Gyvenimas daugiabučiame name - tai ne tik savo buto, bet ir bendrųjų namo patalpų valdymas bei priežiūra drauge su kaimynais. Kad šis procesas būtų sklandesnis, o gyventojai patirtų mažiau rūpesčių, jie gali sukurti namo bendriją ir namo priežiūra rūpintis patys arba patikėti pastato bei jo aplinkos priežiūrą būsto administratoriui.
Gyventojų sprendimu, jų daugiabutį namą gali administruoti daugiabučių namų priežiūros paslaugas teikianti įmonė, gyventojai gali įregistruoti jungtinės veiklos sutartį arba sukurti namo bendriją. Rinktis vieną iš trijų galimų savo turto priežiūros formų - gyventojų teisė. Namo valdymo formos pasirinkimas dažniausiai priklauso nuo pačių gyventojų, jų tarpusavio santykių bei namo tipo, dydžio ir daugybės kitų veiksnių.
Kokių paslaugų gyventojai gali tikėtis iš daugiabučio namo administratoriaus? Kuo skiriasi daugiabučio priežiūra jeigu namu rūpinasi bendrija? Koks yra jungtinės veiklos sutarties valdymo principas?
Daugiabučio namo administratorius
Kad daugiabučio valdymo procesas būtų sklandesnis, o butų savininkai patirtų kuo mažiau rūpesčių, namo priežiūra skiriama daugiabučius namus administruojančiai įmonei, pasirinktą administratorių paskiria savivaldybės administracija. Jeigu būtų savininkai nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybė.
Pirmiausia svarbu suprasti, jog administratorius yra nešališkas. Visų daugiabučio namo gyventojų poreikiai ir teisės, rūpesčiai ir norai administratoriui yra vienodai svarbūs ir reikšmingi. Valdant bendrą turtą pasitaiko ne taip ir mažai situacijų, kuriose nešališkas moderatorius yra labai naudingas ir reikalingas, siekiant patenkinti daugumos gyventojų interesą.
Jeigu gyventojai nori pakeisti daugiabučio namo administratorių, ne mažiau kaip ¼ butų savininkų turi raštu kreiptis į savivaldybės administraciją, kuri organizuoja administratoriaus pakeitimo procedūras. Butų savininkai balsuoja dėl administratoriaus pakeitimo. Surinkus daugumą, 50 proc. + 1, butų savininkų balsų administratorius yra pakeičiamas.
Administratoriaus teikiamos paslaugos
Administratoriaus teikiamos paslaugos susijusios su viso pastato bei jo aplinkos klausimų sprendimu. Administratorius 24/7 reaguoja į įvykusias avarijas ir nedelsdamas jas lokalizuoja, nuolat komunikuoja su namo gyventojais apie namo būklę, organizuoja butų ir kitų patalpų savininkų susitikimus bei balsavimus visais su namo bendro turto valdymu susijusiais klausimais, sprendžia kilusias problemas ir įgyvendina gyventojų pageidavimus susijusius su gyvenamosios aplinkos gerinimu.
Daugiabučio namo administratorius reguliariai vertina namo būklę, du kartus per metus atlieka išsamų viso namo būklės įvertinimą ir rengia daugiabučio namo metinius ir ilgalaikius priežiūros planus. Su gautomis išvadomis ir planais supažindinami gyventojai ir aptariami namo atnaujinimo, remonto darbai, kuriuos būtina nedelsiant atlikti, siekiant išsaugoti bendrą turtą, pagerinti gyvenimo kokybę ir užtikrinti pačių daugiabučio gyventojų saugumą.
Pirmiausia atliekami gyventojų patvirtinti, pirmojo būtinumo darbai, pvz. stogo remonto ar jo keitimo darbai, fasadų siūlių užpildymo, vandentiekio ar nuotekų sistemų atnaujinimo darbai. Svarbi administratoriaus teikiama paslauga - teisinga daugiabučio priežiūrai skirtų išlaidų apskaita arba, kitaip tariant, teisingas išlaidų, kurios buvo skirtos namo priežiūros darbams atlikti, išdalinimas gyventojams.
Bet koks bendrųjų patalpų atnaujinimas ar remontas kainuoja visiems turto savininkams, todėl šias išlaidas proporcingai valdomam nuosavybės plotui dalina bei gyventojams pateikia namo administratorius. Tai - svarbiausios administratoriaus funkcijos. Tačiau greta jų administratorius vykdo ir daugybę kasdienių darbų, gyventojų patogumui, teikia tokias paslaugas kaip pavyzdžiui, daugiabučio namo renovacijos, pastato šilumos sistemų atnaujinimo sprendimus ar daugiabučio gyventojų elektros skaitiklių rodmenų deklaravimas už juos.
Yra ir daugiau argumentų: administratorius, prižiūrintis daugybę namų, turi įvairios patirties, bendradarbiauja su skirtingų sričių rangovais, pagal poreikį samdo reikiamus specialistus ir iš anksto gali laiduoti už jų darbų kokybę. Administratoriaus vadybos specialistai, nuolat prižiūrintys namo būklę, gali iškart atsakyti į kone visus su administruojamu namu susijusius gyventojų klausimus, pasiūlyti reikiamus sprendimus bei taip išspręsti gyventojams kylančius rūpesčius. Tai - pagrindinis administratoriaus darbas. Tuo tarpu bendrijos pirmininkui namo priežiūra neretai yra papildoma veikla, kurią išmanyti reikia ir specifinių žinių, ir skirti pakankamai daug asmeninio laiko.
Daugiabučio renovacija - viena iš administratoriaus siūlomų paslaugų
Jungtinės veiklos sutartis (JVS)
Jungtinės veiklos sutartį gali sudaryti, bet kurio daugiabučio namo gyventojai, norintys prižiūrėti namą savarankiškai. Šiai valdymo formai turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų. JVS sudarymui taip pat turi būti išrinktas vienas ar keli JVS įgaliotiniai, kurie taip pat yra ir daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkai.
JVS turi būti įregistruotas Registrų centro Nekilnojamo turto registre. Įgaliotinis atstovauja daugiabučio namo savininkų interesus ir sprendžia klausimą ar namą prižiūrės patys gyventojai ar pasirašys sutartį dėl namui reikalingų paslaugų teikimo su administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančia įmone. Dažnu atveju, JVS įgaliotinis norėdamas užtikrinti kokybišką daugiabučio namo priežiūrą, į pagalbą kviečia daugiabučių namų administravimo paslaugas teikiančią įmonę.
Pasirašydamas sutartį su daugiabučio namo administratoriumi JVS įgaliotinis gali susitarti dėl atliekamų darbų imties ir kainos. Po sutarties pasirašymo namo administratorius tampa atsakingas už daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpų būklę, atliekamus darbus ir finansų apskaitą, todėl šių darbų nebereikia atlikti JVS įgaliotiniui.
Prieš pasirašant JVS sutartį privalu įvardinti sutarties tikslą bei apibrėžti įgalioto asmens įgaliojimus priimti atitinkamus sprendimus dėl nuosavybės teisės įgyvendinimo. Jeigu JVS įgaliotas asmuo nusprendžia namo priežiūrą vykdyti savarankiškai, jis privalo atlikti daugiabučio techninės priežiūros organizavimą, šios priežiūros dokumentų parengimą, pildymą ir tvarkymą.
Tvarkyti ir saugoti namo ir jam priskirto žemės sklypo techninę ir juridinę dokumentaciją. Rengti bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metinį bei ilgalaikį planą ir teikti jį namo patalpų savininkų susirinkimui. Tvarkyti buhalterinę apskaitą. Pasibaigus kalendoriniams metams, ne vėliau kaip per 3 mėnesius pateikti patalpų savininkams savo veiklos metinę ataskaitą ir metinį finansinių ataskaitų rinkinį. Namo patalpų savininkų vardu sudaryti sutartis ir kitus sandorius, skelbti konkursus darbams atlikti.
Sutarties su audito įmone sudarymą, kai yra priimtas Sutarties dalyvių sprendimas atlikti finansinį auditą ir dokumentų teikimą auditoriui. Užtikrinti kontrolę, kaip namo patalpų savininkai vykdo savo prievoles, susijusias su bendrojo naudojimo objektų priežiūra bei naudojimu.
Kas kontroliuoja JVS įgaliotinių valdymą?
Svarbu suprasti, kad kiti daugiabučio namo patalpų savininkai gali prižiūrėti JVS įgaliotinio veiksmus. Jeigu JVS įgaliotinis piknaudžiauja valdytojo padėtimi, namo gyventojai privalo kreiptis į savivaldybės administraciją, kuri vykdo valdytojų veiklos priežiūrą ir kontrolę.
Jeigu JVS įgaliotinis pasirašė sutartį su administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančia įmone ir mano, kad administratorius neatlieka numatytų funkcijų, JVS įgaliotinis turi kreiptis į vartotojų teises arba teismą. Taip pat gali nutraukti sutartį su paslaugų tiekėju. Nusprendus nutraukti sutartį su paslaugų teikėju arba norint pakeisti daugiabučio namo valdymo formą, balsavimo metu, tam turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų savininkų.
Namo bendrija
Norint įsteigti namo bendriją, reikia suburti iniciatyvinę grupę, kurią sudarytų 3-5 asmenys. Bendrijos steigimo iniciatoriai sušaukia namo gyventojų susirinkimą, kuriame nusimato ir pasitvirtina bendrijos įstatus, išrenka pirmininką, buhalterę arba buhalterines paslaugas teikiančią įmonę, valdybą (ne mažiau trijų asmenų) ir revizorių, kurie rūpinsis daugiabučiu namu.
Bendrijos pirmininkas nebūtinai turi būti konkretaus daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkas. Kuriant namo bendriją, jos pirmininkui bei buhalterei yra mokami atlyginimai. Kaip rodo patirtis - gyventojams tai kainuoja nemažai. Žinoma, kiekviena situacija yra skirtinga, tačiau praktika rodo, kad vien vertinant ekonominiu požiūriu bendrija nėra pigesnė namo valdymo forma nei daugiabučio namo administratorius.
Daugiabučio namo bendrijos įstatus tvirtina notaras, taip pat bendrija privalo būti įregistruota Juridinių asmenų registre. Atlikus visus šiuos reikalavimus, daugiabučio namo bendrija perima visą atsakomybę rūpintis namo bendrojo naudojimo patalpomis, jos būkle, finansų apskaita ir darbų organizavimu.
Tačiau dažnai pasitaiko, kad įsteigus namo bendriją, daugiabučio namo priežiūra rūpinasi administravimo ir priežiūros paslaugas teikianti įmonė, kadangi administratorius turi kvalifikuotus specialistus ir nuolatos bendrauja su skirtingų paslaugų teikėjais.
Daugiabučio namo bendrija gali rūpintis namo renovacija
Apibendrinant, galima teigti, kad kiekviena iš šių valdymo formų turi savo privalumų ir trūkumų. Renkantis tinkamiausią variantą, svarbu atsižvelgti į gyventojų poreikius, finansines galimybes bei norą įsitraukti į namo priežiūros procesą.
Argumentai už būsto administratorių:
- Nešališkumas
- Dažnu atveju pigesnis nei bendrija
- Patirtis ir bendradarbiavimas su įvairiais rangovais
- Greitas reagavimas į gyventojų klausimus ir problemas
Argumentai už bendriją:
- Didesnė gyventojų kontrolė
- Galimybė patiems priimti sprendimus dėl namo priežiūros
- Stipresnis bendruomeniškumo jausmas
Išsamus butų priežiūros vadovas: vaidmenys, iššūkiai ir keliai
Argumentai už jungtinės veiklos sutartį:
- Lankstumas ir galimybė derinti savarankišką priežiūrą su administratoriaus paslaugomis
- Galimybė susitarti dėl konkrečių darbų ir kainų su administratoriumi
Galiausiai, sprendimas dėl namo valdymo formos turi būti priimtas bendrai, atsižvelgiant į visų gyventojų interesus ir poreikius.
tags: #atlyginimas #busto #prieziuros #jungtines #veiklos