Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje nuolat kinta, todėl svarbu suprasti, kokios yra būsto įsigijimo ir išlaikymo tendencijos. Šiame straipsnyje apžvelgsime 4 kambarių butų kainas ir išlaikymo išlaidas, atsižvelgiant į istorinius duomenis ir dabartinę situaciją rinkoje.
Reikšmingi kainų pokyčiai
Analizuojant informaciją apie įvykusius sandorius matyti, jog per pastaruosius du dešimtmečius Vilniuje ne tik žymiai išaugo įsigyjamų butų skaičius, bet ir vidutinės butų kainos.
Štai dar 2000-aisiais už senos statybos butus sostinėje mokėta vidutiniškai po 412 eurų už kv. m, o pernai tokie butai vidutiniškai kainavo 1383 eurus už kv. m. Analizuojant šių metų pirmojo pusmečio sandorių duomenis matyti, kad vidutinė senų butų kaina Vilniuje siekė 1471 eurą už kv. m. Stebint naujos statybos butų pardavimo tendencijas vidutinių kainų pokyčiai taip pat yra ganėtinai reikšmingi.
2000 metais už naujos statybos butus mokėta po beveik 584 eurus už kv. m, pernai tokių butų vidutinė vieno kvadrato kaina jau siekė 1603,5 euro, o pirmąjį šių metų pusmetį - 1625 eurus.
Palyginkime: vien pernai šis skaičius viršijo 11 tūkst., o per pirmąjį šių metų pusmetį Vilniuje savininkai keitėsi beveik 5,7 tūkst. butų. Anot jo, pirkimo ir pardavimo sandorių statistika rodo, kad 2000-aisiais sostinėje buvo parduota beveik 2,5 tūkst. butų.
Rusijos krizės įtaka NT rinkai
Norint suprasti 2000-ųjų metų NT rinkos situaciją, pirmiausia reikia prisiminti ir ekonominę to meto aplinką. Tuometinė rinka buvo stipriai paveikta 1998-aisiais vykusios Rusijos krizės - ji šalies bei sostinės NT rinkai darė dvejopą įtaką. Šalyje kilo panika dėl galimo Lietuvos bankų bankroto, ir daugelis nusprendė investuoti pinigus į NT.
Iš pradžių dėl šios krizės, pradedant 1998 metų spaliu, prasidėjo staigus butų kainų augimas, tai tęsėsi iki 1999-ųjų vidurio. Atslūgus panikai, pradedant 1999 metų trečiuoju ketvirčiu ir Lietuvos ekonomikai kenčiant nuo tos krizės padarinių, kainos, ypač senesnių butų, pradėjo gana sparčiai kristi žemyn. Taigi 2000-ieji buvo tas metas, kai butų kainų Vilniuje kitimo kryptis buvo neigiama.
Per visus 2000-uosius standartinių butų blokiniuose namuose kainos vidutiniškai nukrito apie 15-20 proc.
2000-ieji laikomi savotiško kokybinio lūžio Vilniaus butų rinkoje laikotarpiu. Didėjant butų, esančių naujos statybos daugiabučiuose namuose, pasiūlai, krintant kainoms, įsibėgėjant kreditavimo sistemos užuomazgoms, vis daugiau žmonių galėjo sau leisti įsigyti naujos statybos butų.
T. y. nuo 2000-ųjų metų naujos statybos butai pradėjo būti laikomi ne egzotine tik turtuoliams prieinama preke, bet būstu, į kurį gali dairytis ir vidutines pajamas uždirbantis pirkėjas.
2000-aisiais naujos statybos butų kainos Vilniuje dėl didėjančios pasiūlos, paaštrėjusios konkurencijos tarp tuometinių plėtotojų ir nepalankios ekonominės situacijos šalyje taip pat sumažėjo 10 proc. - taigi tapo įperkamesni. 2000-ieji būsto rinkoje buvo ypatingi ir tuo, kad nemažai finansinių institucijų pradėjo aktyviau teikti būsto paskolas, tad didelė pirkėjų dalis galėjo įsigyti naujesnį bei brangesnį būstą.
Tik reikia prisiminti, kad tuo metu būsto paskolų palūkanos vis dar buvo matuojamos dviženkliais skaičiais - 2000-aisiais būsto paskolos metinės palūkanos dažniausiai siekė 10-15 proc.
Kaip sutaupyti pinigų pirmam butui (išsikraustymas)
Statybos apimtys ir butų išplanavimas
Būtent nuo 1996-ųjų Vilniuje vėl buvo pradėti statyti daugiaaukščiai daugiabučiai gyvenamieji namai, jų statyba dėl įvairių priežasčių 1990-1995 metais buvo beveik sustojusi. Iki 1998 metų pabaigos naujų daugiabučių pastatų statybos procesas vyko itin vangiai: per metus buvo pastatomas tik vienas kitas gyvenamasis namas.
Tačiau situacija kardinaliai pasikeitė 1998 m. pabaigoje-1999 m. pradžioje, kilus didžiausiam iki tol Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos istorijoje Rusijos krizės sukeltam butų pirkimo bumui. Itin pakilus butų paklausai bei jų kainoms, tuo metu mažesnių butų paklausa net 1,5-2 kartus viršijo pasiūlą, atsirado poreikis tenkinti tuo metu netikėtai staigiai sukilusią būsto paklausą. Todėl pradedant 1998 m. pabaiga prasidėjo naujas etapas Vilniaus miesto butų rinkoje: senos statybos butams atsirado konkurencija - naujos statybos būstas, kurio pasiūla sparčiai pradėjo augti.
„Ober-Haus“ skaičiuoja, kad 2000-aisiais buvo pastatyta apie 500 butų, o tai anuomet atrodė neįtikėtinai daug. Ekspertas priminė, jog po 7 metų - rekordiniais 2007-aisiais - jau buvo pastatyta dešimt kartų daugiau butų - 5857. O praėjusiais, 2018 metais, - 4355 butai. Šiemet planuojama, kad iki metų pabaigos bus pastatyta iki 4800 butų.
2000-aisiais didžiausią paklausą turėjo dviejų kambarių butai. Vieno ir trijų kambarių butų paklausa buvo mažesnė, o dar didesnių butų - visai nedidelė. Pagrindiniai mažos kvadratūros butų vertinimo kriterijai buvo du - namo vieta bei buto kaina. Buto išlaikymo išlaidos ar statybų kokybė nebuvo labai svarbus parametras renkantis tokį būstą.
Didesnius butus (3-4 kambarių) rinkosi turtingesni pirkėjai. Pagrindiniai tokių butų vertinimo kriterijai buvo ne tik namo vieta, tačiau ir paties namo bei buto kokybė, kaimynystė, parkavimo galimybės, vaizdas pro langus. Tuo metu nauji butai buvo projektuojami erdvesni nei dabar.
Vieno kambario butų plotas dažniausiai buvo 30-45 kv. m, dviejų kambarių 50-65 kv. m, trijų kambarių - 65-85 kv. m, keturių kambarių - net 85-100 kv. m bendrojo ploto. Šiuo metu statomų butų plotai vidutiniškai bent 10 kv. m mažesni.
Būsto kainų skirtumai tarp rajonų
Senamiestyje dažniausias butų kainų intervalas buvo 800-1500 Eur / kv. m. Prestižiniuose rajonuose - Naujamiestyje, Žvėryne, Antakalnyje - butai senos statybos daugiabučiuose kainavo 500-600 Eur / kv. m ir apie 600-1000 Eur / kv. m naujos statybos namuose. „Miegamuosiuose“ rajonuose senų butų kainos siekė 400-450 Eur / kv. m, o naujos statybos daugiabučiuose - 400-600 Eur / kv. m.
Kainų diferenciacija tarp prestižinių ir paprastų rajonų bei tarp naujos ir senos statybos butų buvo gerokai mažesnė tiek santykine, tiek absoliutine išraiška. 2000-aisiais už 400-450 Eur / kv. m - naują butą Žvėryne ar Antakalnyje su daline apdaila. Palyginkime: šiuo metu toks senos statybos butas blokiniame name Lazdynuose arba Fabijoniškėse kainuotų 1000-1200 Eur /kv. m, o štai naujo buto su daline apdaila Antakalnyje arba Žvėryne kaina dabar dažniausiai siekia 2500-3500 Eur / kv. m.
Per 19 metų senų standartinių butų kainos daugmaž padvigubėjo, o štai naujų butų kainos prestižiniuose rajonuose išaugo tris keturis kartus. Iš esmės žvelgiant į naujos statybos butų kainas 2000-aisiais ir dabar galima sakyti, kad jos labai panašios. Tik tiek, kad tada jos buvo skaičiuojamos litais, o dabar - eurais.
Būsto įperkamumas
Nors būsto kainos išaugo drastiškai, dabar Vilniuje butai lengviau įperkami nei prieš 19 metų. Atlyginimai per šį laikotarpį kilo dar greičiau nei butų kainos, nekalbant apie kreditavimo sąlygų skirtumus. Tačiau 2000-aisiais vidutinis darbo užmokestis „į rankas“ buvo vos 240 eurų per mėnesį, o būsto paskolų metinės palūkanos siekė net 10-15 proc.
2000-aisiais statistinis vilnietis už savo vidutinį grynąjį metinį užmokestį galėjo įsigyti 4,8 kv. m vidutinės klasės bute. O 2018-ųjų pabaigoje dabartinis vilnietis jau gali įsigyti 6,6 kv. m. O tai - geriausias visų laikų būsto įperkamumas Vilniaus mieste.
Dėl itin sukilusių būsto kainų tuometinis vilnietis už savo metinį uždarbį tegalėjo nusipirkti vos 2,9-3,3 kv. m būsto. NT bumo metais - 2005-2007-aisiais - įperkamumo rodiklis buvo dar mažesnis.
Augančios pajamos ir paklausa
Apibendrinant galima pasakyti, kad 2000-ieji buvo dar tik būsto rinkos ir būsto kreditavimo sistemos užuomazgų pradžia. Naujos statybos būstas tuo metu vis dar laikytas egzotika, kaip ir būsto pirkimas skolinantis dalį pinigų iš banko. Būsto kainos buvo 3-4 kartus mažesnės.
Esminės tokio žymaus kainų pasikeitimo priežastys yra dvi - išaugę gyventojų atlyginimai ir susiformavusi būsto kreditavimo sistema. Augančios gyventojų pajamos ir palankios skolinimosi sąlygos lėmė stipriai padidėjusią būsto paklausą.
Taip pat prie kainų augimo prisidėjo ir augantis gyventojų skaičius Vilniuje bei jo apylinkėse, kitų Lietuvos regionų gyventojų noras „saugiai“ investuoti ir pirkti butą nebūtinai savo mieste, o būtent šalies sostinėje, taip pat daugelio vilniečių noras pasigerinti gyvenimo sąlygas, palanki mokestinė aplinka - NT mokestis gyventojams atsirado sąlyginai nesenai, tik 2012 metais, ir iki šiol jis taikomas tik brangiam turtui, t. y. paliečia tik labai mažą visuomenės dalį.
Kokybės pokyčiai
2000-ieji vis dar buvo pereinamasis periodas iš sovietinės statybos į šiuolaikinę ir namų kokybei vis dar būdavo skiriama nedaug dėmesio. Keletas dalykų turėjo įtakos tam, kad didėjo naujų butų kainos. Pirmiausia, statybos kaštai: atlyginimų dydžiai, medžiagų kainos išaugo kartais.
Naujas butas dabar, net ir ekonominės klasės, yra žymiai kokybiškesnis produktas nei naujas butas 2000-aisiais, kalbant tiek apie aukštesnius reikalavimus, tiek apskritai apie projektų bei statybos kokybę. Anot jo, senos statybos butų kainų augimą lemia pragyvenimo lygio, atlyginimų ir apskritai kainų didėjimas, taip pat paklausa ir pasiūla.
Kainų kitimas skirtinguose miestuose
Šiuo metų pigiausiai būstą Lietuvos didmiestyje galima įsigyti už beveik 25 tūkst. eurų, o brangiausiam įsigyti neužteks ir 1 mln. eurų. Portale tv3.lt NT skelbimų portale Aruodas.lt patikrino už kiek pigiausiai ir brangiausiai galima nusipirkti butą Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje.
- Vilniuje, Naujosios Vilnios mikrorajone vieno kambario butą galima įsigyti už 37,9 tūkst. eurų. Tuo metu brangiausias butas Vilniuje atsieitų daugiau nei 1,5 mln. eurų.
- Kaune, Vilijampolėje pigiausiai butą galima nusipirkti už 24,2 tūkst. eurų. Brangiausiai butai Kaune irgi parduodami senamiestyje, o jų kaina viršija 1 mln. eurų.
- Klaipėdoje pigiausiai butą galima nusipirkti už 37,5 tūkst. eurų. Brangiausiai butas Klaipėdoje atsieitų beveik 1 mln. eurų.
NT sandorių mažėjimas
Registrų centras skaičiuoja, kad Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) sandorių rinka šiais metais demonstruoja lėtesnes apsukas nei praėjusiais metais. Per tris šių metų ketvirčius Lietuvoje iš viso įregistruota 98,8 tūkst. NT pirkimo-pardavimo sandorių - 18 proc. mažiau nei praėjusių metų sausį-rugsėjį (120,2 tūkst.).
Šiemet visoje šalyje įregistruota 26,1 tūkst. butų pardavimų - 11 proc. mažiau nei 2021 metų sausį-rugsėjį (29,3 tūkst.), o vien tik per šių metų rugsėjo mėnesį - beveik 3 tūkst., arba 7 proc. mažiau nei 2021 metų rugsėjį, bet 4 proc. daugiau nei šių metų rugpjūtį. Vilniuje šiemet buvo įregistruota beveik 9 tūkst. butų pardavimų, arba 13 proc. mažiau nei prieš metus. Kaune butų sandorių skaičius per metus sumažėjo 16 proc. iki 3,4 tūkst., o Klaipėdoje fiksuotas 18 proc. butų sandorių sumažėjimas - iš viso uostamiestyje įregistruota 2,2 tūkst. butų sandorių.
Situacija Mažeikiuose
Būsto kainos Mažeikiuose jau pasivijo ir net pralenkė ikikrizines. Paklausa, reaguodama į kainų šuolį, stabtelėjo. Per praėjusius 7 šių metų mėnesius individualių namų pirkimo-pardavimo sandorių skaičius Mažeikiuose sumažėjo beveik 30 proc., butų - 10 proc. Už seną, nerenovuotą vieno kambario butą, prieš kelis metus kainavusį 10 000 eurų, šiandien prašoma iki 20 000 eurų. 2-3 kambarių, 50-64 kv. m butai Mažeikiuose populiariausi, kainuoja nuo 35 000 eurų iki 50 000 eurų.
Butų kainų palyginimas Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje
| Miestas | Pigiausias butas | Brangiausias butas |
|---|---|---|
| Vilnius | 37,9 tūkst. eurų (1 kambarys, Naujoji Vilnia) | 1,5 mln. eurų (4 kambariai, Senamiestis) |
| Kaunas | 24,2 tūkst. eurų (1 kambarys, Vilijampolė) | 1 mln. eurų (3 kambariai, Senamiestis) |
| Klaipėda | 37,5 tūkst. eurų (1 kambarys, Vėtrungė) | 1 mln. eurų (5 kambariai, Centras) |