Daugybė nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimų sandorių yra sudaromi kiekvienais metais. Nusprendus parduoti nekilnojamąjį turtą, labai svarbu pasiruošti pardavimo procesui. Dokumentai, kurių reikia parduodant butą - išties svarbi viso sandorio dalis. Pateikiame išsamų sąrašą, kuris padės jums sėkmingai parduoti savo turtą.
Turto vertinimas
Tikriausiai vienas iš pirmųjų klausimų iškylančių yra turto vertės įvertinimas. Turto vertinimas - tai turto vertės nustatymas pagal atitinkamą turto arba verslo vertinimo metodą. Turto vertinimas yra būtinas tiems, kurie planuoja įsigyti būstą, skolinantis pinigų iš banko. Turto vertinimas bankui padeda nustatyti, kokią pinigų sumą ir kokiomis sąlygomis skolinti bei įvertinti pinigų skolinimo riziką, paskolos gavėjui tapus nemokiam.
Taigi, prieš bankui teikiant paskolą, jis turi įvertinti ar paskolos gavėjui tapus nemokiam, bankas pardavęs įkeistą turtą, galės padengti patirtas sandorio išlaidas.
Turto vertinimo procesas
- Pirmiausiai, atsižvelgiant į vertinamo turto tipą yra nustatoma, kokių dokumentų reikės turto vertinimui.
- Sekantis žingsnis - turto apžiūra. Šiame etape yra apžiūrimas ir nufotografuojamas vertinamas turtas.
Nekilnojamojo turto vertinimo proceso sklandumui užtikrinti, labai svarbu pasirūpinti reikiamais dokumentais. Svarbiausi dokumentai - identifikaciniai, iš kurių būtų galima nustatyti turto savininkus, turto dydį, išsidėstymą bei adresą. Jeigu yra vertinamas butas, svarbu turėti ir kadastrinių matavimų bylą.
Ataskaitos paruošimas užtrunka nuo 2-4 d.d priklausomai nuo vertinamo turto apimties, vertinimo tikslo ir sudėtingumo. Taip pat, būna atvejų, kai turto vertinimui reikalingi dokumentai yra netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tokiu atveju jų suradimas ar sudarymas gali trukti iki 20d.
Turto vertintojai nevertina baldų ir buitinės technikos, esančios vertinamame būste. Jeigu turtą parduodate, tuomet užteks ir paprasto turto vertinimo.
Ar galiu atlikti turto vertinimą pats?
Iškyla klausimas: ar turto vertinimą galiu atlikti pats? Taip, tačiau turto vertinimas, atliktas profesionalų, užtikrins kuo maksimalesnį ir objektyvų tikslumą vertinant svarbiausius kriterijus. Rekomenduoju atlikti turto vertės analizę remiantis NT skelbimais. Iškėlę svarbiausius NT kriterijus, ieškokite butų ar namų kuo labiau atitinkančių Jūsų turimam būstui, pagal svarbiausius kriterijus.
Atkreipkite dėmesį ir į skelbimų patalpinimo laiką. Jeigu matote, kad skelbimas seniai patalpintas ir vis dar aktyvus, kas gali reikšti, kad būstas pardavinėjamas ilgai, galite daryti išvadą, kad nustatyta būsto kaina yra per didelė. Kaip ir minėjau, turėkite omenyje, kad savarankiškas turto vertinimas gali būti klaidingas ir nustačius per didelę turto kainą, tai gali atbaidyti pirkėjus. Kitu atveju, nustačius per žemą turto kainą, sandoris Jums gali būti nenaudingas.
Reikia pagalbos? Mielai Jums padėsiu. Drąsiai kreipkitės telefonu +370 (679) 78 929 , el.
Finansinės galimybės ir būsto pasirinkimas
Jeigu esate pilnai apsisprendę įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausiai rekomenduojame kreiptis į banką, arba preliminariai pasiskaičiuoti savo finansines galimybes. Tai padaryti galite su paskolos skaičiuokle, arba nuvykę į vieną iš banko skyrių. Atsakius į šiuos klausimus, žinosite kokio būsto ieškoti, kokiame rajone.
Kiek laiko planuoju gyventi išsirinktame būste?
Perkamą butą, namą, žemės sklypą ar kitą nekilnojamąjį turtą su banko paskola, turėsite įkeisti jį bankui. Kad gauti reikiamą sumą pinigų, nekilnojamajam turtui įsigyti, bankas reikalauja atlikti turto vertinimą. Užsisakę turto vertinimą, įsitikinsite, ar Jūsų išsirinkto nekilnojamojo turto vertė yra reali ir ar nepermokate.
Pirkimo procesas
Perkant savais pinigais ir su banko paskola, turite pasirašyti su Pardavėju preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį ir sumokėti avansą, kuris bus įskaičiuotas į bendrą kainą. Kuomet bankui pateikiate turto vertinimą ir kitus reikalingus dokumentus, bankas priima sprendimą kokiomis sąlygomis Jums gali suteikti paskolą.
Notarinė sutartis pasirašoma, kuomet pirkėjas jau turi banko kredito sutartį arba garantinį raštą (jei turtas perkamas su banko paskola) ir pardavėjas yra įvykdęs visus savo įsipareigojimus, turi visus dokumentus ir pažymas reikalingas atlikti notarinį sandorį. Perkant savais pinigais, sumokate visą sumą už perkamą turtą pardavėjui notaro metu. Atlikus notarinį sandorį, notaras privalo įregistruoti Jūsų nuosavybės teisę Registrų centre.
Prieš įkeičiant turtą bankui, privaloma apdrausti turtą nuo nelaimingų atsitikimų. Kad sandoris būtų pilnai įvykdytas, yra privalomas turto įkeitimas bankui. Turto įkeitimas atliekamas taip pat pas notarą.
Pardavėjas gavęs visą pinigų sumą, privalo atvykti į notarų biurą, kuriame pasirašė pirkimo - pardavimo sutartį ir pasirašyti dokumentą, patvirtindamas, kad visus pinigus gavo. Tuomet panaikinama žima apie nepilną atsiskaitymą registrų centre.
Jeigu turite nepilnamečių vaikų, Jums taip pat reikės teismo leidimo, kad galėtumėte užstatyti įgytą turtą bankui. Į teismą su dokumentais reikia kreiptis po pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo pas notarą. Laikotarpis nuo 5-14 d.d. Nekilnojamojo turto brokeris, padės Jums susitvarkyti teismo leidimą.
Pagrindiniai dokumentai, reikalingi pardavimo sandoriui vykdyti
Pirmas žingsnis - dokumentai, reikalingi turto pardavimui. Štai pagrindinių dokumentų sąrašas:
- Pirkėjų ir pardavėjų galiojantys asmens dokumentai: Pirmas dokumentas, be kurio pardavimo procesas negali prasidėti.
- Turto įsigijimo dokumentai: Būtina pasirūpinti turto įsigijimo dokumentais.
- Pirkimo-pardavimo sutartis: Jeigu turtas buvo įsigytas, būtina turėti pirkimo - pardavimo sutartį, nurodančią, kaip įsigijote turtą.
- Paveldėjimo dokumentai ar dovanojimo aktas: Jeigu turtas buvo paveldėtas ar dovanotas, pasirūpinkite paveldėjimo dokumentais ar dovanojimo aktu, kurie yra patvirtinti notaro.
- Kadastrinių matavimų byla: Tačiau rekomenduojama pasirūpinti šiais dokumentais, užtikrinant sklandų pirkimo - pardavimo sutarties vykdymą. Išimtiniais atvejais šių dokumentų gali ir neprireikti kuomet to neprašo pirkėjas ir notaras patvirtina pirkimo - pardavimo sutartį be kadastrinių matavimų bylos.
Šis sąrašas yra tikslinamas pagal individualias situacijas, pvz.: parduodama turto dalis, turtas parduodamas santuokoje ar išsiskyrus.
Papildomi dokumentai, atsižvelgiant į situaciją
Atsižvelgiant į jūsų individualią situaciją, gali prireikti papildomų dokumentų:
- Energetinio naudingumo sertifikatas: Nuo 2013m. Lietuvoje parduodant tiek butą tiek namą, būtina turėti ir energetinio naudingumo sertifikatą. Naujos statybos butams, šis sertifikatas dažniausiai jau yra paruoštas, tačiau jeigu jo neturite, jis gali būti užsakomas pas notarą.
- Bendrijos pažyma: Kitas svarbus dokumentas - bendrijos pažyma. Ją galite gauti iš namo administratoriaus. Pažyma reikalinga tik butams, kuomet namą administruoja gyventojų įkurta bendrija arba samdyta kompanija.
- Banko leidimas: Banko leidimas yra svarbus tiems, kurių turtas yra įkeistas bankui ir registrų centro išraše yra matomas įrašas “hipoteka”. Tokiu atveju, turto pardavėjas privalo kreiptis į banką, dėl leidimo parduoti turtą.
- Teismo leidimas: Jeigu auginate nepilnamečius vaikus ir jie gyvena parduodamame turte, reikalingas teismo leidimas, kuris patvirtina, kad parduodant turtą nenukentės Jūsų vaikų gyvenimo kokybė. Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2023 m. sausio - jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas butą parduoti.
- Sutuoktinio sutikimas: Jeigu esate santuokoje, turite pasirūpinti ir sutuoktinio sutikimu parduoti būstą. Net jeigu turtas buvo įsigytas prieš santuoką, šis sutikimas yra būtinas.
- Teismo sprendimas dėl turto padalijimo: Išsiskyrusiems ir parduodantiems turtą įgytą santuokos metu, reikalinga pasirūpinti įregistruotu teismo sprendimu dėl turto padalijimo.
- Kreditoriaus leidimas parduoti: Jei butas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
Kur rasti reikiamus dokumentus?
Dažniausiai jie jau būna pridėti įsigyjant nekilnojamąjį turtą, todėl turėtumėte rasti juos prie nekilnojamojo turto įsigijimo dokumentų. O jeigu ir nepavyko rasti, šių dokumentų kopiją galite užsisakyti ir registrų centre.
Kiti svarbūs dokumentai
Pateikiame sąrašą:
- Turto įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.);
- Buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys;
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas;
- VĮ Registrų centro išrašas;
- Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas);
- Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai;
- Jei parduodate Jums priklausančią buto dalį - notarui turėsite pateikti kitų bendraturčių atsisakymus pirkti Jūsų turtą;
- Namo administratoriaus arba namo bendrijos (jei namas turi bendriją) pažyma apie tai, kad neturite skolų;
- Jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis - bus reikalinga pažyma apie renovacijos kredito likutį, kurį perims Jūsų buto pirkėjas. Galimas susitarimas ir kitoks - kad Jūs pilnai padengiate renovacijos kredito likutį.
Tai yra bendrinių dokumentų sąrašas, kurie reikalingi standartinėse situacijose. Jei situacija keblesnė, pvz., butas yra areštuotas antstolių, turi uzufruktą ar priklauso nepilnamečiam asmeniui - bus reikalingi papildomi dokumentai buto pardavimui.
Tik didelę patirtį turintis NT brokeris atsakys tiksliai, kokių dokumentų reikia parduodant Jūsų butą.
Svarbiausi dokumentai nekilnojamo turto sandoriuose
- Nekilnojamo turto savininko tapatybės dokumentai (asmens tapatybės kortelė arba pasas).
- VĮ Registrų centro nekilnojamo turto registro pažyma.
- Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byla / sklypo planas.
Be šių pagrindinių dokumentų, taip pat svarbu patikrinti kitus dokumentus, susijusius su turto objektu: urbanistinio - plėtros plano patvirtinimą, statybos leidimą, techninę pažymą ir energinio efektyvumo sertifikatą. Tvarkingi perkamo ar parduodamo nekilnojamo turto dokumentai leis jaustis saugiai ir ramiai.
Dokumentai sandoriui notarų biure
Paruošus aukščiau minėtuosius, reikalinga surinkti pažymas, liudijančias, jog su būstu nesiejamos komunalinių ir namo priežiūros paslaugų skolos. Reikalinga atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma, jei namą, kuriame parduodamas būstas, administruoja būtent ji.
Kiekvieno būsto pardavimo atveju, notariniam sandoriui reikalingas pastato energinio naudingumo sertifikatas. Taip pat notariniam sandoriui reikalingas nekilnojamojo turto registro išrašas bei pažyma, liudijanti apie pardavimą. Šiuos dokumentus, kaip ir energinio naudingumo sertifikatą, galima užsisakyti notarų biure.
Reikalingi dokumentai parduodant butą
Štai pagrindiniai dokumentai, kurie dažniausiai reikalingi parduodant butą Lietuvoje:
- Pirkimo-Pardavimo Sutartis: Tai oficialus dokumentas, kuriuo pirkėjas ir pardavėjas oficialiai sutinka dėl buto pardavimo sąlygų, kainos ir kitų svarbių aspektų. Sutartis turi būti sudaryta parašu ir patvirtinta notaro.
- Nekilnojamojo Turto Liudijimas: Tai dokumentas, patvirtinantis, kad turite teisę į nuosavybę arba teisę naudotis nekilnojamuoju turtu, kurį parduodate. Tai gali būti nekilnojamojo turto liudijimas, dokumentas iš Registrų centro ar kitas atitinkamas dokumentas, įrodantis jūsų teisę į turtą.
- Techninės Būklės Aktas: Šis dokumentas yra būtinas, norint oficialiai patvirtinti buto techninę būklę. Jis yra parengiamas nekilnojamojo turto vertintojo arba atitinkamo specialisto, kuris įvertina buto būklę, techninį atitikimą ir galimus trūkumus.
- Energetinio Efektyvumo Sertifikatas: Šis dokumentas patvirtina buto energetinį efektyvumą ir gali būti privalomas tam tikrais atvejais. Jis gali būti išduotas atlikus energetinio efektyvumo audito arba sertifikavimo procedūras.
- Grąžinimo Įsipareigojimų Akto Kopija: Jei butas yra įsigytas iš statybos bendrovės ar kitos organizacijos, kuri yra prisiėmusi įsipareigojimus dėl statybos ar remonto, svarbu turėti grąžinimo įsipareigojimų akto kopiją.
- Kita Dokumentacija: Papildomai gali būti reikalaujama kitų dokumentų, priklausomai nuo situacijos. Pavyzdžiui, jei butas yra įskaitomas į bendrovės turtą, gali būti reikalingi įstatinio fondo įrašai, bendrovės sutartys ir kt.
Svarbu prisiminti, kad šios sąrašas gali skirtis priklausomai nuo konkretaus sandorio ir teisinės situacijos.
Notaro vaidmuo
Nuosavas būstas - turbūt vienas svarbiausių gyvenimo pirkinių, kuriam neretai tenka skolintis iš banko. Tam, kad pirkinys būtų teisėtas, o ateityje nekiltų nesusipratimų dėl jo įsigijimo, būtina visus su būsto pirkimu susijusius svarbius dokumentus tvirtinti pas notarą - valstybės įgaliotą teisininką.
Tik notaro patvirtintos nekilnojamojo turto sutartys laikomos galiojančiomis. Todėl vien žodinio susitarimo su būsto pardavėju jums tikrai nepakaks. Pirmiausia pas notarą turėsite sudaryti ir patvirtinti būsto pirkimo ir pardavimo sutartį. Vėliau ten pat turėsite patvirtinti būsto įkeitimo bankui sandorį. Be notaro patvirtintų pažymų banko kreditas jums nebus suteiktas.
Be to, turėdami notaro patvirtintas sutartis ir išduotas pažymas, ir jūs galėsite jaustis saugiau, jei ateityje kiltų ginčų dėl jūsų įsigyto turto. Nepamirškite, kad notarai atstovauja abiejų pusių - pirkėjo ir pardavėjo - interesams. Todėl visai nesvarbu, kas iš jūsų savo nuožiūra parinks notarą, kuris tvirtins sandorį.
Pas notarą sudaryti ir patvirtinti pirkimo ir pardavimo sutartį svarbu ir jums, būsto pirkėjui, ir pardavėjui. Kitaip ši sutartis bus laikoma negaliojančia ir neteisėta. Prieš sudarydamas pirkimo ir pardavimo sutartį, visų pirma notaras valstybės registrų centrinėse duomenų bazėse patikrina, ar parduodamas turtas tikrai priklauso pardavėjui, nėra įkeistas ar areštuotas.
Jeigu paaiškėja, kad nekilnojamasis turtas yra įkeistas, notaras patikrina ir tai, ar yra gautas kreditoriaus sutikimas jį parduoti. Jums ši informacija ypač svarbi. Prieš sudarydami būsto pirkimo ir pardavimo sutartį, labai atidžiai ją perkaitykite - jokių neaiškumų neturi būti likę.
Notarų pareiga yra užtikrinti, kad ir jūs, ir būsto pardavėjas aiškiai suprastumėte visas sutartyje nustatytas sąlygas ir su jomis visiškai sutiktumėte. Jei kiltų nesutarimų dėl sąlygų, notaras turėtų padėti suderinti abiejų pusių interesus.
Pas notarą tvirtindami pirkimo ir pardavimo sutartį, kartu atliksite ir dar vieną svarbų žingsnį - pateiksite prašymą įregistruoti perkamo būsto nuosavybę nekilnojamojo turto registre, kurį tvarko Registrų centras. Anksčiau tą daryti reikėjo patiems būsto pirkėjams. Įregistruoti savo perkamą turtą Registrų centre labai svarbu.
Mokestį už turto įregistravimą notarui turėsite sumokėti jūs. Jis priklauso nuo įsigyjamo turto vertės ir laiko, per kurį norite gauti jūsų nuosavybės teisę liudijančią pažymą. Jei būstui įsigyti skolinatės iš banko, šią pažymą turėsite pateikti savo banko specialistui.
Norėdami iš banko gauti būsto kreditą, turėsite dar kartą apsilankyti notarų biure. Šį kartą tam, kad notaras parengtų ir patvirtintų jūsų įsigyjamo būsto įkeitimo bankui sutartį. Pasitarkite su savo banko specialistu, kuriame notarų biure jums būtų patogiausia sudaryti būsto įkeitimo sutartį. Atminkite, kad pirkdami būstą kartu su bendraskoliu, pasirašant įkeitimo sutartį pas notarą turėsite dalyvauti abu. Pasitarkite su savo banko specialistu ar notaru, kokių dokumentų jums gali prireikti sudarant būsto įkeitimo bankui sandorį.
Kai turtas įkeistas, o įkeitimo sandoris yra įregistruotas hipotekos registre - bankas gali išmokėti kreditą ir pervesti pinigus jūsų įsigyjamo būsto pardavėjui.
Tačiau neskubėkite švęsti įkurtuvių - ilgai nedelsdami dar kartą apsilankykite pas notarą. Minėto pardavėjo patvirtinimo apie jūsų atsiskaitymą pagrindu notaras, gavęs pardavėjo patvirtinimą apie visišką atsiskaitymą už turtą, jums turi išduoti tai liudijančią pažymą.
Šį liudijimą apie atsiskaitymą už įsigytą būstą ir visų sutartyje nustatytų sąlygų įvykdymą notaras pateiks ir Registrų centrui. Nepraleiskite šio svarbaus žingsnio.
Prisiminkite, kad visų Lietuvoje veikiančių notarų biurų paslaugos yra įkainotos vienodai. Atminkite, kad jaunoms šeimoms, perkančioms pirmąjį būstą ir jį registruojančioms Nekilnojamojo turto registre bei hipotekos registre, taikoma 50 proc.
NT paieška ir preliminarioji sutartis
NT paieška gali pasirūpinti pats pirkėjas, bet rekomenduotina tai pavesti šios srities specialistui - NT brokeriui, kuris atsižvelgdamas į pirkėjo poreikius suras ir pasiūlys geriausią variantą už priimtiniausią kainą. Suradus patinkantį NT ir apsisprendus dėl jo pirkimo rekomenduojamas NT vertinimas, kuris turėtų būti atliekamas prieš pasirašant preliminariąją sutartį. Kiekvienas bankas turi jiems priimtinų vertintojų sąrašą, kurie NT vertinimo ataskaitą paprastai pateikia per 1-5 dienas. NT vertinimo ataskaitos preliminari kaina priklausomai nuo vertinamo turto tipo 300-600 Lt.
Preliminarioji sutartis turi būti rašytinės formos.
Pirkimo-pardavimo sutartis pas notarą
Pagrindinė pirkimo - pardavimo sutartis pasirašoma pas notarą, kuomet nekilnojamojo turto pardavėjas turi visas reikalingas pažymas, leidimus ir kt. dokumentus sandoriui sudaryti, o pirkėjui yra išduotas banko garantinis raštas dėl paskolos suteikimo arba jau yra pasirašyta kredito sutartis.
Pirkimo-pardavimo sutarties tvirtinimo pas notarą kaina 0,45-0,5 proc. nuo sandorio sumos (pirkimo-padavimo kainos sutartyje), papildomai už sutarties projektą, duomenų sandoriui užsakymą ir patikras registruose.
Registruojant nuosavybės teisę į įsigytą NT pasirenkate terminą, per kurį pageidaujate, kad turtas būtų įregistruotas (galimi terminai - 1, 3, 5 arba 10 darbo dienų). Įregistravus nuosavybės teisę į įsigytą turtą, Jums bus išduotas nuosavybės teisę patvirtinantis registro išrašas. Mokesčio už nuosavybės teisių įregistravimą ir pažymėjimo išdavimą dydis priklausys nuo registruojamo turto rūšies, vidutinės NT rinkos vertės ir Jūsų pasirinkto termino.
Papildomi veiksmai
- gauti teismo leidimą įkeisti perkamą būstą, kuriame gyvena nepilnamečiai vaikai ir būstas yra laikomas šeimos turtu.
- jeigu Jūsų šeima su nepilnamečiais vaikais gyvena ne bankui įkeičiamame būste, o kitame.
Nekilnojamojo turto pardavėjui gavus pinigus iš banko, jis turi nuvykti į notarų biurą ir patvirtinti apie tinkamą pirkėjo atsiskaitymą pagal sutartį. Pardavėjas turi kreiptis į notarą, kuris patvirtino pirkimo - pardavimo sutartį. Notaras patvirtins visišką Jūsų įsipareigojimų įvykdymą pardavėjui ir išduos liudijimą. Šį liudijimą turite pateikti VĮ Registrų centrui, o liudijimo kopiją banko vadybininkui.
tags: #ar #reikia #duoti #nekisnojamo #turto #duokumentus