, kas yra bendroji nuosavybė. Pažymėtina, kad bendrąja nuosavybe yra laikomas turtas, kuris priklauso dviem arba keliems savininkams. Svarbus akcentas, jog bendrasavininkais gali būti keli fiziniai ar juridiniai asmenys, valstybė, savivaldybės. Dažniausios bendrosios nuosavybės formos - kai keli asmenys kartu perka turtą, kai turtą paveldi ar gauna dovanų.
Atkreipiamas dėmesys į tai, kad skiriama bendroji dalinė nuosavybė ir bendroji jungtinė nuosavybė.
Bendrosios Nuosavybės Formos
Bendroji dalinė nuosavybė
Svarbu žinoti, kad bendrojoje dalinėje nuosavybėje aiškiai nustatytos kiekvieno savininko turto dalys. Vadinasi, jie tą sklypą valdo bendrosios dalinės nuosavybės teise. Bendroji dalinė nuosavybė valdoma, naudojama ir ja disponuojama visų jos dalyvių sutikimu. Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam bendrasavininkui pateikus ieškinį.
Pavyzdžiui, du draugai Ignas ir Tadas įsigijo žemės sklypą. Jei jų sumokėta suma yra vienoda, jų dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus po 1/2 dalį. Tačiau, jei Ignas turėjo daugiau pinigų ir sumokėjo 70 proc. sumos, jo dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus lygi 70/100 dalių, o Tado - 30/100 dalių.
Bendroji jungtinė nuosavybė
Bendrojoje jungtinėje nuosavybėje kiekvieno savininko turto dalys nėra nustatytos ir griežtai įvardytos. Reikia žinoti, kad bendrosios jungtinės nuosavybės teisės gali atsirasti tik įstatymo nustatytais atvejais. Vienas geriausių pavyzdžių - sutuoktinių turtas yra laikomas bendrąja jungtine nuosavybe. Civilinio kodekso 4.88 straipsnyje nustatyta, kad daiktas (turtas), esantis bendrosios jungtinės nuosavybės teisės objektu, valdomas, naudojamas bei juo disponuojama tik esant bendraturčių sutikimui.
Bendraturčių sutikimas būtinas nekilnojamajam daiktui perleisti kito asmens nuosavybėn, išnuomoti ar perduoti naudotis kitokiu būdu, įkeisti ar kitaip suvaržyti teisę į daiktą. Bendraturtis neturi teisės perleisti kito asmens nuosavybėn bendrosios jungtinės nuosavybės teise turimos savo dalies, kol ši dalis nebus nustatyta konkrečiame bendrame daikte (turte).
| Nuosavybės Tipas | Savininko Dalies Apibrėžimas | Valdymas ir Disponavimas | Pavyzdys |
|---|---|---|---|
| Bendroji dalinė | Aiški kiekvieno savininko dalis | Visų dalyvių sutikimu | Du draugai perka žemės sklypą |
| Bendroji jungtinė | Dalys nenustatytos | Įstatymo nustatytais atvejais | Sutuoktinių turtas |
Bendrasavininkų nesutarimai - pagrindinės priežastys
Verta pastebėti, kad dažniausiai nesutarimai kyla tuomet, kai turtą reikia pasidalinti. Pavyzdžiui, vienas namas du savininkai, turintys skirtingus lūkesčius. Kaip sąžiningai pasidalinti bendrą turtą? Pažymėtina, kad bendrosios nuosavybės atveju visi NT valdymo, naudojimo ir disponavimo juo klausimai priklauso nuo visų bendrasavininkų. Tad galima teigti, kad vieno bendrasavininko teisės yra apribojamos kito bendrasavininko. Tokie apribojimai, išsiskyrusios bendrasavininkų nuomonės bei skirtingi interesai labai dažnu atveju tampa pagrindine nesutarimų priežastimi.
NT bendrasavininkų teisės
Siekiant išvengti galimų nesutarimų visi bendrasavininkai turi gerai žinoti savo teises:
- Teisė gauti pajamas. Kiekvienas iš bendrasavininkų proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas. Tai reiškia, jog jei iš bendro turto naudojimo, valdymo, disponavimo yra gaunamos pajamos, kiekvienas bendrasavininkas turi teisę į gaunamas pajamas, bet tik į tokią pajamų dalį, kuri yra proporcinga jo valdomam, naudojamam ir disponuojamam turtui.
- Teisė disponuoti savo dalimi. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę valdyti, naudoti ir disponuoti savo turima turto dalimi kaip savininkas. Svarbu tai, kad jeigu dalis bendrosios nuosavybės parduodama pašaliniam asmeniui, tai kiti bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviai turi pirmenybę pirkti parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama.
- Teisė atsidalinti. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę reikalauti atidalyti jį iš bendro turto. Reikia žinoti, kad atidalijant pasikeičia turto teisinis statusas - suformuojami atskiri nuosavybės teisės objektai, kurie valdomi ir naudojami bei jais disponuojama individualios nuosavybės teise, o bendrosios dalinės nuosavybės teisė pasibaigia.
NT bendrasavininkų pareigos
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad bendrasavininkų pareigos yra ne ką mažiau reikšmingos nei teisės:
- Finansinė atsakomybė. Kiekvienas bendrasavininkas atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo dalyvauti išlaidose, daromose jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitiems mokėjimams.
- Atsakomybė prieš kitus bendrasavininkus. Kiekvienas bendrasavininkas privalo raštu pranešti kitiems bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniam asmeniui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.
Kaip elgtis bendrasavininkų nesutarimo atveju?
Vis dėlto kartais nutinka taip, kad nesutarimai tarp bendrasavininkų - neišvengiami. Įvyksta gyvenimas, išsiskiria nuomonės, poreikiai, planai. Dažniausiai sprendžiant nesutarimus, susijusius su bendru turtu, rekomenduojama kreiptis į profesionalus, kurie gali padėti rasti geriausią problemos sprendimą.
Bendraturčių teisiniai klausimai sprendžiami arba bendru sutarimu arba teismo tvarka (LR CK 4.75 straipsnis). Jokių kitokių variantų ar neteisminių (notarinių) procedūrų išspręsti atidalijimo klausimui vienašališkai nėra.
Ginčų sprendimo būdai
Yra du pagrindiniai būdai spręsti ginčus tarp bendrasavininkų:
- Paprastesnis būdas: Naudojimosi tvarkos nustatymas tarpusavio sutarimu arba teisme.
- Sudėtingesnis būdas: Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės, kuris vyksta bendraturčių sutarimu arba teisme.
Naudojimosi tvarkos nustatymas
Naudojimosi tvarkos nustatymas yra paprastesnis būdas ir yra skirtas naudojimuisi atskiromis izoliuotomis patalpomis arba konkrečiomis turto dalimis nustatyti. Naudojimosi tvarka nustatoma sudarant atskirą rašytinį susitarimą dėl to kaip ir kokiu būdu bus naudojamąsi bendrosios dalinės nuosavybės objektu. Susitarimo sudarymas patvirtinamas parašais. Notarinė registracija neprivaloma ir į teismą dėl patvirtinimo kreiptis nereikia. Notarinis patvirtinimas aktualus tik tuo atveju, jei vienas iš bendraturčių ketina parduoti turtą ne kitam bendraturčiui, o naujam savininkui - tokiu atveju „naujajam“ bendraturčiui naudojimosi tvarka, kuri nebuvo patvirtinta notaro ir įregistruota viešajame registre - nebus privaloma.
Esminis skirtumas tarp atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės ir naudojimosi bendrąją daline nuosavybe tvarkos nustatymo - vienu atveju (nustatant tvarką) bendroji dalinė nuosavybė išlieka, kitu atveju (atidalijant) - išnyksta. Atidalijant iš bendrosios dalinės nuosavybės suformuojamas atskiras nekilnojamojo turto objektas ir tai reiškia, kad pasibaigia santykis su bendraturčiais, o taip pat ir tokios pareigos kaip - 1) informavimo ir pirmenybės teisės suteikimo pareiga prieš perleidžiant turtą (LR CK 4.79 str.); 2) pareiga prisidėti prie bendrojo naudojimo objektų išlaikymo (LR CK 4.76 str.). Nustatant naudojimosi tvarką - šios pareigos išlieka, naujas nekilnojamojo turto objektas nesuformuojamas.
Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės
Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės reiškia, kad bendroji dalinė nuosavybė pasibaigia ir kiekvienas atsidalinęs savininkas turi atskirą daiktą bei teisę visiškai savarankiškai jį valdyti, naudoti ir disponuoti. Atidalijimas taip pat vyksta bendraturčių sutarimu arba teisme.
Rekomenduotina iš anksto susiderinti su bendraturčiais ar jie duos leidimą atidalijimui iš bendrosios dalinės nuosavybės ir tik tuomet pradėti rengti atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės planą.
Atidalijimo procesas:
- Atliekami kadastriniai matavimai (atlieka projektuotojas/matininkas) ir parengiamas atidalijimo planas, kuriame suformuojamas atskiras nekilnojamojo turto vienetas.
- Šiam planui pritarti ir jį patvirtinti turi bendraturčiai, t.y. tie bendraturčiai, kuriuos liečia toks atidalijimas (šiuo atveju - 100 proc. bendraturčių).
- Paprastai apie atidalijimo sprendinius ir bendraturčių pritarimą pranešama atsakingai institucijai.
Jei kitas bendraturtis su tokiu būdu nesutinka ir yra galimybės tokio būdo netaikyti - teismas turi teikti prioritetą kitiems atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės būdams. Šio išimtinio būdo taikymui yra nustatytos kelios sąlygos: Visų pirma turi būti sprendžiamas daikto padalijimo natūra galimumas, net padarant atitinkamą (proporcingą) žalą daikto paskirčiai. Tik nesant galimybės padalyti daikto natūra arba atidalijant natūra daiktą bus padaryta neproporcinga žala jo paskirčiai, atidalijamajam ar kitiems bendraturčiams, gali būti priteista kompensacija pinigais.
Kompensacija pinigais
Kompensacija paprastai yra išmokama atsidalinti siekiančiam bendraturčiui (paprastai ieškovui). Ieškovas pasiūlo atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės variantą ir paprastai būtent jis turi atsisakyti jam priklausančios nuosavybės dalies mainais į išmokamą kompensaciją, t. y. kito ar kitų bendraturčių nuosavybė padidėja ieškovui priklausančia dalimi, o jis už prarastą nuosavybės plotą gauna kompensaciją.
Teismas, spręsdamas dėl kompensacijos priteisimo, turi įvertinti ar kito bendraturčio finansinės galimybės leidžia išmokėti kompensaciją (t. y. ar nesusidarys situacija, kai dėl kompensacijos išmokėjimo turės būti (iš varžytinių) parduodama kito bendraturčio nuosavybė - teismai laikosi pozicijos, kad tokie atvejai neturėtų būti toleruojami).
Už prarandamą bendrosios dalinės nuosavybės dalį išmokama kompensacija turi būti teisinga. Teisinga reiškia atitinkančią tikrąją atidalijamos dalies vertę pagal atidalijimo metu galiojančias rinkos kainas. Neretai šioje vietoje kyla ginčų - ką galima laikyti rinkos kaina? Šalys paprastai renkasi vieną iš kelių variantų:
- Rinkos kainą, kuri nustatyta registrų centro turto masinio vertinimo metu (nevertinant individualių daikto požymių ir ypatybių) - tai paprasčiausias kelias.
- Išsikviečiant turto vertinimo ekspertą ir skiriant turto vertinimo ekspertizę (ekspertai neretai nustato tokią kainą, kokios pageidauja asmuo, kuris atsiskaito už paslaugas. Ekspertizių kainos svyruoja nuo kelių šimtų iki kelių tūkstančių eurų).
- Vertinant realią turto įsigijimo kainą.
Taip pat gali būti taikomas mišrus atidalijimas - kai dalis turto atidalijama, o už likusią dalį sumokama pinigais. Įmanomi ir variantai, kai vietoje kompensacijos bendraturčiui perleidžiama dalis kitokios nuosavybės - visais atvejais siekiama įgyvendinti bendradarbiavimo ir kooperacijos principus.
tags: #bendrasavininkas #neturi #savininko #statuso