Aruodas ūkio paskirties žemės pirkimo pardavimo ypatumai

Nekilnojamojo turto apmokestinimo tvarka buvo tobulinama ir modernizuojama visą pirmąjį atkurtos nepriklausomos Lietuvos dešimtmetį. Šiame straipsnyje aptarsime ūkio paskirties žemės pirkimo pardavimo ypatumus, apmokestinimo tvarką ir kitus svarbius aspektus.

Nekilnojamojo turto apmokestinimo istorija Lietuvoje

Jau nuo seniausių laikų žinomas svarbiausias valstybės finansinis šaltinis, t.y. mokesčiai, skirti pagrindinėms valstybės funkcijoms (socialinėms, apsaugos, gamybinėms ir kt.) vykdyti. Istoriškai NTM agrarinėse visuomenėse vystėsi kaip žemės mokestis. Vėliau vykstant urbanizacijos procesams šis mokestis pritaikytas ir pastatams. Seniausiais laikais NTM paprastai sudarydavo tam tikras procentas nuo metinės derliaus vertės.

Mokslinėje literatūroje yra nuomonė, kad apie 2700-2200 m. pr. Kr. senovės kinai pirmieji pradėjo taikyti NTM: 1/9 dirbamos žemės gaunamo derliaus turėdavo atitekti valstybei, ir tai iš esmės prilygdavo 11 proc. mokesčio tarifui, kuris mokamas priklausomai nuo žemės derlingumo. Istorijoje pasitaikė ir įdomesnių NTM atvejų. Pavyzdžiui, XVIII a. Prancūzijoje buvo apmokestinami langai, siekiant papildyti valstybės iždą šių mokesčių sąskaita.

XVI-XVII a. laikotarpiu intensyviai buvo kuriami apmokestinimo principai, plėtojamos taip vadinamojo mokestinio teisingumo idėjos. Prancūzijos valstybės veikėjo A.Riašeljė (1585-1642) suformuluotos apmokestinimo taisyklės bei principai aktualūs ir mūsų dienomis. Apie tai V.Petis rašė: "...Žemės mokestis virsta netolygiu akcizu, kuriuo apdedamos vartojimo prekės." Daug dėmesio NTM skyrė S.Vobanas (1633- 1707), F.Kenė (1694- 1774), A.Smitas (1723-1790), Dž.Milis (1806-1873) bei D.Rikardas (1772-1823). Anot, S.Vobano karališkosios dešimtinės mokestis turėjo siekti dešimt procentų visų mokesčio mokėtojo nuosavybės ir pajamų rūšių. D.Rikardas žemės apmokestinimą pagrindė tuo, kad žemės kiekis yra ribotas, be to, ji nėra žmogaus veiklos rezultatas.

Mokesčiai ir rinkliavos atsirado įvairiose valstybėse. Mokesčiai nebuvo skiriami nuo duoklių. XV a. Lietuvoje mokestis tebebuvo mokama grūdais, galvijais, žemės ūkio produktais. Bajorai siekė iš valstybės kuo daugiau gauti, o jai mažiau duoti. 1649 m. į mokesčių mokėtojų sąrašus nebuvo įtraukiamos smulkios bakūžės, ūkiniai pastatai, kluonai, klėtys ir kt. Miestai ir miesteliai mokėjo miesto turto mokestį. XVIII a. pabaigoje didelę Lietuvos dalį okupavo Rusijos imperija. 1861 m. mokesčiai buvo suskirstyti į valstybinius ir vietinius (zemskinius), t.y. gubernijų mokesčius. Panaikinus pagalvės mokestį, 1875 m. įvestas nekilnojamojo turto mokestis. 1883 m. šis mokestis į iždą davė 7,6 mln. rublių. Šis mokestis nustatytas remiantis žemės įvertinimu įvairiose gubernijose. Jo bendrą sumą gubernijoms nustatydavo finansų ministerija, atsižvelgdama į žemės kainą. Ūkinėms valdoms žemės mokestis būdavo nustatomas vietinės valdžios įstaigos, įvertinus žemės rūšį. Mokesčiai tuo laikotarpiu buvo proporciniai, išskyrus verslo mokestį, imamą iš įmonių, gavusių pelną, didesnį nei trys procentai pagrindinio kapitalo.

1918 m. atkūrus nepriklausomybę, buvo kuriama mokesčių sistema. 1919 m. įsteigta Mokesčių inspekcija ir Mokesčių taryba mokesčių ir rinkliavų klausimais. Iš pradžių valstybė daug skolinosi, nes karo nuskurdintų gyventojų mokamasis pajėgumas buvo menkas. 1919 m. liepos 14 d. buvo priimtas įstatymas apie valstybinį mokestį nuo nejudamojo turto miestuose ir miesteliuose. Nekilnojamojo turto mokestis buvo imamas nuo trobesių miestuose. 1918-1941 m. miesto gyventojai šį mokestį mokėjo nuo turimų pastatų pajamingumo arba jų vertės. Pajamingumas nustatydavo pagal bruto nuomą, pagal išnuomotus butus ir kitus trobesius. Nuo valstybinių įstaigų šio mokesčio neimdavo. 1941-1944 m. vokiečių okupacijos metais galiojo ankstesnė mokesčių sistema. Po karo įvestas žemės mokestis ūkininkams ir kitiems kaimo gyventojams. Už kooperatinių ir visuomeninių įmonių, įstaigų bei organizacijų gyvenamuosius pastatus buvo imamas 0,5 proc. pastato vertės trobesių mokestis, o už visus kitus pastatus - 1 proc.

Lietuvai atkūrus nepriklausomybę nuo 1990 m. buvo kuriama nauja mokesčių sistema, kuri buvo pertvarkoma remiantis Vakarų valstybių patirtimi. Nekilnojamojo turto apmokestinimo tvarka buvo tobulinama visą pirmąjį atkurtos nepriklausomos Lietuvos dešimtmetį. 1994 m. priimtas Nekilnojamojo turto mokestį reglamentuojantis įstatymas (Žin., 1994, Nr. 47-867; toliau - NTM) apmokestinamas tik juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausantis nekilnojamas turtas. Tačiau jau 1997-2000 m. buvo rengiami įvairūs projektai dėl visuotinio nekilnojamojo turto apmokestinimo įvedimo. Todėl tik 2005 m. birželio 7 d. priimtas naujas Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (Žin., 2005, Nr. 76 - 2741; toliau - NTM.), įsigaliojęs 2006 m. sausio 1 d., iš esmės pakeitė NTM taikymo srities išplėtimo. Šis įstatymas priimtas siekiant įgyvendinti LR Vyriausybės 2004-2008 m. programą.

Ūkio paskirties žemės apibrėžimas ir ypatumai

Nekilnojamieji daiktai yra žemė ir kiti daiktai, kurie susiję su žeme ir kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties bei iš esmės nesumažinus jų vertės (pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kiti daiktai, kurie pagal paskirtį ir prigimtį yra nekilnojamieji). LR civilinio kodekso (Žin., 2000, Nr. 74 - 2262; toliau - CK) 1.98 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta nuostata, kad nekilnojamiesiems daiktams taip pat prilyginami įstatymuose numatyti laivai ir orlaiviai, kuriems nustatyta privaloma teisinė registracija. Kasdieniniame gyvenime terminas nekilnojamasis turtas atrodo aiškus ir suprantamas. Paprastai juo įvardijama žemė ir statiniai. Tačiau teoriniam apibrėžimui to nepakanka. Nekilnojamasis turtas gali būti suvokiamas kaip fizinis, ekonominis ar teisinis objektas. Pirmuoju atveju nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip žemė ir jos priklausiniai, t.y. statiniai, ir nurodoma, kad tai yra materialus turtas.

Detalesnis nekilnojamojo turto apibrėžimas daugiausiai priklauso, nuo to kokiu tikslu ir kontekstu norima jį pateikti. Teisėje NTM objektu yra laikoma tik žemė ir pastatai. Naujajame LR NTM nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip nekilnojamojo turto registre registruojamos patalpos, inžineriniai ir kiti statiniai. Nekilnojamasis turtas registruojamas LR nekilnojamojo turto registro įstatymo (Žin., 2001, Nr. 55-1948) nustatyta tvarka. Šio įstatymo 9 straipsnyje nustatyta, kad Nekilnojamojo turto registre registruojami nekilnojamieji daiktai, jeigu jie Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo (Žin., 2003, Nr. 57-2530) nustatyta tvarka yra suformuoti kaip atskiri objektai ir jiems suteiktas unikalus numeris. LR nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 5 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad bendrojo naudojimo patalpos ar kiti statiniai ar patalpos (suformuotos kaip atskiri nekilnojamieji daiktai) priklausiniai, negali būti laikomi atskirais nekilnojamojo turto kadastro objektais, kol pagal šio įstatymo 7 straipsnio nuostatas nėra suformuoti kaip atskiri nekilnojamieji daiktai. Todėl jie nėra apmokestinami NTM atskirai nuo pagrindinio nekilnojamojo turto objekto. Inžineriniai statiniai laikomi įvairios paskirties inžineriniai įrenginiai, kurie neatsiejamai sujungti su žeme ir kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties.

Priklausomai nuo valstybės jurisdikcijos, NTM bazę gali apimti tik žemė. Kai kuriose jurisdikcijose NTM bazę sudaro žemė, pastatai ir kitas nekilnojamasis turtas. Skiriami du pagrindiniai NTM tipai: žemės mokestis ir nekilnojamojo turto mokestis. Sąvoka paprastai vartojama, apibrėžiant tik privalomus mokėjimus, nustatytus juridiniams asmenims už nuosavybės teise priklausantį turtą bei LR NTM naujovę - fiziniams asmenims už nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą, kuris naudojamas ekonominei ar individualiai veiklai, arba neterminuotai ar ilgesniam kaip vieno mėnesio laikotarpiui perduotam naudotis juridiniams asmenims nekilnojamam turtui.

Nekilnojamojo turto mokesčio ypatumai

Mokestis - tai įstatymų nustatyta mokėtojui nustatyta piniginė prievolė valstybei. Šis mokestis mokamas pinigine forma, jam būdingas privalomumas, yra neatlygintina įmoka valstybės (savivaldybės) naudai ir jo sąskaita užtikrinami valstybės finansiniai poreikiai. Mokestis nėra susijęs su konkrečiomis paslaugomis, t.y. mokesčio mokėtojui nėra atlyginama. Vienas iš esminių NTM požymių, yra tai, kad į NTM bazę turėtų patekti vien nekilnojamasis turtas. Pajamų mokestis ar pelno mokestis šiuo atveju nėra apmokestinamas. Nekilnojamasis turtas apmokestinamas periodiškai. Mokestinio laikotarpio periodiškumą nulemia tam tikras kalendorinis laikotarpis.

NTM dydis priklauso nuo konkretaus nekilnojamojo turto. Nustatant NTM, nėra atsižvelgiama į asmens turimas skolas. Iš tiesų šis mokestis siejamas vien tik su asmens valdomu ar naudojamu nekilnojamuoju turtu. Apmokestinamo nekilnojamajam turtui nustatymas nėra siejamas su šio turto savininko pasikeitimu ar kitais veiksniais (pvz., paveldėjimu, dovanojimu ir pan.). NTM pajamos patenka į savivaldybių biudžetus. Tai yra mokesčiai, kuriais apmokestinami statiniai, o pats apmokestinimo faktas siejamas vien su konkretaus turto valdymu bei naudojimu.

NTM efektyvumas priklauso nuo mokesčio mokėtojo elgsenos, t.y. ar mokestis įtakoja mokesčio mokėtojo elgesį. Šiuo atveju, nes žemės pasiūla Lietuvoje yra pastovi ir nekinta. Labai įtakingas XIX a. JAV socialinis filosofas H. Džordžas 1879 m. išleido knygą Progress and Poverty, kurioje įrodė, kad vienintelis mokestis, kuris neturi neigiamos įtakos ekonomikai, yra žemės mokestis. Šis mokestis pakankamai patrauklus. Jam pritaria dauguma ekonomistų. Jo pagalba valstybė gali surinkti pajamų ir paskatinti efektyvų žemės naudojimą.

NTM administravimas taip pat yra daugeliu aspektų problemiškas, nes vertinant turtą reikia jį detaliai aprašyti ir įvertinti, tuo tikslu kaupti ir sisteminti įvairius su turtu susijusius duomenis, nuolat pervertinti, be to, pati sąvoka turto vertė nėra vienareikšmė sąvoka. Šis mokėtojų lygybės principas reikalauja, kad mokestis būtų paskirstomas visiems asmenims pagal galimybes vienodai ir atspindėtų faktines asmens galimybes sumokėti mokestį. Beje, turto vertinimo metodų pasirinkimas nėra didelis ir kiekvienas metodas turi tam tikrų trūkumų.

Magistro baigiamojo darbo dalykas - nekilnojamojo turto apmokestinimo teisiniai ir ekonominiai aspektai. Darbe nagrinėjamos nekilnojamojo turto apmokestinimo sąvokos, požymiai. Taip pat įvertinamos visuotinio NTM taikymo galimybės Lietuvoje. Nagrinėjami NTM taikymo teorinius aspektus, vertinimo metodų taikymo subtilybes bei nagrinėjamos nekilnojamojo turto apmokestinamosios vertės nustatymas ES šalyse. Darbo pabaigoje pateikiamos magistrinio darbo išvados ir literatūros sąrašas.

tags: #aruodasxemes #ukio #padkirties #zeme #aruodas