Žemės ūkio paskirties žemės pardavimo ir pirkimo bei nuomos kainos priklauso nuo daugelio dedamųjų, todėl kainos gali skirtis nedaug ar net labai ženkliai. Našių kraštų ariamos žemės kaina gali būti vienokia, o nederlingose vietovėse esančių pievų - visai kita. Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos (NŽT) duomenimis, žemės ūkio paskirties žemės sklypų vidutinė rinkos vertė nuo 2025 m. pradžios, palyginti su 2024 m., vidutiniškai padidėjo 1,09 karto.
Žemės Verčių Zonos: Kaip Nustatoma Žemės Kaina?
2025 m. sausio 1 d. įsigalioja nauji NŽT patvirtinti žemės masinio vertinimo dokumentai - žemės verčių žemėlapiai. Juos kiekvienais metais rengia Registrų centras (RC), o tikrina ir tvirtina NŽT. Anot NŽT, naujai patvirtinti žemės verčių žemėlapiai yra sudaryti iš 1538 verčių zonų, kurios nustatomos remiantis rinkos duomenų analize - konkrečioje zonoje per praėjusius kalendorinius metus sudarytais sandoriais ir jų vertėmis - ir atspindi vietos įtakos faktorių poveikį žemės vertei. Tokiu būdu yra siekiama kuo tiksliau nustatyti konkrečių žemės sklypų vidutinę rinkos vertę, kuri geriausiai atitiktų nekilnojamojo turto rinkos kainas ir tendencijas. 2025 m., palyginti su praėjusiais, nustatyta 33 zonomis daugiau.
NŽT duomenimis, 2024 m. tokių zonų buvo 1505, 2023 m. - 1464, 2022 m. - 1429, 2021 m. - 1399, 2020 m. - 1348, o 2004 metais, kai buvo pradėti sudarinėti verčių žemėlapiai, visoje Lietuvos teritorijoje tokių zonų buvo vos 413.
Kainų Skirtumai Regionuose
Įvairiuose Lietuvos kraštuose judesiai žemės rinkoje gana nevienodi - vienur rinka aktyvesnė, kitur sandorių mažiau. Ir kainos labai nevienodos. Kėdainių rajono ūkininkas Arūnas Mitrius sakė, kad šiame krašte parduodančiųjų žemę tikrai yra, pasiūla nemaža, pastaraisiais laikais žemės rinka gana aktyvi, o žemės kaina yra šiek tiek pakilusi - už hektarą prašoma nuo 7000 iki 9000 Eur.
RC ir Žemės ūkio duomenų centro (ŽŪDC) duomenimis, 2023 m. ariamos žemės vidutinė pirkimo kaina šiame rajone siekė 6870 Eur, kaimyniniame Kauno r. - 7123 Eur, o brangiausia pirkimo kaina buvo Pasvalio r. - 8301 Eur. O štai Zarasų r. ariamos žemės ha vidutiniškai kainavo 2356 Eur, Utenos r. - 2904 Eur, o pavyzdžiui, Žemaitijoje, Plungės r. - 3895 Eur.
Raseinių rajono ūkininkas Darius Mejeris pažymėjo, kad žemės kaina priklauso nuo daugelio niuansų - pirmiausia nuo derlingumo, parduodamo sklypo dydžio, vietos, kurioje jis yra, infrastruktūros ir dar kitokių aplinkybių. 2023 m. Raseinių rajone vidutinė ariamos žemės ha kaina buvo 4849 Eur, o šiemet, pasak raseiniškių, kaina svyruoja nuo 5500 iki 6000-6500 Eur.
Ariamos žemės kainos skirtinguose Lietuvos rajonuose 2023 m.
| Rajonas | Vidutinė kaina už ha (Eur) |
|---|---|
| Pasvalio r. | 8301 |
| Šakių r. | 7442 |
| Kauno r. | 7123 |
| Kėdainių r. | 6870 |
| Raseinių r. | 4849 |
| Plungės r. | 3895 |
| Utenos r. | 2904 |
| Zarasų r. | 2356 |
Šakių rajone žemės yra vienos derlingiausių, čia dirba stiprūs pieno gamintojai, daržininkai ir grūdininkai, todėl turbūt kiekvienas ūkis neatsisakytų pirkti didesnį ar mažesnį žemės gabalėlį, tačiau žemės pasiūla - ribota. Šakių r. 2023 m. ariama žemė buvo perkama vidutiniškai už 7442 Eur/ha. Dabar gali prašyti ir apie 10 tūkst. Eur/ha.
Nekilnojamojo turto (NT) brokeris Tomas Kazlauskis sakė didelių pokyčių žemės ūkio paskirties žemės rinkoje nepastebintis. Kita vertus, anot jo, lyginti kainų pokyčius gana sudėtinga, nes žemės vertė, kaip ir minėjo ūkininkai, priklauso nuo daugelio veiksnių. Jis užsiminė, kad yra daug sunkiau parduoti mažus sklypus, o didesniems sklypams pirkėjai greitai atsiranda.
Parduodamas 1 ha žemės ūkio paskirties sklypas Sodeliukų kaime, Kurtuvėnų regioniniame parke
Nuomos Kainų Žirklės
Nemažos yra ir derlingų bei nederlingų žemių nuomos kainų žirklės - nuo mažiau nei 100 eurų iki 400 eurų ir daugiau. ŽŪDC duomenimis, 2023 m. vidutinė ariamos žemės ha nuomos kaina mažiau šimto eurų buvo Rokiškio, Šalčininkų, Zarasų ir kituose nenašiuose kraštuose, o, pavyzdžiui, Pakruojo r. siekė vidutiniškai 310 Eur, Marijampolės r. - 263 Eur, Pasvalio - 260 Eur. Anot A. Mitriaus, Kėdainių r. žemės nuoma „ant popieriaus“ vidutiniškai yra apie 250 Eur/ha. Jo pastebėjimu, per pastaruosius 3 metus ji ūgtelėjo apie 20-30 procentų.
Šakietis V. Mikšta minėjo, kad už žemės nuomą šio krašto ūkininkams tenka dar plačiau atverti pinigines - jie moka nuo 200 iki 400 Eur/ha. Mokėdami brangiau už žemę ir jos nuomą ūkininkai nepamiršta, kad žemės ūkio supirkimo kainos nėra tiek pakilusios, jog leistų daug išlaidauti.
Žemės Vertinimas: Kada Reikalingas Ir Kaip Atliekamas?
Žemės vertinimas bus reikalingas žemės sklypų pirkėjams arba parduoti juos norintiems savininkams. Užsakyti ar atlikti šią nekilnojamojo turto vertinimo paslaugą gali įpareigoti teismai ar antstoliai. Žemės vertės (kainos) nustatymas yra kruopšti ir nuodugni procedūra, kuri reikalauja ne tik rinkos išmanymo, bet ir specifinių žinių apie žemės derlingumą, jos vystymą, padalijimą, sklypo užstatymo procesus, detalių planų skaitymą.
Tam, kad būtų kokybiškai ir tiksliai atlikta žemės sklypo vertinimo paslauga (apskaičiavimas), jūs turėsite pateikti vertintojui reikiamus dokumentus ir informaciją apie vertinamą žemės sklypą:
- Nuosavybės pažymėjimą (išrašą iš VĮ Registrų Centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko);
- Žemės sklypo planą;
- Kitus individualiai pagal aplinkybes turto vertintojo prašomus dokumentus.
Pirmumo Teisė Įsigyti Žemės Ūkio Paskirties Žemę
Žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą praneša pasirinktam notarui arba Nacionalinei žemės tarnybai. Pranešime apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą žemės savininkas privalo nurodyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudotoją (-us), jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypą naudoja kitas asmuo, ir pardavimo sąlygas.
Nacionalinė žemės tarnyba apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, pardavimo sąlygas ir sąlygas, kada asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo gavimo dienos praneša per Nacionalinę elektroninių siuntų pristatymo, naudojant pašto tinklą, informacinę sistemą (toliau - E. pristatymo sistema), kitomis elektroninių ryšių priemonėmis parduodamo žemės sklypo naudotojui (-ams), asmenims, kurių nuosavybės teise turimi žemės sklypai ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, savivaldybės pagal žemės buvimo vietą administracijos direktoriui ar kitai žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuotai institucijai, jeigu parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pagal galiojančius detaliuosius ar specialiuosius planus planuojama panaudoti visuomenės poreikiams.
Žemėtvarkos Problemos Ir Privažiavimo Iššūkiai
Žemės ūkio paskirties žemės savininkai susiduria su įvairiais iššūkiais, įskaitant žemėtvarkos klaidas ir sunkumus dėl privažiavimo prie dirbamų sklypų. Anykščių rajono ūkininkas Marijonas Užkurėlis teigia, kad jo problemos dėl privažiavimo į dirbamus sklypus - žemėtvarkininkų klaidos ir nenoras jų taisyti. Jam neliko kelio prie dirbamos žemės sklypo - jį užvertė akmenimis. Nuo vieno sklypo į kitą pervažiuoti būtų vos 300 metrų, o jam siūlo daryti apie 7 kilometrų lanką.
NŽT Anykščių skyriaus vedėjas D.Petrauskas aiškino, kad ūkininkai savo dirbamų laukų negali pasiekti trumpesniu keliu, nes dabar ten privati žemė, kur buvo atlikti pirminiai matavimai pagal Valstiečių ūkio įstatymą. Tada nebuvo sąvokos „servitutinis“ - kelio servitutas nebuvo nustatytas. O dabar be savininko sutikimo neturime teisės įrašyti servituto, jie pykstasi tarpusavyje. D.Petrauskas sakė suprantantis, kad ūkininkams nepatogu didesniu atstumu važiuoti į laukus, tačiau tvirtino nematantis galimybių, kaip tai išspręsti.