Žemės Sklypo Atidalijimas: Viskas, Ką Turite Žinoti

Žemės sklypų pertvarkymas apima įvairius procesus, o vienas iš jų - žemės sklypo atidalijimas. Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, ką reiškia žemės sklypo atidalijimas, kokia yra jo tvarka ir į ką svarbu atkreipti dėmesį.

Žemės sklypų padalijimas - tai žemės sklypų pertvarkymo būdas, kuomet vienas žemės sklypas padalijamas į du ar daugiau žemės sklypų. Dažniausiai šis poreikis kyla paveldėjimo atveju arba kai planuojama statyba. Nusprendus padalinti ar atidalinti žemės sklypą visų pirma reiktų išsiaiškinti ar sklypas gali būti dalomas.

Reikia atkreipti dėmesį, kad žemės sklypai gali būti atidalijami. Atidalijus žemės sklypą, naujai suformuoti sklypai bus valdomi kiekvieno savininko atskirai ir nebeliks bendros nuosavybės teise valdomų sklypų.

Žemės Sklypo Padalijimo Būdai

Įsivaizduokime, kad Jūs kartu su broliu turite žemės sklypą, esantį Vilniaus rajone, kurį valdote bendrosios dalinės nuosavybės teise. Jūs nusprendėte šį žemės sklypą pasidalinti.

• Žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas: Pats paprasčiausias žemės sklypo dalijimas, kai nesuformuojant atskirų sklypų yra parengiamas žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas. Parengus žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą žemės sklypas lieka su tuo pačiu kadastriniu numeriu, o plane yra nurodomos tik atskiros žemės sklypo naudojimosi dalys tarp bendrasavininkų. Be to, susitarimas dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos pagal šį planą, privalo būti patvirtintas notaro, o susitarimą turi pasirašyti visi dalijamo sklypo bendrasavininkai.
• Žemės sklypo padalijimas į atskirus sklypus: Galima atlikti žemės sklypo padalijimą ir žemės sklypą padalinti į atskirus žemės sklypus, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius.
• Žemės sklypo atidalijimas: Tad dažnai žemės sklypų bendrasavininkai vis dėl to renkasi trečiąjį žemės sklypo atidalijimo būdą, siekdami užsitikrinti visapusišką savo turimo žemės sklypo disponavimą. Kaip ir antruoju atveju, žemės sklypo atidalijimas vykdomas rengiant teritorijų planavimo dokumentus, tai yra detaliuoju planu arba žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektu. Atidalijant, kaip ir padalijant yra suformuojami atskiri žemės sklypai, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius, bet šiuo atveju šie žemės sklypai priklausys kiekvienam bendrasavininkui atskirai.

Jei dalijamas žemės sklypas priklauso keliems savininkams, tai padalijus žemės sklypą, naujai suformuoti žemės sklypai ir toliau bus valdomi bendros nuosavybės teise.

Žemės sklypo atidalijimas yra žemės sklypo, kuris yra bendrosios dalinės nuosavybės objektas, padalijimas į atskirus žemės sklypus, kurių kiekvieną nuosavybės teise valdo vienas asmuo. Atidalijimas bendraturčių susitarimu atliekamas sudarant atidalijimo sutartį. Atidalijimo sutartis turi būti rašytinė ir notariškai patvirtinta. Jei bendraturčiai nesutaria dėl atidalijimo, atidalijimas gali būti atliekamas teismo sprendimu.

Žemės Sklypo Atidalijimo Etapai

Kaip pradėti žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo eigą? Vienas iš žemės sklypo savininkų, arba jo įgaliotas asmuo ar rengėjas, kreipiasi su prašymu į savivaldybės administracijos direktorių dėl galimybės pradėti rengti žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą arba detalųjį planą.

Pažymėtina, kad jeigu žemės sklypas priklauso keliems bendrasavininkams, prašymą rengti detalųjį planą arba žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą gali pateikti vienas iš savininkų, bet vėliau parengtą projektą turi suderinti visi žemės sklypo bendrasavininkai.

Prašymas yra rašomas pagal žemės sklypo lokaciją priklausančioje savivaldybėje, arba pateikiamas užpildant atitinkamą formą elektroninėje žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (ŽPDRIS) arba Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinėje sistemos (TPDRIS). Pateiktame prašyme nurodomas projekto rengimo tikslas - žemės sklypo padalijimas ar atidalijimas.

Kartu su prašymu yra pateikiami ir papildomi dokumentai:

• Žemės sklypo planas
• Žemės sklypo nekilnojamo turto registro išrašas
• Kitus aktualius dokumentus

Gavus leidimą rengti projektą, asmuo kreipiasi į projekto rengėjus dėl tolimesnius veiksmų vykdymo. Po to projektas teikiamas patikrinimui.

Su savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Jums dar reikia kreiptis į matininką, kad kiekvienam pagal projektą naujai suformuotam žemės sklypui būtų atlikti kadastriniai matavimai, kuriuos atlieka kvalifikuotas matininkas.

Žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo plano parengimas yra labai greitas procesas ir užtrunka apie 1 savaitę. Žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo kaina priklauso nuo keleto pagrindinių aspektų, tokių kaip: koks teritorijų planavimo dokumentas tam bus pasirinktas, koks numatomas planuojamos teritorijos plotas, kiek sklypų dalyvauja padalijime ar atidalijime, bei kiek naujų žemės sklypų pagal projektą bus suformuota ir t.t.

Atidalijimas yra sudėtinga procedūra, kuriai reikia daug laiko ir išlaidų. Atidalijimas gali būti atliekamas ir bendraturčių susitarimu. Tokiu atveju bendraturčiai turi pasirašyti atidalijimo sutartį, kurią turi patvirtinti notaras.

Sklypo formavimo schema

Miško Žemės Atidalijimo Ypatumai

Turbūt ne vienam miško žemės bendraturčiui teko susidurti su klausimu, kaip reiktų padalinti miško žemę, kokie įstatymai reglamentuoja tokių veiksmų atlikimą ir kur reikėtų kreiptis dėl miško žemės padalinimo. Lietuvos Respublikos miškų įstatymo 4 straipsnio 3 dalyje yra nustatyta, kad „privati miško valda arba privačiame ne miškų ūkio paskirties žemės sklype esanti miško žemė neskaidomos į dalis, jeigu privati miško valda arba privačiame ne miškų ūkio paskirties žemės sklype esančios miško žemės plotas yra arba tampa mažesnis kaip 5 hektarai“.

Visų pirma, miško žemė gali būti skaidoma į mažesnes nei 5 ha dalis tuo atveju, jei atidalijama bendraturčių valdoma privati miško valda arba privačiame ne miškų ūkio paskirties žemės sklype esanti miško žemė, jeigu šie sklypai buvo suformuoti atkuriant nuosavybės teises asmenims bendrosios nuosavybės teise pagal įstatymus, reglamentuojančius piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimą. Šiuo atveju privati miško valda arba privačiame ne miškų ūkio paskirties žemės sklype esanti miško žemė gali būti padalyta į ne daugiau dalių, negu sprendime nurodytas bendraturčių skaičius dėl nuosavybės teisių atkūrimo šiame sklype.

Antra, gali būti atidalijama privati miško valda, kurioje yra žemės ūkio naudmenos, atidalijant šiuos teikiančius naudą plotus. Šiuo atveju formuojami du - miškų ūkio paskirties ir žemės ūkio paskirties - žemės sklypai, o suformuoto miškų ūkio paskirties žemės sklypo plotas negali būti mažesnis negu iki atidalijimo buvusios miško žemės plotas.

Trečia, gali būti atidalijama privati miško valda arba privačiame ne miškų ūkio paskirties žemės sklype esanti miško žemė, kurioje yra teisėtai pastatytas gyvenamasis namas.

Ketvirta, gali būti atidalijama privati miško valda buvusiai sodybai atstatyti. Atsidalinus valdą pagal trečią ir ketvirtą punktus, privaloma miško žemę paversti kitomis naudmenomis Vyriausybės nustatyta tvarka.

Planuojant dalinti miško žemę yra būtinas žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas (toliau - Projektas). Nacionalinės žemės tarnybos teritorinio padalinio vadovas prašymą leisti pradėti rengti Projektą turi išnagrinėti ne vėliau kaip per 20 darbo dienų nuo prašymo gavimo dienos ir priimti Taisyklių 2 priede nustatytos formos sprendimą leisti rengti Projektą arba atsisakyti leisti rengti Projektą.

Gavus leidimą prašymą pateikęs asmuo ar Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos vadovas ar jo įgaliotas teritorinio padalinio vadovas, priėmęs sprendimą pradėti rengti projektą, kreipiasi į savivaldybės administraciją dėl planavimo sąlygų rengti projektą išdavimo. Savivaldybės administracijos valstybės tarnautojas, atsakingas už planavimo sąlygų išdavimą, atsižvelgdamas į teritorijų planavimo tikslus ir uždavinius, turi pateikti paraiškas planavimo sąlygoms parengti.

Miško Žemės Pavertimas Kitomis Naudmenomis

Priimtais įstatymo pakeitimais nutarta leisti miško žemę paversti kitomis naudmenomis Vyriausybės nustatyta tvarka. Remiantis Lietuvos Respublikos Miškų įstatymu miško žemė gali būti paverčiama kitomis naudmenomis išimtiniais atvejais:

• valstybinės svarbos objektams įrengti;
• inžinerinės infrastruktūros teritorijoms, apimančioms komunikacinius koridorius, inžinerinius tinklus, susisiekimo komunikacijas ir aptarnavimo objektus, formuoti;
• visuomeninės paskirties, bendrojo viešojo naudojimo ir atskirųjų želdynų teritorijoms formuoti;
• naudingųjų iškasenų eksploatavimo teritorijoms formuoti ir naudoti, kai nėra galimybės šių iškasenų eksploatuoti ne miško žemėje savivaldybės teritorijoje arba kai baigiamas eksploatuoti pradėtas naudoti telkinys ar jo dalis, dėl kurių yra išduotas leidimas naudoti naudingąsias iškasenas;
• krašto apsaugos teritorijoms, skirtoms valstybės sienos apsaugai ir specialiems krašto apsaugos tikslams, formuoti;
• atliekų saugojimo, rūšiavimo ir utilizavimo teritorijoms formuoti, kai nėra galimybės tokių teritorijų formuoti ne miško žemėje;
• buvusioms sodyboms privačioje miško žemėje atstatyti Vyriausybės nustatyta tvarka;
• gyvenamosioms teritorijoms miestuose formuoti, kai miško žemės pavertimą kitomis naudmenomis inicijuoja savivaldybės, kurios teritorijos miškingumas yra didesnis kaip 50 procentų ir kurioje nėra galimybės šių teritorijų formuoti ne miško žemėje, administracijos direktorius, išskyrus Neringos savivaldybę;
• teisėtai pastatyto gyvenamojo namo arba gyvenamojo namo kartu su jo priklausiniais, Nekilnojamojo turto registre įregistruoto kaip atskiro nekilnojamojo turto objekto (pagrindinio daikto), sklypui formuoti.

Žemės Sklypo Formavimas / Pertvarkymas

Neretas atvejis, kai asmuo atstatantis nuosavybės teises į žemės ūkio paskirties sklypą, kur viena sklypo dalis tai miško teritorija, kita dalis, skirta žemės ūkio veiklai, o trečia dalis, tai vienbučių ir dvibučių pastatų teritorija, kreipiasi į matininką dėl sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto. Tokio projekto metu žemės ūkio paskirties sklypas padalijamas į tris skirtingos paskirties sklypus. Suformavus sklypus ir patvirtinus projektą yra atliekami kiekvieno sklypo kadastriniai matavimai.

Užbaigus matavimus ir surinkus visus reikalingus dokumentus visi pokyčiai yra įregistruojami Registrų centre. Verta žinoti, kad keičiant sklypo paskirtį keisis ir žemės mokesčio dydis. Tačiau tuo pačiu metu keičiasi ir žemės rinkos vertė.

Žemės sklypų padalijimo, atidalijimo ir sujungimo procesas apima žemės matavimą, dokumentų parengimą ir leidimų gavimą iš valdžios institucijų. Tai užtikrina teisėtumą ir tinkamą sklypų panaudojimą.

Kadastriniai matavimai

Bendraturčių Teisiniai Santykiai ir Ginčų Sprendimas

Nekilnojamasis daiktas ar keletas nekilnojamojo turto objektų, pavyzdžiui, žemės sklypas su ant juo stovinčiu pastatu, gali nuosavybės teise priklausyti keletui asmenų. Pastaraisiais atvejais tarp minėtų asmenų susiklosto bendrosios nuosavybės teisiniai santykiai. Pagrindinis specifinis bendrosios dalinės nuosavybės teisės požymis yra tas, kad bendrosios dalinės nuosavybės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Šis Civiliniame kodekse įtvirtintas reikalavimas, savaime suprantama, apsunkina nekilnojamojo daikto valdymą bei naudojimą.

Civiliniame kodekse yra įtvirtinta kiekvieno bendraturčio teisė reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės. Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės reiškia bendrosios dalinės nuosavybės pasibaigimą. Atidalijimo atveju yra suformuojami atskiri nuosavybės teisės objektai, kurie valdomi ir naudojami bei jais disponuojama savarankiškai. Verta pažymėti, kad nekilnojamojo daikto atidalijimas savaime nereiškia, jog tokiu atveju nebelieka jokių bendrojo naudojimo objektų (pvz., bendraturčiams atidalijus jiems priklausančias gyvenamojo namo dalis, bendrosios dalinės nuosavybės teise gali likti gyvenamojo namo stogas, kitos bendrosios konstrukcijos, bendroji inžinerinė įranga, kitos bendrojo naudojimo patalpos).

Yra galimi du bendrosios dalinės nuosavybės atidalijimo būdai:

1. Atidalijimas natūra;
2. Vienam ar keliems bendraturčiams sumokant kompensaciją pinigais.

Nekilnojamojo daikto atidalijimas yra galimas sandorio pagrindu, pvz., bendraturčiams pasirašant sutartį dėl nekilnojamojo daikto atidalijimo, kurioje bendraturčiai susitaria dėl atidalijimo būdo bei kitų atidalijimo sąlygų. Bendraturčiams nepavykus pasiekti susitarimo dėl atidalijimo, nekilnojamasis daiktas gali būti padalintas pagal bet kurio bendraturčio ieškinį, t. y. Nekilnojamojo daikto dalies atidalijimas natūra yra galimas, jeigu atidalijimu nepadaroma neproporcinga žala daikto paskirčiai.

Tai reiškia, kad atidalinimu daikto paskirčiai gali būti padaroma tam tikra žala. Jeigu atidalijant daiktą jo paskirčiai padaryta žala yra proporcinga, tai toks atidalijimas natūra yra galimas. Ar daikto dalies atidalijimas natūra padarytų neproporcingą žalą daikto paskirčiai, sprendžiama kiekvienu konkrečiu atveju.

Teismų praktikoje yra pasisakyta, kad, ar žala yra proporcinga ar ne, sprendžiama pagal tai, ar daikto paskirtis išlieka ar jos neišlieka. Taigi, po nekilnojamojo daikto padalijimo turi būti galima naudotis nekilnojamuoju daiktu pagal jo paskirtį, pavyzdžiui, atidalijus bendraturčių gyvenamojo namo dalis, kiekviena atidalinta gyvenamojo namo dalis turi būti tinkama gyventi.

Atidalijimo natūra atveju yra suformuojami savarankiški nekilnojamojo turto objektai, todėl prieš ketinant atidalyti nekilnojamojo daikto dalį turi būti įvertinta, ar ketinamas suformuoti atskiras turto objektas atitiks įstatymų reikalavimus. Pavyzdžiui, pastato dalies atidalijimo atveju, iš atidalijamos dalies formuojamas nekilnojamojo turto objektas turi atitikti statybos įstatyme, statybos techniniuose reglamentuose bei kituose teisės aktuose nustatytus reikalavimus.

Jeigu ketinama įsigyti nekilnojamojo daikto dalį, kurią ateityje planuojama atsidalinti, rekomenduotina prieš sudarant nekilnojamojo turto pirkimo sandorį kreiptis į specialistus (pvz., architektus, matininkus, teisininkus), kad jie įvertintų, ar egzistuoja techninės, architektūrinės galimybės iš norimos atidalinti daikto dalies suformuoti teisės aktų reikalavimus atitinkantį savarankišką nekilnojamojo turto objektą.

Jeigu norimo įsigyti nekilnojamojo turto dalis (pvz., gyvenamojo namo bei žemės sklypo) galima atidalinti natūra, rekomenduotina nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje susitarti su daikto pardavėju dėl nekilnojamojo turto dalių atidalijimo tvarkos, atidalijimo būdo, taip pat sutartyje aptarti (pvz., gyvenamojo namo atidalijimo atveju), kaip bus sprendžiami inžinerinių komunikacijų, vandentiekio, kanalizacijos, šildymo sistemų naudojimo klausimai.

Neaptarus šių klausimų pirkimo-pardavimo sutartyje nekilnojamojo turto pardavėjas (daikto bendraturtis) ateityje gali nesutikti su nekilnojamojo daikto dalies atidalijimu, todėl norint atidalinti savo daikto dalį, reikėtų kreiptis į teismą, o tai pareikalautų papildomų laiko bei finansinių sąnaudų.

Svarbu akcentuoti, kad minėtas patarimas dėl atidalijimo tvarkos numatymo pirkimo-pardavimo sutartyje yra aktualus tik tuo atveju, kai nekilnojamojo turto pardavėjui priklauso visas nekilnojamasis daiktas ir jis parduoda tik dalį to daikto (pvz., ½ gyvenamojo namo), likusios daikto dalies savininku lieka to daikto pardavėjas.

Nekilnojamojo daikto dalies atidalijimo procedūra dažnu atveju yra pakankamai sudėtinga, tačiau ji gali leisti pasiekti reikšmingų rezultatų. Atidalijus nekilnojamojo daikto dalį baigiasi bendrosios dalinės nuosavybės teisė (arba sumažinama jos apimtis). Atidalijimo pagrindu suformuoto naujo nekilnojamojo turto objekto savininkas gali minėtą daiktą operatyviau, racionaliau, lanksčiau naudoti, valdyti, juo disponuoti.

tags: #atidalijimas #nesant #kadastriniu #matavimu