Kai skolinamos didelės sumos ir ilgam laikotarpiui, reikalingos tam tikros garantijos. Turto įkeitimas - viena iš jų. Hipoteka suteikia teisę kreditoriui patenkinti ja užtikrintą reikalavimą iš įkeisto daikto.
Nors įkeistas turtas neatitenka kreditoriui, jo įkeitimas užtikrina, kad kreditoriaus reikalavimai, skolininkui neįvykdžius įsipareigojimų, bus patenkinti, o skolininkui turint daugiau neįvykdytų įsipareigojimų, savo reikalavimus iš įkeisto turto kreditorius galės patenkinti pirmasis. Skolininkas lieka įkeisto turto savininku, gali jame gyventi ir netgi jį parduoti.
Pasitaiko atvejų, kai turtas ne visada įkeičiamas abiejų šalių susitarimu. Tai - priverstinio įkeitimo atvejai. Be turto savininko valios hipoteką nustatyti gali teismas. Pavyzdžiui, nepilnamečio vaiko išlaikymui priteisus tam tikrą sumą, pareigos vykdymo užtikrinimui gali būti nustatoma priverstinė hipoteka.
Dažnam žmogui hipoteka pirmiausia asocijuojasi su būsto pirkimu už paskolą, taigi ir su banku. Draugas ar giminaitis prašo paskolinti didelę sumą pinigų, tačiau jums neramu, ar skola tikrai bus grąžinta? Įsipareigojimų vykdymą užtikrins sudaryta hipotekos sutartis.
Lietuvoje hipotekos ir įkeitimo sandoriai registruojami nuo 1998-ųjų. Įdomu tai, kad daugelyje šalių registruojami tik nekilnojamųjų daiktų įkeitimo sandoriai, o registruojami jie nekilnojamojo turto registruose. Lietuvoje išieškojimo iš įkeisto daikto procedūra taip pat viena paprasčiausių - nereikia kreiptis į teismą, kas paprastai užima nemažai laiko.
Teismų praktika
Šiame straipsnyje aptariama teismo praktika, susijusi su paskolomis, užtikrintomis nekilnojamojo turto įkeitimu (hipoteka). Dėmesys skiriamas vartotojų teisių apsaugai, sutarčių sąlygų sąžiningumui ir bankų atsakomybei. Straipsnyje analizuojama konkreti civilinė byla, kurioje kilo ginčas dėl preliminariosios sutarties sąlygos pripažinimo nesąžininga ir hipotekos panaikinimo.
Ginčo Esmė
Byloje kilo ginčas dėl galimybės pripažinti pasibaigusios vartojimo preliminariosios sutarties sąlygą nesąžininga, o taip pat dėl hipotekos nekilnojamajam turtui, už kurį pirkėjas pilnai atsiskaitęs su pardavėju, tarp kurio ir hipotekinio kreditoriaus (finansuojančio banko) kilę ginčai dėl kredito sutarties vykdymo, galiojimo pagrįstumo.
Ieškovė O. N. kreipėsi į teismą, prašydama pripažinti preliminariosios sutarties punktą nesąžininga vartojimo sutarties sąlyga ir panaikinti buto hipoteką bei išregistruoti ją iš hipotekos registro, o taip pat priteisti iš atsakovų bylinėjimosi išlaidas. Ieškovė nurodė, kad Preliminariosios sutarties punktas nebuvo individualiai aptartas, jis iš esmės pažeidžia šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą bei vartotojo teises ir interesus.
Klaipėdos apygardos teismas atmetė ieškovės ieškinį. Teismas nustatė, kad ieškovė ir atsakovas UAB Senamiesčio svečių namai sudarė Preliminariąją sutartį, pagal kurią šalys įsipareigojo sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį, kurios pagrindu atsakovas UAB Senamiesčio svečių namai parduos, o ieškovė nusipirks nekilnojamąjį daiktą - butą.
Pardavėjas sutarties punkte patvirtino, kad parduodamas nekilnojamasis turtas (butas) ir žemės sklypo nuomos teisė yra įkeisti, tačiau įkeitimas bus panaikintas per 30 dienų nuo pardavėjo atsiskaitymo su rekonstrukciją finansuojančiu banku. Preliminariosios sutarties sudarymo dieną ieškovė sumokėjo į pardavėjo nurodytą banko sąskaitą sutartą avansą.
Teismas taip pat nustatė, kad ieškovė ir atsakovas UAB Senamiesčio svečių namai sudarė pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Nepažeisdama terminų ieškovė sumokėjo į atsakovo UAB Senamiesčio svečių namai nurodytą Danske Bank A/S esančią tranzitinę sąskaitą. 2010 m. liepos mėnesį ieškovė gavo atsakovo Danske Bank A/S raštą, kuriame buvo nurodyta, kad tarp atsakovų sudaryta kredito sutartis yra nutraukiama bei bus pradėtas skolos išieškojimas iš įkeisto nekilnojamojo turto - ieškovės įsigyto buto.
Teismas pažymėjo, kad Lietuvos Aukščiausiasis Teismas išsprendė tarp atsakovų vykusį ginčą bei pripažino, jog UAB Senamiesčio svečių namai netinkamai vykdė savo prievoles bankui, todėl hipoteka butams, įskaitant parduotą ieškovei, nepanaikinta pagrįstai.
Teismas nustatė ir tai, kad bankas informavo skolininką UAB Senamiesčio svečių namai, kad atsisakys apartamentų hipotekos per 15 dienų po to, kai į nurodytą banko sąskaitą bus pervesta ne mažiau kaip sutarta suma pagal pirkimo-pardavimo sutartį. Už apartamentus pagal pirkimo-pardavimo sutartį buvo pervesta suma. Jokių kitų mokėjimų pagal apartamentų pirkimo-pardavimo sutartį bankas iki šiol nėra gavęs.
Teismas konstatavo, kad atsakovo UAB Senamiesčio svečių namai prievolė sudaryti pagrindinę sutartį yra pasibaigusi šios prievolės įvykdymu (pagrindinės sutarties sudarymu), o tai reiškia ir Preliminariosios sutarties pabaigą, todėl ieškovės reikalavimas pripažinti vieną iš Preliminariosios sutarties sąlygų nesąžininga yra nesukeliantis teisinių pasekmių ir neturintis jokios įtakos šalių teisėms bei pareigoms.
Teismas pažymėjo, kad Preliminariosios ir pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties nuostatos nesaisto banko, kaip nesančio šių sutarčių šalimi. Be to, teismo vertinimu, svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad banko raštuose buvo aiškiai nurodyta, jog bankas leidžia parduoti apartamentus su sąlyga, kad visos iš apartamentų pardavimų gautos piniginės lėšos bus nukreiptos į banke esančią tranzitinę sąskaitą, iš kurios, esant banko reikalavimui, lėšos nukreipiamos kreditams grąžinti.
Teismas akcentavo, kad ieškovė, žinodama tai, jog turtas yra įkeistas bankui ir nėra gautas banko leidimas apartamentus parduoti, bei nežinodama, ar toks leidimas parduoti apartamentus banko iš viso bus duotas, ir kada jis bus duotas, nerūpestingai ir neapdairiai sudarė Preliminariąją apartamentų pirkimo-pardavimo sutartį ir pervedė avansinį mokėjimą už apartamentus. Be to, nepaisydama to, kad UAB Senamiesčio svečių namai iki pagrindines apartamentų pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo nepanaikino hipotekos, kaip tai buvo nurodyta Preliminariosios sutarties punktuose, ieškovė pasirašė pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.
Teismas sutiko su banku, kad ieškovės nerūpestingas ir neatidus elgesys negali sukurti jokių neigiamų teisinių padarinių šiam atsakovui.
Apeliacinis Skundas
Ieškovė O. N. apeliaciniame skunde prašo Klaipėdos apygardos teismo sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą - ieškovės ieškinį tenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
- Teismo pripažinta nesąžininga sutarties sąlyga negalioja nuo sutarties sudarymo momento (ab initio) ir net jau įvykdytos sutarties sąlygos pripažinimas negaliojančia sukelia teisines pasekmes, t. y. grąžina šalis į iki sutarties sudarymo buvusią padėtį, taikant restituciją, arba, jei konkrečioje situacijoje tai yra neįmanoma, pakeičia šalių pareigas viena kitai ateityje.
- Pripažinus ieškovės ginčijamą sąlygą nesąžininga, ieškovei laiku ir tinkamai sumokėjus atsakovui UAB Senamiesčio svečių namai į jo nurodytas banko sąskaitas, apartamentų hipoteka privalėtų būti panaikinta, nepaisant to, kaip toliau su pervestomis lėšomis pasielgė UAB Senamiesčio svečių namai.
- Preliminariojoje sutartyje yra aiški šalių teisių ir pareigų disproporcija, nes, net ir tinkamai bei laiku įvykdžius Preliminariąją sutartį, ieškovės nuosavybės teisė į butą liko suvaržyta hipoteka dėl nuo jos nepriklausančių priežasčių, t. y. dėl to, kad UAB Senamiesčio svečių namai tinkamai neatsiskaitė su Danske Bank A/S Lietuvos filialu pagal kredito sutartį, kurios sąlygos ieškovei nebuvo žinomos.
Kitos Preliminariosios sutarties sąlygos bei pagrindinės sutarties sąlygos leido ieškovei pagrįstai tikėtis, kad sumokėjus pagal atsakovo UAB Senamiesčio svečių namai nurodymus, jos įsigytam butui nebus taikomi jokie suvaržymai, įskaitant hipoteką. Nors ieškovė žinojo, kad apartamentų statybos finansavimas numatytas banko lėšomis juos įkeičiant, ji pasitikėjo pardavėju ir sutarties nuostatomis, kuriose buvo aiškiai bei nedviprasmiškai nurodyta, jog ieškovei sumokėjus visą sulygtą kainą, apartamentų hipoteka bus panaikinta.
Tačiau ieškovei nebuvo žinoma, kad visos sumos, UAB Senamiesčio svečių namai gaunamos už parduodamą turtą, kuris įkeistas bankui, turi būti mokamos į banko tranzitinę sąskaitą. Be to, Preliminariosios sutarties punkte nurodyta sąskaita buvo atidaryta tame pačiame kreditą suteikusiame banke, todėl ieškovei nekilo įtarimų, kad, sumokėjus reikiamą sumą į šią banko sąskaitą, su rekonstrukciją finansuojančiu banku bus atsiskaitoma automatiškai.
Tiek Preliminarioji, tiek pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartys buvo patvirtintos notaro. Notaras, tikrindamas su vartotoju sudaromo sandorio teisėtumą, turėjo įvertinti sutarties sąlygų sąžiningumą.
Įvertinus visas aplinkybes bei tai, kad ieškovė sutarties sąlygas vykdė tinkamai, sąžiningai ir nustatytais terminais, vadovaujantis teisingumo, protingumo, sąžiningumo principais neteisinga visą atsiradusių neigiamų padarinių riziką, susijusią su UAB Senamiesčio svečių namai neatsiskaitymu su atsakovu Danske Bank A/S, perkelti ieškovei.
Įvertinus aplinkybę, kad ieškovė yra vartotoja, ginčo turto hipotekos pabaigą siejo su prievolių įvykdymu pardavėjui, bet ne su pardavėjo įsipareigojimų bankui, pagal jų tarpusavio susitarimus, įvykdymu, laikytina, jog ieškovė įgijo teisę reikalauti hipotekos išregistravimo, esant CK straipsnio dalyje nustatytam pagrindui. Ieškovė yra visiškai atsiskaičiusi su pardavėju, todėl negali būti atsakinga už jo skolą bankui.
Atsiliepimai į Apeliacinį Skundą
Atsakovas UAB Senamiesčio svečių namai atsiliepime į apeliacinį skundą prašo apeliacinį skundą tenkinti iš dalies: Klaipėdos apygardos teismo sprendimo dalį, kuria atmestas reikalavimas pripažinti Preliminariosios sutarties punktą nesąžininga sąlyga, palikti nepakeistą, o sprendimo dalį, kuria atmestas reikalavimas panaikinti ieškovei priklausančių apartamentų hipoteką, panaikinti ir šį ieškovės reikalavimą patenkinti. Atsiliepime nurodomi šie pagrindiniai argumentai:
- Teismo išvada, kad sąlygos pripažinimas nesąžininga šiuo atveju nesukuria šalims jokių teisinių pasekmių atitinka kasacinio teismo praktiką, kurioje nurodoma, jog prievolės sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigimas reiškia ir preliminarios sutarties pabaigą, jokios papildomos šalių valios išraiškos įstatymas nereikalauja.
- Sumokėjusi apartamentų kainą ir taip įvykdžiusi skolinį įsipareigojimą, ieškovė įgijo teisę reikalauti, o atsakovas UAB Senamiesčio svečių namai įgijo pareigą imtis veiksmų, kuriais hipoteka būtų baigta, t. y. sumokėti gautą kainą hipotekos kreditoriui, kuris, esant įvykdytam skoliniam įsipareigojimui, imtųsi veiksmų išregistruoti hipoteką.
- Byloje nėra ginčo, kad ieškovė visą kainą yra sumokėjusi, o atsakovas ėmėsi veiksmų, kad hipoteka ieškovės ir kitų asmenų butams būtų panaikinta.
Kasacinio teismo praktika yra formuojama ta linkme, kad tais atvejais, kai buto pirkėjas pilnai atsiskaito su buto pardavėju, jis laikomas pilnai įvykdžiusiu skolinį įsipareigojimą, o ginčai, kurie kyla tarp pardavėjo ir hipotekos kreditoriaus, negali paneigti tokio pirkėjo nuosavybės teisių ir jų nepagrįstai varžyti. Jeigu bankas leido įmonei statytojai parduoti nekilnojamąjį daiktą su sąlyga, kad pinigai bus panaudoti kreditui grąžinti, bet šioms lėšoms patekus į tame pačiame banke esančią įmonės statytojos sąskaitą, tolesnių operacijų šiomis lėšomis nekontroliavo, tai dėl savo nerūpestingumo pats neteko dalies kredito padengimo ir sudarė sąlygas įmonei statytojai kreditui dengti skirtomis lėšomis disponuoti ne pagal paskirtį.
Atsakovas Danske Bank A/S, veikiantis per Danske Bank A/S Lietuvos filialą, atsiliepime į apeliacinį skundą prašo apeliacinį skundą atmesti. Atsiliepimas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
- Kai šalys susitaria dėl hipotekos pabaigos, tokio susitarimo vykdymui taikomos bendrosios sutarčių taisyklės: įkeisto turto savininkas gali reikalauti hipoteką panaikinti tik tuo atveju, jeigu įvykdo sutartyje nustatytas sąlygas, ir priešingai - nevykdęs sutarties, jis negali reikalauti, kad kita šalis vykdytų priešines prievoles.
- Bankas atskirais raštais dėl apartamentų pardavimo ir hipotekos pabaigos nustatė sąlygas, kurias įvykdžius, bankas atsisakys hipotekos UAB Senamiesčio svečių namai parduotiems ir ieškovės įsigytiems apartamentams.
- CK straipsnio dalyje įtvirtinta hipotekos pabaiga susitarimu tarp banko ir skolininko buvo sąlyginė. Kadangi sąlygos nebuvo įvykdytos ir į banko sąskaitą buvo pervesta suma (vietoje turimų), hipoteka nebuvo panaikinta.
Bankas nėra Preliminariosios ir pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarčių šalis. Sutartis sukuria teises ir pareigas tik jos šalims ir tik sutartį sudariusios šalys gali reikšti iš jos kylančius reikalavimus. Kasacinio teismo praktika ir teisinis reguliavimas suponuoja negalimumą ieškovės reikalavimus bankui grįsti Preliminariąja ir pirkimo-pardavimo sutartimis. Savo ruožtu šių sutarčių pagrindu negalima panaikinti ir hipotekos. Apie hipotekos buvimą ir jos panaikinimo sąlygas ieškovei buvo žinoma, o neatsiradus CK straipsnio nustatytiems hipotekos pasibaigimo pagrindams, nebuvo pagrindo bankui panaikinti hipoteką. Net ir pripažinus Preliminariosios sutarties punktą nesąžiningu, tai neturėtų jokios reikšmės hipotekos galiojimui.
Ieškovė, žinodama, kad turtas yra įkeistas bankui ir reikalingas jo leidimas turtui parduoti, bei nežinodama ar toks leidimas bus gautas, nerūpestingai ir neapdairiai sudarė Preliminariąją sutartį ir pervedė avansą už butą ne į banko nurodytą sąskaitą. Ieškovės neapdairumas negali sukurti neigiamų padarinių bankui.
Kredito Sutarties Įvykdymas Užtikrintas Hipoteka
Byloje keliamas hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu klausimas. Kredito linijos sutartimi atsakovas AB DnB Nord bankas suteikė G. R. ir L. R. kreditą G. R. skoloms pagal taikos sutartį su ŽŪB ,,Bridai“ padengti ir kitoms vartojimo reikmėms. Prievolės pagal kredito sutartį įvykdymas užtikrintas hipoteka - UAB ,,Bajorkiemis“ priklausančių nekilnojamųjų daiktų įkeitimu.
CK straipsnyje nustatyta, kad sandoriai, sudaryti privataus juridinio asmens valdymo organų, pažeidžiant privataus juridinio asmens steigimo dokumentuose nustatytą jų kompetenciją ar prieštaraujantys juridinio asmens tikslams, gali būti pripažinti negaliojančiais tik tais atvejais, kai kita sandorio šalis veikė nesąžiningai, t. y. žinojo ar turėjo žinoti, kad tas sandoris prieštarauja privataus juridinio asmens veiklos tikslams. Juridinio asmens steigimo dokumentų paskelbimo faktas tokiais atvejais nėra pakankamas kitos šalies nesąžiningumo įrodymas, todėl juridinis asmuo turi įrodyti, kad kita sandorio šalis tikrai veikė nesąžiningai (šio kodekso straipsniai).
Apeliacinės instancijos teismas, kaip viena iš aplinkybių, patvirtinančių AB DnB Nord banko nesąžiningumą, pripažino tai, kad iš UAB ,,Bajorkiemis“ viešai paskelbtų įstatų Bankas turėjo žinoti Bendrovės veiklos tikslus, nes juose nenurodyta teisės akcininkams ir tretiesiems asmenims užtikrinti savo asmenines prievoles įkeičiant Bendrovės nekilnojamąjį turtą. Šios apeliacinės instancijos teismo išvados negalima laikyti pagrįsta, nes pagal įstatymą (CK straipsnį) nustatyta ir yra galima svetimo daikto hipoteka.
Neįkeitus UAB ,,Bajorkiemis“ turto AB DnB Nord bankui ir negavus kredito iš jo, atsakovai G. R. ir L. U. nebūtų įvykdę įsipareigojimo ŽŪB „Bridai“, nustatyto Kauno apygardos teismo priimta nutartimi. Gavę kreditą atsakovai G. R. ir L. U. šią prievolę ŽŪB „Bridai“ įvykdė. Pažymėtina, kad atsakovas G. R. ir ŽŪB „Bridai“ sudarė dviejų žemės sklypų pirkimo-pardavimo preliminariąją sutartį. Pagal šią sutartį atsakovas iš ŽŪB „Bridai“ gavo sumą.
Apeliacinės instancijos teismas konstatavo, kad atsakovas G. R. buvo suteikęs UAB ,,Bajorkiemis“ paskolą. Ši paskola suteikta po to kai buvo sudaryta žemės sklypų pirkimo-pardavimo preliminarioji sutartis. Tai reiškia, kad iš G. R. asmeninės nuosavybės (žemės sklypo) pardavimo gautos lėšos buvo panaudotos UAB ,,Bajorkiemis“ veiklai išsaugoti ir plėsti. Iš tokių aplinkybių darytina išvada, kad iš Banko gautas kreditas buvo panaudotas kitoms skoloms, kurios atsirado dėl UAB ,,Bajorkiemis“ suteiktos asmeninės G. R. paskolos suteikimo, likviduoti.
Apeliacinės instancijos teismas, konstatuodamas Banko nesąžiningumą, remiasi tuo, kad Bankas žinojo ir tai, jog dar UAB ,,Bajorkiemis“ akcininkas G. R. yra su juo sudaręs kreditavimo sutartį, pagal kurią jam buvo suteiktas kreditas. Iš to teismas daro išvadą, kad buvo akivaizdu, jog kredito gavėjai neturės galimybių vykdyti prisiimtų įsipareigojimų ir išieškojimai galimi tik juos nukreipus į UAB ,,Baj...
Civilinė byla Nr. 2-369-372/2016 parodo, kad ieškovė BUAB „SNP“ per laikotarpį nuo 2013-11-22 iki 2014-05-28 pardavė atsakovei UAB „Initium verum“ 91040 kg vielos, 13941,800 kg vinių ir viensijinį tiltinį kraną. Nurodyti sandoriai įforminti PVM sąskaitomis-faktūromis. Visas turtas buvo įkeistas AB SEB bankui sutartiniu įkeitimu ir VSDFV Mažeikių skyriui priverstiniu įkeitimu. Bankroto administratorius pateikė ieškinį, ginčydamas šiuos pirkimo - pardavimo sandorius kaip sudarytus už akių, perleidžiant įkeistą turtą. Ieškinys taip pat grindžiamas actio Pauliana pagrindu.
Dėl sandorių kvalifikavimo
Ieškovė nurodo, kad šalių sandoriai, kuriais UAB „SNP“ pardavė įkeistą vielą, vinis ir viensijinį tiltinį kraną atsakovei UAB „Initium verum“, buvo sudaryti tik dėl akių (tariamas sandoris). Sprendžiant klausimą dėl sandorio pripažinimo tariamu, turi būti nagrinėjamos pagrindinės aplinkybės : 1) ar sandorio dalyviai realiai įgijo atitinkamas civilines teises ir pareigas, 2) kokia buvo tikroji sandorio šalių valia, jų elgesio motyvai ir tikslai. Teismas sprendžia, kad bankroto administratoriaus ginčijami sandoriai yra tariami (sudaryti tik dėl akių). To, kad sandorių šalys realiai įgijo atitinkamas civilines teises ir pareigas, neįrodyta. Byloje nėra jokių duomenų, kad atsakovė UAB „Initium verum“ sumokėjo ieškovei UAB „SNP“ už neva nupirktus daiktus. Teismas sprendžia, kad nagrinėjamu atveju UAB „SNP“ ir UAB „Initium verum“ nesudarė realių pirkimo-pardavimo sandorių, o siekė perkelti UAB „SNP“ priklausantį turtą iš esmės dukterinei įmonei UAB „Initium verum“, norint išvengti atsiskaitymo su UAB „SNP“ kreditoriais, tuo metu jau esant įmonės nemokumo būklei.
Dėl actio Pauliana sąlygų
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje nurodyta, kad CK 6.66 straipsnyje nustatytos šios actio Pauliana taikymo sąlygos:
- actio Pauliana institutui taikyti būtina, kad kreditorius turėtų neabejotiną ir galiojančią reikalavimo teisę skolininkui, t. y. jis taikomas, kai skolininkas nėra įvykdęs visos ar dalies prievolės kreditoriui arba įvykdęs ją netinkamai;
- actio Pauliana pagrindu ginčijamas sandoris turi pažeisti kreditoriaus interesus ir teises;
- Ginčijamas sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu, jei skolininkas jo neprivalėjo sudaryti.
- Kad sandoris būtų pripažintas negaliojančiu actio Pauliana pagrindu, turi būti nustatomas tiek skolininko, tiek trečiojo asmens nesąžiningumas, jei sandoris atlygintinis. Neatlygintinis sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu nepaisant trečiojo asmens sąžiningumo ar nesąžiningumo.
Šioje byloje teismas nusprendė, kad ieškinys tenkintinas iš dalies.
Šioje straipsnyje apžvelgėme tik keletą teismo praktikos pavyzdžių, susijusių su bankų įkeisto turto sandoriais. Ši tema yra labai aktuali ir reikalauja nuolatinio dėmesio bei analizės.