Nekilnojamojo turto pirkimas - pardavimas dažno žmogaus gyvenime įvyksta vos kelis kartus, todėl visiškai natūralu, kad jaučiate nerimą, ieškote reikiamos informacijos bei pagalbos. Nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo procesas susideda iš keleto etapų. Jie visi vienodai svarbūs ir visuose svarbu nepridaryti brangių klaidų. Šiame straipsnyje aptarsime preliminariąją pirkimo - pardavimo sutartį, jos reikšmę, reikalavimus ir sudarymą.
Kas yra Preliminari Sutartis?
Preliminari sutartis - tai dokumentas, kuris nustato esmines NT sandorio sąlygas ir įpareigoja abi šalis užbaigti sandorį. Tai pirminis dokumentas, skirtas užtikrinti, kad NT sandoris būtų įvykdytas laikantis iš anksto sutartų sąlygų. Tai privalomas žingsnis, padedantis tiek pardavėjui, tiek pirkėjui apsaugoti savo interesus.
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį.
Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis - tai rimtus ketinimus nekilnojamąjį turtą pirkti ir parduoti liudijantis dokumentas. Šią sutartį įprastai pasirašo pirkėjas ir pardavėjas be notarinio patvirtinimo.
Kodėl ji Svarbi?
Sutartis užtikrina šalių įsipareigojimus ir apsaugo nuo nesusipratimų bei netikėtumų. Preliminara sutartimi yra užtikrinamos būsimo sandorio garantijos, tai reiškia, kad ši sutartis užtikrina, kad bus sudaroma pagrindinė - notarinė sutartis.
Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.
Taip pat, preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.
Kaip parduoti butą (9): preliminari-pirkimo pardavimo sutartis
Kada Reikėtų Sudaryti Preliminarią Sutartį?
Sutartis turi būti sudaroma prieš atliekant bet kokius finansinius įsipareigojimus ar paliekant avansą.
Svarbiausi Punktai Sutarties Rengimo Etape
Šis dokumentas yra bene svarbiausias susitarimas iki įvykstant būsto pirkimo - pardavimo sandoriui. Tad ir numatyti jis turi iš ties daug ir itin svarbių punktų.
Kuo ši sutartis trumpesnė, apimanti mažiau punktų, numatanti mažiau rizikų - tuo mažesnę atsakomybę neša abi būsimo sandorio šalys, tuo daugiau erdvės ne susikalbėjimams, nesusipratimams ir būsimiems pykčiams sandorio sudarymo metu.
Aptarkime visus punktus iš eilės:
- Teisingi pirkėjo bei pardavėjo duomenys.
- Teisingi perkamo - parduodamo turto duomenys: unikalus turto numeris, tikslus adresas.
- Tiksli abiejų šalių aptarta turto kaina.
- Pradinio įnašo / avanso / rankpinigių dydis bei sumokėjimo forma. Itin rekomenduojama šį turto rezervacijos mokestį sumokėti bankiniu pavedimu, taip jausitės ramūs dėl galimų ginčų ateityje. Preliminarioji būsto pirkimo - pardavimo sutartis įprastai įsigalioja nuo pinigų įskaitymo momento į pardavėjo banko sąskaitą.
- Parduodamam turtui taikomi suvaržymai: hipoteka, nuomos / panaudos santykiai su trečiaisiais asmenimis, turto areštas, įsipareigojimas įkeisti. Turite aptarti, ar nėra iškeltų ir (arba) pradėtų, nagrinėjamų ar gresiančių bylų, arbitražo, civilinių, administracinių ar baudžiamųjų procesų, tyrimų ar panašių procesinių veiksmų, kurie gali turėti įtakos preliminarios sutarties sudarymui, galiojimui ar jos Turite įsitikinti, kad Jūsų perkamas turtas nėra įneštas į jungtinę veiklą su trečiaisiais asmenimis, nėra sudaryti jokie ateities sandoriai dėl turto nuomos, panaudos, perleidimo ir kt.
- Esant aukščiau aptartiems turto suvaržymams, turite numatyti, kaip pardavėjas suvaržymus panaikins iki pagrindinės turto pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo. Tai gali būti kreditoriaus (banko) sutikimas turtą parduoti, nuomos / panaudos sutarčių nutraukimas ir išregistravimas, arešto panaikinimas ir pan.
- Atsiskaitymas už perkamą turtą. Turite aptari ir raštu užfiksuoti, kokiomis lėšomis bus atsiskaitoma už perkamą turtą. Tai gali būti nuosavos bei dalinai skolintos lėšos. Atsiskaitant nuosavomis lėšomis pinigai yra pervedami iki pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo momento. Jei pirkimas yra su banko finansavimu, atsiskaitymas įvyksta per 30 kalendorinių dienų nuo pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.
- Jei tai gyvenamosios ar komercinės paskirties turtas - turite aptari, kokie baldai, buitinė, vaizdo ir kita technika lieka parduodamame turte. Šį punktą būtina apibrėžti raštu, nes tai itin dažnas ginčų objektas.
- Turto priėmimo - perdavimo terminas. Jei turtas yra perkamas nuosavomis lėšomis, turto priėmimo - perdavimo terminas nebūtinai turi būti pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo diena. Pardavėjas pagal abiejų šalių susitarimą būste gali likti gyventi iki numatytos datos. Atėjus sutartam terminui turto perdavimo momentas yra užfiksuojamas priėmimo - perdavimo akto pasirašymu. Jei turtas yra perkamas su banko finansavimu - tuomet turto pirkimo - pardavimo sutartis yra laikoma ir turto priėmimo - perdavimo aktu.
- Turite aptari, kad apmokės notaro paslaugas. Tai gali būti abi šalys lygiomis dalimis arba kažkuri viena šalis. Šis punktas yra tik Jūsų susitarimas.
- Abiejų šalių atsakomybės. Turite aptarti kokią atsakomybę neša abi šalys, jei dėl jų kaltės būsimas sandoris nebus sudarytas.
- Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimo sąlygos.
Kokias sąlygas būtina įtraukti?
Pardavimo kaina, terminas, atsiskaitymo būdas, baudos už nevykdymą, turto aprašymas.
Taip pat, būtina nurodyti tikslius turto duomenis (adresą, unikalų numerį ir kt.) bei sandorio šalių (pirkėjo ir pardavėjo) asmens duomenis.
Nustatyti laikotarpį, per kurį turi būti sudaroma pagrindinė turto pirkimo - pardavimo sutartis.
Jei būstas parduodamas su baldais ir buitine technika, patartina išvardinti juos sutarties priede.
Preliminarios sutarties sąlygų neįvykdymas (vengimas sudaryti pagrindinę sutartį, sutarties nutraukimas ar kt.) ir baudos už jį.
Ar galima keisti preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties sąlygas po jos sudarymo?
Sutarties sąlygas galima keisti tik bendru rašytiniu abiejų šalių susitarimu. Jei sąlygos keičiamos, būtina pasirašyti sutarties priedą, kuriame būtų aiškiai nurodyta kurie pirminės sutarties punktai koreguojami, ant dokumento turi būti ir pirkėjo, ir pardavėjo parašai. Keisti sąlygas be vienos iš pusių sutikimo negalima.
Atsakomybė už Sutarties Sąlygų Neįvykdymą
Sutarties sąlygų neįvykdymas užtraukia civilinę atsakomybę - viena sutarties šalis gali paduoti kitą į teismą. Standartiškai, jei pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties nepavyksta sudaryti dėl pirkėjo kaltės - pirkėjas praranda sumokėtą avansą. Jei dėl pardavėjo kaltės - pardavėjas grąžina pirkėjui avansą ir sumoka tokio paties dydžio baudą.
Dažniausi Pavojai
Netikslūs duomenys, praleisti terminai, neaiškūs atsiskaitymo už turtą būdai.
Svarbu!
Prieš sudarant preliminarią sutartį, parduodamo turto dokumentai turi būti patikrinti. Jei paaiškės, kad prieš pasirašant pagrindinę sutartį notaro biure reikia daryti geodezinius matavimus, registruoti statinius ar pan., šie procesai gali užsitęsti ne vieną mėnesį.
Būtina apie tai informuoti pirkėją ir numatyti protingą terminą pagrindinės sutarties sudarymui. Kitu atveju, gali tekti mokėti baudas už preliminarios sutarties sąlygų neįvykdymą laiku.
Jei avansas sumokamas bankiniu pavedimu, naudinga pridėti gavėjo sąskaitos duomenis į sutartį. Jei grynaisiais - naudinga pasirašyti papildomą dokumentą - grynųjų pinigų priėmimo -perdavimo aktą.
Naudinga pridėti sutarties šalių telefono numerius ir elektroninio pašto adresus, kad oficiali informacija galėtų būti siunčiama šalių patvirtintomis elektroninio ryšio priemonėmis.
Jei turtas nebus perduodamas iškart po pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo notaro biure, reikia tai pažymėti preliminarioje sutartyje.
Dažnu atveju pasirašydamas preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį pardavėjas dar neturi gavęs visų reikalingų parduoti leidimų. Tokius leidimus kaip bendrijos pažyma ar kreditoriaus sutikimas galima gauti tik prieš pat sandorį, todėl jei tokie dokumentai negauti - reikia tai numatyti sutartyje.
Kas Gali Padėti Parengti Preliminarią Būsto Pirkimo - Pardavimo Sutartį?
Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis įprastai yra ruošiama kiekvienam atvejui individualiai. Šablono, tinkančio visiems atvejams, nėra. Kiekvienas sandoris ir kiekviena situacija yra kitokia, tad ir susitarimas individualus, kurį reikia apibrėžti minėta sutartimi.
Preliminariąją busto pirkimo - pardavimo sutartį galite parengti patys. Jei dvejojate savo žiniomis ir bijote padaryti brangių klaidų - kreipkitės į NT brokerį. Patyręs specialistas įsigilins į Jūsų situaciją, atkreips dėmesį į visas “raudonas vėliavas”, įspės Jus apie galimas rizikas bei jas visas aptars preliminariosios sutarties punktuose. Šis susitarimas yra pats svarbiausias iki sudarant turto pirkimo - pardavimo sandorį.
Neturint pakankamai patirties su nekilnojamojo turto pirkimu ar pardavimu, parengti preliminarią sutartį savarankiškai gali tapti nelengva užduotimi. Jei nesate tikri kaip taisyklingai sudaryti tokį dokumentą, kreipkitės į teisininką ar NT agentūrą, kad specialistas paruoštų formą, atitinkančią Jūsų situaciją.
Turėdami išsamią, daug punktų apimančią preliminariąją turto pirkimo - pardavimo sutartį jausitės ramūs ir užtikrinti, kad Jūsų sandoris įvyks maksimaliai sklandžiai.
Atminkite, kad rašytinė preliminari sutartis yra svarbus dokumentas ir pagrindas, susidarius nepalankioms aplinkybėms, ginčui bei sąlygų nevykdymui spręsti. Atsakingai įvertinkite visas atsakomybes, nes jų nesilaikymas gali labai brangiai „kainuoti“.
| Sritis | Pavyzdys |
|---|---|
| Turto duomenys | Adresas, unikalus numeris |
| Kaina ir atsiskaitymas | Bendra kaina, avanso dydis, atsiskaitymo terminai |
| Šalių įsipareigojimai | Terminai, baudos už nevykdymą, notaro mokesčiai |
Visais atvejais itin rekomenduojama prieš sudarant preliminariąją būsto pirkimo - pardavimo sutartį susipažinti su visais perkamo turto dokumentais. Įsitikinti, kad jie tvarkingi ir atitinka įstatymų keliamus reikalavimus.
Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.
Ši sutartis, nors ir atitinka svarbiausius reikalavimus, neapibrėžia subtilesnių detalių ir palieka pakankamai daug neaiškumų. Taip pat, ši forma tinka tik parduodant butą. Jei parduodate sklypą, namą su sklypu, naujos statybos namą su nepilnu baigtumu, namo dalį, bus reikalinga kitokia - platesnė sutarties forma.