Straipsnyje nagrinėjami sudėtingi butų nuomos ir pirkimo klausimai Vilniuje, remiantis konkrečių žmonių patirtimi ir nekilnojamojo turto (NT) ekspertų įžvalgomis.
20 svarbiausių klausimų, kuriuos reikia užduoti apžiūrint butą
Nuomos paieškos iššūkiai: Julių ir Erikos patirtis
Vilniečiai Julius ir Erika dalijasi savo patirtimi ieškant buto nuomai. Paieškos užtruko apie du mėnesius, intensyviai pora jo ėmė ieškoti likus mėnesiui iki išsikraustymo iš senojo buto. Pora apsibrėžė rajonus (Fabijoniškės, Pašilaičiai arba Šeškinė) ir biudžetą (iš pradžių 280 eurų, vėliau padidintas iki 300 eurų).
„Per skelbimus, per visokias grupes žiūrinėjom ir važinėjom apžiūrėti. Sunkiausia buvo tai, kad mes norėjom atsikraustyti su katinu, todėl reikėjo įrodyti žmonėms, kad jis geras katinas“, - kalbėjo Julius.
Vienas iš apžiūrėtų butų Justiniškėse, 2008 metų statybos name, pasirodė esąs prastos būklės su sena buitine technika, kurios dalis netgi turėjo būti išvežta. Brokeris net nesivargino atvykti į apžiūrą Fabijoniškėse esančiame bute, nors agentūrai reikėjo mokėti tarpininkavimo mokestį. Kitas butas Fabijoniškėse buvo bendrabučio tipo, labai mažas (25 kv. metrai) ir neišvaizdus. Pilaitėje apžiūrėtame bute buvo daug pelėsio. Tolimesnės buto paieškos buvo sudėtingesnės.
Galiausiai porai netyčia pavyko rasti erdvų dviejų kambarių butą Santariškėse už 300 eurų.
„Problema yra tokia, kad artėjant terminui, kai turi išsikraustyti iš kitų namų, pradeda augti įtampa. Man didžiausia baimė buvo, kad mes bet kur nenueitume, vien dėl to, kad reikės išsikraustyt“, - guodėsi Erika.
Tarpininkavimo mokesčiai ir rinkos realijos
Pora taip pat patikino, kad didžioji dauguma butų nuomojami su tarpininkais ir beveik visur prašoma susimokėti tarpininkavimo mokestį. Kadangi dažnai prašoma susimokėti už vieną arba kelis mėnesius į priekį, o dar reikia susimokėti tarpininkavimo mokestį, galutinė suma išeina 1000 eurų arba netgi daugiau.
Vilniečiai pastebėjo, kad dirbant nuo 8 iki 17 valandos, butą susirasti daug sunkiau, nes dienos metu jį jau nusižiūri kas nors kitas. Tik atsiradus skelbimui, užverda kova tarp potencialių nuomininkų. „Pamatai naują skelbimą, paskambini, susitari, kad nori apžiūrėti vakare, o kol vakaras ateina, tau paskambina atgal ir praneša, kad dienos metu jį jau kažkas išsinuomojo. Butai išeina per vieną dieną“, - kalbėjo Julius.
Pasak Erikos, jeigu yra galimybė mokėti didesnę sumą - apie 320-340 eurų - tuomet yra tikimybė rasti ir geresnį variantą, labiau sutvarkytą. Tačiau jeigu vieta patogi ir butas neblogas bei kaina įkandama, tuomet tikėtina, kad jo greitai neliks - per kelias valandas ar net mažiau.
NT Ekspertai apie Vilniaus Nuomos Rinką
Arminas Karalius, „Inreal“ NT brokeris, teigia, jog mažiausia suma, už kurią šiuo metu galima kažką rasti, būtų bendrabučio tipo 1 kambario būstas sename name miegamajame rajone - 130-150 eur/mėn. Seno 2 kambarių buto kaina jau gali siekti 250-300 eur/mėn. o naujo - 300-350 eur/mėn. Kuo būstas arčiau centro, tuo jo nuomos kaina aukštesnė.
„Sostinės nuomos rinka auga. Tiek paklausa, tiek ir pasiūla. Vilniaus gyventojų skaičius tolydžio auga ir visiems naujai atvykstantiems reikia kažkur gyventi. Taip pat sostinės nekilnojamojo turto plėtra labai aktyvi jau keletą metų, ir dalis naujų būstų yra įsigyjami kaip investicija - nuomai arba persikėlus į naujus namus į nuomos rinką patenka senasis butas. Toks dvipusis augimas sąlygoja kainų išlikimą panašiame lygyje arba labai nuosaikų jų didėjimą“, - kalbėjo NT ekspertas.
Jis patvirtino, kad populiariausiais išlieka 1,5-2 kambarių butai, naujesnės statybos name. Pasak A. Karaliaus, sudėtingiausia nuomojamą būstą susirasti žmonėms, turintiems mažų vaikų bei gyvūnų. Taip pat ne itin mėgstami studentai, ypač vaikinai, nes jie dažniausiai būna ne tokie tvarkingi kaip merginos.
„Taip pat reikėtų turėti omeny, kad prašoma suma dažniausiai nėra ta, už kurią sutariama išnuomoti. Paprastai pavyksta susiderinti mažesnę, ypač jeigu nuomininkas patinka nuomotojui“, - tvirtino A. Karalius.
Mantas Mikočiūnas, biuro „Capital Team“ vadovas, sako, kad padorų ekonominį butą nuomai su vienu miegamuoju kambariu galima rasti už 250-300 eur/mėn. Naujos statybos butų kainos prasideda nuo 350 eur/mėn., jeigu didesnis, kaina gali perlipti ir 450 eurų. Anot M. Mikočiūno, butų nuomai paklausa šiuo metu išties yra išaugusi. Pastaraisiais metais pasiūla buvo labai išaugusi ir viršijo paklausą, o tai leido nuomininkams kelti didesnius reikalavimus. Tada nuomotojai pradėjo ir daugiau investuoti į būstus. Link rugsėjo butų nuomai paklausa vėl šokteli aukštyn.
NT eksperto įsitikinimu, dabar paklausa yra šiek tiek didesnė nei pasiūla, tačiau klausimas, ar taip tęsis ilgai. Liepą ir rugpjūtį žmonės tiesiog šluoja butus ir nuomojasi juos dažnai netgi didesnėmis kainomis. Tuo nuomotojai dažniausiai ir pasinaudoja, nes nuomininkai dažnai daro sprendimus negalvodami. Pastaruosius keletą mėnesių į rinką patenkantys objektai nuomai greitai būna ir išnuomoti.
„Dažnai savas būstas atrodo daug mielesnis, jie galvoja, kad viskas su juo gerai yra. Pasižiūri, kad tas kainuoja tiek, tai aš ir savo už tiek pat įdėsiu. Žmonės neadekvačiai vertina savo būstą tiesiog žiūrėdami pagal kitų skelbimų kainas, kurios neparodo tikrosios vertės“, - kalbėjo M. Mikočiūnas.
Pašnekovas atskleidė, kad nuomos rinkoje dirba daugiausia ne pačios aukščiausios klasifikacijos ir ne pačios geriausios reputacijos brokeriai. „Norėdami pasiimti kuo daugiau objektų, brokeriai pradėjo konkuruoti tarpusavyje. Gaudavo iš savininkų tokius atsakymus kaip „ne, man nereikia, aš tau nemokėsiu nieko“ ir atsirado toks pasiūlymas paimti iš kitos pusės, t. y., iš nuomininko. Taip atsirado ta praktika ir ji niekaip neišsigyvendina, nors aš visą laiką sakau, kad normalūs brokeriai neima jo ir normalios kompanijos to nepropaguoja - tai yra mokestis už nieką“, - aiškino M. Mikočiūnas.
Ekspertas tikino girdėjęs, kad dabar atsiranda tokių atvejų, kai net pats savininkas nežino, kad jo butą kažkas nuomoja. Dažniausiai brokeriai net ir nepaaiškina, už ką toks mokestis imamas. Skelbimo nuotraukos būna pavagiamos, įdedamos į kitą skelbimą, klientas paskambina, pasako, kad jį domina tas butas, o brokeris kreipiasi į savininką teigdamas, kad rado klientą. Iš savininko neprašo nieko sumokėti, o mokestį pasiima iš nuomininko.
„Aš visą laiką patarčiau paprašyti sąskaitos, nes tokie brokeriai dažniausiai veikia nebūtinai legaliai. Antras dalykas, paprašyti pagrindo, už ką. Trečias patarimas yra nepatingėti tokių objektų, kuriuose galbūt iš karto nurodyta, kad bus taikomas tarpininkavimo mokestis, paieškoti kartais tame pačiame bei kituose portaluose skelbimų, nes labai tikėtina, kad tą patį objektą nuomoja pats savininkas. Ir net ne visą laiką jis žino, kad jūs bendraujate su brokeriu“, - patarimais pasidalino M. Mikočiūnas.
Pigiausi Būstai Sostinėje: Žurnalistinis Tyrimas
Savaitraštis „15min“ atliko žurnalistinį pigiausių sostinės butų rinkos tyrimą. Paaiškėjo, kad nors skelbimų daug, butų su visais patogumais randu tik tris. Dedantys skelbimus gudrauja, kaip išmano. Nemažai pardavėjų butu vadina kambarį. Tokių patalpų kaip „kambarys bute“ ar „buto dalis“ teisiškai vadinti butu negalima, užtat kambarys buvusiame bendrabutyje, nors likusios patalpos - ir bendro naudojimo, Registrų centre vadinamas butu, nes tai nekilnojamasis turtas (NT), turintis registro numerį.
Paskambinus dėl vieno, atsiliepia NT agentūros vadybininkas ir prisistato Artūru. Patikslinu, kad daugiau nei 50 tūkst. Lt nemokėsiu, o jo siūlomą butą mačiau dviejuose portaluose. „Na, gerai... Aš su šeimininkais pakalbėsiu, paklausiu ir perskambinsiu“, - numykia Artūras. Po kelių dienų paskambinu numeriu, prie kurio nurodyta, jog butas parduodamas be tarpininkų. Atsiliepusi moteris pasiteirauja, ar nesu agentė.
Kreipiuosi dėl 19 kv. m gražiai suremontuoto buto buvusiame bendrabutyje Žemuosiuose Paneriuose. Sužinau, kad tą dieną kitas pirkėjas ketina atnešti užstatą už šį butą. Pirmiausia bandau apžiūrėti būstą 1974 metais statytame bendrabutyje Grigiškėse. Įeiname į labai apleisto bendrabučio laiptinę. Laiptinės langai išdaužyti, ant laiptų voliojasi tušti alkoholinių kokteilių buteliai. Patenkame į pailgame 18 kv. m kambaryje suformuotą butuką. Koridoriaus nėra, tik miniatiūrinė virtuvė - šaldytuvas ir staliukas. Kambarys perkrautas baldais. Tapetai su gėlių motyvais netvarkingai suklijuoti, linoleumas uždengtas kilimėliais.
Kitas objektas - šalia Naujininkų „Maximos“ buvusiame bendrabutyje esantis 15 kv. m butas. Paaiškėja, kad jo sienos dažytos ne ryškiai rožine, kaip atrodo skelbimo nuotraukose, o šviesiai alyvine spalva. Išeinančius iš buto mus pasitinka laiptinėje tūnojusi šeimininkų draugė ir įbruka savo kontaktus. „Čia jei norėsite pirkti be tarpininkų“, - mirkteli ir nueina.
Ar įmanoma rasti padorų butą Vilniuje, kurio kaina būtų ne didesnė nei 50 tūkst. Lt? Gal. Tačiau butas gali būti nepadoriai mažas. „NT yra trys sudedamosios dalys: vieta, vieta ir vieta. Tokie pigūs butai parduodami bendrabučiuose arba „chruščiovkėse“, statytose septintajame dešimtmetyje dvidešimčiai ar trisdešimčiai metų. Jie nelikvidūs - būtų labai sunku greitai ir be nuostolių parduoti. Tokio pigaus būsto remontui tektų išleisti dar bent 20 000 Lt.
E.Narbuntovičius primena, kad tokie butai būna nesandariuose senuose namuose, todėl šildymo išlaidos - didelės.
Pigiausių butų rinkos tyrimo išvados:
| Būsto tipas | Ypatybės | Rizikos |
|---|---|---|
| Kambarys bute | Mažas plotas, bendro naudojimo patalpos | Teisiškai negalima vadinti butu |
| Butas bendrabutyje | Maža kaina, dažnai su remontu | Asocialūs kaimynai, koridorinė sistema |
| Chruščiovkė | Sena statyba, maži butai | Didelės šildymo išlaidos, nelikvidumas |
Būsto pirkimo dilemos: patarimai ir įžvalgos
Kadangi nekilnojamo turto kainos gerokai kandžiojasi, įsigyti nuosavą būstą gali ne kiekvienas. Dauguma norinčiųjų pirkti butą ieško pigesnių alternatyvų. Viena iš tokių - pirkti butą buvusiame bendrabutyje. Perževelgus butų pardavimo skelbimus paaiškėjo įdomi tendencija - bendrabučiuose esantys butai dažniausiai yra gerai suremontuoti, tačiau parduoti jų nepavyksta gana ilgai.
„Buto kaina pasitaikė viliojančiai maža, kadangi tai buvęs bendrabutis, miesto pakraštys. Jame padarytas kapitalinis remontas, be baldų. Butas yra dvylikos aukštų name, pačiame viršuje. Bendras koridorius yra gražus, naujai sutvarkytas. Bute yra visi patogumai. Jis tikrai neprimena „bendriko““, - forume pasakojo mergina, tačiau pripažino, kad vis dėlto lemiamo sprendimo padaryti nesiryžta.
Nekilnojamojo turto brokerė Sandra Jakulienė, pasakojo, kad butai bendrabučiuose tikrai paklausūs. „Tikrai galima surasti ir labai gerai įrengtų bendrabučių, perdarytų tiesiog į butus, kuriuose gyvena tvarkingi žmonės. Tačiau tikimybė, perkant butą bendrabutyje, jog teks dalintis kaimynyste su asocialiais žmonėmis, žinoma, išauga. Jeigu galvojama, ar verta pirkti butą bendrabutyje, prieš priimant sprendimą tikrai verta apsilankyti pas to buto kaimynus ir susipažinti su jais“, - patikino S. Jakulienė.
Paklausta, rekomenduotu pirkti būstą bendrabutyje S. Jakulienė atsakė: „Kiekvieno žmogaus poreikiai ir finansinės galimybės labai skirtingi. Tačiau jei turite galimybę pirkti butą ne bendrabutyje - rekomenduočiau apsigyventi ne bendrabutyje. Anot jos, tokio paties būsto kaina bendrabutyje ir ne, gali skirtis ir dvigubai.
Prieš perkant butą, rekomenduoju atlikti buto techninį vertinimą. Paikrinti konstrukcinės dalies būklę, inžinerinių sistemų būklę, energetinę būklę. Tiesiog, neapsirikti perkant butą, pasitikrinti ar nepermokama.
Senos Statybos Buto Patikra: Į Ką Atkreipti Dėmesį?
Nuosavas būstas yra didelis ir daug išlaidų kainuojantis sprendimas. Todėl prieš perkant butą ar namą, reikėtų pasidomėti, kokios būklės šis NT yra, kokie jo trūkumai išduoda apie papildomas investicijas. Ypač daug dėmesio vertėtų skirti senos butui senos statybos daugiabutyje.
Pirmiausia, reikia įvertinti paties pastato fasado būklę. Pirmiausia būsto patikros ekspertas stabteli prie daugiabučio balkonų. „Iškart matome, kad daugelis balkonų, praktiškai visi, yra avarinės būklės. Po tokiais balkonais vaikščioti pavojinga. Jau nubyrėjęs betonas, matome armatūrą, kurią veikia korozija. Šuos balkonus būtina remontuoti“, - aiškina Ž. Dževečka.
Kalbėdamas apie pastato fasadą, pašnekovas primena, kad šis apžiūrimas daugiabutis statytas dar 1972 metais, todėl tam tikrų pastato išorės elementų nusidėvėjimas - akivaizdus. Jis pastebi, kad mūras, iš kurio lipdytas daugiabutis, yra prastos kokybės, pastato fasade netrūksta įtrūkimų, kurie galėjo atsirasti dėl netinkamos plytų rišimo sistemos.
Eidamas aplink plytų daugiabutį, būsto patikros ekspertas pastebi ir dar vieną nemažą įtrūkimą pastato fasade. Jis yra rimtas signalas gyventojams, kad pažeistą pastato vietą reikia kuo greičiau sutvirtinti. „Įtrūkimas toks, kad siena yra išversta, matyt pažeistos vidinės konstrukcijos. Sprendžiant pagal formą, čia yra lifto šachta. Matome, kad įtrūkimas jau tvarkytas, yra sutvirtinimo darbai atlikti. Kiek įtrūkimas stabilizuotas, parodys tik laikas“, - pabrėžia Ž. Dževečka.
Nereikėtų pamiršti, kad apžiūrint nekilnojamąjį turtą, būtina atkreipti dėmesį ir į jo aplinką. Šiuo atveju Ž. Dževečka pastebi nemenką iššūkį pirmo aukšto gyventojams. Prie pat jų langų kaip reikiant išaugęs medis, kuris ne tik užstoja šviesą, bet ir sukelia kitų nepatogumų.
Dar atidesnė patikra prasideda jau įėjus į daugiabučio laiptinę. Čia Ž. Dževečka iškart pastebi trūkumų: „Labai gerai, kad pakeistos lauko durys, yra domofonas, matome, yra naujos pašto dėžutės. Tai pirmas aukštas atrodo gana padoriai. Tačiau matome, kad kai kurie butai nuo bendro naudojimo aikštelės yra atsitvėrę dar vienomis durimis. Tai jau yra pažeidimas, nes gaisro, evakuacijos atveju, tie žmonės bėgdami su durimis užtvertų kelią viršutinių aukštų gyventojams.“
Ž. Dževečka pastebi, kad laiptinė yra jau pakankamai nusidėvėjusi. Taip pat būsto patikros ekspertas pažymi, kad name liftas sumontuotas tarp aukštų: tai reiškia, kad išlipus iš lifto arba norint į jį patekti vis tiek reikia lipti laiptais. Tai sudaro nepatogumų neįgaliesiems, senjorams tėvams su mažais vaikais.
Apžiūrėjęs laiptinę, Ž. Dževečka kviečia pagaliau būsto patikrą atlikti bute. Pirmiausia, jis apžiūri ir įvertina buto durų kokybę: ar veikia durų skambutis, ar nepažeistos durų tarpinės, kokia durų spyna ir, ar geros būklės durų rankena. Būsto patikros ekspertas atkreipia dėmesį, kad bute nėra dūmų detektoriaus.
Tęsdamas apžiūrą, būsto patikros ekspertas pastebi jau remonto reikalaujančias grindis. Po koridoriaus apžiūros, Ž. Dževečka užeina į sanitarinio mazgo patalpą. Pasak būsto patikros eksperto, vandentiekio ir kanalizacijos sistema šiame bute skaičiuoja jau ne vieną dešimtmetį, todėl būtų pats laikas ją pakeisti.
Patikrinęs vonios kambarį, Ž. Dževečka apžiūri virtuvę. Joje jo dėmesį patraukia vandens čiaupas ir avarinės būklės vamzdžiai po kriaukle. Pasak būsto patikros eksperto, vamzdžių sistema - avarinės būklės. Ž. Dževečka atkreipia dėmesį į tai, kad virtuvėje nėra ventiliacijos angos. Dėl to, norint tik truputį išvėdinti patalpą, kyla iššūkis, ypač žiemą, kai žmonės nenori įsileisti šalčio į namus.
Būsto patikros ekspertas, tęsdamas buto apžiūrą, kambaryje išmatuoja, ar lygios yra šios patalpos grindys. Tai, pasak jo, turi įtakos renkantis grindų dangą. Ž. Dževečka atkreipia dėmesį, kad šiuo metu bute daromas kosmetinis remontas - keičiama sienų danga. To galbūt ir nebūtų prireikę, jei ne ankstesnių buto savininkų sumanymas patiems apšiltinti sieną, kuri ribojasi su lauko išorine siena. Dėl šalčio sukeltos drėgmės siena pradėjo pelyti.
Apžiūrėto ir patikrinto buto plotas yra apie 26 kvadratinius metrus. NT brokerė Ieva Baniulytė sako, kad tokie butai, nors ir maži, Vilniuje yra labai paklausūs. Jie populiarūs dėl savo kainos ir galimybės gyventi vienam žmogui ar porai. Būsto būklės patikra nuomininkams aktuali nėra, tačiau tokia paslauga vis daugiau nori pasinaudoti nekilnojamojo turto pirkėjai.
Pasak būsto patikros eksperto, pirkėjai turi įvertinti, kiek finansinių investicijų jiems reikės, atliekant tokių būstų remontą.
Kiti atsiliepimai ir patarimai
- Perkūnkiemis: Daug kas peikia, nes ten dabar sugrūsta vienoje vietoje daug naujų daugiaukščių, tarp kurių vos saulė prasišviečia. Parkavimo vietų atitinkamai yra labai mažai ir tas pačias turi kažkaip ten išsipirkinėt. Susisiekimas ne pats geriausias.
- Buto įrengimas: Visiškai įrengta integruota virtuvė (mano požiūriu, brangi) ir miegamasis. Na, viskas kaip ir norėjom ir dar daugiau. Nusiderėjom iki 130 t...
- Kaimynai: Nusipirksi, o paskui paaiškės, jog kas vakarą kivirčai ar muštynės virš tavęs ar pan. Teko kalbeti ne su vienu tuos namus staciusiu - niekas nenoretu pats ten gyventi del busto statybu kokybes.