Įsivaizduokite situaciją: turite žemės sklypą vaizdingoje vietovėje, tačiau negalite jame statyti namo ar sodo namelio dėl žemės paskirties apribojimų. Arba, turite namų valdą, bet norite įrengti komercinės paskirties objektą, o tai nėra leidžiama. Šiuo atveju sprendimas - žemės sklypo paskirties keitimas.
Lietuvoje žemės sklypų paskirtį reglamentuoja įstatymai, todėl norint pakeisti žemės sklypo paskirtį, būtina žinoti tam tikrus nuostatus. Šiame straipsnyje aptarsime žemės sklypo paskirties keitimo procesą, teisinius aspektus ir valstybinės žemės nuomos ypatumus.
Kaip sužinoti žemės sklypo paskirtį?
Patikimiausias būdas sužinoti žemės sklypo paskirtį - kreiptis į Registrų centrą. Tai galite padaryti prisijungę prie elektroninės Registrų centro klientų savitarnos sistemos. Skiltyje "Nekilnojamojo turto kadastras ir registras" pasirinkite "Registro išrašai ir pažymos" ir užsakykite "Nekilnojamojo turto registro išrašą pagal nurodytą turto adresą".
Taip pat galite pasinaudoti Regia.lt puslapiu. Nors šiame puslapyje tiesiogiai nenurodomos žemės paskirtys, tačiau galima nesunkiai identifikuoti namų valdas, kurios paprastai pažymėtos numeriais, gatvių pavadinimais ir geltona spalva.
Ar galima pakeisti žemės paskirtį?
Pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimą, jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, jo paskirtį galima pakeisti. Priešingu atveju - ne.
Kaip sužinoti, ar sklypas priklauso urbanizuotai teritorijai?
Greičiausias būdas tai padaryti - išnagrinėti savivaldybės, kurioje turite ar planuojate turėti sklypą, bendrąjį planą. Planus galite rasti savivaldybės interneto svetainėje arba kreipiantis į savivaldybės administracijos architektūros skyrių. Taip pat galite pasinaudoti Regia.lt puslapiu, kuriame urbanizuotos teritorijos pažymėtos geltona spalva ir nurodomos gatvės.
Jei žemės sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, problemų dėl sklypo paskirties keitimo neturėtų kilti. Priešingu atveju, paskirties pakeisti negalėsite.
Žemės ūkio paskirties sklypo keitimas
Dažnas atvejis - kai yra paveldimas arba seniai turimas žemės ūkio paskirties sklypas, kuriame norima pastatyti namą ar sodo namelį.
Norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro. Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus.
Paskirties keitimo eiga
Jeigu žemės sklypas atitinka reikalavimus ir galite keisti jo paskirtį, pateiksiu paskirties keitimo eigą. Jeigu būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų. Žemės sklypo paskirties keitimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, kurį reglamentuoja teisės aktai, o tai reikalauja atidumo bei teisinio aiškumo.
Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.
Informacija ir nuostatai nuolat kinta, todėl visais atvejais būtina laikytis visų teisės aktų nuostatų, teikti tinkamai parengtus dokumentus ir bendradarbiauti su savivaldybėmis bei kitomis institucijomis. Specialistų (matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga, siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus.
Valstybinės žemės nuoma
Valstybinės žemės nuomininkams neretai kyla praktinių klausimų dėl galimybių keisti nuomojamo valstybinio žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą. Siekiant užtikrinti sklandų procesą, būtina išsiaiškinti esminius teisinius aspektus, reglamentuojančius šią procedūrą.
Bendra valstybinės žemės nuomos taisyklė - nuoma aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį, tačiau teisės aktai nustato išimtis ir sąlygas valstybinės žemės nuomai be aukciono.
Valstybinės žemės sklypų, nuomojamų statiniams statyti ir eksploatuoti, nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio naudojimo trukmę, tačiau bet kuriuo atveju nuomos terminas negali būti ilgesnis nei 99 metai.
Nuomininkai turi teisę naudoti išnuomotą valstybinės žemės sklypą savo veiklai vykdyti nepažeisdami nustatytos pagrindinės žemės naudojimo paskirties, būdo, laikydamiesi kitų veiklos apribojimų bei sąlygų.
Svarbūs aspektai prieš inicijuojant paskirties keitimo procedūrą
Prieš inicijuojant žemės naudojimo paskirties ir (ar) būdo keitimo procedūras, reikėtų įvertinti, ar valstybinės žemės nuomos sutartis sudaro sąlygas pageidaujamiems pakeitimams, jeigu ne - visų pirma reikėtų inicijuoti atitinkamus sutarties pakeitimus. Taigi visų pirma reikėtų įvertinti, ar galiojanti nuomos sutartis numato atitinkamas teises.
Atsižvelgiant į pasikeitusį reglamentavimą, svarbu įsitikinti, kad nuomos sutartyje numatyta galimybė pakeisti žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą į pageidaujamą.
Nors aptariami pakeitimai įsigaliojo daugiau nei prieš metus, pastebima, kad praktikoje nebuvo spėta laiku pasirengti pakeitimų įgyvendinimui, ne visos po pakeitimų įsigaliojimo sudarytos valstybinės žemės nuomos sutartys numato visus įstatymo reikalaujamus aspektus, pasigendama nuorodų, į kokią pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą gali būti keičiama individualiu atveju.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) praktika
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) 2023 m. balandžio 6 d. LAT pažymėjo, kad tais atvejais, kai remiantis valstybinės žemės nuomos sutartyje numatyta galimybe keisti nuomojamo valstybinės žemės sklypo paskirtį, būdą šis pakeičiamas ir, turint galiojantį statybą leidžiantį dokumentą, rekonstruojamas žemės sklype esantis statinys bei pakeičiama jo paskirtis, nuomos sutartis keistina, kad ji atitiktų asmens nuosavybės teise turimo valstybinės žemės sklype esančio statinio paskirtį, o ne nutrauktina.
LAT nutartyje vadovavosi kilusio ginčo metu galiojusiomis teisės aktų nuostatomis ir nors 2022 m. kovo mėn. Teisės aktų nustatyta tvarka nuomojamame valstybiniame žemės sklype gali būti statomi nauji, rekonstruojami esami statiniai, jeigu tokia teisė nuomininkui numatyta nuomos sutartyje ir nauja statyba ar rekonstravimas galimas pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, būdą bei galiojančius teritorijų planavimo dokumentus.
Nuomos sutartyje nesant įtvirtintos galimybės keisti nuomojamo valstybinės žemės sklypo paskirtį ir (ar) būdą, gali būti sprendžiama dėl nuomos sutarties nutraukimo ir naujos sutarties sudarymo teisės aktų nustatyta tvarka.
Nutartyje LAT atkreipė dėmesį, kad antrasis aptartas nuomos sutarties nutraukimo pagrindas dėl keičiamos pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir (ar) būdo pagal Žemės įstatymą siejamas su paskirties ir (ar) būdo keitimu, kai tokia teisė nuomos sutartyje nuomininkui nenustatyta.
Apibendrinant, valstybinės žemės sklypo paskirties keitimas yra sudėtingas procesas, reikalaujantis atidaus teisės aktų ir nuomos sutarties analizės. Prieš imantis bet kokių veiksmų, būtina įsitikinti, kad visi teisiniai reikalavimai yra įvykdyti.
Šaltiniai:
- 2023 m. balandžio 6 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis civilinėje byloje Nr.
Valstybei priklausančius žemės sklypus nuomoja ne tik NŽT, bet ir kitos valstybinės institucijos:
- savivaldybės - valstybinės žemės sklypus, perduotus patikėjimo teise savivaldybėms;
- centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojas - kai valstybinė žemė yra priskirta centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojo patikėjimo teise valdomam valstybinės nekilnojamajam turtui (pvz., Turto bankas);
- kituose įstatymuose nurodyti valstybinės žemės patikėtiniai - šių įstatymų nustatytais atvejais, kai valstybinės žemės sklypai jiems perduoti patikėjimo teise (pvz., Valstybinių miškų urėdija).
Visais kitais atvejais valstybinės žemės nuoma rūpinasi NŽT.
Valstybinės žemės nuoma ar pardavimas aukciono būdu
Valstybinės žemės sklypą išsinuomoti ar įsigyti galima dviem būdais: aukciono būdu arba ne aukciono būdu. Aukciono būdu paprastai nuomojami ar parduodami nauji kitos paskirties žemės sklypai, neužstatyti statiniais.
NŽT išskiria 9 atvejus, kai valstybinę žemę galima išsinuomoti ar įsigyti be aukciono, t.y. Tais atvejais, kai pagal savivaldybės bendrąjį planą numatytos kelios leistinos plėtoti veiklos, nuomininkas neturi teisės keisti žemės sklypo paskirties, jeigu žemės sklypas išnuomotas vienai iš tų bendrajame plane numatytų veiklų.
Žemės įstatymo pakeitimo projektas
Šiandieninis valstybinės žemės nuomos reglamentavimas nėra pakankamai lankstus ir palankus tiek valstybei, tiek vystytojams, todėl yra paruoštas Žemės įstatymo pakeitimo projektas, šiek tiek atlaisvinantis išnuomotos valstybinės žemės naudojimo taisykles.
Paruoštame Žemės įstatymo pakeitimo projekte yra numatyta, jog valstybinės žemės sklypo paskirtį būtų galima pakeisti, jei tai būtų numatyta valstybinės žemės nuomos sutartyje arba jos pakeitime, taip pat jei tokia galimybė būtų numatyta galiojančiuose teritorijų planavimo dokumentuose.
Jei teisės aktai leidžia pakeisti valstybinės žemės paskirtį, nuomininkas, norintis tai padaryti, į valstybės biudžetą turėtų sumokėti pagrindinės žemės naudojimo paskirties keitimo atlyginimą, lygų 5 proc. žemės sklypo vidutinės rinkos vertės po paskirties pakeitimo. Šį mokestį nuomininkas turėtų sumokėti, jei nuomojamame sklype nebūtų numatyta naujų statinių arba per 2 metus nebūtų pradėta numatyta statyba.
Parengtame Žemės įstatymo pakeitimo projekte yra kalbama ir apie galimybę statyti naujus ar rekonstruoti esamus statinius išnuomotuose valstybinės žemės sklypuose. Naujų pastatų statyba ar jau sklype esančių pastatų rekonstrukcija būtų leidžiama, jei tai būtų numatyta valstybinės žemės nuomos sutartyje ar jos pakeitime.
Statyba ar esančių pastatų rekonstrukcija išnuomotame valstybiniame sklype būtų galima, jei ji atitiktų galiojančių teritorijų planavimo dokumentų sprendinius ir nuomos sutartyje nurodytą valstybinės žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir būdą.
Jei valstybinės žemės nuomininkas joje norės statyti naujus statinius ar rekonstruoti jau esančius, už teisę statyti jis turės sumokėti nustatyto dydžio atlyginimą. Atlyginimo dydis nustatomas, atsižvelgiant į statinių užstatyto žemės ploto ir (ar) po statybos ir (ar) rekonstrukcijos statinio bendro ploto padidėjimą procentais.
Žemės nuomos sutarties nutraukimas: teisiniai aspektai
Civiliniame kodekse įtvirtintas vienas esminių civilinių teisinių santykių principų - sutarties laisvės principas, kuris leidžia šalims laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir šio kodekso nenustatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams. Sudarytos sutartys turi būti vykdomos taip, kaip nustatyta sutartyje, tačiau gali būti pakeičiamos arba nutraukiamos.
Kai viena šalis pažeidžia sutartį, kita šalis gali prarasti interesą tęsti sutartinius santykius, todėl gali pasinaudoti vienašališku sutarties nutraukimu kaip savigynos priemone (net jeigu tai ir nėra įtraukta į sutarties sąlygas).
Vadinasi, sudaryta žemės nuomos sutartis šalims turi įstatymo galią ir šalys besąlygiškai privalo ją vykdyti tinkamai. Tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai dėl tam tikrų aplinkybių viena iš šalių sąžiningai ar nesąžiningai siekia nutraukti sudarytą terminuotą nuomos sutartį anksčiau termino (pvz., nuomotojas gauna geresnį pasiūlymą iš kito asmens ir šią žemę yra suinteresuotas išnuomoti už didesnę kainą), ar pakeisti jau pasirašytos terminuotos nuomos sutarties sąlygas, nesilaikydama sutarties pakeitimų atlikimų tvarkos (pvz., nuomotojas siekia padidinti nuomos mokestį, pakeisti nuomos terminą).
Nepaisant to, jog valstybė iš esmės nesikiša į privačių asmenų sudaromus sandorius ir jų sąlygas (su tam tikromis išimtimis - jeigu sandoriai neprieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, gerai moralei ir visuomenės interesams, ar kitais būdais susitariama dėl sandorių, kurie Civilinio kodekso tvarka laikomi negaliojančiais), tačiau Civiliniame kodekse įtvirtintos tam tikros nuostatos, skirtos nuomininko apsaugai.
Tuomet teismas atlieka situacijos teisinį vertinimą ir nustato, ar sutarties pažeidimas (pažeidimas, kurį nuomotojas nurodo kaip pagrindą, dėl kurio nutraukiama nuomos sutartis) laikytinas esminiu sutarties pažeidimu ir ar toks tariamas pažeidimas iš tiesų buvo.