Konsultuodami savo klientus, nuolat susiduriame su jų nerimu, baime, o kartais ir pykčiu, kuomet tenka sumokėti neplanuotus mokesčius, kurie gerokai pakoreguoja ateities planus. Šiame straipsnyje aptarsime, kada reikia mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM) pardavus nekilnojamąjį turtą, kaip jis skaičiuojamas, ir kokios yra išimtys, leidžiančios išvengti mokesčių. Jei nežinote, nesate įsitikinę ar reikia deklaruoti nekilnojamą turtą, siūlome perskaityti šį straipsnį. Ar reikia deklaruoti nekilnojamą turtą, kam jį reikia deklaruoti ir ką reikia deklaruoti nurodoma LR Gyventojų turto deklaravimo įstatyme.
Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT. Pvz.: Jūs nusipirkote butą už 80.000 Eur, po kurio laiko pardavėte jį už 90.000 Eur, skirtumas sudaro 10.000 Eur. Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno.
Deja, ne visada NT sandoriai yra pelningi. Gali būti tokia situacija, kad pirkdami arba gaudami NT (dažniausiai paveldėjimo būdu, nes laimėjimai loterijose - labai reti) mokėjote brangiau, nei parduodate. O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000? Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.
Kada nereikės mokėti gyventojų pajamų mokesčio?
Gyventojui, pardavus savo būstą, nereikės mokėti gyventojų pajamų mokesčio, jeigu nekilnojamasis turtas parduodamas pigiau, nei buvo įsigytas. Paprasta taisyklė: nėra pajamų - nėra ir mokesčių. Tačiau net ir pardavus būstą brangiau, yra atvejų, kai mokesčių mokėti nereikia.
- 10 metų terminas
Jei nuo nekilnojamo turto įsigijimo praėjo 10 ir daugiau metų, GPM mokėti nereikia. Jokių papildomų sąlygų, tampa visiškai nesvarbu, kiek mokėjote tuomet ir už kiek parduodate šiandien. VMI sako aiškiai: jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti. Terminas skaičiuojamas dienos tikslumu, todėl atkreipkite dėmesį, kada tiksliai įsigijote savo turtą.
- 2 metus deklaruota gyvenamoji vieta
Jei paskutinius du metus (arba daugiau) Jūs nenutraukiamai deklaravote savo gyvenamąją vietą bute/name, kurį nusprendėte dabar parduoti, GPM mokėti taip pat nereikės. Gyventojų pajamų mokestis nebus taikomas, jeigu nekilnojamasis turtas buvo įsigytas daugiau nei prieš 10 metų. Antra, mokesčių mokėti nereikės, jeigu pastaruosius 2 metus pardavėjas buvo deklaravęs savo gyvenamąją vietą parduodamame būste.
- Gyvenamoji vieta deklaruota mažiau, nei du metai
Tai turbūt įdomiausia išimtis. Jei prieš parduodant savo būstą, ten deklaravote savo gyvenamąją vietą mažiau nei du metus (nesvarbu, tai metai, mėnuo ar savaitė), Jūs taip pat galite nemokėti GPM, jei per artimiausius metus (nuo pardavimo sandorio dienos) nusipirksite kitą būstą ir ten deklaruosite savo gyvenamąją vietą. Nedetalizuojama ar tai bus pigesnis ar brangesnis turtas, taip pat kiek laiko ten deklaruosite gyvenamąją vietą.
Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite. Tokia situacija yra labai dažna, nes būtent taip pagausėjus šeimai elgiasi tūkstančiai NT savininkų. Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.
Deklaruotos gyvenamosios vietos mokestinė lengvata yra siejama su gyventojų apsirūpinimu gyvenamuoju būstu, pavyzdžiui, kai gyventojas dėl pasikeitusių šeimyninių aplinkybių parduoda savo būstą, kad įsigytų didesnį ar mažesnį, arba kai įsigyja kitą būstą dėl pasikeitusios darbo vietos ir pan. Kitaip tariant, šios mokestinės lengvatos logika - suteikti galimybę gyventojui pasikeisti gyvenamąjį būstą į kitą be jokių mokestinių pasekmių.
Valstybinė mokesčių inspekcija šiuo klausimu yra pateikusi individualų išaiškinimą. Jame nurodyta, kad tokiais atvejais, kai gyventojas parduoda įsigytą būstą, kuriame buvo deklaruota jo gyvenamoji vieta, nepraėjus metams nuo jo įsigijimo ir gautas pajamas per vienus metus panaudoja įsigyti kitam gyvenamajam būstui, kuriame per tą patį laikotarpį deklaruoja gyvenamąją vietą, tuomet gautos pajamos galėtų būti priskiriamos neapmokestinamosioms pajamoms ir neatsižvelgiama į tai, kad per metus parduoti keli gyvenamieji būstai.
Toks išaiškinimas gali būti labai patrauklus tiems gyventojams, kurie nedideliu mastu užsiima gyvenamųjų būstų prekyba (perpardavimu). Tačiau jeigu Mokesčių inspekcija nustatys, jog įsigytas būstas yra skirtas vien tik perparduoti, o gyventojas tik formaliai ten deklaravo savo gyvenamąją vietą, tikėtina, kad mokesčių inspektoriai nukryps nuo savo išaiškinimų ir uždraus taikyti mokestinę lengvatą. Taigi tokiose situacijose gali būti svarbūs įrodymai apie realią gyvenamąją vietą.
Kaip sumažinti GPM?
Jei vis dėlto Jūsų atvejis neatitinka nei vienos iš minėtų išimčių, reikėtų pagalvoti apie GPM mažinimą, kadangi įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumas dar nereiškia, jog tai grynas pelnas. Principas yra tas pats, GMP sudaro 15 % nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo.
Iš esmės nesvarbu, kaip Jūs įsigijote nekilnojamą turtą - pirkote, paveldėjote ar gavote dovanų. Esmė - įsigijimo kaina. Notaras rengdamas dovanojimo/paveldėjimo sutartį privalo nurodyti turto kainą, kuri, šiuo atveju, turi atitikti rinkos kainą. Retas pagalvoja, kad tai yra svarbu ir tiesiog palieka viską tvarkyti notarui, tačiau šiuo atveju, notaras tiesiog nurodo kainą, kuri yra įrašyta NTR (nekilnojamo turto registre) išraše - Registrų Centro nustatytą vidutinę rinkos vertę. Deja, dažniausiai ši vertė neturi nieko bendro su realia rinkos verte ir yra ženkliai mažesnė.
Sakykime, Jūs paveldėjote butą, kurio reali rinkos vertė yra 80.000 Eur, tačiau Registro centro nustatyta vidutinė rinkos vertė yra 50.000 Eur. Kadangi tai paveldėtas butas, tikriausiai tai nėra Jūsų svajonių butas ir Jūs norėtumėte jį parduoti, o už gautus pinigus nusipirkti tai, kas labiau atitiks Jūsų poreikius. Tikslo užsidirbti neturite ir parduodate butą už realią rinkos kainą, tai yra 80.000 Eur.
Ką galima padaryti, kad įsigijimo kaina atitiktų realią rinkos vertę? Visuomet galima užsakyti nepriklausomą nekilnojamo turto vertinimą, šią paslaugą gali suteikti bet kokia sertifikuota NT vertinimo įmonė. Įprastu atveju, gavus nekilnojamą turtą, kurio vertė viršija 2.500 Eur, nuo nustatytos kainos skirtumo, reikia sumokėti GPM. Įprastu atveju paveldėjus turtą, kurio apmokestinamoji vertė neviršija 150.000 Eur, reikės sumokėti 5 % nuo apmokestinamosios vertės.
Svarbu žinoti, kad apmokestinamoji vertė mažinama yra turto vertė, sumažinta 30 %. Pvz.: Jūs paveldėjote butą, kurio vertė yra 100.000 Eur, tai reiškia apmokestinamoji vertė bus 70.000 Eur (-30%).
Dažnai šią problemą galima išspręsti užsakant retrospektyvinį vertinimą. Jums reikėtų kreiptis į vertintoją su prašymu nustatyti Jūsų paveldėto/dovanoto turto vertę tą dieną, kai Jūs įgijote turtą. Sandoris galėjo įvykti prieš keletą mėnesių arba prieš keletą metų, svarbu, kad vertintojas turėtų galimybę objektyviai nustatytą turto būklę ir atitinkamą vertę įsigijimo dieną.
Nekilnojamo turto nuoma ir mokesčiai
Nekilnojamo turto nuoma yra taip pat ekonominė veikla, todėl turi būti apmokestinama. Pagrindinė taisyklė labai paprasta - reikia sumokėti GPM nuo visų pajamų už nuomą. Vienas iš būdų išvengti GPM - įsigyti verslo liudijimą.
Verslo liudijimas - tai pažyma, patvirtinanti, kad asmuo yra sumokėjęs tam tikro dydžio mokestį ir gali verstis tam tikrą veiklą - mūsų atveju NT nuomos veikla. Verslo liudijimo kainos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės, kurioje vykdoma veikla ir yra perskaičiuojamos kiekvienais metais. Nuo 2020 liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui. Gyventojų pajamų mokestis deklaruojamas ir mokamas kartą per metus. Deklaruoti ir sumokėti reikia iki gegužės 1 d.
Pavyzdžiui, butas nuomojamas Vilniuje už 500 Eur per mėnesį arba 6.000 Eur per metus, atitinkamai GPM per metus sudarytų 15 % nuo 6.000 Eur arba 900 Eur.
Nekilnojamojo Turto Dovanojimas: Svarbūs Aspektai
Nekilnojamojo turto dovanojimas ir paveldėjimas - vienos dažniausiai pasitaikančių turto perleidimo formų Lietuvoje. Tačiau prieš dovanojant ar pavelint nekilnojamąjį turtą, svarbu žinoti keletą svarbių aspektų, kurie gali būti svarbūs teisingam turto perleidimui ir mokesčių deklaravimui. Dovanojant nekilnojamąjį turtą, nesvarbu ar tai būtų žemės sklypas, butas ar namas - reikia laikytis tam tikrų teisinių formalumų, siekiant išvengti bet kokių problemų ateityje.
Dovanojimo Sutartis
Vienas iš svarbiausių aspektų nekilnojamojo turto dovanojimo sandoryje - sutartis. Dovanodami vertingą turtą be notaro patvirtinimo, rizikuojate susidurti su kliūtimis deklaruojant gautą dovaną ar ginčais su kitais asmenimis, pretenduojančiais į turtą. Todėl visais atvejais privaloma tokį sandorį įforminti notariškai ir išvengti bet kokių galimų rizikų.
Pirmas dalykas ką turite nuspręsti - kaip priimsite nekilnojamo turto dovanojimą. Tam yra keli variantai: pagal registrų centro nustatyta vertę arba pagal vertintojų nustatytą vertę. Žinoma jei Jūs nesate pirmos eilės giminaitis ir šio turto neplanuojate parduoti, dovaną priimti turite teisę pagal mažesnę vertę ir taip sumokėti mažesnius mokesčius. Turite asmeniškai įsivertinti ar registrų centro vertė mažesnė, ar vertintojų nustatyta vertė.
Mokesčiai už Dovanojamą Turtą
Turtą dovanojantis asmuo jokių mokesčių valstybei neturi mokėti. Nekilnojamojo turto dovanojimas nėra apmokestinamas po jo gavimo pirmos eilės giminaičiams, tai yra: tėvai, broliai, seserys, vaikai, įvaikiai, sutuoktiniai bei seneliai. Tai reiškia, kad už tokią dovaną valstybei nereikia mokėti mokesčių.
Nekilnojamo turto dovanojimas kitiems, ne pirmos eilės giminaičiams, draugams, ar kitiems asmenims užtraukia mokestinę prievolę. Kai dovanos gavėjas nepatenka į pirmos eilės artimų giminaičių ratą - mokesčius mokėti privaloma, jeigu nekilnojamo turto vertė viršija 2500 eurų. Tokiu atveju nuo viršijamos sumos reikia mokėti 15 proc.
Paveldėto Turto Pardavimas: Mokesčiai ir Vertinimas
Paveldėto turto pardavimas - nerimą keliantis procesas, kai itin svarbu nesuklysti. Tokio turto pardavimas - logiškas sprendimas, jeigu paveldėjote nekilnojamąjį turtą ir apsisprendėte, jog jis Jums nereikalingas.
Dažnas atvejis, kai žmonės paveldėtą turtą parduoda patys ir vėliau kreipiasi pagalbos, kai atsiranda prievolė mokėti paveldimo turto mokestį ar gyventojų pajamų mokestį (GPM) nuo gauto pelno po turto pardavimo. Apie mokestines išimtis neieškoma informacijos laiku, o padarytos klaidos kainuoja brangiai - kartais ir keletą tūkstančių eurų.
Paveldėto Turto Vertė
Prieš priimant paveldimą turtą pagal paveldėjimo teisės liudijimą visais atvejais rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Tokiu atveju į paveldėjimo liudijimą notaras įrašys paveldėto turto kainą ne pagal VĮ Registrų centro duomenis, kur kaina veikiausiai neatitinka tikrovės (paprastai būna žymiai mažesnė už realią pardavimo kainą), o iš Jūsų pateiktos turto vertinimo ataskaitos.
Jei paveldėto nekilnojamojo turto priėmimo metu pamiršote pasidaryti turto vertinimą ir po kažkurio laiko norite jį parduoti, tai atlikti galite ir pardavimo metu. Tokiu atveju retrospektyvinis turto vertinimas bus atliekamas atgaline data, t. y. paveldėjimo datai. Ši išimtis yra taikoma tais atvejais, kai turtas paveldimas iš pirmos eilės giminaičių: tėvo, mamos, senelės, senelio, brolio, sesers, vaiko, įvaikio, vaikaičio.
Jei turtą paveldėjote iš sutuoktinio ir ilgiau nei 2 metus esate jame deklaravę gyvenamąją vietą - tuomet nėra skaičiuojamas gyventojų pajamų mokestis ir turto vertinimas paveldėjimo metu nėra būtinas. Šiuo atveju svarbu iki pardavimo momento neišsideklaruoti iš paveldėto nekilnojamojo turto.
Paveldimo Turto Mokestis
Paveldimo turto mokestis - tai mokestinė prievolė atsirandanti tuomet, kai paveldite turtą iš antros eilės ir tolimesnių giminaičių ar iš visai svetimų asmenų. Šis mokestis mokamas paveldimo turto priėmimo metu.
Mokesčio Apskaičiavimas ir Tarifai
Paveldimo turto mokestį apskaičiuoti suteikta pareiga paveldėjimo dokumentus išduodantiems notarams. Šis mokestis apskaičiuojamas pagal notarams pateiktus paveldimo turto įvertinimo duomenis.
Mokestis apskaičiuojamas nuo paveldimo turto apmokestinamosios vertės (70 proc. viso turto vertės) taikant tokius tarifus:
| Apmokestinamoji vertė (70% rinkos vertės) | Taikomas tarifas |
|---|---|
| Iki 150 000 Eur | 5 proc. |
| Virš 150 000 Eur | 10 proc. |
Taikomos Lengvatos bei Išimtys
Mokesčiu neapmokestinama:
- Iš pirmos eilės giminaičių paveldimas turtas;
- Paveldimo turto apmokestinamoji vertė, neviršijanti 3 000 eurų.
Savivaldybės taryba gali atidėti mokesčio sumokėjimo terminus ne ilgesniam kaip vienerių metų laikotarpiui po paveldėjimo teisės liudijimo išdavimo. Savivaldybės taryba savo biudžeto sąskaita turi teisę gyventojams mažinti mokestį arba visai nuo jo atleisti.
Kada Galima Parduoti Paveldėtą Turtą?
Paveldėto nekilnojamojo turto pardavimui nėra jokių specialių terminų ar laiko limitų. Parduoti galima tiek iš karto, tiek po metų, dešimties ar daugiau. Tik svarbu prisiminti, kad pardavimas galimas ne anksčiau, nei gausite NT paveldėjimo teisės liudijimą ir įregistruosite turtą kaip savo nuosavybę.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)
GPM (gyventojų pajamų mokestis) - mokestis, apie kurio taikymą žino tie, kurie parduoda nekilnojamąjį turtą. Mokestį sudaro 15 proc. turto įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo. Tačiau jei turtas nebuvo perkamas, ar reikės šį mokestį mokėti? Kaip tokiu atveju yra nustatoma jo įgijimo kaina?
Parduodamas paveldėtas nekilnojamas turtas gali būti apmokestinamas du kartus: pirmą kartą mokamas paveldimo turto mokestis (kai nekilnojamasis turtas tampa paveldėtojo nuosavybe); antrą kartą mokamas gyventojų pajamų mokestis (GPM), parduodant NT, kai šis nėra išlaikytas 10 metų ir nėra taikomos mokestinės išimtys turtą paveldėjus iš pirmos eilės giminaičių.
GPM Tarifai, Lengvatos ir Išimtys
Po nekilnojamojo turto pardavimo gautam pelnui apmokestinti taikomas 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur; 2019 m. 120 VDU 136344 Eur), Aukščiau paminėtas sumas viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifą.
Taikomos lengvatos ir išimtys:
- kai paveldėtas turtas parduodamas už tokią pat kainą, kaip ir įgytas paveldėjimo metu.
- Jei nekilnojamas turtas paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių ir paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas, tai galima pardavimo metu atlikti retrospektyvinį vertinimą paveldėjimo datai. Tokiu atveju GPM skaičiuojamas nuo pardavimo ir įvertinimo kainų skirtumo;
- kai paveldėtas turtas yra jūsų nuosavybė ne trumpiau kaip 10 metų. Nuo 2026 m. sausio mėn. 1 d. šis terminas trumpinamas iki 5 metų.
- kai ne trumpiau kaip 2 pastaruosius metus tai yra jūsų deklaruota gyvenamoji vieta ir iš jos nesate išsideklaravęs iki pardavimo momento;
- kai paveldėtas turtas yra jūsų deklaruota gyvenamoji vieta trumpiau nei 2 metai, bet per vienerius metus nuo pardavimo įsigyjate ir deklaruojate kitą gyvenamąją vietą;
- kai nekilnojamas turtas parduodamas už mažesnę sumą, nei nustatyta vertė paveldėjimo metu.
Verta atkreipti dėmesį, kad jei nekilnojamąjį turtą paveldėjo ne vienas žmogus, o, pavyzdžiui, du sutuoktiniai, deklaruoti gyvenamąją vietą reikia abiem. Antraip pardavimo atveju gali susiklostyti situacija, kai vienas jų GPM nemokės, o kitam teks tai daryti.
Deklaravimo Terminas ir Sumokėjimas
Gavus apmokestinamųjų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų, tokias pajamas privalote deklaruoti pasibaigus metams, iki kitų metų gegužės 1 d. Jei turtas buvo paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių ir norite pasinaudoti mokestine išimtimi, tuomet kartu su pajamų deklaracija Valstybinei mokesčių inspekcijai reikės pateikti ir retrospektyvinį turto vertinimą.
Jei gyvenate užsienyje ir esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos - tuomet deklaruoti gautas pajamas privalote per 1 mėnesį.
tags: #ar #reikia #deklaruoti #gavus #buta