Planuojate įsigyti ar parduoti žemės sklypą? Svarbu žinoti, kokie reikalavimai taikomi žemei, ypač jei tai susiję su valstybine žeme. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su asmeninio sklypo žemės reikalavimais Lietuvoje.
Valstybinės žemės nuomos teisės perleidimas
Kai nekilnojamojo turto savininkas nusprendžia parduoti ant valstybės išnuomoto žemės sklypo esančius nekilnojamuosius daiktus, įstatymas numato esminę pirkimo-pardavimo sutarties sąlygą, t.y. kartu aptarti ir užstatyto valstybinės žemės sklypo (ar jo dalies) nuomos teisės perleidimą.
Įdomu tai, kad vadovaujantis Civiliniu kodeksu, neaptarus pirkėjo teisių į valstybės išnuomotą žemės sklypą, ant kurio yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, o užstatytas sklypas yra būtinas naudoti šiam daiktui pagal paskirtį - nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris negali būti notaro patvirtintas, o jei toks patvirtintas - laikomas negaliojančiu. Taigi, parduodant nekilnojamuosius daiktus, naujajam jų įgijėjui kartu perduodama ir teisė naudotis valstybiniu žemės sklypu ar jo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir iki šiol naudojosi nekilnojamojo turto pardavėjas.
Advokatė pažymi, kad esant valstybinio žemės sklypo nuomos sutarčiai, atskiras žemės sklypo savininko sutikimas (jei tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms), nereikalingas. Teismų praktikoje ne kartą išaiškinta, jog tai yra imperatyvaus pobūdžio sąlyga, todėl perleisdamas nuosavybės teisę į statinius, jų savininkas negali pasirinkti kitokio elgesio varianto ir privalo pirkėjui perleisti teisę naudotis žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kokias pats turėjo.
Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ nustatyta, jog žemės nuomos teisė į žemės sklypą ar jo dalį gali būti perleidžiama kitiems asmenims tik tais atvejais, kai perleidžiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys), ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.
Perleidžiant žemės nuomos teisę į visą žemės sklypą, pakeičiama valstybinės žemės nuomos sutartis - joje įrašomas naujasis nuomininkas, tačiau valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygos nekeičiamos. Taigi siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą, esantį ant išnuomoto valstybės žemės sklypo, pirkimo-pardavimo sutartyje iš esmės užtenka tinkamai įforminti nuomos teisės perdavimą naujajam įgijėjui bei aiškiai apibrėžti nuomojamą žemės sklypą (ar jo dalį). Advokatė pažymi, kad atskiras žemės sklypo savininko ar jo patikėtinio sutikimas nereikalingas.
Situacija, kai žemė naudojama be teisinio pagrindo
Tačiau kiek kitokia situacija susiklosto kai juridiniam ar fiziniam asmeniui priklausantis nekilnojamasis daiktas yra ant valstybinio žemės sklypo, kuriuo daikto savininkas naudojasi be jokio teisinio pagrindo, t.y., nesudaręs nei nuomos, nei kitokios sutarties.
Pagal Civilinio kodekso nuostatas, perleidžiant nekilnojamuosius daiktus, kartu pardavėjas privalo perleisti ir žemės sklypą, ar teisę naudoti šį žemės sklypą (ar jo dalį) būtiną parduodamiems daiktams naudoti pagal paskirtį. Taigi jeigu nekilnojamojo turto pardavėjas, valdo žemės sklypą be teisinio pagrindo, jis, visų pirma, turi gauti valstybinio žemės sklypo savininko, įprastai tai jo patikėtinio - Nacionalinės žemės tarnybos (toliau - NŽT) sutikimą.
Pažymėtina ir tai, jog negavus tokio sutikimo, asmuo negali parduoti nekilnojamojo daikto. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, jog pagal teisinį reguliavimą parduodant statinius, esančius valstybinės žemės sklype, kai statinių savininko naudojimosi tuo žemės sklypu teisinis pagrindas neaiškus (nenustatytas), perleidimo atitikties sutarties sąlygoms neįmanoma patikrinti, tačiau NŽT privalo įvertinti tokio planuojamo statinių perleidimo atitiktį įstatymų nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms.
Toks vertinimas turi būti atliekamas NŽT pagal savo kompetencijos ribas patikrinant, ar pagal esamus duomenis galima nustatyti, kokiu valstybinės žemės sklypu (ar jo dalimi) yra faktiškai naudojamasi, ar toks sklypas yra reikalingas statiniams eksploatuoti ir kt. Atlikus tokį vertinimą galima nustatyti, ar yra įvykdyta Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta sąlyga - nekilnojamojo daikto pardavimas neprieštarauja įstatymu nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms ir pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.
Tačiau tam, kad pagal kompetenciją NŽT galėtų spręsti dėl sutikimo (ne)išdavimo, pirmiausia turi būti išspręstas valstybinės žemės naudojimo klausimas. Vadinasi, siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą esantį ant valstybinio žemės sklypo, kuris naudojamas be jokio teisinio pagrindo, NŽT leidimo (sutikimo) perleisti kartu ir teises į naudojamą žemės sklypą (ar jo dalį) naujajam įgijėjui neišduos, kol nebus išspręstas valstybės žemės sklypo (ar jo dalies) naudojimo pagrindas, t. y., kol pardavėjas ir NŽT nesudarys nuomos, ar panašaus pobūdžio naudojamo žemės sklypo ar jo dalies sutarties, suteikiančios teisę nekilnojamojo daikto savininkui teisėtai naudotis valstybiniu žemės sklypu, ar jo dalimi.
S. Akelaitienės teigimu, nors toks Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalyje numatytas draudimas neabejotinai apsunkina nekilnojamojo daikto savininko teises siekiant jį parduoti, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas aukščiau minėtoje byloje yra išaiškinęs, kad jis nelaikytinas asmens teisės disponuoti jam nuosavybės teise priklausančiais statiniais apribojimu.
Ko galima tikėtis iš sklypo, apie ką nepagalvojame prieš perkant?
Žemės sklypo pardavimas: praktiniai patarimai
Nepatyrusiam nekilnojamojo turto pardavėjui gali kilti klausimų, kaip parduoti žemės sklypą, kaip ir kur jį reklamuoti, kad pirkėjas atsirastų greičiau. Vienas iš sėkmingo nekilnojamojo turto pardavimo faktorių - teisinga, patraukli ir informatyvi jo reklama bei tinkamų reklamos vietų pasirinkimas.
Parduoti sklypą bus lengva, jeigu jį reklamuosite pirkėjų ieškomuose interneto puslapiuose ir aiškiai pateiksite jo reklamą. Pirkėjai visada nori suprasti, kur jūsų parduodamas sklypas yra, kokia jo forma, koks privažiavimas, kaimynystė. Jeigu tai sklypas, skirtas namo statybai, pirkėjams taip pat bus svarbu, kokias jis jau turi komunikacijas - ar yra įvesta elektra, vanduo, kanalizacija, o jeigu ne, kiek tai kainuotų.
Vienas iš svarbiausių sklypo skelbimo aspektų - nuotraukos iš oro. Būtent jos gali informatyviai parodyti sklypo vietą ir aplinką. Pirkėjai mėgsta sklypą apžiūrėti patys, todėl pateikite visą informaciją, kad jie lengvai ją surastų - nurodykite tikslų sklypo adresą ar jo koordinates. Jei sklypą surasti yra sunkiau, detaliai aprašykite, kaip ten nuvažiuoti.
Skelbime nurodykite tą sklypo kainą, už kurią realiai parduotumėte sklypą (nebent su maža paklaida). Jeigu bandysite „užmesti” didesnę kainą ir tikėtis, jog gal kažkas nupirks, tai pardavimo šansai stipriai sumažės. Pirkėjai šiuo metu lengvai gali rasti informaciją internete apie rinkos kainas, todėl niekas nenori permokėti. Nurodyta per didelė kaina skelbime tik atbaido pirkėjus, o ilgai stovintis reklamoje skelbimas jau tampa nebeįdomus. Todėl net jeigu ir vėliau sumažinate kainą, jūsų skelbimu nebesidomi tiek daug pirkėjų, kiek jų būna pradžioje ir pardavimo procesas išsitęsia.
Patalpinkite skelbimą ten, kur tikrai jo ieškos jūsų galimas pirkėjas. Vienas iš populiariausių skelbimų portalų Lietuvoje šiuo metu yra aruodas.lt. Taip pat verta pasidomėti ir jūsų regiono interneto tinklaraščiu. Iki šiol efektyvus reklamos būdas - informacinis stendas sklype, kuriame nurodysite savo telefono numerį.
Nors sklypo pardavimas nėra sudėtingas procesas, tačiau tam tikrais atvejais verta jį patikėti brokeriams. Brokeriai dažniausiai žino, kaip teisingai pateikti reklamą, kaip ir kur ieškoti kliento ir kaip nustatyti teisingą sklypo pardavimo kainą.
Žemės ūkio paskirties sklypo pardavimas
Svarbu žinoti, kad parduodant žemės ūkio paskirties sklypą, pirmiausia jį turėsite pasiūlyti pirmumo teisę pirkti turintiems asmenims: sklypo bendraturčiams, kaimynams, asmenims, kurie nuomoja sklypą ir pan.
Kadastriniai matavimai
NŽT kviečia visus asmenis, kuriems suprojektuoti nuomojami valstybinės žemės ūkio paskirties sklypai, nedelsti ir pasirūpinti kadastriniais matavimais. Tai išsaugos jiems teisę į valstybinės žemės nuomą ir jie nebus išbraukti iš patvirtinto sąrašo. Tai reiškia, kad teisė nuomotis suprojektuotą žemės sklypą yra prarandama.
Kadastrinius matavimus atlieka matininkai pagal asmens (užsakovo) ir matininko (vykdytojo) sutartį. Baigus darbus, žemės sklypo kadastro duomenų bylos teikiamos tikrinti Registrų centrui per Nekilnojamojo turto registro informacinės sistemos posistemę „GeoMatininkas“.
Svarbu žinoti, kad už žemės sklypo kadastrinių matavimų atlikimą moka pats asmuo, kuriam sklypas buvo suprojektuotas. Pagal teisės aktus, asmenys savo lėšomis turi sumokėti ne tik už žemėtvarkos projektų, kuriuose projektuojami valstybės nuomojami žemės sklypai, bet už šių žemėtvarkos projektų įgyvendinimo darbus. T. y. suprojektuotų žemės sklypų kadastro duomenų bylų parengimo darbus.
Žemės sklypo vertės nustatymas
Turite žemės sklypą, kurį norite parduoti ir nežinote, kokio kainos prašyti? Paprasčiausias būdas sužinoti vidutinę žemės sklypo vertę - pasinaudoti registrų centro nemokama rinkos kainos nustatymo paslauga.
Pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos
„Taip kaip negali būti perleidžiami nekilnojamieji daiktai be teisės į valstybės žemės sklypą (jo dalį), reikalingą perleidžiamam statiniui naudoti, atskirai negali būti perleidžiama ir nuomos teisė į valstybės žemės sklypą (ar jo dalį), be jame esančių statinių“, - nurodė advokatė S. Akelaitienė.
Apibendrinant, norint sėkmingai parduoti ar įsigyti žemės sklypą, būtina atsižvelgti į visus teisinius ir praktinius aspektus, susijusius su žemės nuoma, naudojimu ir pardavimu. Tinkamas pasiruošimas ir informuotumas padės išvengti nesklandumų ir užtikrins sėkmingą sandorį.