Ar grąžinamas avansas pagal preliminarią būsto pirkimo sutartį?

Žiniasklaidoje nuolat mirga antraštės apie rekordinį nekilnojamojo turto pardavimo sandorių lygį, skaičiuojamos naujų butų rezervacijos ir kitais fiksuojamas NT bumas. Tačiau skubėjimas įsigyjant naują būstą arba parduodant senąjį priveda prie klaidų, kurios vėliau virsta finansiniais nuostoliais ir ilgais teisminiais ginčais.

Šiame straipsnyje panagrinėsime, ar avansas grąžinamas, jei pirkėjas ar pardavėjas persigalvoja dėl būsto pirkimo-pardavimo sandorio, sudarius preliminarią sutartį.

Kas yra preliminari sutartis?

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę - sutartį.

Civilinis kodeksas numato, kad jei preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Pareiga atlyginti nuostolius - tai pagrindinė ir, galima sakyti, vienintelė neigiama pasekmė, kurią patiria pagrindinę sutartį atsisakiusi sudaryti preliminariosios sutarties šalis.

Pagrindiniai preliminariosios sutarties aspektai:

• Sutartis turi būti sudaryta raštu (šalims pageidaujant, preliminarioji sutartis gali būti sudaryta notaro akivaizdoje).
• Šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per 1 metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo.

Avansas ir jo grąžinimas

Įprasta praktika sudarius preliminariąją sutartį, vienai iš šalių (pirkėjui) pervesti kitai šaliai (pardavėjui) avansą. Pagal Civilinio kodekso 6.309 straipsnio 2 dalį pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu).

Esami savininkai parduodami būstą dažnai prašo pirkėjo sumokėti avansą, o jį gavę jaučiausi saugiai, mano, jog pirkėjui atsisakius sudaryti galutinį turto pirkimo sandorį jie avansą galės pasilikti kaip savo patirtų nuostolių atlyginimą. Kyla klausimas - ar tikrai? Atsakymas į šį klausimą yra nesudėtingas - avansą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti jį visais atvejais, išskyrus tuos, kai sandorio šalys yra sudariusios preliminarią sutartį, kurioje susitaria, kad avansas lieka pardavėjui kaip jo nuostolių atlyginimas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo.

Pažeidus preliminariąją sutartį ir nesudarius pagrindinės sutarties, paprastai avansas grąžinamas ją sumokėjusiai šaliai, nebent visas ar dalis avanso lieka jį gavusiai preliminarios sutarties šaliai, jeigu pastaroji nėra kalta dėl pagrindinės sutarties nesudarymo ir patyrė nuostolius dėl to.

Jei, visgi, preliminarios sutarties, kurioje nurodyta, jog avansas atlieka netesybų funkciją, nėra, pirkėjas gali reikalauti pardavėjo grąžinti sumokėtą avansą.

Kada avansas gali būti negrąžinamas?

• Jei preliminarioje sutartyje numatyta, kad avansas lieka pardavėjui kaip nuostolių atlyginimas, kai pirkėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį.
• Kai pirkėjas kaltas dėl to, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, o pardavėjas vykdė sutartį tinkamai.

Nuostolių atlyginimas

Svarbu, jog tiek pirkėjas, tiek pardavėjas gali reikalauti vienas iš kito atlyginti patirtus nuostolius, tačiau tokiu atveju jau teks įrodyti įstatyme nustatytas civilinės atsakomybės sąlygas: 1) neteisėtus veiksmus; 2) kaltę; 3) priežastinį ryšį.

LAT pasisakė, preliminariosios sutarties nevykdymo atveju nukentėjusiai sąžiningai sutarties šaliai gali būti kompensuojamos tiesioginės derybų išlaidos ir, atsižvelgiant į visas faktines aplinkybes, prarastos galimybės piniginė vertė.

Pagal formuojamą kasacinio teismo praktiką, pirkėjas nuostolius galėtų skaičiuoti kaip kainų skirtumą pagal nutrauktą (nesudarytą) sutartį pakeičiančią sutartį, kai tokia yra sudaroma.

Svarbūs aspektai preliminarioje sutartyje

Klientams sakau, kad tai yra svarbiausias viso sandorio taškas, o po jo lieka tik formalumai. Todėl tekstas bus ilgas. Nes šioje sutartyje fiksuojama susitarimo esmė, o tolimesni procesai - banko veiksmai, paskola, sutarties įforminimas pas notarą - vyksta jau pagal ją. Ir jei eigoje kiltų ginčų, pirmiausiai būtų atsiversta preliminarioji sutartis. Todėl „ai, dabar palikime, paskui notarinėje įsirašysime“ neveikia - jei kita šalis nebus geranoriška, toliau jau nieko nebeįrašysite.

Tad ką svarbu numatyti preliminariojoje sutartyje?

• Notarinės sutarties sudarymo data - per kiek laiko įsipareigojate ją sudaryti? Terminų būna įvairių, tai - susitarimo reikalas, bet numatyti būtina, nes preliminarioji sutartis negali būti pasirašyta be termino kitam žingsniui.
• Kaina, avansas ir atsiskaitymo tvarka. Dažniausiai praktikoje paliekamas 5-10 proc. avansas, tačiau tai - susitarimo reikalas, o kuo didesnė suma, tuo įprastai procentas mažesnis.
• Kas laukia, jei galutinis sandoris visgi neįvyks? Čia galimi trys scenarijai:
  • Jei notarinis sandoris neįvyksta dėl pirkėjo kaltės, jis praranda sumokėtą avansą.
  • Kai neįvyksta dėl pardavėjo kaltės, ir čia dažnai daroma klaida. Dažniausiai sutartyje įrašoma, kad tada pardavėjas tik grąžina avansą, bet tai yra ne vienodos atsakomybės - pardavėjas niekuo nerizikuoja, lieka su nuliu. Todėl svarbu įrašyti, kad jis papildomai sumoka ir avanso dydžio baudą.
  • Kai sandorius neįvyksta dėl nei vienos šalies kaltės - tuomet avansas atiduodamas pirkėjui ir grįžtama į pradinę situaciją.
• Saugikliai. Galima susitarti, kad jei pirkėjas galiausiai negaus banko paskolos - pavyzdžiui, bent trys bankai atsisakys jį kredituoti - ir notarinė sutartis neįvyks, jam bus grąžintas avansas. Kitas galimas saugiklis - ką darysite, jei NT vertė po vertinimo nepasieks jo kainos, tada atitinkamai didės pradinio įnašo banke suma ir pirkėjas jos neturės?
• Kas moka notarines išlaidas. Pagal įstatymą tai yra pirkėjo mokestis, bet yra nerašyta taisyklė, kad pasirašant sutartį tarp fizinių asmenų, suma dalinama pusiau. Bet labai svarbu tai aptarti sutartyje - tai nėra „savaime aišku“.
• Kada bus perduodamas nekilnojamasis turtas - ir čia turiu pažymėti, kad raktų ir nuosavybė perdavimas nėra tas pats, svarbu tai aptarti.
• Su kokiais daiktais bus perduodamas turtas. Aiškiai aprašyti, su kokiais daiktais bus perduodamas turtas. Kad ir užuolaidos, šviestuvai - būna, pirkėjui yra savaime aišku, kad jie lieka bute, o pardavėjui savaime aišku, kad jis juos išsiveža. Tad „savaime aišku“ gali skirtis.

Svarbu paminėti, kad žodinis susitarimas yra NIEKAS. Jei norėjote, kad bankui neišdavus paskolos būtų gražinamas avansas, tai taip ir reikėjo įrašyti į sutartį - taigi nieko nekainuoja vieno sakinio įrašymas.

Atminkite, kad kiekviena situacija yra unikali, todėl prieš pasirašant preliminarią sutartį, rekomenduojama pasikonsultuoti su teisininku.

tags: #ar #grazinamas #avansas #pagal #preliminaria #busto