Nekilnojamasis turtas (NT) - tai turtas, kuris pagal savo prigimtį yra nekilnojamas, arba kilnojamasis turtas, kuris įstatymais pripažintas tokiu. Nekilnojamasis turtas pagal prigimtį yra žemė ir su ja susiję daiktai, tokie kaip pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kita, kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą, nepakeitus jų naudojimo paskirties ir iš esmės nesumažinus jų ekonominės vertės.
Taip pat, nekilnojamuoju turtu laikomas ir įstatymų pripažintas kilnojamasis turtas, kuriam nustatyta privaloma teisinė registracija, pavyzdžiui, laivai, orlaiviai, kosminiai laivai.
Ši samprata vyrauja bendrosios teisės sistemoje, kur nekilnojamasis turtas suprantamas kaip materialaus pasaulio dalykas (real estate) ir kaip turtinės teisės į materialaus pasaulio dalyką (real property).
Nekilnojamojo turto valdymas
Taigi, jei svarstote pirkti ar parduoti miško valdą, svarbu žinoti, kad miško valda (miško žemės sklypas ar sklypai su įregistruota nuosavybe) laikoma nekilnojamuoju turtu, todėl galutinė pirkimo-pardavimo sutartis paprastai tvirtinama notaro.
Rasa Vaičekauskytė. Nekilnojamojo turto pirkimas iš varžytynių, ką būtina žinoti?
Nekilnojamojo Turto Ypatybės ir Teisiniai Padariniai
Nekilnojamojo turto objektas gali būti padalintas į dalis bei tos dalys gali tapti savarankiškais nekilnojamojo turto objektais. Pavyzdžiui, yra pastatomas statinis bei vėliau jis padalinamas į tam tikras patalpas, vadinamas butais. Šiuo atveju kiekvienas butas bus atskiras nekilnojamojo turto objektas.
Turto pripažinimas nekilnojamuoju sukelia tam tikrus teisinius padarinius:
- Toks turtas dažniausiai turi būti registruojamas viešame registre.
- Apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu.
- Šio turto sandoriams keliami specialūs reikalavimai (pavyzdžiui, nekilnojamojo turto sandoriai privalo būti tvirtinami notaro).
Nekilnojamojo Turto Klasifikacija
Nekilnojamąjį turtą galima suskirstyti į dvi kategorijas: gyvenamasis ir komercinis nekilnojamasis turtas.
- Gyvenamasis nekilnojamasis turtas: butai, individualūs gyvenamieji namai, sodybos, kotedžai, vasarnamiai ir kita.
- Komercinis nekilnojamasis turtas: turtas, duodantis pelną ir turtas, sudarantis sąlygas gamybinei veiklai (sklypai, patalpos ir panašiai).
Be to, gyvenamasis ir komercinis nekilnojamasis turtas gali būti skirstomas į ekonominę, vidutinę ir prestižinę klases.
Nekilnojamojo Turto Vertinimas
Nekilnojamajam turtui taikoma specialaus vertinimo procedūra - nekilnojamasis turtas gali būti vertinamas rinkos vertės pagrindu siekiant sužinoti rinkos kainą, už kurią nekilnojamasis turtas galėtų būti parduodamas vertinimo dieną, taip pat gali būti vertinamas remiantis žinybiniais instituciniais (ne rinkos) metodais, pavyzdžiui, vertė nustatinėjama atliekant buhalterinę apskaitą, kadastrinį vertinimą, deklaruojant ar apmokestinant turtą ir kita.
Nekilnojamojo turto vertė nustatoma taikant:
- Lyginamosios (pardavimo kainos analogų)
- Atkuriamosios (išlaidų, būtinų atkurti nekilnojamąjį turtą, apskaičiavimas)
- Naudojimo pajamų (vertė nustatoma kapitalizuojant iš nekilnojamojo turto gaunamas pajamas)
- Ypatingosios vertės metodą (taikomas unikalioms meno ar istorijos vertybėms)
Nekilnojamasis turtas dažniausiai vertinamas, kai jis parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas, apdraudžiamas, apmokestinamas, įkeičiamas, išnuomojamas, pripažįstamas bešeimininkiu ir kita.
Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas remiantis sutartimis ar įmonės (įstaigos, organizacijos), kurios vidaus reikmėms ir tiesioginėms funkcijoms įgyvendinti reikalingas turto vertinimas, pavedimu.
Miško Sklypo Privažiavimo Svarba
Jei turite (ar planuojate pirkti) miško sklypą ir paaiškėja, kad iki jo „oficialiai nėra kaip privažiuoti“, situacija greitai tampa ne tik emocine, bet ir labai praktiška: kaip atvežti techniką, išvežti medieną, atlikti miško tvarkymo darbus, apskritai - kaip tokį turtą parduoti be didelės kainos nuolaidos.
„Sklypas be privažiavimo“ dažniausiai reiškia ne tai, kad fiziškai nėra jokio miško keliuko ar vėžės, o tai, kad nėra aiškiai įtvirtintos teisės teisėtai važiuoti iki sklypo per kitą žemę arba viešą kelią.
Svarbu atskirti tris situacijas, kurios praktikoje atrodo panašios, bet teisiškai ir kainodariškai labai skiriasi:
- Kai iki sklypo veda valstybinis ar savivaldybės kelias, tik jis prastai matomas vietoje (pvz., užžėlęs, neprižiūrėtas).
- Kai kelias yra, bet jis eina per privačią žemę, o važiavimas grindžiamas tik „ilgalaikiu įpročiu“.
Miško atveju privažiavimas reiškia daugiau nei patogumą: miško darbai vykdomi sezonais, dažnai naudojama sunkesnė technika, o medienos ištraukimas bei išvežimas yra jautrus kaimynų interesams (dirvos suvažinėjimas, melioracijos griovių pažeidimai, triukšmas).
Prieš pradedant derybas su kaimynais ar galvojant apie pardavimą, verta pasidaryti trumpą „savidiagnostiką“. Ši patikra dažnai iškart parodo, kur slypi didžiausia vertės problema: ne tame, kad kelias prastas, o tame, kad teisės į kelią nėra arba ji neaiški.
Lietuvoje „privažiavimo problemos“ branduolys dažniausiai sprendžiamas servitutu - tai daiktinė teisė, kuri leidžia naudotis svetimu nekilnojamuoju daiktu (pvz., važiuoti per kaimyno sklypą) tam, kad jūsų sklypas galėtų būti tinkamai naudojamas.
Servitutas nėra abstrakti „teisė pravažiuoti kur patogu“: jis turi būti konkretus, proporcingas, ir paprastai apibrėžiamas planu (vietą, kryptį, parametrus).
Privažiavimo kontekste svarbi viena praktinė taisyklė: pirkėjui ir bankui realiai „egzistuoja“ tai, kas aiškiai įforminta ir įregistruota.
Kaip Išspręsti Privažiavimo Problemą?
- Susitarimas su kaimynu: Greičiausias ir dažnai pigiausias kelias - susitarti su kaimynu. Susitarimas paprastai reiškia dvi dalis: teisinę (sutartis, dažniausiai tvirtinama notariškai) ir techninę (planas, kuriame tiksliai pažymima, kur eina kelias/juosta). Miško sklypams ypač svarbu susitarime aptarti naudojimo intensyvumą: ar galima važiuoti tik lengvuoju transportu, ar ir sunkiasvore technika, ar leidžiama formuoti/gerinti kelio dangą, kas atsako už sugadinimus, kokia tvarka naudojamasi šlapiu laikotarpiu.
- Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT): Kai sklypas neturi privažiavimo, o šalia yra valstybinė žemė, praktikoje kartais įmanoma spręsti klausimą per Nacionalinę žemės tarnybą. NŽT aiškina, kad servitutai gali būti nustatomi administraciniu aktu, sandoriu arba teismo sprendimu, o administracinis kelias aktualus tada, kai yra pagrindas remtis teritorijų planavimo ar žemės valdos projektų sprendiniais ir šalia esanti žemė yra valstybinė.
- Teismo kelias: Kai kaimynai nesutaria, o sklypo naudojimas be privažiavimo faktiškai neįmanomas, lieka teismo kelias. Miško sklypų kontekste vienas jautriausių klausimų yra transporto pobūdis. Lengvojo transporto pravažiavimas ir miškovežių eismas - skirtinga apkrova keliui ir dirvožemiui, todėl „bendras“ servitutas be aiškių ribų vėliau gali tapti konflikto židiniu.
Nekilnojamasis Turtas Lietuvoje
Lietuvoje nekilnojamojo turto teisinį statusą ir apmokestinimą reglamentuoja šie įstatymai:
- Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (2005)
- Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (1999, nauja redakcija įsigaliojo 2012)
- Nekilnojamojo turto registro įstatymas (1996, nauja redakcija 2001)
| Įstatymas | Aprašymas |
|---|---|
| Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas | Nustato nekilnojamojo turto apmokestinimą nekilnojamojo turto mokesčiu. |
| Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas | Reglamentuoja turto vertinimo subjektus ir jų veiklą. |
| Nekilnojamojo turto registro įstatymas | Nustato nekilnojamojo turto registro tvarkymo tvarką. |
Pagal Nekilnojamojo turto registro įstatymą, nekilnojamojo turto registrą tvarko Registrų centras, pavaldus Teisingumo ministerijai. Registrų centras registruoja fizinių ir juridinių asmenų nekilnojamojo turto, nuosavybės ir kitas daiktines teises į nekilnojamuosius daiktus, šių teisių suvaržymus, taip pat įstatymų nustatytus juridinius faktus, teikia oficialią informaciją apie registre sukauptus duomenis, organizuoja ir atlieka statinių kadastrinius matavimus, formuoja, tvarko, atnaujina nekilnojamojo turto kadastro ir registro duomenų banką, atlieka nekilnojamojo turto rinkos tyrimus ir turto vertinimą, registruoja juridinius asmenis, teikia duomenis apie juos valstybės institucijoms ir kitiems vartotojams, atlieka įvairius topografinius darbus ir geodezines kontrolines nuotraukas, registruoja gyvenamąsias vietoves ir gatves, tvarko žemės ir miško naudojimo registrą, rengia dokumentus, teikia konsultacijas nekilnojamojo turto klausimais ir kita.