Įkeisto Turto Pardavimas Lietuvoje: Viskas, Ką Turite Žinoti Norint Išvengti Klaidingų Žingsnių!

Nemaža dalis būstų yra įkeisti bankui kaip paskolos grąžinimo garantija, nes nekilnojamojo turto pirkimas dažnai finansuojamas banko paskola. Dėl šios priežasties parduodant tokį turtą kyla klausimas: ar galima jį parduoti, jei jis vis dar įkeistas bankui? Trumpas atsakymas - taip, bet procesas turi tam tikras specifines sąlygas, kurių reikia laikytis.

Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kaip vyksta įkeisto turto pardavimas, kokių veiksmų reikia imtis ir kokių kliūčių galima tikėtis. Taip pat aptarsime svarbius aspektus, susijusius su teismo sprendimais dėl nekilnojamojo turto pardavimo, siekiant apsaugoti nepilnamečių vaikų interesus. Nekilnojamojo turto pardavimas, ypač kai šeimoje yra nepilnamečių vaikų, yra sudėtingesnis procesas, reikalaujantis atidumo ir teisinių žinių.

Kas Yra Būsto Įkeitimas?

Būsto įkeitimas yra viena iš pagrindinių sąlygų, kai bankas suteikia būsto paskolą. Tai reiškia, kad būstas tampa banko užstatu, užtikrinančiu, jog paskola bus grąžinta. Jeigu paskolos gavėjas nevykdo savo įsipareigojimų, bankas turi teisę parduoti įkeistą turtą ir atgauti skolą.

Įkeisto būsto savininkas išlieka teisėtas turto savininkas, tačiau turto disponavimas - pavyzdžiui, pardavimas - tampa labiau ribotas.

Įkeisto Būsto Pardavimas: Ar Tai Įmanoma?

Taip, įkeistą būstą galima parduoti, tačiau tik su banko sutikimu. Pardavimo procesas vyksta laikantis tam tikrų taisyklių, kurios užtikrina, kad bankas galės atgauti visą arba dalį negrąžintos paskolos sumos.

Bankas, gavęs informaciją apie planuojamą pardavimą, išduoda sutikimą ir pateikia reikalavimus, kurie turi būti įvykdyti prieš ar po sandorio užbaigimo.

Kokie Veiksmai Būtini Norint Parduoti Įkeistą Būstą?

Norint parduoti įkeistą būstą, reikia atlikti šiuos žingsnius:

1. Kreipkitės Į Savo Banką

Pirmas žingsnis - kreiptis į banką, kuriame būstas įkeistas, ir informuoti apie planus parduoti turtą. Bankas paprašys pateikti šią informaciją:

Pirkimo-pardavimo sutarties projektą arba Preliminariąją pirkimo- pardavimo sutartį su pirkėju.
Turto vertinimo ataskaitą, jei tokia yra reikalinga.
Informaciją apie paskolos likutį.

Bankas, įvertinęs turimą informaciją, išduos sutikimą parduoti turtą ir nurodys, kokias sąlygas turite įvykdyti.

2. Banko Leidimo Gavimas

Bankas išduoda oficialų leidimą parduoti turtą. Leidime nurodomos svarbios sąlygos, tokios kaip:

Paskolos likutis, kurį reikia padengti iš pardavimo pajamų.
Mokėjimo tvarka, t. y., kokią sumą pirkėjas turi pervesti tiesiai bankui.
Galimas naujas įkeitimas, jei pirkėjas perka būstą su paskola ir ketina naudoti tą patį būstą kaip užstatą.

3. Pirkėjo Apmokėjimas ir Paskolos Grąžinimas

Įprastai pirkėjas dalį arba visą būsto kainą perveda tiesiai bankui, kad būtų padengtas paskolos likutis. Tik padengus įsipareigojimus, bankas atšaukia įkeitimą ir pirkėjas gali įregistruoti nuosavybės teisę į Nekilnojamąjį turtą.

Svarbūs Aspektai ir Dažniausios Problemos

1. Pardavimo Suma Mažesnė Už Paskolos Likutį

Jeigu parduodamo turto kaina yra mažesnė už negrąžintą paskolos sumą, procesas tampa sudėtingesnis. Tokiu atveju pardavėjas turi grąžinti likusią paskolos dalį iš savo lėšų arba derėtis su banku dėl galimos skolų restruktūrizacijos.

2. Pirkėjo Sprendimas Finansuoti Pirkimą Paskola

Jei pirkėjas taip pat perka turtą su paskola, naujasis bankas turės įtraukti šią informaciją į sandorį. Tokiu atveju gali prireikti papildomų veiksmų koordinuojant abiejų bankų reikalavimus.

3. Tinkamo Pirkėjo Paieška

Įkeisto turto pardavimas gali užtrukti ilgiau, nes reikia rasti pirkėją, kuris sutinka su banko sąlygomis ir procedūromis. Kai kurie pirkėjai gali atsisakyti tokio sandorio dėl papildomo sudėtingumo.

Kaip Bankai Apsaugo Savo Interesus?

Bankai dažniausiai reikalauja, kad visi sandorio dalyviai - pirkėjas, pardavėjas ir notarai - laikytųsi aiškiai nustatytų taisyklių. Taip bankas užtikrina, kad paskola bus grąžinta arba bent jau sumažinta iki tokio lygio, kuris nekelia papildomos rizikos.

Kai kuriais atvejais bankas gali net neleisti parduoti turto, jei pardavimo sąlygos neatitinka jų reikalavimų arba jei pardavimo suma yra per maža.

Patarimai Pardavėjams ir Pirkėjams

Pardavėjams:

Visada iš anksto informuokite banką apie planuojamą pardavimą.
Pasirūpinkite, kad turto dokumentai būtų tvarkingi.
Savo sandorio partnerius (pirkėją ir notarą) supažindinkite su banko reikalavimais.

Pirkėjams:

Jei perkate įkeistą turtą, iš anksto pasidomėkite banko procedūromis ir įsitikinkite, kad esate pasirengę laikytis nustatytų sąlygų.
Jei perkate su paskola, bendradarbiaukite su savo banku, kad užtikrintumėte sklandų sandorį.

PATARIMAI PERKANT BUTĄ. 3 PAVYZDŽIAI

Svarbūs Pokyčiai Dėl Teismo Leidimo

Svarbūs pokyčiai palengvino buto pardavimą turint nepilnamečių vaikų. Nuo 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojo civilinio kodekso pataisa, kuri numato, kad teismo leidimo parduodant turtą, priklausantį šeimai su nepilnamečiais vaikais, nebereikės.

Jei parduoti norimas būstas yra Jūsų šeimos vienintelis gyvenamasis turtas, kur esate deklaravę gyvenamąją vietą, tuomet bus reikalingas notaro sutikimas turtą parduoti. Iki 2023 m. toks leidimas buvo reikalingas iš apylinkės teismo, nuo 2023 m. sausio 1 d. šią funkciją atlieka notarai.

Teismo leidimas nebėra reikalingas, pats būsto sandorį tvirtinantis notaras spręs, ar nebus pažeistos nepilnamečių vaikų teisės.

Nuo 2023 m. sausio 1 d. notarai perima teisę spręsti, ar nepilnamečio vaiko teisės nebus pažeistos perkamą būstą įkeičiant bankui ar kitai kredito įstaigai. Teismo leidimo, norint įkeisti turtą bankui, nebereikės. Šią funkciją atliks notaras.

Per metus teismai išduodavo 15 - 16 tūkst. leidimų parduoti būstą, turint nepilnamečių vaikų.

Pagrindiniai Reikalavimai

Pagrindiniai reikalavimai tokio turto pardavimo sutikimui išlieka:

Nepilnamečiai vaikai negali likti be gyvenamojo būsto.
Neturi būti pažeistos vaikų teisės į gyvenimo sąlygas.
Turi išlikti sąlygos vaikų fiziniam, protiniam ir dvasiniam vystymuisi.

Nuo šiol leidimus parduoti turtą išduos notarai. Teismai šią paslaugą teikdavo nemokamai, o pas notarus ji bus mokama. Buto pardavimas papildomai Jums gali pabrangti nuo 20 iki 250 eurų, priklausomai nuo Jūsų būsto vertės.

Notarams nustatoma galimybė tokiu atveju imti papildomą įkainį už pagal įstatymus papildomai pavestus atlikti patikrinimo veiksmus.

Reikalingų Dokumentų Sąrašas

Norint įkeisti butą, visų pirma reikėtų įsitikinti, ar tikrai galite jį įkeisti, ar turite visus sandoriui reikalingus dokumentus. Kai žinosite, kad visi reikiami dokumentai yra tvarkingi - jausitės žymiai labiau pasitikintys savimi šiame procese.

Dokumentai, kurių reikia įkeičiant butą:

Turto įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
Buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys.
Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
VĮ Registrų centro išrašas.
Jei turite nepilnamečių vaikų ir įkeičiamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - reikalingas notaro leidimas įkeisti butą.
Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas).
Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su įkeičiama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai.
Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas įkeisti.
Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas įkeisti.
Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį įprastai užsako notaras.

Tai yra bendrinių dokumentų sąrašas, kurie reikalingi standartinėse situacijose. Jei situacija keblesnė, pvz., butas yra areštuotas antstolių, turi uzufruktą ar priklauso nepilnamečiam asmeniui - bus reikalingi papildomi dokumentai buto įkeitimui.

Kaip Pasiruošti Buto Įkeitimui?

Buto įkeitimas su paskola įvyks sklandžiau, jei tinkamai tam pasiruošite:

Prieš imdamiesi įkeisti, patikrinkite, ar tvarkingi jūsų buto dokumentai, ar Jūsų bankas išduos Jums leidimą butą įkeisti, jei turite nepilnamečių vaikų - bus reikalingas ir notaro leidimas butą įkeisti.
Jeigu susiradus kreditorių paaiškėtų, kad turto dokumentai nėra tvarkingi, tai gali apsunkinti situaciją ir sukurti papildomų rūpesčių. Paprasčiausia pasitarti su profesionaliu NT brokeriu ar apsilankyti pas notarą ir viską susitikrinti.
Paruoškite savo butą įkeitimui. Kuo tvarkingiau viskas atrodys, tuo daugiau šansų sudominti potencialius kreditorius. Kokybiškos nuotraukos ir išsamus aprašymas yra tai, ko būtinai reikia. Juk kreditoriai su įkeičiamu butu visų pirma susipažins pagal pateiktas nuotraukas. Puiku, jei šalia jų bus dar ir buto planas bei vieta žemėlapyje. Kuo patraukliau viską pateiksite, tuo greitesnio rezultato galite tikėtis.
Realiai įvertinkite buto kainą. Tai labai svarbu. Per didelė suma atbaidys kreditorius ir visas procesas užsitęs labai ilgai, o per maža sukurs jums nuostolį. Situacijos rinkoje sekimas - būtinas veiksnys, jei norite sulaukti sėkmės. Jei šiuo metu namo kaina yra vienokia, tai nereiškia, kad po mėnesio ji liks tokia pati. Geriausia bent porą kartų per mėnesį peržvelgti situaciją rinkoje ir ištyrinėti konkurentų pasiūlymus.

Būsto Kredito Sąlygos (SEB bankas) Pavyzdys

Pavyzdys: Būsto kredito sąlygos (SEB bankas). Jei gautumėte 100 000 Eur būsto kreditą 25 metams, įkeičiant nekilnojamąjį turtą, ir grąžintumėte jį anuiteto metodu - iš viso 300 mėnesinių įmokų, - bendra suma, kurią sumokėtumėte bankui, būtų 166 874,41 Eur. Mėnesinė įmoka - 547,91 Eur. Bendros kredito kainos metinė norma (BKKMN) - 4,62 %.

Skaičiuodami BKKMN įtraukėme šias išlaidas:

4,3 % metinės kintamosios palūkanos;
400 Eur sutarties mokestis;
8,60 Eur hipotekos įregistravimo mokestis;
1 Eur per mėnesį - minimalus pagrindinių banko paslaugų mokestis;
70 Eur metinės būsto draudimo įmokos.

Svarbu: į BKKMN skaičiavimą neįtraukėme turto vertinimo išlaidų ir komisinio atlyginimo už kredito tarpininko teikiamas paslaugas.

Šį BKKMN ir bendrą mokamą sumą apskaičiavome darydami prielaidą, kad:

kreditą išmokėjome sutarties pasirašymo dieną;
sutarties sąlygos, palūkanos ir mokesčiai nesikeičia visą laikotarpį;
sutarties sąlygas vykdote laiku.

Kredito grąžinimas užtikrinamas įkeičiant jums priklausantį ar įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, esantį Lietuvoje. Įkeičiamas turtas turi būti apdraustas SEB banko naudai visą kredito laikotarpį.

Paskola su Turto Įkeitimu

Būsto paskola įkeičiant turtą - tai finansavimo sprendimas, leidžiantis įsigyti būstą ar gauti lėšų įvairiems tikslams, užtikrinant paskolą nekilnojamuoju turtu. Tai lankstus finansavimo sprendimas, kai paskola užtikrinama įkeičiant nekilnojamąjį turtą (butą, namą, žemės sklypą, komercines patalpas ar kt.). Paskola su turto įkeitimu yra patogus finansavimo būdas, kuris suteikia galimybę greitai ir su mažiau formalumų gauti didesnį finansavimą už mažesnes palūkanas nei įprasta vartojimo paskola.

Kaip Vyksta Paskolos Gavimo Procesas?

Paskolos gavimo procesas susideda iš kelių etapų:

Paskolos Pasiūlymas: Skambučio metu gausite paskolos pasiūlymą.
Dokumentų Pateikimas: Norint gauti paskolą su nekilnojamojo turto įkeitimu, paprastai reikia pateikti šiuos dokumentus: nuosavybės dokumentus, turto vertinimo ataskaitą ir pajamų patvirtinimo dokumentus.
Turto Vertinimas: Jei neturite nuosavybės vertinimo ataskaitos, CreditPartner nemokamai įvertins turtą.
Sutarties Pasirašymas: Pasirašykite sutartį nuotoliniu būdu (kvalifikuotu el. parašu).
Hipotekos Įforminimas: Hipoteka yra sudaroma notarinės sutarties forma. Šį procesą vykdo notarai, licencijuoti veikti Lietuvoje.
Lėšų Gavimas: Gavę paskolą naujam būstui, per 12 mėn. trukmės pereinamąjį laikotarpį turėsite parduoti turimą būstą ir padengti naujos paskolos dalį, lygią pradinio įnašo sumai, bei grąžinti turimos būsto paskolos likutį.

Pagrindinės Paskolos Sąlygos

Kas Gali Gauti Paskolą? Paskolas, įkeičiant nekilnojamąjį turtą, gali gauti privatūs ir juridiniai asmenys sulaukę pilnametystės.

Metinė Palūkanų Norma: Metinės palūkanos - nuo 12 proc. Metų palūkanos pagal susitarimą

Paskolos Laikotarpis: Paskolos sumos grąžinimas gali būti nuo 3 mėnesių iki 15 metų. Maksimalus terminas - iki 360 mėn. (30 metų), priklausomai nuo kredito paskirties ir individualaus vertinimo.

Tinkamas Turtas Įkeitimui: Paskola gali būti suteikta įkeičiant butą / namą / vasarnamį / dalį namo / žemę / kotedžą ir t.t.

Pajamos: Jūsų pajamos turėtų būti pakankamos, kad būtų užtikrintas paskolos grąžinimo sąlygų įvykdymas. Bendra mėnesio įmokų, Jūsų mokamų kredito įstaigoms, suma neturėtų viršyti 40 proc. visų per mėnesį Jūsų gaunamų grynųjų pajamų.

Valiuta: Kreditai teikiami eurais.

Suma ir Terminas: Kredito suma ir terminas priklauso nuo įkeičiamo turto vertės - galime paskolinti iki 60 proc. įkeičiamo turto vertės sumą. Galimas kredito grąžinimo terminas iki 15 metų. Kredito suma taip pat priklauso nuo šeimos finansinių galimybių grąžinti kreditą įvertinimo.

Teismo Leidimas Ir Nepilnamečiai Vaikai

Svarbūs pokyčiai - buto pardavimas turint nepilnamečių vaikų tapo paprastesnis. Jei turite nepilnamečių vaikų ir įkeičiate Jūsų vienintelį šeimos nekilnojamąjį turtą, Jums reikės teismo leidimo.

Svarbu: Įstatymų pakeitimai įpareigoja notarą patikrinti, ar dėl tokio sandorio nenukentės nepilnamečio vaiko interesai.

Nuo 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojo Civilinio kodekso pataisa, kuri numato, kad teismo leidimo parduodant turtą, priklausantį šeimai su nepilnamečiais vaikais, nebereikės. Jei parduoti norimas būstas yra Jūsų šeimos vienintelis gyvenamasis turtas, kur esate deklaravę gyvenamąją vietą, tuomet bus reikalingas notaro sutikimas turtą parduoti.