Nuomos sutartimi viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti kitai šaliai (nuomininkui) daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, grąžinti daiktą pasibaigus sutarčiai (CK 6.477 str. 1 d.). Tai dvišalis, atlygintinis, konsensualinis sandoris.
Nuomos Sutarties Esminiai Požymiai
- Nuomojamas turtas nuomininkui perduodamas naudotis ir valdyti arba tik naudotis.
- Nuosavybės teisė į nuomojamą daiktą neperduodama.
- Nuomininkas pripažįstamas teisėtu daikto valdytoju, kol nepasibaigia nuomos sutartis.
Teisėtą valdytoją nuo trečiųjų asmenų pažeidimų gina daiktinė teisė, todėl nuomininkas turi teisę reikšti vindikacinį ieškinį (išreikalauti nuomos objektą iš trečiųjų asmenų neteisėto valdymo) ir negatorinį ieškinį, kai pažeidimas nesusijęs su daikto netekimu.
Turto Areštas ir Nuomos Sutartys
Aptarkime, kokie apribojimai gali būti taikomi nekilnojamajam turtui ir ką tai reiškia savininkui. Turto areštas - įstatymų nustatyta tvarka ir sąlygomis taikomas priverstinis nuosavybės teisės į turtą arba atskirų jos sudedamųjų dalių - valdymo, naudojimosi ar disponavimo - laikinas apribojimas, siekiant užtikrinti įrodymus, civilinį ieškinį, galimą turto konfiskavimą, taip pat baudų ir nesumokėtų įmokų išieškojimą, kreditorių reikalavimų patenkinimą, kitų reikalavimų ir įsipareigojimų įvykdymą.
Areštuojant nekilnojamąjį turtą, paprastai yra taikomas turto areštas su disponavimo teisės apribojimu.
Disponavimo Teisės Apribojimas
Pagal Turto arešto aktų registro įstatymo 2 str., turto disponavimo teisės apribojimas yra teisės turtą parduoti, kitaip perleisti, taip pat išnuomoti, įkeisti arba kitokiu būdu keisti jo teisinę būklę priverstinis laikinas apribojimas.
Jeigu nuomos santykiai atsiranda pirmiau nei nekilnojamojo turto areštas, tuomet aktualus yra CPK 686 str. Jame yra numatyta, kad išnuomoto nekilnojamojo turto nuomos (panaudos) sutarties šio turto areštas nekeičia, tačiau antstolis gali reikalauti nutraukti nuomos (panaudos) sutartį Civiliniame kodekse numatytais pagrindais.
Taigi tuo atveju, jeigu skaitytojos norimam išsinuomoti butui yra nustatytas turto areštas su disponavimo teisės apribojimu, jo išnuomojimas nėra galimas, nebent areštą nustatęs teismas būtų išaiškinęs kitaip. Remiantis vien skaitytojos pateikta informacija, vienareikšmiškai atsakyti į klausimą, ar nuomotojas gali nuomoti areštuotą butą negalime, nes areštuoto buto nuomos galimybė priklauso nuo teismo nutartyje nustatyto konkretaus draudimo. Tačiau paprastai, esant nustatytam turto areštui su disponavimo teisės apribojimu, tokio turto nuoma negalima, nebent teismas yra išaiškinęs kitaip.
Skaitytojai, prieš nuomojantis butą, rekomenduotina išsiaiškinti, kokio pobūdžio turto areštas yra nustatytas, taip pat įvertinti buto arešto galimas pasekmes, t.y. priverstinį turto pardavimą iš varžytynių.
Savivaldybių Turto Disponavimo Ypatumai
Savivaldybėms nuosavybės teise priklausančio turto savininko funkcijas, vadovaudamosi įstatymais, įgyvendina savivaldybių tarybos. Savivaldybei nuosavybės teise priklausantis turtas patikėjimo teise valdyti, naudoti ir disponuoti juo perduodamas savivaldybės tarybos nustatyta tvarka.
Savivaldybių turtą patikėjimo teise valdo, naudoja ir disponuoja juo savivaldybių institucijos, įstaigos ir organizacijos, savivaldybių įmonės pagal įstatymus savivaldybių tarybų sprendimuose nustatyta tvarka.
Kitiems, šio straipsnio 2 dalyje nenurodytiems, juridiniams asmenims savivaldybių turtas patikėjimo teise gali būti perduodamas pagal paprasta rašytine forma sudaromą turto patikėjimo sutartį savivaldybių funkcijoms įgyvendinti ir tik tais atvejais, kai šie juridiniai asmenys pagal įstatymus gali atlikti savivaldybių funkcijas. Sprendimą dėl turto perdavimo patikėjimo teise kitiems juridiniams asmenims priima savivaldybės taryba.
Tokiame sprendime turi būti nurodyta savivaldybės institucija ar įstaiga, įgaliota sudaryti turto patikėjimo sutartį, juridinis asmuo, pagal įstatymus galintis atlikti savivaldybių funkcijas, sutarties galiojimo terminas, kuris negali būti ilgesnis kaip 20 metų, jeigu įstatymai nenustato kitaip.
Kiti juridiniai asmenys, kuriems savivaldybės turtas perduotas pagal turto patikėjimo sutartį, negali šio turto perduoti nuosavybės teise kitiems asmenims, jo įkeisti ar kitaip suvaržyti daiktines teises į jį, juo garantuoti, laiduoti ar kitu būdu juo užtikrinti savo ir kitų asmenų prievolių įvykdymą, jo išnuomoti, suteikti panaudos pagrindais ar perduoti jį kitiems asmenims naudotis kitu būdu. Šis turtas gali būti naudojamas tik savivaldybių funkcijoms įgyvendinti.
Turto patikėjimo sutartyje gali būti nustatyti ir kiti, šioje dalyje nenurodyti, savivaldybės tarybos sprendime nustatyti patikėjimo teisės subjekto (patikėtinio) teisių dėl turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo apribojimai.
Savivaldybės institucija ar įstaiga, sudariusi turto patikėjimo sutartį, privalo prižiūrėti, kad turto patikėjimo sutartis būtų tinkamai vykdoma. Turto patikėjimo sutartis pasibaigia Civilinio kodekso nustatytais atvejais.
Turto patikėjimo sutartį sudariusi savivaldybės institucija ar įstaiga privalo atsisakyti patikėjimo sutarties vadovaudamasi Civilinio kodekso 6.967 straipsnio 1 dalies 5 punktu, jeigu juridinis asmuo (patikėtinis) nebegali (ar atsisako) įgyvendinti savivaldybių funkcijų, kurioms įgyvendinti pagal turto patikėjimo sutartį buvo perduotas savivaldybės turtas.
Valstybės Turto Disponavimo Ypatumai
Šio straipsnio 2 dalyje nurodyti subjektai turi teisę priimti sprendimus, susijusius su valstybės turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, išskyrus sprendimus, susijusius su turto perleidimu kitų asmenų nuosavybėn ar su daiktinių teisių suvaržymu, jeigu Lietuvos Respublikos įstatymai nenustato kitaip.
Kitiems, šio straipsnio 2 dalyje nenurodytiems, juridiniams asmenims valstybės turtas patikėjimo teise gali būti perduotas pagal paprasta rašytine forma sudaromą turto patikėjimo sutartį ir tik tais atvejais, kai įstatymai jiems priskiria valstybines funkcijas. Sprendimą dėl turto perdavimo patikėjimo teise kitiems juridiniams asmenims priima Vyriausybė.
Tokiame sprendime turi būti nurodyta valstybės institucija ar įstaiga, įgaliota sudaryti turto patikėjimo sutartį, juridinis asmuo, pagal įstatymus galintis atlikti valstybines funkcijas, sutarties galiojimo terminas, kuris negali būti ilgesnis kaip 20 metų, jeigu įstatymai nenustato kitaip.
Kiti juridiniai asmenys, kuriems valstybės turtas perduotas pagal turto patikėjimo sutartį, negali šio turto perduoti nuosavybės teise kitiems asmenims, jo įkeisti ar kitaip suvaržyti daiktines teises į jį, juo garantuoti, laiduoti ar kitu būdu juo užtikrinti savo ir kitų asmenų prievolių įvykdymą, jo išnuomoti, suteikti panaudos pagrindais ar perduoti jį kitiems asmenims naudotis kitu būdu, išskyrus kituose įstatymuose nustatytus atvejus, kai kitų juridinių asmenų patikėjimo teise valdomas, naudojamas ir disponuojamas valstybės turtas gali būti perduotas panaudos pagrindais neatlygintinai valdyti ir naudotis kitiems asmenims. Šis turtas gali būti naudojamas tik įstatymų jiems priskirtoms valstybinėms funkcijoms įgyvendinti.
Turto patikėjimo sutartyje gali būti nustatyti ir kiti, šioje dalyje nenurodyti, Vyriausybės sprendime nustatyti patikėjimo teisės subjekto (patikėtinio) teisių dėl turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo apribojimai.
Turto patikėjimo sutartis pasibaigia Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nustatytais atvejais.
Sutarties Forma ir Registracija
6.478 straipsnio 1 dalis numato, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Šios bendros nuomos teisės normos reikalavimas sandorio formai taikomas ne visiems nuomos atvejams, nes yra susijęs su nuomos santykių trukme. Nuomos sutarties formos ypatumus, atsižvelgiant į nuomos dalyką, subjektus, nustato atskiras nuomos rūšis numatančios teisės normos.
Pvz., statinių, pastatų nuomos sutartis turi būti rašytinė, nepriklausomai nuo termino (CK 6.531 str. 1 d.), vartojimo nuomos sutartys gali būti sudaromos ir kitokia forma (kvitas, žetonas ir kkt.) (CK 6.506 str.).
Teisinė sandorių registracija reikšminga civilinės apyvartos stabilumui. Asmuo, įgijęs daiktą nuosavybės teise, sužino apie kitų asmenų teises į šį daiktą, jeigu tos teisės yra įregistruotos. Privalomos registracijos atveju šalių teisės ir pareigos atsiranda nuo sandorio įregistravimo, todėl ir sandoris įsigalioja tik įregistruotas atitinkamame registre.
Nuomos teisė nenumato privalomo sandorių registravimo. CK 1.75 straipsnyje numatytos bendros teisinės registracijos nuostatos nuomos santykiams taikomos tik galimybei nuomos sutarties faktą panaudoti prieš trečiuosius asmenis. Taisyklė, kad nuomos sutartys, sudarytos ilgesniam nei vienerių metų terminui, gali būti panaudotos prieš trečiuosius asmenis, jeigu įstatymo nustatyta tvarka įregistruotos viešame registre, taikoma nekilnojamųjų daiktų nuomai (CK 6.478 str. 2 d.). Tik registruota sutartis galioja daikto perėjimo kitam savininkui atveju (CK 6.494 str.
Nuomos Sutarties Terminas
Pagal nuomos sutartį daiktas perduodamas nuomininkui laikinai naudotis, todėl tokios sutarties galiojimas laike yra esminė jos sąlyga. Be to, nuo sutarties termino priklauso ir jos forma bei registracija. Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu. Įstatymas nedraudžia sudaryti nuomos sutartį, nenurodant nuomos termino. Tokiais atvejais nuomos sutartis pripažįstama neterminuota sutartimi.
Taigi, nuomos sutartys gali būti terminuotos arba neterminuotos, tačiau visais atvejais sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vienas šimtas metų (CK 6.479 str. 1 d.). Atskirų nuomos rūšių terminai įstatymu nustatomi kitaip. Pvz., vartojimo nuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vieneri metai (CK 6.505 str. 1 d.). Suėjus nuomos sutarties terminui, sutartis baigiasi.
Nuomotojo Pareigos
Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui tinkamos būklės daiktą, atitinkantį sutarties sąlygas bei daikto paskirtį (6.483 str. 1 d.). Tai reiškia, kad daiktas turi būti perduotas nuomininkui valdyti, juo naudotis pagal paskirtį, tačiau juo disponuoja nuomotojas. Daiktas turi būti perduotas sutartyje nustatytu terminu, nurodytoje vietoje. Nuomotojas perduoda daikto dokumentus ir priedus, kurie būtini daikto naudojimui. Sutartyje turi būti nurodyti daikto trūkumai, jeigu jie buvo.
Nuomotojas atsako už daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies trukdo naudoti daiktą pagal paskirtį. Ši daikto savininko pareiga, susijusi su daikto kokybe, turi būti vykdoma, nepriklausomai nuo to, ar nuomotojas, sudarydamas sutartį, apie tuos trūkumus žinojo (CK 6.485 str. 1 d.).