Daugiabučių namų savininkų bendrijų veikla Lietuvoje yra reglamentuojama įstatymais, siekiant užtikrinti efektyvų bendro turto valdymą ir priežiūrą. Tačiau praktikoje neretai kyla iššūkių, ypač kai bendrijos pirmininkas nusprendžia atsistatydinti. Šiame straipsnyje aptarsime, kokia yra procedūra atsistatydinus namų bendrijos pirmininkui, kokie teisiniai aspektai svarbūs ir kaip reikėtų elgtis tokioje situacijoje.
Bendrijos Pirmininko Atsistatydinimo Procedūra
Pirmiausia, svarbu paminėti, kad bendrijos pirmininkas gali atsistatydinti iš pareigų. Apie šį ketinimą jis turi raštu pranešti visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui) arba bendrijos valdybai, jeigu ji sudaryta, ne vėliau kaip prieš 20 kalendorinių dienų. Apie tai skelbia 2022 m. rugsėjo 29 d. įstatymas.
Svarbu: Bendrijos pirmininkas atsistatydinti turėjo bendrijos susirinkime, į kurio darbotvarkę turėjo įtraukti ir naujo bendrijos pirmininko rinkimo klausimą.
Visuotinis Susirinkimas
Visuotinius susirinkimus šaukia bendrijos pirmininkas arba bendrijos valdyba bendrijos įstatuose nustatyta tvarka. Visuotinis susirinkimas turi būti sušauktas ir tais atvejais, kai to reikalauja revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių (jeigu bendrija jungia kelis daugiabučius namus, - daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių kiekviename pastate arba daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių bent viename pastate, jeigu visuotinis susirinkimas šaukiamas pasibaigus valdymo organų kadencijai).
Bendrijos narių sąrašą susirinkimo dienos data (pagal jį nustatomi balso teisę turintys asmenys ir kvorumas) turėtų patvirtinti registruotasis bendrijos vadovas.
Visi butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų raštu bendrijos pirmininkui pateikti prašymai, skundai ir kiti dokumentai registruojami ir nagrinėjami bendrijos įstatuose nustatyta tvarka. Bendrijos pirmininkas privalo per 10 darbo dienų nuo buto ar kitų patalpų (pastato) savininko kreipimosi gavimo dienos suteikti išsamią informaciją apie bendrijos organų sprendimus, bendrijos turtą, kaupiamąsias lėšas, įmokas ir kitus privalomus mokėjimus, susijusius su bendrijos veikla.
Laikinasis Bendrijos Pirmininkas
Atsistatydinus bendrijos pirmininkui, dažnai kyla klausimas, kas turėtų perimti jo pareigas. Įprasta praktika tokia, kad buvęs bendrijos pirmininkas iš Juridinių asmenų registro išregistruojamas įregistruojant naują bendrijos pirmininką. Tačiau, iki išrenkant naują pirmininką, gali būti paskirtas laikinasis pirmininkas.
Kai vienasmenis bendrijos valdymo organas - bendrijos pirmininkas negali eiti savo pareigų, bendrijos įstatuose nustatyta tvarka šias pareigas gali laikinai, iki naujo bendrijos pirmininko išrinkimo, eiti vienas iš bendrijos narių.
Įprastai laikinasis bendrijos pirmininkas neregistruojamas, jo pareiga - sušaukti susirinkimą naujam bendrijos pirmininkui išrinkti. Arba reikia labai išsamiai pagrįsti, kodėl būtina įregistruoti laikinąjį bendrijos pirmininką. Be registracijos laikinasis bendrijos pirmininkas neturi tam tikrų teisių (organizacijos,...)
Laikinai eiti bendrijos pareigas reiškia nedelsiant organizuoti bendrijos narių sprendimą bendrijos pirmininkui išrinkti. Jeigu organizuosite balsavimą raštu, žr. Bendrijos narių susirinkimo šaukimo tvarka - žr. Bendrijų įstatymo 11 str. ir jūsų bendrijos įstatus.
Naujo Bendrijos Pirmininko Rinkimai
Iki bendrijos pirmininko kadencijos pabaigos arba gavęs bendrijos pirmininko rašytinį pranešimą apie atsistatydinimą iš pareigų visuotinis susirinkimas (įgaliotinių susirinkimas) turi išrinkti naują bendrijos pirmininką. Jeigu bendrijos pirmininkas neišrenkamas per 6 mėnesius nuo bendrijos pirmininko kadencijos pabaigos arba nuo bendrijos pirmininko atsistatydinimo iš pareigų dienos ir nėra pradėta bendrijos likvidavimo procedūra, bet kuris bendrijos narys (įgaliotinis) turi teisę kreiptis į savivaldybės vykdomąją instituciją dėl bendrijos likvidavimo ir bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų administratoriaus skyrimo. Savivaldybės vykdomoji institucija, gavusi šį prašymą, kreipiasi į Juridinių asmenų registro tvarkytoją dėl bendrijos likvidavimo pagal Civilinio kodekso 2.70 straipsnį, o bendrijos likvidavimo procedūrų vykdymo laikotarpiu laikinai skiria bendrojo naudojimo objektų administratorių, vadovaudamasi Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka. Apie tai skelbia 2022 m. rugsėjo 29 d. įstatymas.
Bendrijos pirmininką renka ir iš pareigų atšaukia, tvirtina bendrijos pirmininko pareigybės aprašymą ir nustato bendrijos pirmininko darbo užmokestį visuotinis susirinkimas (įgaliotinių susirinkimas) bendrijos įstatuose nustatyta tvarka 3 metų laikotarpiui. Bendrijos pirmininko kadencijų skaičius neribojamas.
Darbo sutartį su bendrijos pirmininku, šios sutarties pakeitimus (darbo sutarties nutraukimą) pasirašo visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) įgaliotas asmuo. Su bendrijos pirmininku sudaroma terminuota darbo sutartis kadencijos laikotarpiui. Apie tai skelbia 2022 m. rugsėjo 29 d. įstatymas.
Bendrijos pirmininku renkamas fizinis asmuo, atitinkantis bendrijos įstatuose nustatytus reikalavimus. Jeigu bendrijos nariai nusprendžia bendrijos pirmininku rinkti asmenį, kuris neturi buto ar kitų patalpų tame (tuose) pastate (pastatuose), kurio (kurių) bendrojo naudojimo objektams valdyti įsteigta bendrija, bendrijoje sudaromas kolegialus valdymo organas - valdyba.
VĮ Registrų centras, įregistruodamas bendrijos vadovą ir kitus valdymo organus, pripažįsta, kad tie asmenys buvo išrinkti teisėtai (procedūros nepažeistos), ir užfiksuoja jų įregistravimo datą (beje pažymi ir išrinkimo datą). Bendrijos pirmininko kadencija skaičiuojama ne nuo asmens įregistravimo vadovu VĮ Registrų centre, o nuo to momento, kai jis pradeda eiti pareigas, t.y. nuo išrinkimo susirinkime dienos, jeigu susirinkimas nenusprendė kitaip (kitoks sprendimas...
Ką daryti, jeigu kyla įtarimų, kad bendrijos pirmininkas buvo išrinktas neteisėtai? Jeigu išrinktasis bendrijos pirmininkas yra įregistruotas Juridinių asmenų registre bendrijos vadovu, tikėtina, kad jis išrinktas teisėtai, nes prieš registravimą tikrinami dokumentai (procedūros).
Jeigu galite pašalinti įvardintus trūkumus (pateikti trūkstamus dokumentus ir informaciją), tai ir padarykite, dar kartą kreipkitės į Registrų centrą ir būsite įregistruota.
Kvorumo Svarba
Visuotinis susirinkimas yra teisėtas ir gali priimti sprendimus, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių. Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad visuotinis susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis visuotinis susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio susirinkimo...
Pvz: Namu bendrijoje yra 80 nariu. Per pirmini visuotini susirinkima susirinko 10. Per pakartotini visuotini susirinkima jau reikia, kad susirinktu 25% nuo 80 nariu, t.y. Is tu 25% t.y. 5.
Bendrijų Likvidavimas
Registrų centro duomenimis, 2023 m. iš Juridinių asmenų registro išregistruotos 46 daugiabučių namų savininkų bendrijos, 2024 m. - 56. Šiuo metu Juridinių asmenų registre iš viso yra įregistruota 4,9 tūkst. daugiabučių namų savininkų bendrijų. Daugiabučių namų Lietuvoje yra apie 41 tūkst., iš jų apie 35 tūkst. statytų iki 1993 m.
Registrų centras teigia, kad pastaraisiais metais juridiniai asmenys (tarp jų ir bendrijos) išregistruojamos dėl to, kad ilgą laiką neatnaujina duomenų apie save arba ilgiau nei metus vėluoja pateikti metinę finansinę ataskaitą.
„Tiesa, bendrijos neprivalo teikti metinių ataskaitų, tad jų išregistravimo priežastis - ilgiau nei 5 metus neatnaujinti duomenys Juridinių asmenų registre. Be abejo, gali būti ir tokių atvejų, kai bendrija likviduojama jos narių sprendimu“, - Alfa.lt sakė Registrų centro atstovas Mindaugas Samkus.
Dažniausios Bendrijų Likvidavimo Priežastys
- Pirmininkas parduoda butą ir keliasi kitur.
- Bendrijos pirmininkas tiesiog miršta, o pakaitalo jam namo gyventojai neranda.
- Bendrijos daugelį metų nevykdo veiklos, o priėmus įstatymą, jos turėjo per penkerius metus perregistruoti bendrijos įstatus, bet to nepadarė.
- Gyventojų išrinktas pirmininkas pradeda darbą entuziastingai, bet vėliau pamato, kad nespėja atlikti darbų ir kad jam trūksta kompetencijos.
S.Čirba mano, kad įstatymų leidėjai, įtvirtinę daugiabučių namų savininkų bendrijas, per daug tikėjosi iš gyventojų, kad jie bus aktyvūs savo bendro turto valdytojai ir prižiūrėtojai. Pasak jo, gyventojų aktyvumas praktiškai vienodas, nepriklausomai nuo to, ar name įsteigta bendrija, ar jo priežiūrą vykdo administratorius.
„Įstatymo leidėjas turėtų apsvarstyti kitą koncepciją, praėjus 25 metams, po Civilinio kodekso įsigaliojimo. Bendrijos valdymo forma turėtų būti kaip bendruomenės. Jos funkcija turėtų būti patariamoji, o daugiabučių namų priežiūrą sutartiniais pagrindais turėtų vykdyti profesionalios įmonės. O savininkų bendrija veiktų kaip bendruomenė, kuri kelia problemas, ieško arba derina sprendimus su profesionaliu administratoriumi. Tokia bendruomenė būtų labiau įtraukta į namo valdymą, negu yra dabar“, - mano S.Čirba.
Išvados
Atsistatydinus namų bendrijos pirmininkui, svarbu laikytis įstatymuose numatytos procedūros, užtikrinti kvorumą susirinkimuose ir nedelsiant organizuoti naujo pirmininko rinkimus. Laikinasis pirmininkas turėtų būti paskirtas tik esant būtinybei ir jo pagrindinė užduotis - sušaukti naujus rinkimus. Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į galimas bendrijų likvidavimo priežastis ir ieškoti būdų, kaip užtikrinti efektyvų daugiabučio namo valdymą.